Urteil des AG Mannheim vom 20.06.2008

AG Mannheim (kläger, geschäftsführung ohne auftrag, durchführung, teil, mieter, vermieter, miete, höhe, mietvertrag, rechtliche qualifikation)

AG Mannheim Urteil vom 20.6.2008, 9 C 129/08

Beendigung eines Mietverhältnisses: Anspruch auf Rückzahlung eines monatlich bezahlten

Schönheitsreparaturzuschlags

Leitsätze

1. Das Einbringen des Grundbesitzes durch den Vermieter als Komplementär in eine GmbH & Co KG ist kein

Eigentumsübergang iSd § 566 BGB und würde den Vermieter ohnedies nicht gemäß § 128 HGB einthaften.

2. Schönheitsreparaturzuschläge sind unselbständige Rechnungsposten der zu entrichtenden Miete, wenn sie

nicht gesondert im Vertrag ausgewiesen werden.

3. Die Verbuchung der vereinnahmten Beträge auf einem Rückstellungskonto ist Sache des Vermieters und hat

keinen Einfluss auf die rechtliche Qualität als Teil der Miete.

4. Die alleinige Zweckbindung der vereinnahmten Beträge ist die Absicherung der vom Vermieter

druchzuführenden Schönheitsreparaturen, Überschüsse können deshalb nicht gemäß § 812 I 2, 2. Alt. BGB

zurückgefordert werden, da sie keiner Zweckbindung unterliegen.

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der

Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger schloss mit der Beklagten am 22.11.1966 einen Mietvertrag zum 01.12.1966 über die im 3.

Obergeschoss rechts gelegene Wohnung mit der Nr. 2877.

§ 3 dieses Vertrages hat auszugsweise folgenden Wortlaut:

§ 3 Miete

(1) Die unter Beachtung des Rechts über die Gemeinnützigkeit im

Wohnungswesen und der sonst maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen

ermittelte Miete beträgt bei Vertragsbeginn - vorläufig (S. Ziff. 2 Abs. 1 der

„Allgemeinen Vertragsbestimmungen“) - monatlich

228,15 DM

in Worten -Zweihundertachtundzwanzig 15/100 Deutsche Mark.

(2) Diese Mieter ermäßigt sich auf Grund von Zinsvergünstigungen

der Deutschen Bundesbahn während der Dauer der

Vergünstigung um 77,35 DM monatlich auf

115,80 DM

(3) Neben der Miete sind von Vertragsbeginn an monatlich zu

entrichten für

Gemeinschaftsantenne als Pauschale

2,50 DM

Maschinelle Wascheinrichtung als Pauschale

-,85 DM

Betriebskosten als Abschlagszahlung

9,40 DM

insgesamt:

163,55 DM

(...)

(6) Das Wohnungsunternehmen übernimmt:

a) die Durchführung der Schönheitsreparaturen, Ziffer 5, Abs. 2 und 3 entfällt.

Ende des Mietverhältnisses war der 30.09.2007. Aus den vom Kläger im Lauf der Jahre gezahlten

Geldbeträgen wurde von der Beklagten ein Teil als Zuschlag für Schönheitsreparaturen/Instandhaltung auf

einem Mieterkonto zurückgestellt wobei die Parteien die Durchführung und Abwicklung der Kosten der

durchgeführten Schönheitsreparaturen dergestalt handhabten, dass der Kläger die jeweils fälligen

Schönheitsreparaturen entweder in Eigenleistungen vornahm oder ein Fachunternehmen mit deren

Durchführung beauftragte und sodann entweder den eigenen Arbeitsaufwand nach einem vorher bestimmten

Schlüssel bei der Beklagten abrechnete bzw. die Rechnung des Fachunternehmens bei der Beklagten

einreichte, wonach diese - sofern das angesparte Guthaben des Klägers den jeweiligen Aufwandsbetrag nicht

überschritt - die Eigenleistungen des Klägers vergütete bzw. den Rechnungsbetrag erstattete. Maximalbetrag

einer solchen Erstattung war der jeweils gültige Rückstellungskontostand. Die Beklagte bezahlte zuletzt im

Juni 2005 daher an den Kläger eine Summe von EUR 2.998,99, die dem Rechnungsbetrag des vom Kläger

beauftragten Malerbetriebs entsprach. Anfang August 2007 teilte die Beklagte dem Kläger mit, sein

Guthabenskontostand belaufe sich auf EUR 5.857,74, zum 30.09.2007 war der Betrag auf EUR 5.934,42

angewachsen. Mit Schreiben vom 29.10.2007 forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung auf den

26.11.2007 zur Auszahlung dieses Guthabens auf, was die Beklagte mit Schreiben vom 20.11.2007 ablehnte.

