Urteil des AG Lichtenberg, Az. 10 C 88/07

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Gericht:
AG Lichtenberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
10 C 88/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 558 BGB, § 558a BGB
Mieterhöhung bei Wohnraummiete in Berlin: Voraussetzungen
des Vorliegens der wohnwerterhöhenden Merkmale des
Vorhandenseins einer "gestalteten Müllstandsfläche" und eines
"modernen Bads" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2007
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm
innegehaltene und im 3. Obergeschoss Mitte des Hauses F. in B. gelegenen Wohnung
von 235,47 € auf 260,58 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2007 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 17 % und der Beklagte 83 % zu
tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung
der Klägerin wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor
der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages
leistet. Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden
Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe
von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer 49,73 m² großen Wohnung im
Hause F. in B., das zwischen 1956 und 1964 bezugsfertig wurde. Die Wohnung ist mit
einem Bad, einer Innentoilette und einer Sammelheizung ausgestattet.
Die zwischen den Parteien vereinbarte Nettokaltmiete belief sich seit dem 1. Januar 2004
auf 235,47 € und blieb seitdem unverändert.
Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die
Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf nunmehr 265,56 € monatlich mit
Wirkung ab dem 1. Januar 2007. Dies entspricht einer Miete von 5,34 €/m² Wohnfläche.
Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Klägerin auf die
Mietspiegeltabelle aus dem Berliner Mietspiegel vom 22. August 2005. Wegen der
weiteren Einzelheiten wird auf die von der Klägerin vorgelegte Mieterhöhungserklärung
vom 30. Oktober 2006 (Blatt 18 bis 20 R der Akten) Bezug genommen.
Unter dem 21. November 2006 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass sich die
ortsübliche Vergleichsmiete seiner Auffassung nach auf 4,96 €/m² Wohnfläche belaufe.
Wegen der Einzelheiten wird auf das in Ablichtung vorgelegte Schreiben (Blatt 28 der
Akten) Bezug genommen. In der Folge bot der Beklagte mit Schreiben vom 1. März
2007 im Vergleichswege eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 15,00 € monatlich an.
Nachdem eine Einigung hierüber nicht zustande kam, kündigte die Klägerin dem
Beklagten mit Schreiben vom 5. März 2007 die Erhebung einer auf Zustimmung zu
ihrem Erhöhungsverlangen gerichteten Klage an.
Mit der vorliegenden am 19. April 2007 zugestellten Klage begehrt die Klägerin die
Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 265,56 € ab dem 1.
Januar 2007.
Die Klägerin trägt vor, die Anschrift F. sei zwar im Berliner Mietspiegel als besonders
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Die Klägerin trägt vor, die Anschrift F. sei zwar im Berliner Mietspiegel als besonders
verkehrslärmbelastet ausgewiesen. Sämtliche Räume der von dem Beklagten
bewohnten Wohnung gingen jedoch auf die rückwärtige Seite des Gebäudes, an der sich
ein begrünter Innenhof befinde, hinaus. Die Wohnung des Beklagten sei daher nicht von
dem von der Straße ausgehenden Verkehrslärm betroffen. Sie macht ferner geltend,
das Grundstück sei mit einer gestalteten und abschließbaren Müllstandsfläche
ausgestattet.
Die Klägerin ist der Ansicht, das Badezimmer der Wohnung, dessen Sanitäreinrichtung
neuzeitlichem Standard entspreche, sei trotz des Umstandes, dass die Wände im
hinteren Bereich nicht türhoch gefliest seien, als modernes Bad im Sinne des Berliner
Mietspiegel anzusehen, da die vorhandene Gestaltung optisch ansprechender als eine
umlaufend türhohe Verfliesung und auch aus raumklimatischen Gründen vorzuziehen sei
und die wesentlichen Spritzwasserbereiche mit türhoher Verfliesung ausgestattet seien.
Wegen des weiteren Vortrages der Klägerin zu den wohnwertbestimmenden Merkmalen
wird auf ihre Schriftsätze vom 16. Mai, 28. Juni und 20. Juli 2007 Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm
innegehaltene und im 3. Obergeschoss Mitte des Hauses F. in B. gelegenen Wohnung
von 235,47 € um 30,09 € auf 265,56 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2007 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, die Verkehrslärmbelastung der Wohnung wirke sich wohnwertmindernd aus.
Hinzu komme die Lärmbeeinträchtigung, die von einer angrenzendem Kindertagesstätte
ausgehe.
Das Badezimmer sei nicht umlaufend türhoch gefliest und erfülle daher die vom Berliner
Mietspiegel an das Vorhandensein eines modernen Bades gestellten Anforderungen
nicht.
Darüber hinaus seien die Müllstandsflächen nicht sämtlich abschließbar, da sich bis Mitte
Mai 2007 ein zusätzlicher nicht abschließbarer Container neben einer der zwei
Müllstandsflächen befunden habe und dort ferner eine kleine Mülltonne (Biomüll)
aufgestellt sei.
Er ist der Ansicht, er habe der Mieterhöhung bereits vorprozessual mit Schreiben vom
21. November 2006 bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,96 €/m²
zugestimmt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die von
ihnen zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
I. Nachdem die Parteien bereits im Termin zur mündlichen Verhandlung am 5. Juli 2007
zur Sache verhandelt haben, der Beklagte in dem für den 9. August 2007 bestimmten
Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung und zur Inaugenscheinnahme trotz
ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen ist und die Sach- und Rechtslage mit
Rücksicht auf die bereits erteilten Hinweise hinreichend geklärt gewesen ist, war auf
Antrag der Klägerin gemäß §§ 331a, 251 a Abs. 2 ZPO anzuordnen, dass der
Rechtsstreit nach Lage der Akten durch streitiges Endurteil entschieden wird.
