Urteil des AG Lichtenberg vom 30.03.2007, 6 C 179/07

Aktenzeichen: 6 C 179/07

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Gericht: AG Lichtenberg Quelle:

Entscheidungsdatum: 04.12.2007 Normen: § 556a BGB, § 12 Abs 1 S 1 HeizkostenV

Aktenzeichen: 6 C 179/07

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Heizkostenabrechnung bei Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten während der laufenden Abrechnungsperiode

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, 799,82 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30. März 2007 an die Klägerin zu zahlen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 25 % und die Beklagte 75 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Seite kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1Die Klägerin macht Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung für 2005 geltend.

2Die Klägerin rechnete mit Schreiben vom 12. Juni 2006 die Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2005 ab. Es ergab sich zu Lasten der Beklagten eine Nachforderung von 1.189,54 Euro. Hierauf leistete die Beklagte am 3. August 2006 einen Teilbetrag von 68,52 Euro. Die Klägerin macht daher aus der Abrechnung noch (abzüglich einer Gutschrift von 8,97 Euro wegen früherer Überzahlung) ein Rückstand in Höhe von 1.112,05 Euro geltend.

3Erst am 24. Februar 2005, also nach Beginn der Abrechnungsperiode, installierte die Klägerin die in der Wohnung Verbrauchserfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser. In der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 12. Juni 2006 rechnete die Klägerin dann sowohl hinsichtlich der Heiz- als auch hinsichtlich der Warmwasserkosten anteilig nach Fläche und Verbrauch ab. Hinsichtlich des Heizungsverbrauches wurde dabei bei den Gesamteinheiten 301.375,17 Abrechnungseinheiten und 10.496,82 Einzelabrechnungseinheiten der Beklagten angegeben. Hinsichtlich des Warmwasserverbrauchs wurden 2.245,72 Gesamtabrechnungseinheiten und 42,60 Abrechnungseinheiten der Beklagten angegeben. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Heizung- und Warmwasserkostenabrechnung vom 12. Juni 2006 (Blatt 43 bis 46 der Akte) Bezug genommen. Die angegebenen Verbrauchszahlen entsprachen jedoch nicht dem tatsächlichen Einzel- bzw. Gesamtverbrauch. Vielmehr hatte die Klägerin den Gesamt- und Einzelverbrauch ab dem 24. Februar bis 31. Dezember 2005 abgelesen und sodann auf das gesamte Jahr hochgerechnet. Erst am 24.2.2005 installierte die Klägerin die Heiz- und Warmwasserzähler in der Wohnung der Beklagten. Aufgrund dieser Zähler las die Klägerin (beginnend mit dem 24.2.2005) für das Jahr 2005 an Heizkosten 211.866,74 Abrechnungseinheiten Gesamtverbrauch und bei der Beklagten 7.419 Abrechnungseinheiten Einzelverbrauch ab. Bei der Ermittlung des Heizungsverbrauchs der Beklagten für das gesamte Jahr 2005 ging die Klägerin sodann bei der Nebenkostenabrechnung nach der Gradtagszahlmethode vor und ermittelte so weitere Verbrauchseinheiten in Höhe von weiteren 29,3 % der abgelesenen Verbrauchseinheiten. Hinsichtlich der Warmwasserkosten rechnete die Klägerin den durchschnittlichen Tagesverbrauch in der Zeit vom 24. Februar bis 31. Dezember 2005 aus (abgelesene Gesamteinheiten für Warmwasser 1907,32 und abgelesene Einheiten bei der Beklagten 36,18) und setzte diesen durchschnittlichen Tagesverbrauch auch für die weiteren 55 Tage vom 1. Januar bis 24. Februar 2005 an. Ausführungen dazu enthielt die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht. Die Klägerin teilte der Beklagten diese Vorgehensweise jedoch auf Nachfrage im Jahre 2006 mit. Mit Schreiben vom 27.7.2006 teilte die damalige Beklagtenvertreterin der Klägerseite mit, dass die vorgenommene Hochrechnung des abgelesenen Verbrauchs auf das gesamte Jahr unzulässig sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 27.7.2006

unzulässig sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 27.7.2006 (Bl. 72 d.A.) Bezug genommen.