Der Kläger trägt vor, die Beklagte sei weiterhin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Zudem habe er

zuletzt im Juni 2005 Schönheitsreparaturen durch ein Fachunternehmen ausführen lassen.

Er ist darüber hinaus der Ansicht, dass der von ihm monatlich bezahlte Schönheitsreparaturzuschlag von

zuletzt jeweils EUR 38,74 nicht Teil der monatlich geschuldeten Grundmiete sei. Ihm stehe ein

Rückzahlungsanspruch schon deshalb zu, da der Zweck dieses Zuschlags - die Sicherung der Kosten der

Durchführung von Schönheitsreparaturen - mit der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2007

weggefallen sei. Dies ergäbe sich auch daraus, dass die Beklagte das jeweils angesparte Guthaben bei

Verkauf der im Anwesen vorhandenen Wohnungen an den jeweiligen Mieter mit dem zu zahlenden Kaufpreis

verrechnet bzw. für den Fall, dass die Mieter entgegen der mietvertraglichen Verpflichtung einer

Vertragsänderung dahingehend zustimmen, dass die Schönheitsreparaturen nunmehr von den Mietern

ausgeführt werden, das angesparte Guthaben an die Mieter ausbezahlten.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 5.934,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten

über dem Basiszinssatz seit dem 21.11.2007 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

11 Die Beklagte behauptet, nicht sie selbst, sondern die Bestands GmbH & Co. KG sei neue Vermieterin, da die

bisherige Vermieterin ihren Grundbesitz in erstere Kommanditgesellschaft eingebracht habe und lediglich als

deren Komplementärin fungiere.

12 Sie vertritt weiter die Auffassung, bei dem Zuschlag für Schönheitsreparaturen handele es sich um einen Teil

der Grundmiete und lediglich um einen Kalkulationsposten. Die vom Kläger seit 1966 erbrachten

Mietzahlungen, die auch den Schönheitsreparaturzuschlag umfassten, seien daher nicht ohne Rechtsgrund

erfolgt, weiterhin seien die Voraussetzungen des § 281 BGB nicht gegeben.

13 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt

Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

14 Die zulässige Klage erwies sich als unbegründet.

15 Dem Kläger steht weder aus der mietvertraglichen Vereinbarung, noch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB,

noch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht ein Anspruch gegen die Beklagte auf

Rückzahlung der von ihm im Laufe der Jahre seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1966 geleisteten

Schönheitsreparaturzuschläge in Höhe von insgesamt EUR 5.934,42 zu.

16 1. Entgegen der Ansicht der Beklagten war diese jedoch passiv legitimiert. Ausweislich des vorgelegten

Mietvertrages war die Beklagte Vertragspartei, ein Eintritt der Bestands GmbH & Co. KG in den Mietvertrag

nach § 566 Abs. 1 BGB lag nicht vor. Ein solcher hat die Veräußerung des streitgegenständlichen Anwesens

und damit die nach §§ 925, 873 BGB nötige Auflassung und Eintragung in das Grundbuch zur Vorraussetzung

(vgl. hierzu Schmidt-Futterer/ Gather , Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 566 BGB Rn 27 ff). Ein solcher

Eigentumsübergang von der Vermieterin auf die Bestands GmbH & Co. KG hat ausweislich des vom Kläger

vorgelegten Grundbuchauszugs vom 15.05.2008 gerade nicht stattgefunden, vielmehr ist die Beklagte dort

weiterhin als Eigentümerin eingetragen.

17 Unabhängig davon haftet die Beklagte - unterstellt, der von der Beklagten im Schriftsatz vom 06.05.2008

vorgebrachte Einwand, sie sei mit Einbringungsvertrag in die Bestands GmbH & Co. KG eingebracht worden,

ist richtig - gemäß § 128 HGB als Komplementärin der Kommanditgesellschaft weiterhin persönlich für deren

Schulden, so dass die Klägerin die Beklagte auch bei Annahme der Richtigkeit deren Vortrags aus

handelsrechtlichen Gesichtspunkten weiter in Anspruch nehmen konnte.

