Urteil des AG Mannheim, Az. 8 C 245/08

AG Mannheim (grundsteuer, betriebskosten, abrechnung, kläger, mieter, höhe, miete, mietvertrag, lasten, aug)
AG Mannheim Urteil vom 17.12.2008, 8 C 245/08
Umlagenvereinbarung der Grundsteuer
Leitsätze
1. Für eine Umlagenvereinbarung ist die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV ungenügend, sie müssen
vielmehr spezifiziert auf den Mieter umgelegt werden.
2. Die Klausel ,"die laufenden öffentliche Lasten, insbesondere Grundsteuer" stellt lediglich klar; dass es sich bei
Grundsteuer um einen Bestandteil der öffentlichen Lasten handelt, stellt aber keinen Bezug zur Umlagefähigkeit
her.
3. Der Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit ist fristgebunden gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB zu erheben. Nur
bei fehlendem Verschulden kann der Einwand außerhalb der Jahresfrist nachgeholt werden.
Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger EUR 271,30 nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 13.01.2007 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 66 %, die Beklagten 34%.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
4. Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
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Die Parteien streiten über die Umlage der Grundsteuer.
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Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer im 3. Obergeschoss links des
Anwesens …-Straße 3 - 5 in ... Mannheim gelegenen Wohnung. In dem mit der Voreigentümerin, Frau … im
Jahre 2002 abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrag ist in "§ 3 - Miete und Nebenkosten, Kaution" geregelt,
dass die Beklagten neben der monatlichen Grundmiete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten
haben.
3
Die mietvertragliche Regelung in § 3 Nr. 4 des Mietvertrags stellt sich u. a. wie folgt dar:
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"In der Miete sind die Betriebskosten gemäß Zweiter Berechnungsverordnung, § 27, Absatz 1, Anlage 3,
ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters (vom-) anteilig nicht enthalten. Die
Betriebskosten, wie nachfolgend spezifiziert, sind als Vorschuss vom Mieter an den Vermieter neben der
Miete zu zahlen und werden jährlich mit der Miete abgerechnet. Die Umlegung der Kosten für Sammel-
Heizung und Warmwasserversorgung ist in § 8 dieses Vertrages gesondert geregelt.
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Die laufenden öffentliche Lasten, insbesondere Grundsteuer,
Wasserversorgung ,
Entwässerung ,
Müllabfuhr,
Beleuchtung,
Schornsteinreinigung,
Sach- und Haftpflichtversicherung,
Umlagenausfallwagnis gem. § 25a NMV 1970 für die Betriebskosten einschließlich Sammelheizung und
Warmwasserversorgung
Betrieb der Gemeinschaftsantenne bzw. Kabelanschluss
Hauswart,
Gartenpflege,
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Straßenreinigung,
Sonstige Betriebskosten
./.
..."
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Mit Schreiben vom 08.10.2004, 16.11.2005 und 14.12.2006 hat der Kläger die Betriebskostenabrechnungen für
die Kalenderjahre 2003, 2004 und 2005 mitgeteilt. In diesen Abrechnungen war die Grundsteuer jeweils mit
EUR 270,72 berechnet. Die Beklagten haben auf die Nachzahlungsforderungen jeweils Teilbeträge bezahlt. Die
Differenzen belaufen sich auf EUR 254,30 (2003), EUR 265,44 (2004) und EUR 271,30 (2005). Mit
Anwaltsschreiben vom 17.12.2004 (Bl. 42 ff.) wandten die Beklagten u. a. ein, dass nur die im Mietvertrag
unterstrichenen Betriebskostenarten umlagefähig seien.
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Der Kläger trägt vor,
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die Grundsteuer sei als umlagefähig vereinbart. Dies ergebe sich mit hinreichender Klarheit aus dem
schriftlichen Mietvertrag, auch ohne, dass die Position "Grundsteuer" zusätzlich unterstrichen sei. Dass auch
die Beklagten von der Umlagefähigkeit ausgingen, zeige der Umstand, dass sie den Saldo aus der
Betriebskostenabrechnung 2006 vollständig bezahlt hätten. Im Übrigen hätten sie gegenüber der Abrechnung
2005 keine Einwendungen erhoben.
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Der Kläger beantragt,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger EUR 791,04 nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 254,30 ab 19.11.2004, aus EUR 265,44 ab
17.12.2005 und aus EUR 271,30 ab 13.01.2007 zu bezahlen.
11 Die Beklagten beantragen,
12
die Klage abzuweisen.
13 Sie tragen vor,
14 die Grundsteuer sei mangels Vereinbarung nicht umlagefähig. Umlagefähig seien nur die Betriebskostenarten,
die durch Unterstreichen besonders hervorgehoben seien. Mindestens sei die Regelung im Mietvertrag unklar.
Die Beklagten hätten die mangelnde Umlagefähigkeit gegenüber dem Kläger auch gerügt. Die im Schreiben
vom 17.12.2004 erhobenen Einwendungen beträfen auch die nachfolgenden Abrechnungen.
Entscheidungsgründe
15 Die Klage ist zulässig und in Höhe von EUR 271,30 begründet.
16 Die Kosten der Grundsteuer sind nicht anteilig von den Beklagten zu tragen, denn die Umlage der Grundsteuer
ist nicht vereinbart. Mit dem Einwand der mangelnden Umlagevereinbarung sind die Beklagten indessen
gegenüber der Abrechnung für das Kalenderjahr 2005 ausgeschlossen. Die Beklagten sind deshalb verpflichtet,
den insoweit geltend gemachten Saldo von EUR 271,30 zu zahlen.
17 1. Die Grundsteuer ist nicht als umlagefähig vereinbart.
