Urteil des AG Neuss vom 12.07.1991
AG Neuss (höhe, angemessene frist, angemessener zeitraum, abrechnung, kaution, vermieter, zahlung, verhandlung, beendigung, zpo)
Amtsgericht Neuss, 36 C 122/91
Datum:
12.07.1991
Gericht:
Amtsgericht Neuss
Spruchkörper:
Richter am Amtsgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
36 C 122/91
Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 878,00 DM nebst 4
% Zinsen aus 1.200,00 DM für die Z eit vom 15.02.1987 bis 10.05.1991,
von 200,00 DM ab 11.05.1991 und von weiteren 678,00 DM seit dem
16.02.1991 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Parteien je zur Hälfte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
1
Mit Mietvertrag vom 04.02.1987, auf den im einzelnen verwiesen wird (Hülle Blatt 32
d.A.), mietete die Klägerin von dem Rechtsvorgänger des Beklagten eine Wohnung im
I2 in O.
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Die Klägerin leistete bei Vertragsschluss eine Kaution in Höhe von 1.200,00 DM, die
entsprechend den Vereinbarungen der Parteien mit 4 % zu verzinsen war.
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Der Beklagte hat das Grundstück 1988 erworben.
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Das Mietverhältnis endete zum 31.10.1990.
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Die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen des Beklagten ergaben zugunsten der
Klägerin für die Abrechnungszeiträume 1987 und 1988 ein Guthaben in Höhe von
764,01 DM.
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Die unter dem 29.04.1991 erstellte Heiz- und Nebenkostenabrechnung wies ein
Guthaben der Klägerin von 521,05 DM aus.
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Unter dem 29.04.1991 erteilte der Beklagte der Klägerin die Abrechnung über die
geleistete Kaution und übersandte ihren Prozessbevollmächtigten einen Scheck über
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1.526,06 DM.
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin aus den Gründen des Schriftsatzes
vom 06.06.1991, auf den im einzelnen verwiesen wird (Blatt 38 ff d.A.), von dem
Beklagten die Zahlung weiterer 878,00 DM.
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Die Klägerin beantragt,
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1.
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den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.404,06 DM abzüglich am 10.05.1991
gezahlter 1.526,06 DM nebst 4 % Zinsen aus 1.200,00 DM für die Zeit vom
15.02.1987 bis 10.05.1991 und 4 % Zinsen aus 764,01 DM seit dem
16.02.1991 sowie 4 % Zinsen von weiteren 440,05 DM seit dem 13.06.1991
zu zahlen,
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2.
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den Beklagten zu verurteilen, ihr für die Wohnung im Erdgeschoss des I-
Straße, 4040 O, bestehend aus zwei Y, Küche, Diele und einem Kellerraum,
eine ordnungsgemäße Heizungs- und Nebenkostenabrechnung für die Zeit
vom 01.01.1990 bis 31.10.1990 zu erteilen,
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3.
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den Beklagten zu verurteilen, das sich aus der Abrechnung ergebende
Guthaben an sie zu zahlen.
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Der Beklagte erklärt die Hauptsache in Höhe von 1.526,06 DM für erledigt und beantragt
im übrigen,
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die Klage abzuweisen.
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Der Beklagte trägt vor, das Guthaben der Klägerin aus den Heiz- und
Nebenkostenabrechnungen für 1987 und 1988 sei in Höhe von 678,00 DM mit der nicht
gezahlten Miete für September 1989 verrechnet worden.
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Ein Einbehalt in Höhe von 200,00 DM von der Kaution sei berechtigt, weil mit
Nachzahlungen in dieser Größenordnung zu rechnen sei. Die Kosten für Müllabfuhr,
Straßenreinigung und Abwasser seien ganz erheblich gestiegen.
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Demgegenüber behauptet die Klägerin unter Vorlage eines Kontoauszuges der
Stadtsparkasse O, dass die Miete für September 1989 in Höhe von 678,00 DM ihrem
Konto per Dauerauftrag am 30.08.1989 belastet worden sei.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
gewechselten Schriftsätze verwiesen.
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Das Gericht hat den Beklagten-Vertreter in der mündlichen Verhandlung darauf
hingewiesen, dass zu der von der Klägerin behaupteten Zahlung der Miete für
September 1989 ein weiterer Vortrag des Beklagten erforderlich sei. Der Beklagten-
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Vertreter hat sich dahingehend geäußert, dass keine weitere Stellungnahme abgegeben
werde.
Entscheidungsgründe:
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Die Klage ist hinsichtlich des Zahlungsanspruches begründet, der Anspruch auf
Erteilung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01. bis
31.10.1990 ist nicht fällig.