18 2. Anders als die Klägerin meint, ergibt sich aus der mietvertraglichen Vereinbarung selbst jedoch kein

Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Schönheitsreparaturzuschläge, da diese Teil der monatlich

geschuldeten Grundmiete waren.

a) Der vorgelegte Mietvertrag aus dem Jahre 1966 ist insoweit eindeutig. In § 3 Abs. 1 wird die

monatlich geschuldete Nettomiete bestimmt, wobei sich diese nach Abs. 2 infolge

Zinsvergünstigungen der damaligen Deutschen Bundesbahn noch weiter verringerte. In § 3 Abs. 3

schließlich finden sich Regelungen zu Pauschalbeträgen hinsichtlich einzelner Betriebskosten. Anders

als in den von der Beklagten vorgelegten Urteilen und in der vom Gericht in der mündlichen

Verhandlung vom 19.05.2008 angesprochenen Berufungsentscheidung des Landgerichts Mannheim

vom 07.05.2008 (4 S 176/07) hat der streitgegenständliche Vertrag die monatlich geschuldete

Grundmiete noch nicht einmal in Nettomiete und Nebenkostenpauschale einerseits sowie einen

Schönheitsreparaturzuschlag andererseits aufgesplittet, sondern schweigt zur Höhe des unstreitig

monatlich geschuldeten und zuletzt wohl EUR 38,74 betragen habenden Schönheitsreparaturzuschlags

völlig.

Da die Beklagte demnach noch nicht einmal die Höhe des unstreitig geschuldeten monatlichen

Schönheitsreparaturzuschlags als Kalkulationsposten und Teil der monatlich geschuldeten Grundmiete

ausweist, andererseits aber entgegen Ziffer 2 Abs. 5 der über § 6 MietV einbezogenen Allgemeinen

Vertragsbestimmungen im Mietvertrag selbst auch keine neben der Miete zu zahlenden sonstigen

Entgelte aufzählt, ist davon auszugehen, dass auch hier der ausweislich des Schriftsatzes des

Klägers vom 11.06.2008 vom Arbeitgeber des Klägers von dessen Nettobezügen einbehaltene

Schönheitsreparaturzuschlag Teil der monatlich geschuldeten Miete war. Denn wenn sogar dann, wenn

im Mietvertrag eine Aufspaltung in einen Nettomietzins einerseits und einen Zuschlag für

Schönheitsreparaturen andererseits vorgenommen wird, beides Teil einer einheitlich geschuldeten

Grundmiete ist, so muss erst recht in dem Fall, wenn eine solche Aufspaltung nicht erfolgt und

lediglich die Summe der monatlich geschuldeten Beträge (Nettomiete, Betriebskostenvorauszahlungen

oder -pauschalen, Schönheitsreparaturzuschlag etc.) in einem Betrag im Mietvertrag ihren

Niederschlag findet, davon ausgegangen werden, dass es sich bei eben diesem

Schönheitsreparaturzuschlag um einen unselbständigen Rechnungsposten und damit Teil der

monatlich geschuldeten Grundmiete handelt (vgl. hierzu Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom

13.02.2007, 2 O 102/06, Seite 6).

b) Dafür, dass der Kläger mehr als 40 Jahre lang neben dem im Mietvertrag vereinbarten, und sich aus

Nettomiete und Betriebskostenpauschalen zusammensetzenden Mietzins monatlich einen weiteren,

davon rechtlich selbständigen und auf einer anderen Rechtsgrundlage beruhenden

Schönheitsreparaturzuschlag bezahlt hat, gibt es keinerlei Anhaltspunkte. Der Rechtsgrund für eine

solche Zahlung ist ebenso wenig ersichtlich, wie die in den letzten 40 Jahren wegen der Veränderung

der Preisindizes variierende jeweilige Höhe dieses Zuschlags. Insoweit hat der Kläger auch nicht

substantiiert vorgetragen, welchen Betrag er monatlich genau - seiner Ansicht nach ohne Rechtsgrund

- neben der Miete bezahlt hat, wie hoch exakt dieses Guthaben abzüglich der von der Beklagten auf

seine Eigenleistungen bzw. die Einreichung von Rechnungen von Fachunternehmen über die

Durchführung von Schönheitsreparaturen bezahlten Beträge ist und welchen Betrag er hiervon genau

zurück haben möchte.