4Ursprünglich hatte die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.204,69 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Nachdem die Klägerin im Prozess auf offene Betriebskostenvorauszahlungen und ein Nachzahlungssaldo aus der Betriebskostenabrechnung 2005 in Höhe von 92,64 Euro gezahlt hatte, erklärten die Parteien den Rechtsstreit insofern übereinstimmend für erledigt.

5Die Klägerin beantragt nunmehr,

6die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.112,05 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

7Die Beklagte beantragt,

8die Klage abzuweisen.

9Die Beklagte ist der Ansicht, die Abrechnung sei bereits formell unwirksam erfolgt, so dass keine Nachzahlungsansprüche bestehen könnten. Zudem ergebe sich aus der Heizkostenverordnung, dass beim Einbau von Erfassungsgeräten während der Abrechnungsperiode erst ab der nächsten Abrechnungsperiode verbrauchsabhängig abgerechnet werden dürfe. In der laufenden Abrechnungsperiode sei verbrauchsunabhängig abzurechnen und ein 15prozentiger Abzug vorzunehmen.

Entscheidungsgründe

10 Die zulässig Klage ist teilweise begründet.

11 Der Klägerin steht ein Zahlungsanspruch in Höhe von 799,82 Euro gemäß § 535 Abs. 2 in Verbindung mit der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 12. Juni 2006 zu.

1.

12 Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung liegt vor, so dass die Fälligkeit der Nachzahlung nicht aus diesem Grund entfällt (BGHZ 113, 188, 194). Das Gericht musste dabei nicht entscheiden, ob die Abrechnung bereits mit ihrer Erteilung formell ordnungsgemäß war. Dafür spricht, dass die Abrechnung einen, zwar inhaltlich unrichtigen rechnerisch jedoch nachvollziehbaren Verbrauch auswies. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnungen bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug einer Vorauszahlung (ständige Rechtsprechung zuletzt BGH NJW 2007, 1059 f.). Dem dürfte die Abrechnung der Klägerin gerecht geworden sein, da hier sehr wohl die Verteilerschlüssel angegeben und erläutert worden. Es ist genau ersichtlich, welche Gesamtkosten bestanden, wie viel nach Verbrauch und wie viel nach Fläche umgerechnet wurden und welcher Verbrauch insgesamt und welcher Verbrauch des Mieters angesetzt wurde.

13 Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch den sie vertretenden Mieterverein bereits bei Abfassung des Schreibens vom 27. Juli 2006 wusste, dass der vom Montagetermin bis zum 31. Dezember 2005 erfasste Verbrauch auf das gesamte Jahr 2005 hochgerechnet wurde. Damit wusste die Beklagte, wie die Klägerin die Verbrauchszahlen ermittelt hatte. Zu berücksichtigen ist insofern, dass eine Fehlerkorrektur hinsichtlich der formell Ordnungsgemäßheit der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich ist (BGH NJW 2007, Seite 1059 f.). Für die Klägerin gab es nunmehr hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2006 nichts mehr zu erläutern. Dementsprechend kann auch aus diesem Grund keine formell unwirksame Abrechnung vorliegen.

2.

14 Entgegen der Ansicht der Beklagten ist es dem Vermieter beim Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten in der laufenden Abrechnungsperiode nicht verwehrt, zumindest insoweit verbrauchsabhängig abzurechnen, als dies durch die eingebauten Erfassungsgeräte bereits möglich ist. Dabei ist die Konzeption der Heizungskostenverordnung zu berücksichtigen, wonach in Objekten mit zentralen

