Urteil des AG Neukölln vom 06.04.2006, 5 C 141/06

Entschieden
06.04.2006
Schlagworte
Mieter, Bordell, Vollstreckung, Wohnung, Treppenhaus, Besuch, Nacht, Sicherheitsleistung, Zugang, Empfang
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Gericht: AG Neukölln Quelle:

Entscheidungsdatum: 09.03.2007 Norm: § 535 BGB

Aktenzeichen: 5 C 141/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Mietminderung wegen des Bordellbetriebs in einem großstädtischen Wohnhaus

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin Euro 875,25 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf Euro 77,07 seit dem 06.04.2006 und auf jeweils Euro 133,03 seit dem 05.05., 07.06., 06.07., 04.08., 06.09. und 05.10.2006 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 9/20 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 11/20 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

1Mit Vertrag vom 05.09.2003 vermietete die Klägerin die Wohnung in der ..., in ... Berlin an die Beklagten. Die monatliche Bruttomiete beträgt Euro 889,72. Mit Telefonat vom 05.01.2006 und Schreiben vom 23.02.2006 kündigten die Beklagten eine Mietminderung an. Zur Begründung verwiesen sie darauf, dass sich in der Erdgeschosswohnung des Hauses ein Bordell befinde. In den Monaten März bis Oktober 2006 minderten die Beklagten sodann die Miete um monatlich jeweils Euro 222,00. Bis auf einen Betrag in Höhe von Euro 33,01 verrechnete die Klägerin das Guthaben der Beklagten aus einer Betriebskostenabrechnung mit der verbliebenen Mietforderung für März 2006.

2Der Zugang zur betreffenden Gewerbemieteinheit im Erdgeschoss erfolgt über den Hausflur. Ihr Eingang liegt neben den Hausbriefkästen. Der Hausflur wird ein Mal wöchentlich gereinigt. Das Haus verfügt über eine Gegensprechanlage mit automatischer Türöffnung.

3Die Klägerin behauptet, in der Erdgeschosswohnung werde ein Wellness-Salon betrieben. Zu Beeinträchtigungen der Mieter durch Kunden komme es nicht. Die Reinigung des Hausflurs werde regelmäßig kontrolliert. Zu Beanstandungen der Sauberkeit sei es nicht gekommen.

4Die Klägerin beantragt,

5die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin Euro 1.587,01 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf Euro 33,01 seit dem 04.03.2006 und auf jeweils Euro 222,00 seit dem 06.04., 05.05., 07.06., 06.07., 04.08., 06.09. und 05.10.2006 zu zahlen.

6Die Beklagten beantragen,

7die Klage abzuweisen.

8Die Beklagten behaupten, in der Erdgeschosswohnung werde ein Bordell betrieben. Kunden würden teilweise im Hausflur neben den Briefkästen anstehen und sich die Zeit vertreiben, was täglich mehrfach zu peinlichen Begegnungen führe. Sie würden dort rauchen und Zigarettenkippen wegwerfen. Die Haustür sei nachts zwischen 20.00 und 6.00 Uhr regelmäßig nicht abgeschlossen, insbesondere würden die Mieter der Erdgeschosseinheit die angeschlossene Tür wieder aufschließen. Sofern die Tür nach 20.00 Uhr angeschlossen sei, würden Kunden laut gegen die Hauseingangstür schlagen,

20.00 Uhr angeschlossen sei, würden Kunden laut gegen die Hauseingangstür schlagen, um Einlass zu erhalten. In der Nacht vom 20.07.2006 gegen 23.00 Uhr und am 21.07.2006 gegen 1.00 Uhr sei aus dem Fenster der Wohnung lautes anhaltendes Stöhnen und Quietschen einer Matratze in den Innenhof des Hauses gedrungen.

9Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 03.11.2006 durch Vernehmung der Zeugen ..., ..., ..., ... und ... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der Sitzungen vom 05.01. und 09.02.2007 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

10 Die Klage ist teilweise begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

11 Die Klägerin hat gegen die Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten für die Monate März bis Oktober 2006 in Höhe von insgesamt lediglich Euro 875,25.

12 Den Beklagten steht für diese Zeit eine Mietminderung von 10% der Bruttomiete zu. Dies entspricht einer Höhe von monatlich Euro 88,97, insgesamt Euro 711,76.

