Urteil des AG Mannheim vom 04.06.2010
AG Mannheim (freigabe, gesetzliche grundlage, festschrift, schuldner, höhe, mitgliedschaft, zahlung, aug, parkplatz, bedürfnis)
AG Mannheim Urteil vom 4.6.2010, 4 C 25/10 WEG
Folgen der Freigabe von Wohnungseigentum
Leitsätze
1. Gibt der Insolvenzverwalter Wohnungseigentum frei, wird die Masse nicht von der Entrichtung der Hausgelder
entlastet. Es gilt der Grundsatz fort, wonach Verbindlichkeiten nur mit Zustimmung des Gläubigers "freigegeben"
werden können.
2. Die nach der Freigabe fällig werden Hausgelder, das sind die Vorschüsse auf den Wirtschaftsplan, die
Abrechnungssalden der Jahresabrechnungen und Sonderumlagen, sind als Masseschulden zu berichtigen.
3. Ein Mietverhältnis wird auch nach der Freigabe mit dem Insolvenzverwalter fortgesetzt.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten im Kostenpunkt durch Sicherheitsleistung in Höhe von
EUR 200,- abwenden, falls nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Streitwert wird auf EUR 2.219,17 festgesetzt.
Tatbestand
1
Die Beklagte ist Mitglied der Klägerin und eignet in der Wohnanlage die Einheiten Nr. 13 und 90 (Parkplatz).
Über das Vermögen der Beklagten wurde durch das Insolvenzgericht des AG Braunschweig am 6.5.2009 das
Insolvenzverfahren eröffnet (AZ: 275 IN 197/09a). Mit Schreiben vom 23.7.2009 gab der Insolvenzverwalter
das Teileigentum der Beklagten frei. Wegen des Inhalts der Erklärung wird auf AS 32 verwiesen.
2
Die Versammlung der Wohnungseigentümer beschloss am 17.10.2009 die Jahresabrechnung 2008/2009.
Bereits am 27.9.2009 hatten die Wohnungseigentümer den Wirtschaftsplan 2009/2010 beschlossen. Danach ist
für das Teileigentum Nr. 13 ein monatlicher Vorschuss von EUR 101,- und für den Parkplatz Nr. 90 ein solcher
in Höhe von EUR 17,- zu entrichten. Gleichfalls auf der Versammlung vom 17.10.2009 beschlossen die
Wohnungseigentümer eine Sonderumlage zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in der Tiefgarage in Höhe
von insgesamt EUR 130.000,-. Die auf die Beklagte entfallenden Anteile für die Teileigentumseinheit Nr. 13
betrugen EUR 393,50 und für die Nr. 90 EUR 67,-. Die vorgenannten Beschlüsse sind in Bestandskraft
erwachsen.
3
Nachdem die Beklagte weder die Abrechnungssalden, die Sonderumlage und die Vorschüsse auf den
Wirtschaftsplan für den Zeitraum von Juli 2009 bis einschließlich Februar 2010 nicht entrichtete, erhob die
Klägerin Klage in nachstehenden Umfang:
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Jahresabrechnung 2008/2009
Teileigentum Nr. 13
EUR 668,52
Parkplatz Nr. 90
EUR 146,15
Wirtschaftsplan 2009/2010
TE Nr. 13 7/09 - 2/10 á EUR 101,-
EUR 808,--
P Nr. 90 7/09 - 2/10 á EUR 17,-
EUR 136,--
Sonderumlage
TE Nr. 13
EUR 393,50
P Nr. 90
EUR 67,--
Gesamt
EUR 2.330,13
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Die Klägerin behauptet,
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die Beklagte sei zur Zahlung der geltend gemachten Beträge auf Grund der bestandskräftigen
Beschlussfassungen verpflichtet. Dem stehe die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht entgegen, denn der
Insolvenzverwalter habe das Teileigentum freigegeben und die geltend gemachten Beträge seien ausnahmslos
nach der Freigabe fällig geworden. Die Beklagte sei daher einschließlich der angefallenen Verwalterkosten für
die Beitreibung zu verurteilen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Beklagte zur Zahlung von EUR 2.330,13 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
Basiszins seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
9
Die Beklagte beantragt,
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Klageabweisung.