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Der Klägerin steht gegen den Beklagten gemäß § 572 BGB i.V.m. § 27 Ziffer 11 Satz 4
des schriftlichen Mietvertrages ein fälliger Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von
weiteren 200,00 DM zu.
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In dieser Höhe kann sich der Beklagte wegen der noch ausstehenden Abrechnung der
Heiz- und Nebenkosten für das Jahr 1990 nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird fällig, wenn nach Vertragsende
alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag und seiner Beendigung, soweit sie
durch die Kaution gesichert werden, erfüllt sind. Zur Feststellung dieser
Voraussetzungen ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine
angemessene Prüfungsfrist einzuräumen, die nach ständiger Rechtsprechung der
zuständigen Berufungskammer mit sechs Monaten zu bemessen ist (LG E - 24 S
122/89, Urteil vom 27.02.1990; 24 T 116/89, Beschluss vom 09.01.1990). Zwar war
diese Frist im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung bereits abgelaufen, eine
Verlängerung der Abrechnungsfrist kommt aber entgegen einer im Schrifttum
vertretenen Auffassung (vgl. Blank, PiG 28, S. 131, 141; F-Sonnenschein, Miete-
Handkommentar, 5. Aufl., § 550 b BGB, RdNr. 8) auch dann in Betracht, wenn der
Vermieter die Kaution anteilig zur Sicherung einer eventuellen Nachforderung aus einer
noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung einbehält (OLG I, NJW-RR 1988 S.
651; Geldmacher in Fischer-E2/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, §
550 b BGB, Stand 01/91, Anm. 11), denn auch ein etwaiger Nachzahlungsanspruch aus
einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung zählt - soweit die P arteien (wie
hier) nichts anderes vereinbart haben - zu den Forderungen des Vermieters, deren
Sicherung die Kaution dient. Die angemessene Frist ist in diesem Fall nach der
Zeitspanne zu bemessen, die der Vermieter zur Erstellung der
Betriebskostenabrechnung benötigt. Die Verlängerung der Abrechnungsfrist setzt in
diesem Fall voraus, dass die dem Vermieter zuzubilligende Frist zur Vorlage der
Betriebskostenabrechnung noch nicht verstrichen ist und der Vermieter - gegebenenfalls
unter Bezugnahme auf Abrechnungen der Vorjahre - konkret darlegt, dass ein
Abrechnungssaldo zu seinen Gunsten zu erwarten ist. Diese Voraussetzungen sind
vorliegend nicht erfüllt. Die Behauptung des Beklagten, der Einbehalt von 200,00 Dm
sei wegen der erheblich gestiegenen Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung und
Abwasser gerechtfertigt, lässt keine konkreten Anhaltspunkte erkennen, die die
Annahme einer Nachzahlung in Höhe von 200,00 DM rechtfertigen. Im Hinblick darauf,
dass bereits die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre jeweils ein
Guthaben für die Klägerin ergeben haben, zuletzt für das Jahr 1989 in Höhe von 521,05
DM, und unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen (10 x 160,00 DM),
oblag es dem Beklagten, nachvollziehbare Angaben zu der behaupteten
Kostensteigerung (z.B. durch Vorlage von Mitteilungen der Stadtwerke über zu
erwartende Gebührenerhöhungen, Pressemitteilungen etc.) in den Bereichen
Müllabfuhr, Straßenreinigung und Abwasser vorzulegen. Dies gilt um so mehr, als
wegen der Beendigung des Mietverhälntisses zum 31.10.1990 die gerade im Bereich
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der verbrauchsabhängigen Heizkosten kostenträchtigen Monate November und
Dezember zu Lasten der Klägerin nicht in die Abrechnung einfließen.
Da der Beklagte dieser Darlegungslast nicht nachgekommen ist, ist die
Abrechnungsfrist nicht zu verlängern und der Beklagte zu einer weiteren Rückhaltung
des restlichen Kautionsrückzahlungsanspruches nicht berechtigt.
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Der Klägerin steht weiterhin gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Zahlungsanspruch in Höhe
von 678,00 DM zu.
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Der Beklagte war nicht gemäß §§ 387, 389 BGB berechtigt, das unstreitige Guthaben
der Klägerin aus den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen der Jahre 1987 und 1988 in
Höhe von 764,01 DM mit dem Mietzinsanspruch für September 1989 in Höhe von
678,00 DM zu verrechnen. Nach dem insoweit nicht substantiiert
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bestrittenen Vorbringen der Klägerin, das gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden
und unstreitig anzusehen ist, ist davon auszugehen, dass der Mietzinsanspruch des
Beklagten für den Monat September 1989 durch Zahlung erloschen ist, § 362 Abs. 1
BGB. Die Klägerin hat durch Vorlage des Kontoauszuges ihrer Sparkasse im einzelnen
dargelegt, dass die Meite für September 1989 per Dauerauftrag am 30.08.1989 von
ihrem Konto abgebucht und auf das Konto des Beklagten überwiesen worden ist.