13 Die Mietminderung ist gerechtfertigt, weil in der Erdgeschosswohnung ein Bordell betrieben wird. Dies wird von der Klägerin zwar mit der Behauptung bestritten, es handele sich lediglich um einen Wellness-Salon. Das Gericht ist jedoch angesichts der von den Beklagten eingereichten Unterlagen überzeugt, dass dort ein Bordell betrieben wird. Aus diesen Unterlagen geht hervor, dass der Erdgeschossmieter im ... und im ... unter der Rubrik ... sowie auf Internetseiten wie "www.... oder "www.... einschlägig wirbt. Insbesondere die ausgedruckten Internetseiten lassen keinen Zweifel an der Art des Geschäftsbetriebes aufkommen. In Übereinstimmung hiermit hat die Zeugin ... bekundet, bei einem Besuch bei ihrer Tochter am 20.07.2006 Stöhn- und Quietschgeräusche im Innenhof gehört zu haben. Zugleich hat sie dargelegt, dass sie aufgrund der Richtung, aus der die Geräusche kamen, sicher sei, dass diese der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss zuzuordnen waren. Das Gericht hat keine Zweifel an der Richtigkeit dieser Aussage. Zwar wird angenommen, dass allein das Vorhandensein eines Bordells in einer Großstadt ohne Sperrbezirk nicht zu einer Mietminderung führen könne, sondern dass konkrete bordelltypische Störungen vorliegen müssten (LG Berlin, NJW-RR 2000, 601). Das Gericht vertritt demgegenüber jedoch die Ansicht, dass allein das Vorhandensein eines Bordells eine Mietminderung in Höhe von 10% rechtfertigt (so auch LG Berlin, NJW-RR 1996, 264; LG Berlin, WuM 2004, 233). Denn aufgrund des Umstandes, dass der Zugang zum Bordell vorliegend über den Hausflur erfolgt, besteht grundsätzlich die Möglichkeit von Belästigungen der Mieter durch wartende Kunden. Dem steht nicht entgegen, dass der Zeuge ... ausschließt, dass Kunden in der Vergangenheit im Hausflur gewartet haben. Denn dies schließt ein Zusammentreffen während des Kommens und Gehens der Kunden nicht aus. Darüber hinaus liegt eine Beeinträchtigung des sittlichen Empfindens der Mieter vor. Dies mag in Großstädten, wo mit Bordellen gerechnet werden muss, geringfügiger beeinträchtigt sein als in einer ländlichen Gegend. Dass diese Beeinträchtigung aber dennoch vorhanden ist, bestätigt die Aussage der Zeugin ..., die glaubhaft bekundet hat, dass gerade der Umstand des im Wohnhaus befindlichen Bordells zu ihrem vorzeitigen Auszug aus dem Haus geführt hat. Eine Beeinträchtigung des Wohnwertes liegt daher bereits aufgrund des bloßen Betriebs eines Bordells im Mietshaus vor.

14 Die Mietminderung ist von der Bruttomiete zu berechnen (BGH NJW 2005, 1713, 2773) und beträgt vorliegend monatlich Euro 88,97.

15 Eine darüber hinausgehende Mietminderung steht den Beklagten nicht zu. Sie wäre nur dann anzunehmen, wenn der Betrieb des Bordells zu andauernden und gravierenden Belästigungen der Mieter führen würde, etwa durch wartende Kunden im Hausflur (LG Berlin, NJW-RR 1996, 264; LG Berlin, WuM 2004, 233). Derartige Belästigungen, die es rechtfertigen würden, den Beklagten eine über 10% hinausgehende Mietminderung zuzugestehen, hat die Beweisaufnahme jedoch nicht bestätigt.

16 Die Zeugen ... und ... haben zwar ausgesagt, mehrfach im Hausflur auf wartende Kunden getroffen zu sein. Dies kam jedoch nur gelegentlich vor. Der Zeuge ... traf lediglich 5 bis 15 Mal in 4 Monaten wartende Kunden an. Dies entspricht einem Zusammentreffen von maximal 1 Mal in der Woche. Auch der Zeuge ... begegnete lediglich ein Mal wöchentlich Kunden. Die Zeugin ... hingegen hat nie anstehende Kunden angetroffen. Sofern die Zeugen mit Kunden zusammentrafen, konnten sie keine konkreten Belästigungen durch diese Kunden darlegen. Vielmehr hat die Zeugin ... mitgeteilt, dass die Kunden eine Begegnung mit ihr eher zu vermeiden suchten. Beim

mitgeteilt, dass die Kunden eine Begegnung mit ihr eher zu vermeiden suchten. Beim Zeugen ... verursachten Begegnungen lediglich ein unangenehmes Gefühl. Soweit die Zeugin ... angab, es 3 Mal in einem halben Jahr erlebt zu haben, dass Kunden am Samstag Vormittag, wenn das Etablissement geschlossen hat, heftig geklingelt und an die Tür geschlagen haben, handelt es sich, auch wenn die Zeugin hierdurch bewogen wurde, Samstags einen anderen Ausgang aus dem Haus zu nutzen, nur um gelegentliche Vorfälle.