11 Sie behauptet,
12 seit ihrer Insolvenz sei sie, pfandfrei lebend, nicht in der Lage die Hausgelder zu entrichten. Der
Insolvenzverwalter habe die Mieten vereinnahmt und sei demzufolge verpflichtet, die Hausgelder zu bezahlen,
dessen ungeachtet sei die geltend gemachte Forderung zur Tabelle angemeldet worden. Ihr sei bedeutet
worden, sie müsse sich um den Verkauf der Wohnung nicht mehr kümmern, denn die Bank werde die
Zwangsversteigerung einleiten. Erst im Verlauf des vorliegenden Verfahrens habe sie erfahren, dass
diesbezüglich nichts geschehen sei. Die Mietzinsansprüche seien an die ... Bank abgetreten (Bl. 44), die
wiederum die Gemeinschaft befriedigen müsse.
13 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen
verwiesen.
Entscheidungsgründe
14 Die zulässige Klage ist nicht begründet.
15 Die Beklagte ist nicht passiv legitimiert für den geltend gemachten Hausgeldanspruch, denn dieser ist vom
Insolvenzverwalter aus der Masse zu befriedigen. Das erkennende Gericht hat bereits mit Beschluss vom
14.7.2004 (NZI 2004, 800) ausgeführt, dass die vom Insolvenzverwalter erklärte „Freigabe“ des
Wohnungseigentums ihn nicht von der Verpflichtung befreit, Hausgeldverpflichtungen, die nach dieser
Erklärung fällig werden, als Masseschulden zu befriedigen. An diesem Standpunkt wird nach erneuter Sach-
und Rechtsprüfung festgehalten.
16 Neuerdings hat Lüke (ZWE 2010, 62, 66f.; ders. Festschrift für Wenzel, 2005, S. 235f., 242f.) den
gegenteiligen Standpunkt vertreten. Grundlage der Zahlungsverpflichtung des Hausgeldes sei nicht die
Eigentümerstellung, sondern die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft. Das erkläre, weshalb die Freigabe als
solche ab diesem Zeitpunkt zu einer Veränderung des haftenden Vermögens führt. Die Freigabe habe keine
Auswirkungen auf die Verbindlichkeiten, die während der Zugehörigkeit der Wohnung zur Masse entstanden
und vom Insolvenzverwalter zu berichtigen seien. Damit der Gemeinschaft bei vermietetem
Wohnungseigentum nach der Freigabe nicht der Zugriff auf die Mietzinseinnahmen entzogen werde, müsse aus
praktischer Notwendigkeit in analoger Anwendung des § 566 BGB das Mietverhältnis auf den Schuldner
übergehen. Damit werde im Ergebnis bedeutungslos, ob das Mietverhältnis fremd- oder eigengenutzt werde.
17 Dem vermag sich das erkennende Gericht nicht anzuschließen. Wie Lüke (Festschrift, S. 243) selbst ausführt,
ist Voraussetzung für das Zustandekommen der Mitgliedschaft das Bestehen von Miteigentum. Es macht in
der Sache keinen Unterschied, ob der Wohnungseigentümer aus der von der bestehenden
Bruchteilsgemeinschaft abgeleiteten Mitgliedschaft zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet ist, oder
unmittelbar aus dem Miteigentum. Das Dazwischenschieben einer weiteren dogmatischen Kategorie in Form
der Mitgliedschaft überzeugt schon deshalb nicht, weil die Mitgliedschaft in jeden Fall mit der Zugehörigkeit zur
Bruchteilsgemeinschaft endet.
18 Der Vergleich mit der Mieterinsolvenz (Festschrift, S. 244f.) unterstreicht nach Überzeugung des erkennenden
Gerichts in erster Linie die Notwendigkeit zu gesetzgeberischem Handeln, Erkenntnisse für den Streitfall sind
aus ihm nicht zu gewinnen. § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hat nach der Intention des Gesetzgebers eine besondere
Form der Freigabe geschaffen, gestritten werden kann lediglich darüber, ob das Mietverhältnis in seiner
Gesamtheit nach der erklärten Freigabe auf den Schuldner übergeht. So soll nach Lüke der Anspruch auf
Rückzahlung der Kaution an den Insolvenzverwalter zu leisten sein (Festschrift, S. 245), was mit der
gesetzgeberischen Konzeption des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, das Mietverhältnis nach der Negativerklärung
des Insolvenzverwalters, mit dem Mieter fortzuführen, nicht in Einklang steht ( AG Göttingen , ZInsO 2010,
829, 831; BGH ZInsO 2008, 808, 809, Rdnr. 22). Die genannte Auffassung würde namentlich bei
Schadensersatzansprüchen des Vermieters beim Auszug des Mieters die Aufrechnung mit dem
Kautionsrückzahlungsanspruch ausschließen.
