Urteil des AG Lichtenberg, Az. 6 C 179/07

AG Lichtenberg: abrechnung, verbrauch, wohnfläche, ausstattung, einbau, vollstreckbarkeit, vorauszahlung, energie, rechtshängigkeit, akte
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Gericht:
AG Lichtenberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
6 C 179/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 556a BGB, § 12 Abs 1 S 1
HeizkostenV
Wohnraummiete: Heizkostenabrechnung bei Einbau von
Verbrauchserfassungsgeräten während der laufenden
Abrechnungsperiode
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, 799,82 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30. März 2007 an die Klägerin zu zahlen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 25 % und die Beklagte 75 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Seite kann die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit
in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin macht Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung für 2005 geltend.
Die Klägerin rechnete mit Schreiben vom 12. Juni 2006 die Heiz- und Warmwasserkosten
für das Jahr 2005 ab. Es ergab sich zu Lasten der Beklagten eine Nachforderung von
1.189,54 Euro. Hierauf leistete die Beklagte am 3. August 2006 einen Teilbetrag von
68,52 Euro. Die Klägerin macht daher aus der Abrechnung noch (abzüglich einer
Gutschrift von 8,97 Euro wegen früherer Überzahlung) ein Rückstand in Höhe von
1.112,05 Euro geltend.
Erst am 24. Februar 2005, also nach Beginn der Abrechnungsperiode, installierte die
Klägerin die in der Wohnung Verbrauchserfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser.
In der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 12. Juni 2006 rechnete die Klägerin
dann sowohl hinsichtlich der Heiz- als auch hinsichtlich der Warmwasserkosten anteilig
nach Fläche und Verbrauch ab. Hinsichtlich des Heizungsverbrauches wurde dabei bei
den Gesamteinheiten 301.375,17 Abrechnungseinheiten und 10.496,82
Einzelabrechnungseinheiten der Beklagten angegeben. Hinsichtlich des
Warmwasserverbrauchs wurden 2.245,72 Gesamtabrechnungseinheiten und 42,60
Abrechnungseinheiten der Beklagten angegeben. Wegen der weiteren Einzelheiten wird
auf die Heizung- und Warmwasserkostenabrechnung vom 12. Juni 2006 (Blatt 43 bis 46
der Akte) Bezug genommen. Die angegebenen Verbrauchszahlen entsprachen jedoch
nicht dem tatsächlichen Einzel- bzw. Gesamtverbrauch. Vielmehr hatte die Klägerin den
Gesamt- und Einzelverbrauch ab dem 24. Februar bis 31. Dezember 2005 abgelesen
und sodann auf das gesamte Jahr hochgerechnet. Erst am 24.2.2005 installierte die
Klägerin die Heiz- und Warmwasserzähler in der Wohnung der Beklagten. Aufgrund
dieser Zähler las die Klägerin (beginnend mit dem 24.2.2005) für das Jahr 2005 an
Heizkosten 211.866,74 Abrechnungseinheiten Gesamtverbrauch und bei der Beklagten
7.419 Abrechnungseinheiten Einzelverbrauch ab. Bei der Ermittlung des
Heizungsverbrauchs der Beklagten für das gesamte Jahr 2005 ging die Klägerin sodann
bei der Nebenkostenabrechnung nach der Gradtagszahlmethode vor und ermittelte so
weitere Verbrauchseinheiten in Höhe von weiteren 29,3 % der abgelesenen
Verbrauchseinheiten. Hinsichtlich der Warmwasserkosten rechnete die Klägerin den
durchschnittlichen Tagesverbrauch in der Zeit vom 24. Februar bis 31. Dezember 2005
aus (abgelesene Gesamteinheiten für Warmwasser 1907,32 und abgelesene Einheiten
bei der Beklagten 36,18) und setzte diesen durchschnittlichen Tagesverbrauch auch für
die weiteren 55 Tage vom 1. Januar bis 24. Februar 2005 an. Ausführungen dazu enthielt
die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht. Die Klägerin teilte der Beklagten
diese Vorgehensweise jedoch auf Nachfrage im Jahre 2006 mit. Mit Schreiben vom
27.7.2006 teilte die damalige Beklagtenvertreterin der Klägerseite mit, dass die
vorgenommene Hochrechnung des abgelesenen Verbrauchs auf das gesamte Jahr
unzulässig sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 27.7.2006
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unzulässig sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 27.7.2006
(Bl. 72 d.A.) Bezug genommen.
