Urteil des AG Mannheim vom 17.12.2008, 8 C 245/08

Entschieden
17.12.2008
Schlagworte
Grundsteuer, Betriebskosten, Abrechnung, Kläger, Mieter, Höhe, Miete, Mietvertrag, Lasten, Aug
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AG Mannheim Urteil vom 17.12.2008, 8 C 245/08

Umlagenvereinbarung der Grundsteuer

Leitsätze

1. Für eine Umlagenvereinbarung ist die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV ungenügend, sie müssen vielmehr spezifiziert auf den Mieter umgelegt werden.

2. Die Klausel ,"die laufenden öffentliche Lasten, insbesondere Grundsteuer" stellt lediglich klar; dass es sich bei Grundsteuer um einen Bestandteil der öffentlichen Lasten handelt, stellt aber keinen Bezug zur Umlagefähigkeit her.

3. Der Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit ist fristgebunden gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB zu erheben. Nur bei fehlendem Verschulden kann der Einwand außerhalb der Jahresfrist nachgeholt werden.

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger EUR 271,30 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 13.01.2007 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 66 %, die Beklagten 34%.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1Die Parteien streiten über die Umlage der Grundsteuer.

2Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer im 3. Obergeschoss links des Anwesens …-Straße 3 - 5 in ... Mannheim gelegenen Wohnung. In dem mit der Voreigentümerin, Frau im Jahre 2002 abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrag ist in 3 - Miete und Nebenkosten, Kaution" geregelt, dass die Beklagten neben der monatlichen Grundmiete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten haben.

3Die mietvertragliche Regelung in § 3 Nr. 4 des Mietvertrags stellt sich u. a. wie folgt dar:

4"In der Miete sind die Betriebskosten gemäß Zweiter Berechnungsverordnung, § 27, Absatz 1, Anlage 3, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters (vom-) anteilig nicht enthalten. Die Betriebskosten, wie nachfolgend spezifiziert, sind als Vorschuss vom Mieter an den Vermieter neben der Miete zu zahlen und werden jährlich mit der Miete abgerechnet. Die Umlegung der Kosten für Sammel- Heizung und Warmwasserversorgung ist in § 8 dieses Vertrages gesondert geregelt.

5 Die laufenden öffentliche Lasten, insbesondere Grundsteuer,

Wasserversorgung ,

Entwässerung ,

Müllabfuhr,

Beleuchtung,

Schornsteinreinigung,

Sach- und Haftpflichtversicherung,

Umlagenausfallwagnis gem. § 25a NMV 1970 für die Betriebskosten einschließlich Sammelheizung und

Warmwasserversorgung

Betrieb der Gemeinschaftsantenne bzw. Kabelanschluss

Hauswart,

Gartenpflege,

Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

Straßenreinigung,

Sonstige Betriebskosten

./.

..."

6Mit Schreiben vom 08.10.2004, 16.11.2005 und 14.12.2006 hat der Kläger die Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2003, 2004 und 2005 mitgeteilt. In diesen Abrechnungen war die Grundsteuer jeweils mit EUR 270,72 berechnet. Die Beklagten haben auf die Nachzahlungsforderungen jeweils Teilbeträge bezahlt. Die Differenzen belaufen sich auf EUR 254,30 (2003), EUR 265,44 (2004) und EUR 271,30 (2005). Mit Anwaltsschreiben vom 17.12.2004 (Bl. 42 ff.) wandten die Beklagten u. a. ein, dass nur die im Mietvertrag unterstrichenen Betriebskostenarten umlagefähig seien.

7Der Kläger trägt vor,

8die Grundsteuer sei als umlagefähig vereinbart. Dies ergebe sich mit hinreichender Klarheit aus dem schriftlichen Mietvertrag, auch ohne, dass die Position "Grundsteuer" zusätzlich unterstrichen sei. Dass auch die Beklagten von der Umlagefähigkeit ausgingen, zeige der Umstand, dass sie den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2006 vollständig bezahlt hätten. Im Übrigen hätten sie gegenüber der Abrechnung 2005 keine Einwendungen erhoben.

9Der Kläger beantragt,

10die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger EUR 791,04 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 254,30 ab 19.11.2004, aus EUR 265,44 ab 17.12.2005 und aus EUR 271,30 ab 13.01.2007 zu bezahlen.

11Die Beklagten beantragen,

12die Klage abzuweisen.

13Sie tragen vor,

14die Grundsteuer sei mangels Vereinbarung nicht umlagefähig. Umlagefähig seien nur die Betriebskostenarten, die durch Unterstreichen besonders hervorgehoben seien. Mindestens sei die Regelung im Mietvertrag unklar. Die Beklagten hätten die mangelnde Umlagefähigkeit gegenüber dem Kläger auch gerügt. Die im Schreiben vom 17.12.2004 erhobenen Einwendungen beträfen auch die nachfolgenden Abrechnungen.

Entscheidungsgründe

15Die Klage ist zulässig und in Höhe von EUR 271,30 begründet.

16Die Kosten der Grundsteuer sind nicht anteilig von den Beklagten zu tragen, denn die Umlage der Grundsteuer ist nicht vereinbart. Mit dem Einwand der mangelnden Umlagevereinbarung sind die Beklagten indessen gegenüber der Abrechnung für das Kalenderjahr 2005 ausgeschlossen. Die Beklagten sind deshalb verpflichtet, den insoweit geltend gemachten Saldo von EUR 271,30 zu zahlen.

171. Die Grundsteuer ist nicht als umlagefähig vereinbart.

18Die Umlage von Betriebskosten setzt eine vertragliche Vereinbarung voraus. Daran fehlt es hinsichtlich der Grundsteuer.