19 Schließlich rechtfertigt die Freigabe von vermietetem Eigentum nicht ein Abweichen vom hier eingenommen
Standpunkt. Lüke behilft sich hier durch eine analoge Anwendung des § 566 BGB mit der Folge, dass das
Mietverhältnis nach der Freigabe auf den Schuldner übergehe (Festschrift, S. 247/248). Das ist schon deshalb
nicht frei vom Widerspruch, weil Lüke diese Konsequenz dem § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO versagt, obschon
hierfür eine gesetzliche Grundlage gegeben ist, während er sie zu freigegebenem Wohnungseigentum ohne
weiteres zieht. Ungeachtet dessen scheitert die analoge Anwendung des § 566 BGB bereits am Fehlen einer
Regelungslücke. § 566 BGB übernahm im Gefolge des Mietrechtsreformgesetzes im Wesentlichen unverändert
§ 571 BGB a.F. ( Schmidt-Futterer/Gather , MietR, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 1). Die Freigabe von Immobilien und
ihre daraus erwachsenden Folgen sind spätestens seit der Entscheidung des Reichsgerichts ( RG 79, 27, 30)
bekannt. Vor diesem Hintergrund kann dem Gesetzgeber eine unbewusste Lücke bei der Neugestaltung des §
566 BGB nicht unterstellt werden, zumal der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ eine Durchbrechung des
allgemeinen schuldrechtlichen Prinzips darstellt und demzufolge keiner analogen Anwendung zugänglich ist (
Schmidt-Futter/Gather, § 566 Rdnr. 5 m.w.N.).
20 Die Analogie des § 566 BGB scheitert endlich daran, dass sie die Freigabe einer Rechtsnachfolge gleichstellt,
obschon mit ihr eine Änderung der Rechtsinhaberschaft nicht einhergeht (zutr. Lüke , Festschrift, S. 237).
21 Gleichwohl ist das Bedürfnis für die Möglichkeit der Freigabe nicht zu bezweifeln, denn mit ihrer Hilfe kann die
Masse von Belastungen befreit werden, wenn sie aus dem Gegenstand keine Vorteile zu ziehen vermag. Auch
hätte es der Schuldner nach der Freigabe in der Hand, da er zur Abstimmung in den
Wohnungseigentümerversammlungen berechtigt wäre, an der Erhöhung von Masseverbindlichkeiten
mitzuwirken (Festschrift, S. 242). Auch dies überzeugt nicht restlos.
22 Bewohnt der Schuldner das Wohnungseigentum, zieht die Masse dadurch einen Vorteil, weil sie
Unterhaltsleistungen gemäß § 100 InsO erspart ( App in: FK, 5. Aufl., § 100 Rdnr. 7), weshalb Billigkeitsgründe
keine Entlastung der Masse von Hausgeldverpflichtungen verlangen. Ist das Wohnungseigentum vermietet,
zieht die Masse aus den Mieten Vorteile, es sei denn man entzieht ihn nach erklärter Freigabe der Masse
durch analoge Anwendung des § 566 BGB. Nach hiesiger Auffassung (NZI 2004, 800) beschränkt sich die
Beendigung des Insolvenzbeschlags „in Ansehung des Gegenstandes“ des Wohnungseigentums, d.h. der zu
leistenden dinglichen Lasten, nicht aber der sonstigen Verbindlichkeiten des Schuldners, was auch Lüke (ZWE
2010, 62, 67) als Grundsatz der Freigabe anerkennt.
23 Die Gefahr, der Schuldner könne durch seine Abstimmungen an der Erhöhung von Masseverbindlichkeiten
mitwirken, besteht nicht. Einerseits kann dem der Insolvenzverwalter dadurch entgegenwirken, dass er selbst
an den Versammlungen teilnimmt, andererseits ist die Gefahr einer unzumutbaren Belastung durch einen
Beschluss wegen der Verpflichtung zu ordnungsgemäßer Verwaltung gering ( Lüke , Festschrift, S. 243).