Ursprünglich hatte die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.204,69
Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz
seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Nachdem die Klägerin im Prozess auf offene
Betriebskostenvorauszahlungen und ein Nachzahlungssaldo aus der
Betriebskostenabrechnung 2005 in Höhe von 92,64 Euro gezahlt hatte, erklärten die
Parteien den Rechtsstreit insofern übereinstimmend für erledigt.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.112,05 Euro nebst Zinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Abrechnung sei bereits formell unwirksam erfolgt, so
dass keine Nachzahlungsansprüche bestehen könnten. Zudem ergebe sich aus der
Heizkostenverordnung, dass beim Einbau von Erfassungsgeräten während der
Abrechnungsperiode erst ab der nächsten Abrechnungsperiode verbrauchsabhängig
abgerechnet werden dürfe. In der laufenden Abrechnungsperiode sei
verbrauchsunabhängig abzurechnen und ein 15prozentiger Abzug vorzunehmen.
Entscheidungsgründe
Die zulässig Klage ist teilweise begründet.
Der Klägerin steht ein Zahlungsanspruch in Höhe von 799,82 Euro gemäß § 535 Abs. 2
in Verbindung mit der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 12. Juni 2006 zu.
1.
Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung liegt vor, so dass die Fälligkeit der
Nachzahlung nicht aus diesem Grund entfällt (BGHZ 113, 188, 194). Das Gericht musste
dabei nicht entscheiden, ob die Abrechnung bereits mit ihrer Erteilung formell
ordnungsgemäß war. Dafür spricht, dass die Abrechnung einen, zwar inhaltlich
unrichtigen – rechnerisch jedoch nachvollziehbaren Verbrauch – auswies. Formell
ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung wenn sie den allgemeinen
Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der
Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind,
sind in die Abrechnungen bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig
folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung
des Anteils des Mieters und der Abzug einer Vorauszahlung (ständige Rechtsprechung
zuletzt BGH NJW 2007, 1059 f.). Dem dürfte die Abrechnung der Klägerin gerecht
geworden sein, da hier sehr wohl die Verteilerschlüssel angegeben und erläutert worden.
Es ist genau ersichtlich, welche Gesamtkosten bestanden, wie viel nach Verbrauch und
wie viel nach Fläche umgerechnet wurden und welcher Verbrauch insgesamt und welcher
Verbrauch des Mieters angesetzt wurde.
Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch den sie vertretenden Mieterverein
bereits bei Abfassung des Schreibens vom 27. Juli 2006 wusste, dass der vom
Montagetermin bis zum 31. Dezember 2005 erfasste Verbrauch auf das gesamte Jahr
2005 hochgerechnet wurde. Damit wusste die Beklagte, wie die Klägerin die
Verbrauchszahlen ermittelt hatte. Zu berücksichtigen ist insofern, dass eine
Fehlerkorrektur hinsichtlich der formell Ordnungsgemäßheit der Abrechnung innerhalb
der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich ist (BGH NJW 2007, Seite
1059 f.). Für die Klägerin gab es nunmehr hinsichtlich der Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnung 2006 nichts mehr zu erläutern. Dementsprechend kann
auch aus diesem Grund keine formell unwirksame Abrechnung vorliegen.
2.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist es dem Vermieter beim Einbau von
Verbrauchserfassungsgeräten in der laufenden Abrechnungsperiode nicht verwehrt,
zumindest insoweit verbrauchsabhängig abzurechnen, als dies durch die eingebauten
Erfassungsgeräte bereits möglich ist. Dabei ist die Konzeption der
Heizungskostenverordnung zu berücksichtigen, wonach in Objekten mit zentralen
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Heizungskostenverordnung zu berücksichtigen, wonach in Objekten mit zentralen
Heizungsanlagen oder mit Wärmelieferung (Wärmecontracting) im Interesse eines
sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der
einzelnen Nutzer zu verteilen ist (§ 6 Abs. 1 Heizkostenverordnung, vgl. BGH NJW-RR
2006, Seite 232 ff.). Zwar hat die Beklagtenseite zutreffend darauf verwiesen, dass nach
älterer Rechtsprechung bei kalenderjährlicher Abrechnung der Heizkosten der
verbrauchsabhängige Abrechnungszeitraum erst mit dem ersten des auf die Anbringung
der Ausstattung zur Verbrauchserfassung folgenden Kalenderjahres beginnen solle (vgl.