c) Die dem Gericht aus vielen anderen Verfahren gegen die Beklagte bekannte und auch im

vorliegenden Fall unstreitig in den letzten 40 Jahren erfolgte Handhabung der

Schönheitsreparaturproblematik spricht dagegen eine eindeutige Sprache. Wie beide Parteien

übereinstimmend vortragen, war es so, dass die Beklagte den vom Kläger monatlich bezahlten

Schönheitsreparaturzuschlag auf einem Mieterkonto als Guthaben ansparte, welches ihm für die

Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Verfügung stand. Letztere hatte die Beklagte in § 3 Abs. 6

a) des Mietvertrages zwar selbst übernommen, im Gegenzug dazu hatte sich der Kläger jedoch (vor

dem Hintergrund von § 28 Abs. 4 der II Berechnungsverordnung in zulässiger Art und Weise) dazu

verpflichtet, einen monatlichen Zuschlag zu bezahlen, welchen er für die Begleichung der Kosten der

durchgeführten Schönheitsreparaturen heranziehen konnte. Ihm blieb es nach unstreitigem Vortrag und

ausweislich des Schreibens der Beklagten vom 30.06.2004 überlassen, ob er die turnusmäßigen

Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführt und sodann einen nach bestimmten Kriterien

berechneten Betrag hierfür von der Beklagten erstattet bekam oder ob er lieber ein Fachunternehmen

mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragte und den Rechnungsbetrag von der

Beklagten verlangte. Dies alles stand unter der Prämisse, dass die Höhe des angesparten Guthabens

den Maximalbetrag der erstattungsfähigen Leistungen ausmachte.

Mit dieser über 40 Jahre lang praktizierten Regelung hat der Vermieter, der die ihm nach § 535 Abs. 1

Satz 2 BGB grundsätzlich obliegende Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen

zulässigerweise auf den Mieter verlagern kann von diesem Recht dergestalt Gebrauch gemacht, dass

zwar die Pflicht zur Durchführung dieser Schönheitsreparaturen bei ihm verblieb, er sich diesen

Aufwand aber als Teil der monatlich geschuldeten Grundmiete in Form eines vom Mieter geschuldeten

Schönheitsreparaturzuschlages vergüten ließ. Diese einvernehmlich zwischen den Parteien getroffene

und zuletzt im Juni 2005, als dem Kläger (für nach seinen Angaben durch den Malerbetrieb

durchgeführte Schönheitsreparaturen) unstreitig insgesamt EUR 2.998,99 erstattet wurden, auch

praktizierte Handhabung zeigt, dass die Parteien - auch wenn sie den monatlich geschuldeten

Zuschlag nicht als Kalkulationsposten der Grundmiete betragsmäßig aufschlüsselten - davon

ausgingen, dass dieser als Teil der Grundmiete bezahlt wird.

d) Hierbei ist es irrelevant, ob die Beklagte die vom Kläger monatlich bezahlten Beträge auf einem

eigenen Rückstellungskonto verbuchte oder nicht (vgl. hierzu Landgericht Mannheim, Urteil vom

07.05.2008 - 4 S 176/07 - I. der Gründe, dort Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag § 4 Abs. 1 Ziffer

3). Wie der Vermieter mit den vom Mieter geleisteten Zuschlägen rechnungsmäßig verfährt, ob er sie

also bei einer Bank auf einem eigenen Konto anspart, lediglich ein buchhalterisches

Rückstellungskonto bildet oder Barbeträge in einer Schatulle verwahrt, bleibt ihm überlassen und hat

keinen Einfluss auf die rechtliche Qualifikation der gezahlten Zuschläge. Die Bildung eines

Mietrückstellungskontos erscheint jedoch gerade vor dem Hintergrund monatlich eingehender

Zahlungen sowie der Verrechnung infolge vorgelegter Schönheitsreparaturrechnungen ausgezahlter

Beträge nachvollziehbar und sinnvoll, so dass daraus alleine noch nichts für einen

Rückzahlungsanspruch hergeleitet werden kann (ähnlich Amtsgericht Frankfurt/Main, Urteil vom

27.07.2007 - 387 C 441/07 (98) - Seite 5).

e) Für die rechtliche Einordnung des Zuschlags ebenso unbedeutend ist die Tatsache, was der

Vermieter mit dem angesparten Guthaben in Fällen der Vertragsbeendigung durch Wohnungskauf bzw.

