Urteil des AG Neuss, Az. 75 C 6268/04

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Amtsgericht Neuss, 75 C 6268/04
Datum:
14.11.2005
Gericht:
Amtsgericht Neuss
Spruchkörper:
durch den Richter
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
75 C 6268/04
Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Kaltmiete für die im
Erdgeschoss des Hauses .....gelegenen Wohnung um monatlich 62,61 €
auf zukünftig 375,66 € mit Wirkung ab dem 01.10.2004 zuzustimmen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu
vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
T a t b e s t a n d
1
Der Kläger wurde am 12.01.2001 zum Zwangsverwalter über das Objekt ...bestellt. Die
Beklagte ist seit 1978 Mieterin einer 68qm großen Wohnung in dem Haus. Sie schuldet
zur Zeit eine Kaltmiete von 313,05 € die seit mehr als zwei Jahren unverändert ist.
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Mit Schreiben vom 22.07.2004 forderte der Kläger die Beklagte unter Bezugnahme auf
den "Einfachen Mietspiegel für das Stadtgebiet Dormagen – Stand 01.09.2003" auf,
einer Erhöhung der Kaltmiete auf 375,66 € ab dem 01.10.2004 zuzustimmen. Wegen
der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 22.07.2004 (Bl. 14 GA) Bezug
genommen.
3
Der Kläger behauptet, die Wohnung sei zutreffend in die mittlere Wohnlage mit einer
üblichen Vergleichsmiete von 5,87 €/qm eingruppiert worden.
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Der Kläger beantragt,
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wie erkannt.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie behauptet, eine Kaltmiete von 5,87 € /qm sei völlig unangemessen. Im Jahr 1997 sei
isolierverglaste Fenster mangelhaft eingebaut worden. Die Wohnungswände und
Wohnungsdecken genügten nicht den Anforderungen an den Schallschutz. Außerdem
befinde sich die Wohnung in einem sozialen Brennpunkt in Dormagen-Hackenbroich.
Mit Nichtwissen bestreitet sie, dass die Wohnung im Jahr 1970 – 1976 erbaut worden
sein soll.
9
Die Klage ist der Beklagten am 11.11.2004 zugestellt worden. Das Gericht hat Beweis
erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 17.02.2005 (Bl. 35 GA). Wegen des Ergebnisses
der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom
28.05.2005 (Bl. 59 - 74 GA), das Ergänzungsgutachten vom 05.08.2005 (Bl. 97 – 100
GA) sowie das Sitzungsprotokoll vom 20.10.2005 (Bl. 126 – 127 GA) verwiesen.
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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
12
A.
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Die Klage ist zulässig und begründet. Der Klage kann die begehrte Zustimmung zu der
Klageerhöhung gemäß §§ 558 ff BGB verlangen.
14
I.
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Die Klage ist zulässig, insbesondere liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor.
Das Schreiben vom 22.07.2004 genügt den Anforderungen des § 558a BGB. Die
Klägerin hat in dem Schreiben in Textform unter Bezugnahme auf den einfachen
Mietspiegel der Stadt Dormagen die beantragte Erhöhung unter Angabe des Baujahres
und Einordnung in die mittlere Wohnlage ausreichend begründet, § 558a Abs.1 Nr.1
BGB. Die Klägerin hat in dem Schreiben das richtige Baujahr (1970-1976) angegeben
und danach die richtige, sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne für die
mittlere Wohnlage wiedergegeben. Wie der Sachverständige unangegriffen festgestellt
hat, ist das Objekt im Jahr 1970/71 errichtet worden.
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Die Klagefrist des § 558b Abs.2 S.2 BGB ist ebenfalls eingehalten worden. Mangels
anderweitiger Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass der Beklagten das Schreiben
vom 22.07.2004 noch im Juli 2004 zugegangen ist. Damit endete die Klagefrist mit
Ablauf des 31.12.2004. Die Klage ist der Beklagten vor Ablauf dieser Frist am
11.11.2004 zugestellt worden.