17 Die Zeugen ... und ... haben bestätigt, dass im Hausflur geraucht wurde, ohne jedoch den konkreten Verursacher angeben zu können. Einen Zusammenhang mit dem Erdgeschossmieter konnten sie lediglich vermuten. Doch selbst wenn die Kunden des Bordells dort geraucht hätten, geht das Gericht insofern nicht von einer bordelltypischen Störung aus, da dies auch bei anderen Gewerbemietern vorkommen kann, beispielsweise bei einer Arztpraxis, wenn Patienten oder Angehörige während der Wartezeit zum Rauchen in den Hausflur gehen. Doch selbst dann, wenn das Haus keine Gewerbemieter beherbergen würde, könnte es zu Zigarettenrauch im Treppenhaus kommen. Denn ausweislich der in der Hausordnung niedergelegten Brandschutzbestimmungen ist es den Mietern des Hauses vorliegend nicht verwehrt, dort zu rauchen.

18 Die Zeugen haben zwar angegeben, seit der Aufnahme des Gewerbes in der Erdgeschosswohnung verstärkt Dreck im Hausflur bemerkt zu haben. Nach Angaben des Zeugen ... ging die Verschmutzung über das übliche Maß hinaus. Auf die Aufforderung an den Zeugen, seine Aussage zu konkretisieren, teilte er lediglich mit, dass es in einem sonst sauberen Treppenhaus bereits wenige Zigarettenkippen auffallen. Angesichts dieser Aussage ist das Gericht nicht überzeugt, dass hier eine gravierende Beeinträchtigung vorliegt, zumal der Hausflur unstreitig wöchentlich gereinigt wird. Überdies ist hier ebenso wie im Zusammenhang mit dem Rauchen im Hausflur davon auszugehen, dass keine bordelltypische Störung vorliegt. Dass, wie die Beklagten vortragen, Einlass begehrende Kunden nach 20.00 Uhr an die Haustür schlagen, hat keiner der Zeugen bestätigt.

19 Soweit die Beklagten vortragen, die Haustür sei zwischen 20.00 und 6.00 Uhr oftmals nicht abgeschlossen, kann das Gericht hierin keinen Mangel sehen. Das Gericht ist der Ansicht, dass dem Sicherheitsbedürfnis der Mieter grundsätzlich Genüge getan ist, wenn die Haustür ins Schloss gezogen wurde, so dass das Haus nicht von beliebigen Personen betreten werden kann. Ein zusätzliches Abschließen hält das Gericht nicht für erforderlich, zumal dies den insbesondere in den oberen Stockwerken wohnenden Mietern den Empfang von Besuch erschweren würde. Soweit die Zeugen ... und ... angegeben haben, die Hauseingangstür habe offen gestanden, weil verhindert worden sei, dass sie ins Schloss fallen kann, hat das Gericht Zweifel an einer gravierenden Beeinträchtigung. Insbesondere hat der Zeuge ... mitgeteilt, dies lediglich 5 Mal bemerkt zu haben. Hinzu kommt, dass die Zeugen nicht angeben konnten, wer dies verursachte, so dass sich ein Zusammenhang mit dem Bordell lediglich vermuten lässt.

20 Zwar hat die Zeugin ... bestätigt, dass sie am Abend des 20.07.2006 aus dem geöffneten Fenster der Wohnung lautes anhaltendes Stöhnen und Quietschen einer Matratze gehört hat und dass sich die anderen Mieter hierdurch belästigt fühlten. Jedoch konnte sich die Zeugin nur an einen Vorfall in dieser Nacht erinnern. Die Beklagten haben keine regelmäßige Wiederholung dieser Störung vorgetragen, so dass von einer nur gelegentlichen Beeinträchtigung ausgegangen werden muss.

21 Zusammenfassend kann das Gericht nicht von Beeinträchtigungen ausgehen, die über das Maß gelegentlicher geringfügiger Belästigungen hinausgehen. Dies gilt selbst dann, wenn man die von den Zeugen bestätigten Beeinträchtigungen in ihrer Gesamtheit betrachtet. Aus diesem Grund erübrigte sich die Vernehmung der weiteren von der Klägerin benannten Zeugin ....

22 Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

23 Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1, Abs. 4, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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