LG Berlin, GE 1986, 959 bis 963; AG Neukölln, GE 1986, Seite 861). Diese
Entscheidungen ergingen jedoch unter Hinweis auf § 12 Abs. 1 Nr. 3
Heizkostenverordnung a. F. Danach sollten die Vorschriften der Heizkostenverordnung
über die Kostenverteilung erstmals für den Abrechnungszeitraum, der nach dem
Anbringen der Ausstattung beginnt, gelten. Diese Vorschrift war jedoch lediglich eine
Übergangsvorschrift, die nunmehr aufgehoben wurde. Die Übergangsfristen in § 12
sollten vor allem vermeiden, dass durch einen größeren Nachfrageschub nach
Ausstattung zur Verbrauchserfassung die Preise sich stärker als in diesem Bereich üblich
erhöhen sollten (vgl. dazu Kreuzberg, Handbuch der Heizkostenabrechnung 3. Aufl.
Seite 12). Nach Aufhebung dieser Übergangsvorschrift steht nach Ansicht des Gerichts
der Zweck der Heizkostenverordnung ganz im Vordergrund, im Interesse eines
sparsamen Umgangs mit Energie eine möglichst genaue Verteilung der Heizkosten zu
erreichen und diese Kosten dem Nutzer vor Augen zu führen (vgl. dazu BGH NJW-RR
2006, Seite 232 ff.).
3.
Zutreffend hält das Gericht im Übrigen die Vorgehensweise der Klägerin, für die Zeit bis
zur Geräteinstallation (also bis zum 24. Februar 2005) die umzulegenden Kosten von
den Gesamtkosten hinsichtlich der Heizkosten nach der Gradtagszahlmethode zu
ermitteln. Die Parteien haben insofern unstreitig gestellt, dass die Gesamtkosten
hinsichtlich der Heizkosten für diese ersten 55 Tage aufgrund des strengen Winters
2004/2005 35 % betragen. Hinsichtlich der Warmwasserkosten ist eine normale
Umrechnung nach Tagen nicht zu beanstanden.
Das Gericht musste somit nicht mehr entscheiden, ob die Anwendung der
Gradtagszahlmethode zur Ermittlung des Verbrauchs der ersten 55 Tage, die nach
Wohnfläche umzulegen sind, möglich ist. Dafür spricht, dass die Gradtagszahlmethode
unter den besonderen Umständen des Falles eine möglichst genaue Ermittlung des
Wärmeverbrauchs für die ersten 55 Tage sicher stellt. Das die Gradtagszahlmethode nur
für den Fall des Mieterwechsels während der Abrechnungsperiode in § 9 b
Heizkostenverordnung geregelt ist, lässt nur erkennen, dass die Gradtagszahlmethode
als zuverlässiges Mittel zur Verteilung der Heizkosten anerkannt ist. Eine Anwendung
über den dort geregelten Bereich hinaus ist nicht gesperrt (vgl. auch BGH NJW-RR 2006,
Seite 232, 234).
Das Gericht musste auch nicht entscheiden, ob aufgrund des besonders strengen
Winters 2004/2005 die Gradtagszahlmethode etwas zu modifizieren war. Beide Parteien
haben unstreitig gestellt, dass der Heizkostenverbrauch der ersten 55 Tage 35 % des
Gesamtverbrauchs darstellt.
4.
Hinsichtlich des auf die ersten 55 Tage entfallenden Verbrauches, der mangels
Heizkostenzähler bzw. Warmwasserzähler nach Wohnfläche umzulegen war, handelt es
sich um eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1
Heizkostenverordnung. Daher war ein Abzug von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1
Heizkostenverordnung für diesen Teil der Kosten vorzunehmen.
5.
Die umlegbaren Heiz- und Warmwasserkosten waren daher anhand der vorliegenden
Heizkostenabrechnung vom 12. Juni 2006, wie im folgenden ausgeführt, zu berechnen:
a) Zunächst war zu berücksichtigen, dass die Klägerin in der Abrechnung nicht die
tatsächlichen Verbrauchseinheiten angegeben hat, sondern diese bereits nach der
Gradtagszahlmethode mit einem Prozentsatz von 29,3 % hochgerechnet hatte. Daher
war in die Rechnung hinsichtlich des Gesamtheizungsverbrauchs nicht 301.375,17
Abrechnungseinheiten, sondern 211.866,74 Einheiten, hinsichtlich des
Einzelheizungsverbrauchs nicht 10.496,82 Abrechnungseinheiten, sondern 7.419
Abrechnungseinheiten einzustellen. Hinsichtlich der Warmwassereinheiten waren nicht
2.245,72 Abrechnungseinheiten, sondern 1.907,32 Abrechnungseinheiten und
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2.245,72 Abrechnungseinheiten, sondern 1.907,32 Abrechnungseinheiten und
hinsichtlich des Einzelverbrauchs waren nicht 42,60 Abrechnungseinheiten, sondern
36,18 Abrechnungseinheiten einzustellen.