18 Die Umlage von Betriebskosten setzt eine vertragliche Vereinbarung voraus. Daran fehlt es hinsichtlich der
Grundsteuer.
19 a) Eine Umlagevereinbarung ergibt sich nicht aus der Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten
Berechnungsverordnung. Die Verweisung in § 3 Nr. 4 Satz 1 des Mietvertrags auf die Anlage 3 zu § 27 der
Zweiten Berechnungsverordnung besagt zunächst nur, dass die in Bezug genommenen Betriebskosten nicht in
der Miete enthalten sind. Daraus folgt (noch) nicht, dass die Betriebskosten umgelegt werden sollen. Die
Umlage regelt vielmehr der folgende Satz, der auf die Betriebskosten abstellt, die "nachfolgend spezifiziert"
sind. Dieser Satz beinhaltet zweierlei: nämlich die Vereinbarung eines Vorschusses für diese Betriebskosten
und die jährliche Abrechnung über diese Betriebskosten. Die Regelung schließt nach ihrem Wortlaut aus, dass
es in dem Vertragsverhältnis Betriebskosten geben soll, die abgerechnet werden, ohne dass ein Vorschuss
vereinbart ist.
20 Zur Beantwortung der Frage, welche Betriebskosten als "nachfolgend spezifiziert" zu gelten haben, bietet sich
zunächst an, hierunter die im einzelnen aufgeführten Betriebskostenarten zu verstehen. Zwischen den Parteien
ist aber unstreitig, dass mit den Unterstreichungen bei einzelnen Betriebskostenarten zum Ausdruck gebracht
werden sollte, dass diese Betriebskosten umlagefähig sind. Dies lässt im Sinne einer klaren und eindeutigen
Regelung nur den Schluss zu, dass die weiter aufgeführten, aber nicht unterstrichenen Betriebskostenarten
nicht umlagefähig sind. Die Grundsteuer zählt zu den nicht unterstrichenen Betriebskosten.
21 Etwas anderes kann dem Vertragstext nicht entnommen werden. So bezieht sich der Zusatz "insbesondere"
vor der Grundsteuer nicht auf deren Umlagefähigkeit, sondern soll klarstellen, dass es sich bei der Grundsteuer
um einen Bestandteil der "laufenden öffentlichen Lasten" handelt. Auch aus dem Umstand, dass die
Grundsteuer als erste der in Betracht kommenden Betriebskostenarten aufgezählt ist oder sie in gleicher
Buchstabengröße wie der übrigen Fließtext aufgeführt ist -wohingegen die übrigen Betriebskostenarten in
kleinerer Größe gedruckt sind- ergibt sich nicht die Vereinbarung ihrer Umlagefähigkeit.
22 b) Dass sich die Parteien über den Inhalt des schriftlichen Mietvertrags hinaus ausdrücklich über die Umlage
der Grundsteuer geeinigt hätten, ist nicht behauptet. Es liegt aber auch keine stillschweigende Einigung vor.
Eine solche ergibt sich insbesondere nicht aus dem Umstand, dass die Beklagten den vom Kläger geltend
gemachten Saldo aus seiner Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2006 bezahlt haben. Die
vorbehaltlose Zahlung enthält keine Willenserklärung des Inhalts, mit der Umlage der Grundsteuer auch
hinsichtlich anderer Abrechnungszeiträume einverstanden zu sein.
23 2. Mit dem Einwand der mangelnden Umlagevereinbarung sind die Beklagten hinsichtlich der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 ausgeschlossen. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter
Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach
Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr
geltend machen, es sei denn, er habe die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).
24 a) Die Einwendungsfrist hatte mit Vorlage der formell wirksamen Abrechnung vom 14.12.2006 begonnen. Dass
in der Abrechnung mit der Grundsteuer auch eine Betriebskostenart enthalten war, die nicht umlagefähig ist,
steht der formellen Wirksamkeit nicht entgegen. Geht man davon aus, dass die Beklagten die Abrechnung im
Dezember 2006 erhalten haben, hätte die Einwendung der fehlenden Umlagefähigkeit bis spätestens Dezember
2007 gegenüber dem Kläger geltend gemacht werden müssen. Dass dies geschehen ist, haben die Beklagten
auf das Bestreiten des Klägers hin nicht nachgewiesen. Soweit ersichtlich, wurde die Einwendung gegen die
Abrechnung 2005 erst im vorliegenden Verfahren erhoben
25 b) Der Einwand mangelnder Umlagevereinbarung der Grundsteuer anlässlich der vorangegangenen
Abrechnungen, insbesondere im Schreiben vom 17.12.2004, machte die Geltendmachung der Einwendung
auch gegenüber der Abrechnung 2005 nicht entbehrlich. Dies folgt aus dem Sinn und Zweck der
Einwendungsfrist. Danach soll innerhalb absehbarer Zeit nach einer Abrechnung Klarheit über die
wechselseitigen Ansprüche geschaffen werden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn nicht nach Ablauf der
Einwendungsfrist auch Streitigkeiten darüber ausgeschlossen wären, ob mit der vorbehaltlose Zahlung auf die
Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen verzichtet wurde.
26 c) Dass die Beklagten die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätten, ist nicht dargetan.
27 3. Die Zinsanspruch ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzugs (§§ 288, 286).
28 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt
aus §§ 708 Nr. 11, 711.
29 Die Berufung war zuzulassen. Soweit ersichtlich, ist die Rechtsfrage, ob Einwendungen gegen die
Betriebskostenabrechnung, die die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskostenarten betreffen, gegenüber jeder
Abrechnung geltend zu machen sind, noch nicht höchstrichterlich entschieden.