Heizungskostenverordnung zu berücksichtigen, wonach in Objekten mit zentralen Heizungsanlagen oder mit Wärmelieferung (Wärmecontracting) im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer zu verteilen ist 6 Abs. 1 Heizkostenverordnung, vgl. BGH NJW-RR 2006, Seite 232 ff.). Zwar hat die Beklagtenseite zutreffend darauf verwiesen, dass nach älterer Rechtsprechung bei kalenderjährlicher Abrechnung der Heizkosten der verbrauchsabhängige Abrechnungszeitraum erst mit dem ersten des auf die Anbringung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung folgenden Kalenderjahres beginnen solle (vgl. LG Berlin, GE 1986, 959 bis 963; AG Neukölln, GE 1986, Seite 861). Diese Entscheidungen ergingen jedoch unter Hinweis auf § 12 Abs. 1 Nr. 3 Heizkostenverordnung a. F. Danach sollten die Vorschriften der Heizkostenverordnung über die Kostenverteilung erstmals für den Abrechnungszeitraum, der nach dem Anbringen der Ausstattung beginnt, gelten. Diese Vorschrift war jedoch lediglich eine Übergangsvorschrift, die nunmehr aufgehoben wurde. Die Übergangsfristen in § 12 sollten vor allem vermeiden, dass durch einen größeren Nachfrageschub nach Ausstattung zur Verbrauchserfassung die Preise sich stärker als in diesem Bereich üblich erhöhen sollten (vgl. dazu Kreuzberg, Handbuch der Heizkostenabrechnung 3. Aufl. Seite 12). Nach Aufhebung dieser Übergangsvorschrift steht nach Ansicht des Gerichts der Zweck der Heizkostenverordnung ganz im Vordergrund, im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie eine möglichst genaue Verteilung der Heizkosten zu erreichen und diese Kosten dem Nutzer vor Augen zu führen (vgl. dazu BGH NJW-RR 2006, Seite 232 ff.).

3.

15 Zutreffend hält das Gericht im Übrigen die Vorgehensweise der Klägerin, für die Zeit bis zur Geräteinstallation (also bis zum 24. Februar 2005) die umzulegenden Kosten von den Gesamtkosten hinsichtlich der Heizkosten nach der Gradtagszahlmethode zu ermitteln. Die Parteien haben insofern unstreitig gestellt, dass die Gesamtkosten hinsichtlich der Heizkosten für diese ersten 55 Tage aufgrund des strengen Winters 2004/2005 35 % betragen. Hinsichtlich der Warmwasserkosten ist eine normale Umrechnung nach Tagen nicht zu beanstanden.

16 Das Gericht musste somit nicht mehr entscheiden, ob die Anwendung der Gradtagszahlmethode zur Ermittlung des Verbrauchs der ersten 55 Tage, die nach Wohnfläche umzulegen sind, möglich ist. Dafür spricht, dass die Gradtagszahlmethode unter den besonderen Umständen des Falles eine möglichst genaue Ermittlung des Wärmeverbrauchs für die ersten 55 Tage sicher stellt. Das die Gradtagszahlmethode nur für den Fall des Mieterwechsels während der Abrechnungsperiode in § 9 b Heizkostenverordnung geregelt ist, lässt nur erkennen, dass die Gradtagszahlmethode als zuverlässiges Mittel zur Verteilung der Heizkosten anerkannt ist. Eine Anwendung über den dort geregelten Bereich hinaus ist nicht gesperrt (vgl. auch BGH NJW-RR 2006, Seite 232, 234).

17 Das Gericht musste auch nicht entscheiden, ob aufgrund des besonders strengen Winters 2004/2005 die Gradtagszahlmethode etwas zu modifizieren war. Beide Parteien haben unstreitig gestellt, dass der Heizkostenverbrauch der ersten 55 Tage 35 % des Gesamtverbrauchs darstellt.

4.

18 Hinsichtlich des auf die ersten 55 Tage entfallenden Verbrauches, der mangels Heizkostenzähler bzw. Warmwasserzähler nach Wohnfläche umzulegen war, handelt es sich um eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung. Daher war ein Abzug von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung für diesen Teil der Kosten vorzunehmen.

5.

19 Die umlegbaren Heiz- und Warmwasserkosten waren daher anhand der vorliegenden Heizkostenabrechnung vom 12. Juni 2006, wie im folgenden ausgeführt, zu berechnen:

20 a) Zunächst war zu berücksichtigen, dass die Klägerin in der Abrechnung nicht die tatsächlichen Verbrauchseinheiten angegeben hat, sondern diese bereits nach der Gradtagszahlmethode mit einem Prozentsatz von 29,3 % hochgerechnet hatte. Daher war in die Rechnung hinsichtlich des Gesamtheizungsverbrauchs nicht 301.375,17 Abrechnungseinheiten, sondern 211.866,74 Einheiten, hinsichtlich des Einzelheizungsverbrauchs nicht 10.496,82 Abrechnungseinheiten, sondern 7.419 Abrechnungseinheiten einzustellen. Hinsichtlich der Warmwassereinheiten waren nicht 2.245,72 Abrechnungseinheiten, sondern 1.907,32 Abrechnungseinheiten und

2.245,72 Abrechnungseinheiten, sondern 1.907,32 Abrechnungseinheiten und hinsichtlich des Einzelverbrauchs waren nicht 42,60 Abrechnungseinheiten, sondern 36,18 Abrechnungseinheiten einzustellen.