19a) Eine Umlagevereinbarung ergibt sich nicht aus der Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung. Die Verweisung in § 3 Nr. 4 Satz 1 des Mietvertrags auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung besagt zunächst nur, dass die in Bezug genommenen Betriebskosten nicht in

der Miete enthalten sind. Daraus folgt (noch) nicht, dass die Betriebskosten umgelegt werden sollen. Die Umlage regelt vielmehr der folgende Satz, der auf die Betriebskosten abstellt, die "nachfolgend spezifiziert" sind. Dieser Satz beinhaltet zweierlei: nämlich die Vereinbarung eines Vorschusses für diese Betriebskosten und die jährliche Abrechnung über diese Betriebskosten. Die Regelung schließt nach ihrem Wortlaut aus, dass es in dem Vertragsverhältnis Betriebskosten geben soll, die abgerechnet werden, ohne dass ein Vorschuss vereinbart ist.

20Zur Beantwortung der Frage, welche Betriebskosten als "nachfolgend spezifiziert" zu gelten haben, bietet sich zunächst an, hierunter die im einzelnen aufgeführten Betriebskostenarten zu verstehen. Zwischen den Parteien ist aber unstreitig, dass mit den Unterstreichungen bei einzelnen Betriebskostenarten zum Ausdruck gebracht werden sollte, dass diese Betriebskosten umlagefähig sind. Dies lässt im Sinne einer klaren und eindeutigen Regelung nur den Schluss zu, dass die weiter aufgeführten, aber nicht unterstrichenen Betriebskostenarten nicht umlagefähig sind. Die Grundsteuer zählt zu den nicht unterstrichenen Betriebskosten.

21Etwas anderes kann dem Vertragstext nicht entnommen werden. So bezieht sich der Zusatz "insbesondere" vor der Grundsteuer nicht auf deren Umlagefähigkeit, sondern soll klarstellen, dass es sich bei der Grundsteuer um einen Bestandteil der "laufenden öffentlichen Lasten" handelt. Auch aus dem Umstand, dass die Grundsteuer als erste der in Betracht kommenden Betriebskostenarten aufgezählt ist oder sie in gleicher Buchstabengröße wie der übrigen Fließtext aufgeführt ist -wohingegen die übrigen Betriebskostenarten in kleinerer Größe gedruckt sind- ergibt sich nicht die Vereinbarung ihrer Umlagefähigkeit.

22b) Dass sich die Parteien über den Inhalt des schriftlichen Mietvertrags hinaus ausdrücklich über die Umlage der Grundsteuer geeinigt hätten, ist nicht behauptet. Es liegt aber auch keine stillschweigende Einigung vor. Eine solche ergibt sich insbesondere nicht aus dem Umstand, dass die Beklagten den vom Kläger geltend gemachten Saldo aus seiner Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2006 bezahlt haben. Die vorbehaltlose Zahlung enthält keine Willenserklärung des Inhalts, mit der Umlage der Grundsteuer auch hinsichtlich anderer Abrechnungszeiträume einverstanden zu sein.

232. Mit dem Einwand der mangelnden Umlagevereinbarung sind die Beklagten hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 ausgeschlossen. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er habe die Verspätung nicht zu vertreten 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

24a) Die Einwendungsfrist hatte mit Vorlage der formell wirksamen Abrechnung vom 14.12.2006 begonnen. Dass in der Abrechnung mit der Grundsteuer auch eine Betriebskostenart enthalten war, die nicht umlagefähig ist, steht der formellen Wirksamkeit nicht entgegen. Geht man davon aus, dass die Beklagten die Abrechnung im Dezember 2006 erhalten haben, hätte die Einwendung der fehlenden Umlagefähigkeit bis spätestens Dezember 2007 gegenüber dem Kläger geltend gemacht werden müssen. Dass dies geschehen ist, haben die Beklagten auf das Bestreiten des Klägers hin nicht nachgewiesen. Soweit ersichtlich, wurde die Einwendung gegen die Abrechnung 2005 erst im vorliegenden Verfahren erhoben

25b) Der Einwand mangelnder Umlagevereinbarung der Grundsteuer anlässlich der vorangegangenen Abrechnungen, insbesondere im Schreiben vom 17.12.2004, machte die Geltendmachung der Einwendung auch gegenüber der Abrechnung 2005 nicht entbehrlich. Dies folgt aus dem Sinn und Zweck der Einwendungsfrist. Danach soll innerhalb absehbarer Zeit nach einer Abrechnung Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche geschaffen werden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn nicht nach Ablauf der Einwendungsfrist auch Streitigkeiten darüber ausgeschlossen wären, ob mit der vorbehaltlose Zahlung auf die Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen verzichtet wurde.

26c) Dass die Beklagten die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätten, ist nicht dargetan.

273. Die Zinsanspruch ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzugs (§§ 288, 286).

28Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711.

29Die Berufung war zuzulassen. Soweit ersichtlich, ist die Rechtsfrage, ob Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, die die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskostenarten betreffen, gegenüber jeder Abrechnung geltend zu machen sind, noch nicht höchstrichterlich entschieden.

AG Mannheim (freigabe, gesetzliche grundlage, festschrift, schuldner, höhe, mitgliedschaft, zahlung, aug, parkplatz, bedürfnis)

4 C 25/10 vom 04.06.2010

AG Mannheim (zahlung, höhe, klageschrift, zustellung, aug, gläubiger, deckung, aufforderung, zpo, eröffnung)

3 C 587/09 vom 09.07.2010

AG Mannheim (zpo, gläubiger, schuldner, steuergeheimnis, zwangsvollstreckung, aug, schneider, information, zustimmung, baden)

4 C 1102/08 vom 05.12.2008

Anmerkungen zum Urteil