17
II.
18
Die Klage ist auch begründet. Der Vermieter kann gemäß § 558 Abs.1 S.1 BGB die
Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
verlangen, wenn die Miete bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll,
seit 15 Monaten unverändert ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
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1.
20
Das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die
begehrte Erhöhung der Kaltmiete auf 375,66 € die ortsübliche Vergleichsmiete im
Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens nicht übersteigt. Es ist von einer
Vergleichsmiete von 376,00 € auszugehen.
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a)
22
Nach § 558 Abs.2 BGB wird diese Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten,
die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden
sind.
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Der Sachverständige ....hat aufgrund seiner Sachverständigenerfahrung in nicht zu
beanstandender Weise unter Zugrundelegung der örtlichen Verhältnisse die Wohnlage
als "mittlere Wohnlage" bewertet und ist in seinem schriftlichen Gutachten zunächst zu
einer Vergleichsmiete von 368,00 € gelangt. Dabei ist er aber auf Seite 10 seines
Gutachtens von einer falschen Mietspanne ausgegangen. Ausweislich des Mietspiegels
beträgt die Spanne für eine mittlere Wohnlage in der Gruppe Baujahr 1970-1976 nicht
0,73 €, sondern 1,07 € (von 5,14 € bis 6,21 €), wie der Sachverständige es auch im
Rahmen seiner mündlichen Anhörung klargestellt hat. Demzufolge ergibt sich bei einem
Spannenanteil der Wohnung von 36% ein Spannenbetrag von 0,39 € (0,36 x 1,07 €).
Zusammen mit dem Sockelbetrag von 5,14 € ergibt sich ein Betrag von 5,53 €. Die
übliche Vergleichsmiete beträgt demnach 68 qm x 5,53 €/qm = 376,04 € ( 376,00 €.
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Gegen die Bewertung des Sachverständigen ist von der Beklagten nichts erhebliches
vorgetragen worden. Die von ihr gerügte mangelhafte Ausstattung der Wohnung und
den verdreckten Zustand des Objekts hat der Sachverständige im Rahmen seiner
Begutachtung berücksichtigt und mit mangelhaft bzw. ungenügend bewertet.
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Sofern die Beklagte meint, der Sachverständige habe die "soziale Brennpunktlage"
bzw. das "verhaltensauffällig/kriminelle Umfeld" nicht berücksichtigt, ist dies
unerheblich. Der entsprechende Vortrag der Beklagten ist vollkommen unsubstaniiert.
Die Behauptung, es komme in der "näheren und mittleren Wohnumgebung
überproportional zu Straftaten", der Ausländeranteil sei "überproportional" hoch, es
komme "regelmäßig" bzw "nicht selten" zu Polizeieinsätzen, ist vollkommen
substanzlos und keiner Beweisaufnahme zugänglich. Es ist nicht einmal der Kern eines
erheblichen Tatsachenvortrages, der auf wahr oder unwahr überprüft werden könnte,
erkennbar. Die Beklagte legt auch nicht dar, welche konkreten Auswirkungen die
"soziale Brennpunktlage" auf die von dem Sachverständigen ermittelte Vergleichsmiete
hätte.
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b)
27
Die Miete war seit mehr als 15 Monaten unverändert. Ferner wird die Kappungsgrenze
des § 558 Abs.3 BGB eingehalten. Die Klägerin kann damit gemäß § 558b Abs.1 BGB
ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens, also ab dem 01.10.2004,
die erhöhte Kaltmiete beanspruchen, so dass die Beklagte antragsgemäß zur
Zustimmung zu der Mieterhöhung zu verurteilen ist.
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B.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr.11 2.Fall, 711 ZPO.
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C.
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Streitwert: 751,32 € (12 x 62,61 €, § 41 Abs.5 GKG).
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