24 Das praktische Bedürfnis an der Freigabe von Wohnungseigentum rechtfertigt nichts Gegenteiliges. Zwar
beschränkt die hier vertretene Auffassung die Beendigung des Insolvenzbeschlags auf den freigegebenen
Gegenstand ( Braun/Bäuerle , InsO, 4. Aufl., § 35 Rdnr. 12) und nimmt die Verpflichtung zur Zahlung des
Hausgeldes hiervon aus. Das ist unmittelbar auf das Fehlen einer dem § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO
entsprechenden Regelung zurückzuführen und im Übrigen kein Einzelfall. Nach der Rechtsprechung der
Finanzgerichte ( BFH , ZIP 2008, 283; NZI 2008, 59, 60; 120; FG München , ZIP 2006, 1881f.) wird die Masse
ungeachtet der erklärten Freigabe erst dann von der KFZ-Steuerpflicht befreit, wenn der Insolvenzverwalter die
Haltereigenschaft beendet. Dies kann dann zu Unzuträglichkeiten führen, wenn weder der Insolvenzverwalter
noch der Schuldner im Besitz des Fahrzeugs sind ( Braun/Bäuerle , § 55 Rdnr. 29). Das steht aber der
Freigabe nicht grundsätzlich entgegen; der Insolvenzverwalter muss lediglich zuvor seinen
Herausgabeanspruch durchsetzen. Bis dieser erfüllt ist, haftet der Besitzer aus ungerechtfertigter Bereicherung
der Masse ( Lüke , Festschrift, S. 247).
25 Zwar hat die Auffassung von Lüke den Vorteil, dass sie das Bruchteilseigentum und die mitgliedschaftlichen
Rechte des Wohnungseigentümers zu einer untrennbaren Einheit zusammenfasst, aber das gelingt nur durch
abweichen vom Grundsatz, wonach Verbindlichkeiten ohne Zustimmung des Gläubigers nicht freigegeben
werden können (ZWE 2010, 62, 67); bei vermietetem Wohnungseigentum bedarf es zusätzlich der analogen
Anwendung des § 566 BGB. Beide Rechtsfolgen erfordern eine gesetzliche Grundlage, die nicht besteht.
26 Demgegenüber fallen nach der Auffassung des erkennenden Gerichts Bruchteilseigentum und die
mitgliedschaftliche Stellung des Wohnungseigentümers auseinander. Das ist der Normalfall bei der
Zwangsverwaltung und erst recht im eröffneten Insolvenzverfahren ( Palandt-Bassenge , BGB, 69. Aufl., § 25
Rdnr. 6). Ein Guthaben aus der Jahresabrechnung fällt ohne Weiteres in die Masse, ebenso das
Gebrauchsrecht. Mit dem Letzteren ist der Insolvenzverwalter in der Lage das Wohnungseigentum gemäß § 13
Abs. 1 WEG zu nutzen und ein mögliches Mietverhältnis besteht gemäß § 108 InsO mit Wirkung gegenüber
der Masse fort. Angesichts dieser Vorteile für die Masse ist es gerechtfertigt, dass sie weiterhin für fällig
werdende Hausgeldansprüche haftet.
27 An diesem wirtschaftlichen Bedürfnis hat sich auch nach Inkrafttreten des § 10 Nr. 2 ZVG nichts geändert. Die
Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch die Bestimmung ein Vorrecht u.a. gegenüber den dinglich am
Wohnungseigentum Berechtigten. Dieses kommt jedoch nur zum Tragen, wenn das Wohnungseigentum durch
Zuschlag versteigert wird (§ 56 InsO). In diesem Fall spricht alle wirtschaftliche Erfahrung dafür, dass es auch
dem Insolvenzverwalter gelingt, das Wohnungseigentum freihändig zu verwerten, womit die Verpflichtung zur
Hausgeldentrichtung entfällt. Bis dahin entfaltet die Verpflichtung der Masse die Wirkung, die
Verwertungsbemühungen zu intensivieren. Soweit dadurch die Masse überfordert wird, bleibt die Möglichkeit
des § 207 InsO. Demgegenüber führt die Auffassung von Lüke dazu, dass die Hausgelder aus dem
insolvenzfreien Vermögen des Schuldners zu begleichen sind (Festschrift, S. 243). Dieses besteht nur aus
unpfändbaren und freigegebenen Gegenständen, die keinen wirtschaftlichen Wert verkörpern (
Uhlenbruck/Uhlenbruck , InsO, 13. Aufl., § 90 Rdnr. 10 und Uhlenbruck/Vallender , § 294 Rdnr. 17).
28 Nach alledem hat die erklärte Freigabe keinen Einfluss auf die fortdauernde Verpflichtung der Masse zur
Entrichtung der fällig werdenden Hausgelder, ein Anspruch gegen die Beklagte besteht nicht.
29 Die Klage war mit der sich aus § 91 ZPO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Der Ausspruch über die
vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.