Urteil des AG Mannheim, Az. 14 C 29/09

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AG Mannheim Urteil vom 14.8.2009, 14 C 29/09
Eigenbedarf und Zumutbarkeit eines Zwischenumzuges
Leitsätze
1. Zieht ein Mitmieter aus der gemeinschaftlichen Wohnung aus, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen, ist eine zehn Jahre später auszusprechende
Kündigung nur gegenüber den in der Wohnung verbliebenen Mietern auszusprechen.
2. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters ist gegeben, wenn er den Wohnraum für sein Enkelkind braucht, das gegenwärtig auf 9 m²
unzureichend untergebracht ist.
3. Kann der gekündigte Mieter in eine noch zu errichtende eigene Immobilie einziehen, stellt ein Zwischenumzug dann keine unzumutbare Härte
dar, wenn die Fertigstellung seiner eigenen Wohnung erst in zwei Jahren erfolgt. Diese Frist ist nicht mehr absehbar, da sie keine verlässliche
Prognose über die Lebensplanung zulässt.
4. Eine dreimonatige Räumungsfrist zum Zeitpunkt der Urteilsverkündung ist angemessen, um dem Mieter nach ergebnislosem Verstreichen der
Kündigungsfrist Gelegenheit zu geben, Ersatzwohnraum im selben Stadtteil zu suchen.
Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im Erdgeschoss des Anwesens ... in ... gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern,
1 Küche, 1 Bad mit WC, 1 Diele, 1 Keller, 1 Balkon sowie einer Garage zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.11.2009 bewilligt.
3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 EUR abwenden,
wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Beklagten können die Vollstreckung im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn
nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
1
Die Kläger begehren von den Beklagten Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung nach Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.
2
Mit Mietvertrag vom 08.03.1991 vermieteten die Kläger an den Beklagten und an dessen damalige Lebensgefährtin eine Zwei-Zimmer-Wohnung
im Anwesen ... in ... Die damalige Lebensgefährtin des Beklagten Ziffer 1) zog im Jahre 1998 aus der Mietwohnung aus, ohne die Kläger als
Vermieter über ihren Auszug zu unterrichten und die neue Wohnanschrift mitzuteilen. Im Jahre 1999 heirateten der Beklagte Ziffer 1) und die
Beklagte Ziffer 2), wobei letztere noch im Jahre 1999 in die ehemals von dem Beklagten und seiner damaligen Lebensgefährtin angemietete
Wohnung einzog. Die Beklagten haben einen gemeinsamen Sohn, der 7 Jahre alt ist.
3
Für die Einzelheiten des Mietvertrages vom 08.03.1991 wird Bezug genommen auf Akten Blatt 5 ff.
4
Mit Schreiben vom 28.05.2008 (Akten Blatt 16) erklärten die Kläger gegenüber beiden Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum
28.02.2009 wegen Eigenbedarfs. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die Kläger die Wohnung für ihren 25-jährigen Enkel benötigten,
welcher sich im Einfamilienhaus seiner Eltern mit seiner 23-jährigen Schwester ein durch eine Sperrholzwand und einen Vorhang abgetrenntes
Zimmer teile, wobei der ihm zugewiesene Zimmeranteil lediglich 9 qm betrage. Zudem benötigten die Kläger die Unterstützung ihres Enkels, weil
sie altersbedingt nicht mehr dazu in der Lage seien, einfachste Instandhaltungsarbeiten an dem Mietobjekt zu verrichten und mit Handwerkern zu
verhandeln bzw. diese zu beaufsichtigen.
5
Mit Schreiben des Mietervereins vom 23.12.2008 widersprach der Beklagte Ziffer 1) der ausgesprochenen Kündigung wegen Eigenbedarfs und
verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 28.02.2009 hinaus (vgl. Akten Blatt 24).
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Die Kläger sind der Auffassung,
7
die ehemalige Lebensgefährtin des Beklagten Ziffer 1) sei konkludent aus dem Mietverhältnis ausgeschieden, nachdem sie seit mehr als 10
Jahren aus der ehemals gemeinsam mit dem Beklagten Ziffer 1) angemieteten Wohnung ausgezogen sei, ohne ihre neue Anschrift mitzuteilen.
Den Klägern sei es daher weder möglich noch zumutbar gewesen, eine weitere Kündigung gegenüber der ehemaligen Lebensgefährtin des
Beklagten Ziffer 1) auszusprechen, zumal diese erkennbar seit Jahren den Besitz an dem Objekt aufgegeben habe.
