Urteil des AG Neuss vom 28.02.1990
AG Neuss (treu und glauben, kläger, mieter, betrag, mitmieter, mietvertrag, vermieter, höhe, vorbehalt, kostenbeteiligung)
Amtsgericht Neuss, 30 C 11/90
Datum:
28.02.1990
Gericht:
Amtsgericht Neuss
Spruchkörper:
Richter am Amtsgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
30 C 11/90
Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.200,00 DM nebst 4 %
Zinsen
seit dem 17.01.1989 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung
oder
Hinterlegung in Höhe von 1.800,00 DM abwenden, wenn nicht der
Kläger
vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
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Der Kläger war vom 01.06.1985 bis 30.06.1988 Mieter einer Wohnung im Hause N-
Strasse in 4044 L, welche der Beklagten gehört.
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§ 8 Abs. 2 des Mietvertrages lautet:
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"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle
Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie
Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in
einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von 3 Jahren, bei
Wohnräumen mindestens von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens von 6 Jahren
... "
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In einer Anlage zum Mietvertrag heißt es:
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"In Ergänzung zu § 12 (§ 8 wird hiervon nicht berührt) des abgeschlossenen
Mietvertrages vom heutigen Tage sind sich die Vertragsparteien darüber einig, dass der
Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume in fachmännisch
renoviertem Zustand zurückzugeben hat...
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Evtl. Mehrkosten, die über die Normalausstattung (Kostengrundlage Rauhfaser mit
weißem Anstrich) hinausgehen, sind vom Nachmieter zu tragen."
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In § 26 des Mietvertrages - sonstige Vereinbarungen - heißt es u. a.:
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"Rauhfasertapeten sind nur begrenzt oft überstreichbar (incl. Erstanstrich maximal 4 x).
Danach muss die Rauhfasertapete erneuert werden. Sofern bei Auszug des Mieters ein
Überstreichen möglich ist, wird ein anteiliger Betrag für später durchzuführende
Neutapezierung von der Kaution eingehalten.
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Am 30.06.1988 fand eine förmliche Wohnungsübergabe statt. Es wurde ein schriftliches
Protokoll erstellt, welches auf Mieterseite von einem Mitmieter des Klägers
unterzeichnet wurde. Handschriftlich wurde u. a. festgehalten:
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"Anteilige Kosten für Rauhfaser laut Mietvertrag
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§ 8 Abs. 1 - 3 = 60 % = 1.200,00 DM."
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Dieser Passus ist mit einem Zusatz "mit Vorbehalt" versehen.
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Mit der Klage macht der Kläger einen Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von
1.200,00 DM geltend.
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Der Kläger ist der Auffassung, dass der Beklagten aufrechenbare Gegenansprüche
nicht zustünden.
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Der Kläger beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.200,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem
11.01.1989 zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie trägt vor, dass sie berechtigt gewesen sei, ihren Anspruch auf einen anteiligen
Betrag für später durchzuführende Neutapezierung mit dem
Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers zu verrechnen. Der Mitmieter des Klägers
habe durch seine Unterschrift unter das Übergabeprotokoll vom 30.06.1988 in auch dem
Kläger zurechenbarer Weise ein Anerkenntnis erklärt. Die Beklagte habe zudem mit
Schreiben vom 17.10.1988 die Verrechnung vorgenommen, und der Kläger habe dem
erst mit Schreiben vom 02.01.1989 widersprochen. In der dann anschließenden
Korrespondenz sei der hier streitige Punkt dann ebenfalls nicht behandelt worden,
sondern erstmals wieder im Schreiben vom 07.08.1989. Durch das jeweilige Schweigen
habe der Kläger die Verfahrensweise der Beklagten konkludent anerkannt. Der geltend
gemachte anteilige Betrag von 1.200,00 DM sei im übrigen angemessen.
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Bezüglich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen
Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Klage war gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1,1. Alternative BGB im wesentlichen
begründet.