der Vertragsänderung macht. Selbst wenn - wie der Kläger vorträgt - die Beklagte in anderen ihm

bekannten Fällen entweder beim Kauf der Mietwohnung das angesparte

Schönheitsreparaturzuschlagsguthaben auf den Kaufpreis verrechnet oder gar bei Vertragsänderung

und Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mieter jenes

Guthaben an die Mieter ausgezahlt haben sollte, stellt sich dieses Verhalten lediglich als kulantes

Entgegenkommen der Beklagten dar, lässt aber keine Rückschlüsse darauf zu, dass der Wille der

Parteien von Anfang an darauf gerichtet gewesen sei, bei Beendigung des Mietverhältnisses durch

Kündigung das angesparte und nicht aufgezehrte Guthaben an den Mieter zurückzubezahlen. Zahlt der

Mieter monatlich einen Gesamtmietzins und legt der Vermieter einen bestimmten Teil davon für die

gegebenenfalls anfallenden Kosten der von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen zurück, so hat

der Mieter - selbst wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Guthaben existieren sollte (z. B.

weil der Vermieter den monatlichen Rückstellungsbetrag zu hoch eingeschätzt hat oder

Schönheitsreparaturen infolge pfleglichen Umgangs des Mieters mit der Mietsache seltener nötig

geworden sind) - keinen Anspruch auf Auszahlung dieses Guthabens, da der Vermieter in dessen

Verwendung - vorbehaltlich der Notwendigkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen und des

aufgrund der einvernehmlichen Handhabung daher geschuldeten Ersatzes der eingereichten

Rechnungsbeträge - frei ist.

f) Somit ergibt sich weder aus der mietvertraglichen Vereinbarung noch aus einer ergänzenden

Vertragsauslegung ein Rückzahlungsanspruch des Klägers.

27 3. Ein solcher folgt auch nicht aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB, weil die Beklagte ihrer nach § 3 Abs. 6 lit.

a des Mietvertrages zukommenden Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht

nachgekommen wäre und der Kläger deshalb von dem ihm grundsätzlich zustehenden Anspruch auf Vornahme

der Schönheitsreparaturen über das System des § 281 BGB auf einen Schadensersatzanspruch übergehen

könnte. Zum einen sind dessen Voraussetzungen nicht erfüllt, da der Kläger nicht vorgetragen hat, der

Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erfolglos eine Frist gesetzt zu haben, zum anderen

begehrt der Kläger auch keinen Ersatz ihm bereits entstandener aber vertragswidrig nicht erstatteter Kosten,

sondern die Auszahlung des angesparten Guthabens, die er über das Schadensersatzrecht nicht zu erlangen

vermag.

28 4. Ein Anspruch aus Bereicherungsrecht scheidet ebenfalls aus. Im Wege der Leistungskondiktion nach § 812

Abs. 1 Satz Variante 1 BGB lässt sich die Rückzahlung nicht bewerkstelligen, da die monatlichen Zahlungen

nicht ohne Rechtsgrund erfolgten, sondern Teil der Mietpreisabrede waren (vgl. hierzu zuletzt Landgericht

Mannheim, Urteil vom 07.05.2008 - 4 S 176/07).

29 Die Zweckkondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Variante 2 BGB scheitert daran, dass ein Zweckfortfall nicht

gegeben ist. Daraus, dass der Kläger von der Beklagten wegen § 3 Abs. 6 lit. a des Mietvertrages die

Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen konnte folgt, dass eine besondere Zweckbindung

hinsichtlich des gezahlten Schönheitsreparaturzuschlags zur Miete gerade nicht getroffen wurde (Landgericht

Mannheim, Urteil vom 21.09.2007 - 4 S 88/07 - Seite 4). Der Zweck des Schönheitsreparaturzuschlags,

nämlich die Absicherung der Kosten für die vom Vermieter übernommene Durchführung blieb während des

ganzen Mietverhältnisses bestehen und fiel auch durch dessen Beendigung nicht weg. Ein für die

Zweckkondiktion nötiger darüber hinausgehender zwischen den Parteien vereinbarter zusätzlicher Zweck lag

jedoch nicht vor (vgl. auch Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 03.02.2006 - 91 C 4047/05-76 - Seite 12).

30 5. Angesichts der vorgelegten vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien scheidet auch ein Anspruch

aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683, 670 BGB aus.

31 Die Klage war damit vollumfänglich abzuweisen.

II.

32 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 108 ZPO.