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Die Kläger benötigten die Wohnung dringend für ihren Enkel, welcher in die von den Beklagten bewohnte Wohnung einziehen wolle.
9
Die Wohnsituation ihres Enkels, welcher sich im Einfamilienhaus der Eltern mit seiner Schwester ein notdürftig mit einer Sperrholzwand und
einem Vorhang abgetrenntes Zimmer teile, wobei der ihm zugewiesene Zimmeranteil lediglich 9 qm betrage, sei unzumutbar, zumal ein
Schallschutz in keiner Weise gegeben sei und der Enkel bereits vor mehreren Jahren sein Studium beendet habe und berufstätig sei. Zudem sei
es aus Zeit- und Kostengründen geboten, dass ein Familienmitglied in das Mietobjekt einziehe, da die Kläger selbst altersbedingt nicht mehr
dazu in der Lage seien, einfachste Instandhaltungsarbeiten an dem Wohnhaus zu verrichten oder mit Handwerkern zu verhandeln bzw. diese zu
beaufsichtigen. Die Beziehung zwischen den Klägern und ihrem Enkel sei sehr gut. Der Enkel stelle sich für die Kläger als Vertrauensperson dar.
10 Die Kläger beantragen:
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Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im Erdgeschoss des Anwesens ... ... gelegene Wohnung, bestehend aus 2
Zimmern, 1 Küche, 1 Bad mit WC, 1 Diele, 1 Keller, 1 Balkon sowie 1 Garage zum 28.02.2009 zu räumen und an die Kläger
herauszugeben.
12 Die Beklagten beantragen
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Klagabweisung.
14 Die Beklagten sind der Auffassung,
15 die mit Schreiben vom 28.05.2008 erklärte Eigenbedarfskündigung sei bereits deshalb unwirksam, weil sie nicht auch gegenüber der früheren
Lebensgefährtin des Beklagten Ziffer 1) erklärt worden sei. Da die frühere Lebensgefährtin des Beklagten Ziffer 1) weiterhin als Vertragspartnerin
des streitgegenständlichen Mietverhältnisses auf Mieterseite anzusehen sei, hätte die Kündigung auch ihr gegenüber ausgesprochen werden
müssen.
16 Jedenfalls aber sei das Mietverhältnis mindestens bis zum 30.06.2011 für fortgesetzt zu erklären. Auf Seiten der Beklagten sei von unzumutbarer
Härte auszugehen. Zwischen dem Beklagten Ziffer 1) und seinem Arbeitgeber sei die Vereinbarung getroffen worden, dass der Beklagte Ziffer 1)
ab 01.08.2011 freigestellt werde. Deshalb sei für den Sommer 2011 der Umzug in das eigene Hausanwesen in C. geplant, welches derzeit
ausgebaut werde. Für den Fall einer Räumung zum jetzigen Zeitpunkt seien die Beklagten gezwungen, für einen Zeitraum von knapp zwei
Jahren Ersatzwohnraum zu beschaffen, was mit erheblichem finanziellen Aufwand verbunden sei, der dann innerhalb von zwei Jahren nochmals
erbracht werden müsse. Zudem sei die psychische Belastung für den Sohn der Beklagten durch einen Wohnsitzwechsel zu berücksichtigen, der
dann innerhalb von kurzer Zeit zweimal die Schule wechseln müsse.
17 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachvortrags der Parteien wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes Bezug genommen auf die
zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
18 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 15.05.2009 (Akten Blatt 70) durch uneidliche Einvernahme der Zeugin F. und M.
S. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Terminsniederschrift vom 25.06.2009 (Akten Blatt 80 ff.).
Entscheidungsgründe
I.
19 Die Klage ist zulässig und begründet.
20 Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs.
1, 985 BGB.
1.
21 Das Mietverhältnis zwischen den Klägern und dem Beklagten Ziffer 1 der Parteien wurde durch die Kündigung der Kläger vom 28.05.2008 zum
28.02.2009 beendet.
22 Die Kündigung vom 28.05.2008 ist nicht deshalb unwirksam, weil sie nicht zugleich gegenüber der ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten
Ziffer 1) erklärt wurde, welche die Wohnung gemeinsam mit dem Beklagten durch Abschluss des Mietvertrages vom 08.03.1991 angemietet hat.
Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich dann unwirksam, wenn sie nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt wird. Denn das
Mietverhältnis kann nur gegenüber allen Vertragspartnern einheitlich beendet werden. Selbst dann, wenn eine Wohnung an mehrere Mieter
vermietet und einer der Mieter bereits ausgezogen ist, muss grundsätzlich dennoch gegenüber allen Mietern gekündigt werden.