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Die Beklagte kann einen Anspruch aus § 26 des Mietvertrages nicht herleiten. Eine
Vertragsbestimmung, die dem zur Renovierung bei Auszug verpflichteten Mieter
auferlegt, bei möglichem Überstreichen von Rauhfasertapeten einen anteiligen Betrag
für eine später durchzuführende Neutapezierung zu zahlen, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGB-
Gesetz zumindest dann unwirksam, wenn im Mietvertrag gleichzeitig vereinbart wurde,
dass sich die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch auf ein Tapezieren
erstreckt. Dies ergibt sich daraus, dass bei einer solchen Vertragsgestaltung für den
Vermieter die Möglichkeit besteht, von den jeweiligen Mietern praktisch doppelt die
jeweils erforderlichen Renovierungsleistungen verlangen zu können. Ist bei Beendigung
des Mietverhältnisses die Rauhfaser noch überstreichbar, so wäre der dann
ausziehende Mieter nach der hier vorliegenden Vertragsgestaltung verpflichtet, einen
anteiligen Betrag für eine Neutapezierung zu zahlen; wäre zum Zeitpunkt der
Renovierung ein Überstreichen der vorhandenen Rauhfaser nicht mehr möglich, so
wäre der dann betroffene Mieter gemäß § 8 Abs. 2 des Mietvertrages verpflichtet, im
Rahmen der zu erbringenden Schönheitsreparaturen eine Tapezierung vorzunehmen.
Eine solche Regelung wäre allenfalls dann mit § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz zu vereinbaren,
wenn für den letzteren Fall sichergestellt wäre, dass der die Neutapezierung tatsächlich
vornehmende Mieter die von den vorherigen Mietern geleisteten anteiligen
Kostenbeteiligungen zur Verfügung gestellt bekäme.
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Eine solche Regelung enthält der hier vorliegende Mietvertrag jedoch gerade nicht, und
es sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagte ohne
entsprechende vertragliche Verpflichtung die von den Vormietern vereinnahmten
Beteiligungsbeträge an den tatsächlich neutapezierenden Mieter auskehren würde. Die
Beklagte hat somit im vorliegenden Falle die an sich ihr obliegende
Renovierungsverpflichtung doppelt abgewälzt, einmal indem sie den Mieter zur
Tapezierung verpflichtet, einmal, indem sie im Falle der Nichttapezierung dem Mieter
eine Kostenbeteiligung abverlangt. Dass dies dem Grundsatz von Treu und Glauben
widerspricht, bedarf keiner näheren Ausführungen.
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Die hier vorliegende Vertragskonstellation ist auch unter Berücksichtigung des
Rechtsentscheides des BGH vom 06.07.1988 (in WM 88, 294 ff; DWW 88, 314 ff) nicht
haltbar. Zum einen hat die genannte Entscheidung nicht eine Klausel der hier
vorliegenden Art zum Gegenstand; zum anderen ist tragender Gedanke des
Rechtsentscheids, dass der Mieter mit dem dort zu zahlenden Ausgleichsbetrag bei
Vertragsende letztlich nur das zahlt, was er bei Tragung der Schönheitsreparaturen
durch den Vermieter für den gleichen Zeitraum über einen entsprechend höheren
Bruttomietzins hätte zahlen müssen. Die letztgenannte Erwägung folgt daraus, dass der
Vermieter entweder seine Renovierungsverpflichtung auf den Mieter übertragen kann,
oder er aber, wenn er die Schönheitsreparaturen selbst ausführt, einen entsprechend
höheren Bruttomietzins berechnet. Dass ein Vermieter jedoch einerseits seine
Renovierungsverpflichtung abwälzen, andererseits jedoch auch entsprechende
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Beteiligungsbeträge vereinnahmen kann, ist dem dargestellten Gedankengang nicht zu
entnehmen, und, wie bereits ausgeführt, mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht
vereinbar.
