Urteil des AG Neukölln vom 13.03.2017
AG Neukölln: einbau, wohnung, bad, mietsache, zugang, härte, akte, duldungspflicht, zustand, sicherheitsleistung
Gericht:
AG Neukölln
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 C 251/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 554 Abs 1 BGB, § 554 Abs 2
BGB
Duldungspflicht des Wohnraummieters bei
Modernisierungsmaßnahmen: Einordnung beabsichtigter
Arbeiten in Bad und Küche als Modernisierungsarbeiten;
Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung trotz fehlender
Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen
Tenor
1) Der Beklagte wird verurteilt, folgende Arbeiten in der Wohnung ... B, zu dulden
a) Im Badezimmer:
– den Einbau eines Handwaschbeckens mit Armatur an der linken Wand neben
der Badewanne;
– das Einfliesen einer neuen Badewanne;
– den Einbau eines freihängenden WCs nebst Spülvorrichtung;
– die Veränderung/ Neuschaffung der Zu- und Abwasserleitungen für die
Sanitärobjekte;
– die Verfliesung der Wände bis zu 2,20 Meter Höhe;
– die Verfliesung des Fußbodens;
– den Ersatz der Wannenfüll- und Brausebatterie bei Notwendigkeit;
– den Einbau eines Stromschutzschalters;
– die Installation eines Elektroanschlusses (Wandauslasses) im Bereich über dem
Waschbecken zum künftigen Anschluss eines Beleuchtungskörpers sowie einer
Steckdose neben dem Waschbecken;
b) in der Küche:
– den Einbau einer Doppelspüle mit Unterschrank im Austausch gegen das
vorhandene Ausgussbecken;
– die Anbringung eines Fliesenspiegels über der Doppelspüle;
2) Der Beklagte hat den von der Klägerin beauftragten Handwerkern für die Dauer der in
Ziffer 1) genannten Baumaßnahmen, die voraussichtlich drei Wochen andauern werden,
wochentags (Montags bis Freitags) in der Zeit von 7 bis 17 Uhr Zugang zu seiner
Wohnung zu gewähren, wobei ihm der Beginn der Arbeiten zuvor mit einer Frist von zwei
Wochen anzukündigen ist.
3) Dem Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld von bis zu
250.000,– EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann,
Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten angedroht.
4) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5) Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
6) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,– EUR vorläufig
vollstreckbar.
Tatbestand
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Der Beklagte ist Mieter der im Tenor zu 1) bezeichneten, ihm von der Klägerin
vermieteten Wohnung.
Wegen des Zustand des Bades und der Küche der Wohnung wird auf die Schilderung der
Klägerseite im Schriftsatz vom 24. Oktober 2005 (Bl. 22 f der Akte) Bezug genommen. In
der Vergangenheit äußerte die Klägerin wiederholt den Wunsch, Bad und Küche der
Wohnung zu modernisieren, was der Beklagte steht ablehnte. Mit ... Schreiben vom 28.
Januar 2005 kündigte die Klägerin dem Beklagten die im Tenor des Urteils genannten
Arbeiten als "Modernisierungsarbeiten" an und bezifferte zugleich die deswegen zu
erwartende Mieterhöhung mit 64,15 EUR/Monat. Auf den Inhalt des Schreibens (Bl. 9 ff
der Akte) wird Bezug genommen).
Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Beklagte verpflichtet ist, die Arbeiten zu dulden.
Sie beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die im Tenor zu Nr. 1) genannten Arbeiten zu
dulden; sowie zusätzlich erforderliche Malerarbeiten an der Decke, den Heizkörperrohren
und an der Tür im Bad sowie notwendige Maler-Ausbesserungsarbeiten in der Küche zu
dulden, sowie den Beklagte zu verurteilen, der Klägerin und den von ihr beauftragten
Handwerkern für die Dauer der erforderlichen Baumaßnahmen, die voraussichtlich drei
Wochen andauern werden, wochentags (Montags bis Freitags) in der Zeit von 7 bis 17
Uhr Zugang zu seiner Wohnung zu gewähren;
sowie ihm für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld von bis zu
250.000,– EUR oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten anzudrohen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er erwidert: Er schulde die Duldung der Maßnahmen nicht, da die
Modernisierungsankündigung fehlerhaft sei. Dies folge schon daraus, dass teilweise auch
Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, ohne dass die Ankündigung
diese näher bezeichnet. Auch habe die Klägerin die Kosten aller Arbeiten unterschiedslos
der Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung zugrunde gelegt.
Bei den angekündigten Malerarbeiten handele es sich um keine Modernisierungen.
Ebenso verhalte es sich bei dem Austausch von Rohren im Bad sowie der Erneuerung
der Wannen- und Brausebatterie, dem Ersatz der vorhandenen Steckdose, dem Einbau
einer Doppelspüle sowie des Austausches eines metallenen Wandschutzes durch einen
Fliesenspiegel.
Daneben seien die Wasserleitungen erst 1996 erneuert worden. Beim Bad sei zu
berücksichtigen, dass dieses lediglich 1,38 m breit sei. Ihm sei unzumutbar, dass es
durch Baumaßnahmen, insbesondere Rigipsplatten und Fliesen schmaler werde. Auch
müsse er für das im Bad einzubauenden Handwaschbecken einen Schrank räumen, was
unzumutbar sei. Auch die Doppelspüle würde in der Küche viel Platz wegnehmen und
den Charakter des Raumes erheblich verändern.
In einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 13. Dezember 2005 teilte der Beklagte
mit, dass der Rechtsstreit sich in der Hauptsache erledigt habe, da das Mietverhältnis
zum 28. Februar 2006 einvernehmlich beendet werde.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Die vermutlich in Kürze anstehende Beendigung des Mietverhältnisses berührt die
Begründetheit der Klage derzeit (noch) nicht.
Der Beklagte ist verpflichtet, die im Tenor zu 1) bezeichneten Maßnahmen zu dulden.
Dies folgt aus § 554 BGB.
Dieser hat folgenden Wortlaut:
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§ 554
Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich
sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder
Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht,
wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines
Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten
Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen
ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen,
vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu
berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei
Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und
Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform
mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang
der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.
Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen
Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen
Mieterhöhung führen.
(4) ...
Bei den dort genannten Arbeiten handelt es sich um Modernisierungsarbeiten gemäß §
554 Abs. 2 BGB, die der Verbesserung der Mietsache dienen. Dies gilt auch, soweit
durch die Auswechslung von Sanitärobjekten der Einbau neuer Zuleitungen oder
Armaturen notwendig wird, bzw. soweit die Verfliesung der Wände den Einbau einer
neuen Steckdose erforderlich macht. Auch bei dem Austausch eines Stand-WCs gegen
ein freihängendes WC handelt es sich um eine Verbesserung der Mietsache, da der
Fußboden bei einem freihängenden WC besser gereinigt werden kann.
Soweit die Klägerin vom Beklagten die Duldung von Malerarbeiten in Küche und Bad
verlangt, ist die Klage abzuweisen. Insoweit handelt es sich um keine
Modernisierungsarbeiten, sondern allenfalls um Arbeiten, die in der Folge der übrigen
Bauarbeiten üblicherweise mit erledigt werden. Dass Malerarbeiten zum Erhalt der
Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 1 BGB erforderlich, d.h. notwendig sind, ist nicht
ersichtlich. Daher muss sie der Beklagte nicht gegen seinen Willen dulden.
Die Folgen der Modernisierungsmaßnahmen sind für den Beklagten nicht so
schwerwiegend, dass ihm diese nicht zuzumuten sind. Insbesondere ist ihm zuzumuten
ein schmaleres Badezimmer hinzunehmen, welches gegebenenfalls auch etwas weniger
als 135 cm breit ist. Auch die Tatsache, dass er bei Einbau eines Waschbeckens im Bad
und der Doppelspüle in der Küche Möbel entfernen oder anders stellen muss, ist nicht so
schwerwiegend, dass sie ihn berechtigt, die Arbeiten nicht zu dulden.
Fehler in der Modernisierungsankündigung lassen die Duldungspflicht nicht entfallen. Zu
Recht rügt der Beklagte, dass die Ankündigung nicht zwischen Instandhaltungs- und
Modernisierungsarbeiten unterscheidet und offenbar die voraussichtliche Mieterhöhung
aus der Summe der Kosten beider Arbeiten errechnet. Dieser Fehler lässt die
Wirksamkeit der Ankündigung nicht entfallen. Zweck der Ankündigung ist es noch nicht,
die neue Miete genau anzugeben, sondern nur, dem Mieter Planungssicherheit zu geben
und eine zu erwartende Mieterhöhung so zu bezeichnen, dass dieser prüfen kann, ob er
von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 BGB Gebrauch machen will. Wenn
– wie hier – die Kosten gegebenenfalls etwas zu hoch angegeben werden, kann dies
gegebenenfalls Schadenersatzansprüche auf Mieterseite auslösen oder dazu führen,
dass eine Mieterhöhung sich später verzögert (vgl. Schilling in: Münchner Kommentar
zum BGB, 4. Aufl., Bd. 3, § 554, Rdnr. 37), lässt aber die formelle Wirksamkeit der
Modernisierungsankündigung nicht entfallen.
Soweit die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verpflichten, neben den Handwerkern
auch ihr für die Dauer der Arbeiten Zugang zu der Wohnung zu gewähren, ist die Klage
abzuweisen. Ihre persönliche Anwesenheit ist zur Durchführung der Arbeiten ersichtlich
nicht erforderlich. Ein Anspruch, dort die ganze Zeit anwesend zu sein, steht ihr nicht zu.
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Die Verpflichtung des Beklagten, die Arbeiten in seiner Wohnung zu dulden, besteht nur,
wenn der konkrete Arbeitsbeginn ihm in angemessener Frist einmalig angekündigt
wurde, damit er sich hierauf einstellen kann. Insoweit erachtet das Gericht eine
Ankündigungsfrist von zwei Wochen als angemessen. Soweit die Klägerin beantragt hat,
den Beklagten zur Duldung der Arbeiten ohne genauere Ankündigung zu verurteilen, ist
die Klage abzuweisen.
Auf Antrag der Klägerin sind dem Beklagten gemäß § 890 Abs. 2 ZPO die in § 890 Abs. 1
ZPO genannten Ordnungsmittel für den Fall anzudrohen, dass er seiner Duldungspflicht
nicht genügen sollte.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zuvielforderung der
Klägerin war verhältnismäßig geringfügig und hat keine besonderen Kosten verursacht.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit und zur Sicherheitsleistung folgt aus §
709 ZPO. Ein Fall des § 708 Nr. 11 ZPO liegt nicht vor, da es sich vorliegend um keine
vermögensrechtliche Auseinandersetzung handelt.
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