23 Vorliegend gilt aber eine Ausnahme, weil die ehemalige Lebensgefährtin des Beklagten Ziffer 1) zum Zeitpunkt der Kündigung bereits seit 10
Jahren aus der Wohnung ausgezogen war, ohne ihre neue Anschrift mitzuteilen, die Wohnung seit dem Jahre 1999 von dem Beklagten Ziffer 1)
und seiner jetzigen Ehefrau, der Beklagten Ziffer 2) bewohnt wird und die ehemalige Lebensgefährtin seit ihrem Auszug gegenüber den Klägern
keinerlei Interesse am Fortbestand des Mietverhältnis bekundet hat.
24 Liegt der Auszug des Mieters einige Zeit zurück und ergibt sich aus den Umständen, dass dieser Mieter mit der Wohnung nichts mehr zu tun
haben will, so genügt es, wenn gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mieter gekündigt wird. Hiervon kann insbesondere dann
ausgegangen werden, wenn der Mieter die Wohnung geräumt hat ohne dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen (vgl. hierzu Schmidt-
Futterer, Mietrecht, 8. Auflage zu § 542 Randziffer 28).
25 Vorliegend war somit die Kündigung der Kläger gegenüber dem Beklagten Ziffer 1) als ausreichend anzusehen.
2.
26 Den Klägern ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zugestehen.
27 Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann vor,
wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
28 Der Zeuge F. S. gehört als Enkel der Kläger zu dem so genannten privilegierten Personenkreis. Zu den engen Familienangehörigen i. S. d. § 573
Abs. 2 Ziffer 2 BGB gehören insbesondere auch die Enkelkinder (vgl. hierzu Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage zu § 573 Randziffer 53).
29 Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die Kläger die von den Beklagten innegehabten Räume als Wohnung für
ihren Enkel F. S. benötigen. Der Zeuge bekundete glaubhaft, er beabsichtige, in die von den Beklagten derzeit bewohnte Wohnung einzuziehen.
Er wolle seinen Großeltern bei den Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der Wohnung und dem Garten anfielen, helfen. Seine derzeitige
Wohnsituation sei unzureichend, da er sich ein 20 qm großes Zimmer mit seiner Schwester teile, wobei das Zimmer lediglich durch eine
Sperrholzwand abgetrennt sei. Da der Platz für eine Tür nicht ausgereicht habe, sei ein Vorhang angebracht worden. Der von ihm bewohnte
Bereich sei circa 9 qm groß. Seine Großmutter habe ihm die Zusage gemacht, dass er in die derzeit von den Beklagten bewohnte Wohnung
einziehen könne. Er wolle ungern in eine andere Wohnung einziehen, wo doch grundsätzlich die Möglichkeit bestünde, eine sich im Eigentum
der eigenen Familie stehende Wohnung zu beziehen. Für den Fall der Anmietung einer anderen Wohnung, müsse er gegebenenfalls einen
höheren Preis zahlen. Zudem sei die streitgegenständliche Wohnung auch nicht weit von seinem jetzigen Wohnort, in dessen Nähe er gerne
wohnen bleiben würde, da er dort viele Freunde und Bekannte hätten. Die Lage sei für ihn optimal. Mit seinem Auszug wolle er warten, bis diese
Wohnung frei werde.
30 Die Angaben des Zeugen zu seiner derzeitigen Wohnungssituation wurden bestätigt durch die Angaben seiner Schwester, Frau M. S.
31 Insgesamt hat das Gericht nach Würdigung der Aussage des Zeugen keinen vernünftigen Zweifel daran, dass die Kläger ihm die
Wohnräumlichkeiten im Erdgeschoss überlassen möchten und der Zeuge beabsichtigt, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen.
32 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht somit zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der von den Klägern behauptete Eigenbedarf
besteht. Ein Kündigungsgrund i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt mithin vor.
33 Durch die Kündigung der Kläger vom 28.05.2008 wurde somit das mit dem Beklagten Ziffer 1) bestehende Mietverhältnis beendet.
3.
34 Den Beklagten steht ein Anspruch auf Vertragsfortsetzung gemäß §§ 574a, 574 BGB nicht zu.
35 Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses
verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine
Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
36 Hiervon ist vorliegend nicht auszugehen.
37 Der Vortrag der Beklagten, es sei ohnehin im Sommer des Jahres 2011 beabsichtigt, nach Chemnitz in sein eigenes Hausanwesen umzuziehen,
weshalb sich die Beendigung des Mietverhältnisses für die Familie zum jetzigen Zeitpunkt als besondere Härte darstelle, erfüllt die
Voraussetzung des § 574 BGB nicht.