Indem der Mitmieter des Klägers das Übergabeprotokoll vom 30.06.1988 unterschrieben
hat, liegt auch kein zu Lasten des Klägers wirkendes Anerkenntnis vor. Der
entsprechende Passus des Protokolls ist ausdrücklich mit dem Zusatz "mit Vorbehalt"
versehen worden. Eine Anerkennung ist somit gerade nicht erfolgt. Dass der Mitmieter
des Klägers im übrigen das Übergabeprotokoll unterschrieben hat, ist im Hinblick
darauf, dass sich dieses auch über eine Vielzahl anderer Punkte verhält, durchaus
sinnvoll, da diese anderen, offensichtlich unstreitigen Punkte, durch die Unterschrift
eben auch als unstreitig festgeschrieben werden sollten. Der ausdrücklich erklärte
Vorbehalt nimmt den Passus über die anteiligen Kosten für Rauhfaser jedoch gerade
aus der Anerkenntniswirkung der Unterschrift heraus.
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Auch ein konkludentes Anerkenntnis des Klägers betreffend die von der Beklagten
geltend gemachte Kostenbeteiligung für Neutapezierung ist nicht gegeben. Es ist nicht
ersichtlich, dass das ursprüngliche Schweigen des Klägers auf die Kautionsabrechnung
vom 17.10.1988 bis zum 02.01.1989 in irgendeiner Weise als Anerkenntnis angesehen
werden könnte, da ein solcher Zeitraum von ca. 2 1/2 Monaten, zumal unter
Berücksichtigung der dazwischenliegenden Feiertage und im Hinblick darauf, dass
nicht feststeht, wann das Schreiben vom 17.10.1988 beim Kläger oder seinen
Bevollmächtigten eingegangen ist, auch aus Sicht der Beklagten keine entsprechenden
Anhaltspunkte geben konnte. Auch dass der Kläger, nachdem er die Beklagte mit
Schreiben vom 01.0.1989 zur Rückzahlung seines Kautionsguthabens unter
Fristsetzung aufgefordert hatte, dann bis zum 07.08.1989 nicht weiter tätig wurde, kann
auch im Hinblick auf die zwischenzeitlich geführte spärliche Korrespondenz der
Parteien nicht als konkludentes Anerkenntnis angesehen werden. Auf für eine
Verwirkung des Kautionsrückzahlungsanspruchs fehlt es in diesem Zusammenhang an
jeder Grundlage.
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Abschließend ist darauf hinzuweisen, daß der geltend gemachte Beteiligungsanspruch
von 1.200,00 DM völlig überhöht ist. Nach § 8 Abs. 2 des Mietvertrages waren zum
Zeitpunkt des Auszuges des Beklagten nach 37 Monaten allenfalls Küche, Diele und
Bad zu renovieren, wobei der Kläger im vorgerichtlichen Schreiben vom 07.08.1989,
welches von der Beklagten vorgelegt wurde, unwidersprochen vorgetragen hat, daß
sich in der Küche keine Rauhfaser befand. Daraus folgt, daß der Kläger insgesamt in
Ansehung seiner Mietdauer für allenfalls einen Neuanstrich der Rauhfaser
verantwortlich war. Die Beklagte muß sich in diesem Zusammenhang an dem von ihr
formulierten § 26 des Mietvertrages festhalten lassen, wonach eine Rauhfaser incl.
Erstanstrich 4 x überstreichbar ist. Daraus folgt, daß der Kläger allenfalls mit einem
Viertel der Kosten der Neutapezierung belastet werden könnte. Die von der Beklagten
angesetzte 60 %ige Kostenbeteiligung ist dagegen mit nichts zu rechtfertigen, so daß
der Beklagten der geltend gemachte Anspruch auch der Höhe nach nicht zusteht.
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Die Beklagte war daher entsprechend dem Antrag des Klägers zu verurteilen.
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Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 284, 288 BGB; soweit der Kläger bereits ab
11.01.1989 Verzugszinsen verlangt hat, stand ihm ein Anspruch dagegen nicht zu.
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Die prozeßualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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K
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Richter am Amtsgericht
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