b) Unter dieser Prämisse war zunächst von den Heizkosten in Höhe von 50.971,85 Euro
ein Abzug von 35 % (der später nach Wohnfläche umzulegen ist) vorzunehmen. Der
Restbetrag von 33.131,53 Euro war zu 50 % nach Fläche (106,40 Euro) und zu 50 %
nach Verbrauch (16.565,76 Euro ./. 211.866,74 x 7.419 = 580,08 Euro) umzulegen. Von
den 35 % des Heizkostenverbrauchs der nach Wohnfläche umzulegen ist (17.840,05
Euro) waren gemäß § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung 15 % abzuziehen (15.164,04
Euro). Dieser Verbrauch war durch die Gesamtwohnfläche (7.515,47 qm) zu dividieren
und mit der Einzelwohnfläche von 48,27 qm zu multiplizieren, was einen umlegbaren
Betrag von 97,39 Euro ergab.
Hinsichtlich der Warmwasserkosten von 19.839,99 Euro waren zunächst 310/365
(16.859,40 Euro) zu 30 % nach Fläche (insgesamt 32,42 Euro) und zu 70 % nach
Verbrauch (11795,28 Euro ./. Gesamtverbrauch 1.907,32 x Einzelverbrauch 36,18 =
223,74 Euro) umzulegen. Hinsichtlich der weiteren 55/365 der
Gesamtwarmwasserkosten (2989,99 Euro) waren zunächst wieder 15% abzuziehen
(verbleiben 2541, 15 Euro), welche durch die Gesamtwohnfläche (7.515,47 qm) zu
dividieren und mit der Einzelwohnfläche von 48,27 qm zu multiplizieren, was einen
umlegbaren Betrag von 16,30 Euro ergibt.
c)
Addiert man nun die ermittelten Heizkosten von 106,40 Euro, 580,08 Euro, 97,39 Euro
mit den Warmwasserkosten von 32,42 Euro, 223,74 Euro und 16,30 Euro und addiert
weiterhin die Kaltwasserkosten von 199,32 Euro hinzu, so ergibt sich ein Betrag von
1.255,65 Euro, der mit Mehrwertsteuer von 16 %, insgesamt 1.456,55 Euro ergab.
Davon waren 579,24 Euro Vorauszahlung genau so abzuziehen, wie eine spätere
Zahlung der Beklagten von 68,52 Euro, sowie eine Gutschrift von 8,97 Euro aus einer
früheren Überzahlung. Somit ergibt sich ein noch offener Betrag von 799,82 Euro.
6.
Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 291, 288 BGB, wobei als Tag der Zustellung des
Mahnbescheides mangels näherer Angaben der 29. März 2007 gemäß § 287 ZPO
geschätzt wurde. An diesem Tag legte die Beklagte Widerspruch ein, der wurde vom
Mahngericht der Klägerseite als Zustelldatum mitgeteilt (Blatt 10 der Akte).
7.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative,
91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils war zu
berücksichtigen, dass der Klägerin insofern offene Mietansprüche bzw.
Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnung zustanden, und sich zudem die
Beklagte durch die erfolgte Zahlung freiwillig in die Rolle der Unterlegenen begeben hat.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz
2 ZPO. Das Gericht ist nicht der Ansicht, dass hinsichtlich der Kosten des
übereinstimmend für erledigt erklärten Teils das Urteil ohne Abwendungsbefugnis für
vorläufig vollstreckbar erklärt werden muss. Die Entscheidung ist in der Form eines
Urteils ergangen. Dass bei isolierter Betrachtung ein Beschluss nach § 91 a hinsichtlich
dieses Teiles hätte ergehen können, ist insofern unerheblich, da die Vollstreckbarkeit von
Urteilen gesetzlich explizit in den § 704 ff. ZPO geregelt ist.
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