38 Zwar kann ein erforderlicher Zwischenumzug wegen der damit verbundenen persönlichen und finanziellen Belastung als besondere Härte zu
bewerten sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn dem Mieter bereits eine Ersatzwohnung zur Verfügung steht, in die er zwar nicht im
Zeitpunkt der vertragsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wohl aber in absehbarer Zeit einziehen kann (vgl. LG Stuttgart WOM 1991,
589: Wenn der Mieter in 6 Monaten in eine Eigentumswohnung einziehen kann; LG Wiesbaden WOM 1989, 240: Für zwei Monate). Der nach
dem Vortrag der Beklagten erst in zwei Jahren geplante Umzug nach Chemnitz kann aber nicht in vorgenanntem Sinne als zur Verfügung
stehende Umzugsmöglichkeit in „absehbarer“ Zeit angesehen werden. In einem Zeitraum von zwei Jahren können sich zum einen vielfältige
Veränderungen in der persönlichen, wirtschaftlichen oder beruflichen Situation des Mieters ereignen, mit der Folge, dass ein auf langer Sicht
geplanter Umzug letztlich nicht bzw. nicht wie geplant durchgeführt wird. Zum anderen aber ist ein erforderlicher Zwischenumzug für den
Zeitraum von zwei Jahren grundsätzlich nicht als besondere Härte für den Mieter zu bewerten. Insoweit kann dem Interesse des Mieters an der
Vermeidung umzugsbedingter persönlicher und finanzieller Belastungen keinen Vorrang vor den berechtigten Interessen an der
Wiedererlangung der Wohnung durch den Vermieter nach wirksam erklärter Kündigung gegeben werden. Abweichendes gilt auch nicht
aufgrund des Vortrages der Beklagten, ihr Sohn müsse bei einem erforderlichen Zwischenumzug zweimal innerhalb von kurzer Zeit die Schule
wechseln. Denn weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass es den Beklagten nicht möglich wäre, Ersatzwohnraum in der Nähe zu beschaffen
mit einer sich daraus ergebenden Möglichkeit für den Sohn, seine bisherige Schule weiter zu besuchen.
39 Da sich somit die Beendigung des Mietverhältnisses für den Beklagten Ziffer 1) und seine Familie nicht als unzumutbare Härte darstellt, kann der
Beklagte Ziffer 1) einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht geltend machen.
40 Den Klägern steht daher gegenüber dem Beklagten Ziffer 1) aus § 546 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der
streitgegenständlichen Wohnung zu. Gegenüber der Beklagten Ziffer 2) folgt dieser Anspruch aus § 985 BGB.
II.
41 Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.11.2009 zu bewilligen. Die Gewährung und die Dauer einer Räumungsfrist
liegen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, welches unter Berücksichtigung der wechselseitigen Interessen der Parteien auszuüben ist.
Generell gilt, dass eine Räumungsfrist dann zu gewähren ist, wenn das Interesse des Schuldners an einem Räumungsaufschub höher zu
bewerten ist, als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Räumung (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 9. Auflage zu § 721 ZPO
Randziffer 11). Vorliegend ist das Interesse der Beklagten an der Gewährung einer Räumungsfrist zu bejahen, weil sie noch keine
Ersatzwohnung haben, in die sie absehbarer Zeit einziehen können. Bei der Bemessung der Räumungsfrist ist zu bedenken, dass die 3-
monatige Kündigungsfrist seit 28.02.2009 abgelaufen ist. Die Gewährung einer weiteren Frist bis 30.11.2009 führt dazu, dass die Beklagten
insgesamt neun Monate nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist Zeit zur Suche einer Ersatzwohnung gehabt haben werden. Diesen Zeitraum
hält das Gericht auch in der Situation der Beklagten, welche zwecks Vermeidung eines andernfalls anstehenden Schulwechsels gegebenenfalls
Ersatzwohnraum im gleichen Ortsteil suchen werden, für ausreichend.
42 Insoweit haben die Interessen der Kläger an einer baldmöglichen Räumung zurückzutreten. Ein weiteres Zuwarten bis 30.11.2009 hält das
Gericht für zumutbar, wobei zu berücksichtigen war, dass die von den Klägern beanstandete Wohnsituation ihres Enkels F. Seidenstricker bereits
seit längerer Zeit besteht.
III.
43 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.