21 b) Unter dieser Prämisse war zunächst von den Heizkosten in Höhe von 50.971,85 Euro ein Abzug von 35 % (der später nach Wohnfläche umzulegen ist) vorzunehmen. Der Restbetrag von 33.131,53 Euro war zu 50 % nach Fläche (106,40 Euro) und zu 50 % nach Verbrauch (16.565,76 Euro ./. 211.866,74 x 7.419 = 580,08 Euro) umzulegen. Von den 35 % des Heizkostenverbrauchs der nach Wohnfläche umzulegen ist (17.840,05 Euro) waren gemäß § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung 15 % abzuziehen (15.164,04 Euro). Dieser Verbrauch war durch die Gesamtwohnfläche (7.515,47 qm) zu dividieren und mit der Einzelwohnfläche von 48,27 qm zu multiplizieren, was einen umlegbaren Betrag von 97,39 Euro ergab.

22 Hinsichtlich der Warmwasserkosten von 19.839,99 Euro waren zunächst 310/365 (16.859,40 Euro) zu 30 % nach Fläche (insgesamt 32,42 Euro) und zu 70 % nach Verbrauch (11795,28 Euro ./. Gesamtverbrauch 1.907,32 x Einzelverbrauch 36,18 = 223,74 Euro) umzulegen. Hinsichtlich der weiteren 55/365 der Gesamtwarmwasserkosten (2989,99 Euro) waren zunächst wieder 15% abzuziehen (verbleiben 2541, 15 Euro), welche durch die Gesamtwohnfläche (7.515,47 qm) zu dividieren und mit der Einzelwohnfläche von 48,27 qm zu multiplizieren, was einen umlegbaren Betrag von 16,30 Euro ergibt.

c)

23 Addiert man nun die ermittelten Heizkosten von 106,40 Euro, 580,08 Euro, 97,39 Euro mit den Warmwasserkosten von 32,42 Euro, 223,74 Euro und 16,30 Euro und addiert weiterhin die Kaltwasserkosten von 199,32 Euro hinzu, so ergibt sich ein Betrag von 1.255,65 Euro, der mit Mehrwertsteuer von 16 %, insgesamt 1.456,55 Euro ergab. Davon waren 579,24 Euro Vorauszahlung genau so abzuziehen, wie eine spätere Zahlung der Beklagten von 68,52 Euro, sowie eine Gutschrift von 8,97 Euro aus einer früheren Überzahlung. Somit ergibt sich ein noch offener Betrag von 799,82 Euro.

6.

24 Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 291, 288 BGB, wobei als Tag der Zustellung des Mahnbescheides mangels näherer Angaben der 29. März 2007 gemäß § 287 ZPO geschätzt wurde. An diesem Tag legte die Beklagte Widerspruch ein, der wurde vom Mahngericht der Klägerseite als Zustelldatum mitgeteilt (Blatt 10 der Akte).

7.

25 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils war zu berücksichtigen, dass der Klägerin insofern offene Mietansprüche bzw. Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnung zustanden, und sich zudem die Beklagte durch die erfolgte Zahlung freiwillig in die Rolle der Unterlegenen begeben hat. Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 ZPO. Das Gericht ist nicht der Ansicht, dass hinsichtlich der Kosten des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils das Urteil ohne Abwendungsbefugnis für vorläufig vollstreckbar erklärt werden muss. Die Entscheidung ist in der Form eines Urteils ergangen. Dass bei isolierter Betrachtung ein Beschluss nach § 91 a hinsichtlich dieses Teiles hätte ergehen können, ist insofern unerheblich, da die Vollstreckbarkeit von Urteilen gesetzlich explizit in den § 704 ff. ZPO geregelt ist.

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