Anhand der mitgeteilten Daten hätte der Beklagte die Mietzahlungen der Klägerin erneut
überprüfen und hierzu Stellung nehmen müssen. Auf einen entsprechenden Hinweis
des Gerichtes in der mündlichen Verhandlung hat der Beklagten-Vertreter hierzu
lediglich erklärt, es werde keine weitere Stellungnahme abgegeben.
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Auf der Grundlage der Kautionsabrechnung des Beklagten vom 29.04.1991 ergibt sich
danach folgende Berechnung:
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Kautionsrückzahlungsanspruch 1.200,00 DM
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abzüglich der Kosten der Zwischenablesung und der
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Namensschilder 81,00 DM
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verbleiben 1.119,00 DM
36
zuzüglich Guthaben der Klägerin aus den Heiz- und
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Nebenkostenabrechnungen für 1988 und 1987 764,01 DM
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zuzüglich Guthaben der Klägerin aus der Heiz- und
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Nebenkostenabrechnung 1989 521,05 DM
40
2.404,06 DM
41
hierauf gezahlt 1.625,06 DM
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verbleiben 878,00 DM.
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Ein Anspruch auf Erteilung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum
01.01. bis 31.10.1990 steht der Klägerin derzeit nicht zu.
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Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes ist dem Vermieter für die Erstellung der
Betriebskostenabrechnung ein angemessener Zeitraum einzuräumen. Dieser beträgt
nach der ständigen Rechtsprechung des LG E (24 S 404/87, Urteil vom 12.04.1988; 24
S 466/86, Urteil vom 02.06.1987; ebenso Geldmacher, Vereinbarung und Abrechnung
von Nebenkosten im preisfreien Wohnraum, L 1989, S. 57) ein Jahr nach Beendigung
des Abrechnungszeitraumes. Da die Betriebskosten nach den vertraglichen
Vereinbarungen der Parteien jährlich abgerechnet werden und das Abrechnungsjahr mit
dem Kalenderjahr identisch ist, endet die dem Beklagten für die Vorlage der
Betriebskostenabrechnung 1990 zuzubilligende Abrechnungsfrist am 31.12.1991. Dass
der Beklagte in der M war, die Abrechnung bereits im Z eitpunkt der mündlichen
Verhandlung vorzulegen, ist dem Vorbringen der Klägerin nicht zu entnehmen.
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Etwas anderes folgt entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht daraus, dass der
Beklagte ihr die Kosten der Zwischenablesung der Wärmemesser in Rechnung gestellt
hat. Der Beklagte ist insoweit lediglich einer ihm obliegenden Verpflichtung
nachgekommen. Aufgrund des zum 01.11.1990 während der laufenden
Abrechnungsperiode eingetretenen Nutzerwechsels war der Beklagte gemäß § 9 b Abs.
1 HeizkostenVO (BGBl 1989 I, S. 115) verpflichtet, eine Zwischenablesung
vorzunehmen. Diese dient dem Zweck, den für die betroffene Wohnung erfassten
Gesamtverbrauch im Rahmen der Jahresabrechnung verbrauchsabhängig auf Vor- und
Nachmieter zu verteilen, eine Pflicht zur Zwischenabrechnung folgt hieraus nicht
(Pfeifer, Die neue Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 9 b, Anm. 6). Dies war bereits zum
alten Recht anerkannt, die Neufassung der Heizkostenverordnung hat an dieser
Rechtslage nichts geändert.
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Der Zinsanspruch folgt aus den § 284, 286, 288 BGB.
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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 a, 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
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Soweit die Parteien den Rechtsstreit im Hinblick auf die geleistete Zahlung des
Beklagten übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat das Gericht im Rahmen der
einheitlich zu treffenden Kostenentscheidung die Grundsätze des § 91 a ZPO
herangezogen. Danach war im Rahmen der Kostenentscheidung zu berücksichtigen,
dass der Beklagte die Kautionsabrechnung innerhalb der ihm zuzubilligenden
sechsmonatigen Abrechnungfrist vorgenommen hat, so dass insoweit zu seinen
Gunsten die Grundsätze des § 93 ZPO mit einer entsprechenden Kostenbelastung der
Klägerin heranzuziehen sind. Andererseits befand sich der Beklagte mit der Erteilung
der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1989 in Verzug, so dass er auch
insoweit mit den anteiligen Kosten zu belasten ist.
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Streitwert:
50
für den Klageantrag zu 2): 500,00 DM
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