II. Die Klage ist zulässig.
Die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen des § 558b Abs. 2 BGB liegen vor. Die
Klagefrist, die vorliegend am 31. März 2007 ablief, ist gewahrt, da dem Beklagten die
Klage noch alsbald im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden ist. Das
Mieterhöhungsverlangen vom 30. Oktober 2006 ist ferner wirksam. Es erfüllt die
Anforderungen des § 558a Abs. 1 und 2 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen ist mit der
Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 ausreichend begründet. Der Zeitpunkt
der Wirksamkeit der Mieterhöhung ist im Erhöhungsverlangen zutreffend angegeben, die
Berechnung der Miete und der Kappungsgrenze werden erläutert.
III. Die Klage ist ferner teilweise begründet.
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Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zu einer Erhöhung
des Nettokaltmietzinses auf insgesamt 260,58 € gegen den Beklagten zu, § 558 BGB.
1. Die Höhe der für die Wohnung des Beklagten zutreffenden Vergleichsmiete ist anhand
der im Berliner Mietspiegel 2007 in Konkretisierung der Vorschriften über die Ermittlung
der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 Abs. 2, 558c und 558d BGB
ausgewiesenen Werte zu ermitteln. Der Berliner Mietspiegel 2007 ist eine Übersicht über
die in Berlin am 1. Oktober 2006 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene
Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und
Lage. Er ist ein »qualifizierter Mietspiegel« gemäß § 558d BGB, so dass eine Vermutung
für die Richtigkeit der in der Tabelle ausgewiesenen Mietpreisspannen besteht (BGH in
GE 2005, 663 f.). Ob der Klägerin ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zu der
von ihr begehrten Erhöhung der vereinbarten Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
zusteht, ist anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Zuganges des
Erhöhungsverlangens zu bestimmen (Palandt/Weidenkaff, 64. Aufl. 2005, Rdnr. 18 zu §
558 BGB; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl. 2003, Rdnr. 52 zu § 558 BGB). Da der
Stichtag der dem Berliner Mietspiegel 2007 zugrunde liegenden Erhebungen über die
ortsübliche Vergleichsmiete vor dem Zeitpunkt der Zustellung des Erhöhungsverlangens
am 30. Oktober 2006 und vor dem Erhöhungsstichtag liegt, ist dieser Mietspiegel der
Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen.
Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass die von dem Beklagten innegehaltene
Wohnung in das Mietspiegelfach E 6 des Berliner Mietspiegel 2007 einzuordnen ist, so
dass der bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrundezulegende
Mittelwert 4,85 €/qm beträgt, bei einer Spanne von 4,34 €/qm bis 5,50 €/qm.
2. Die Spanneneinordnung innerhalb des Rasterfeldes E 6, ist gemäß §§ 286, 287 ZPO
mit Hilfe der im Berliner Mietspiegel 2007 veröffentlichten Orientierungshilfe
vorzunehmen. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist unter Mitwirkung der
Interessenverbände der Mieter und der Vermieter erarbeitet worden und gibt damit die
im Zeitpunkt der Veröffentlichung des Mietspiegels für die Bemessung des Wohnwertes
nach Ausstattung und Lage der Wohnung nach der Verkehrsanschauung vorrangigen
Kriterien wieder. Sie ist das Ergebnis einer gesonderten Untersuchung im Rahmen der
Datenerhebung zum Mietspiegel und wird wie die Mietspiegeltabelle von der
sachverständigen Erhebung und Auswertung der den Wohnwert und den Marktwert
bestimmenden Vergleichsdaten durch die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten
Experten getragen. Die Orientierungshilfe zur Spanneinordnung kann daher
unbeschadet des Umstandes, dass sie nicht Bestandteil des als “qualifiziert” im Sinne
von § 558d BGB anerkannten Teils des Mietspiegels ist, als Grundlage für die Ermittlung
der für die streitbefangene Wohnung maßgeblichen ortsüblichen Quadratmetermiete
innerhalb der Spanne des einschlägigen Rasterfeldes herangezogen werden (BGH in GE
2005, 663).
Hinsichtlich der Spanneneinordnung gilt mit Rücksicht auf die vorstehenden
Ausführungen folgendes:
a) In der Merkmalgruppe Bad/WC sind nach dem Berliner Mietspiegel 2007 unstreitig
weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vorhanden. Die
Merkmalgruppe Bad/WC wirkt sich daher weder wohnwerterhöhend noch
wohnwertmindernd aus.
b) In der Merkmalgruppe Küche ist unstreitig eine vom Vermieter gestellte Verfliesung
im Arbeitsbereich vorhanden. Wohnwertmindernde Merkmale liegen nach Aktenlage
nicht vor, so dass bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für diese
Merkmalgruppe ein Zuschlag von 20 % zum Mittelwert anzusetzen ist.
c) In der Merkmalgruppe Wohnung liegen unstreitig die positiven Merkmale gute
Belichtung und Besonnung der Wohnräume, moderne Isolierglasfenster und
rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss sowie ein wohnungsbezogener
Kaltwasserzähler vor. Diesen wohnwerterhöhenden Kriterien steht kein
wohnwertminderndes Merkmal gegenüber. Da nur positive Merkmale vorliegen, ist auch
für diese Merkmalgruppe bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein
Zuschlag von 20 % anzusetzen.
d) Auch die Merkmalgruppe Gebäude ist positiv besetzt. Denn das Anwesen ist unstreitig
mit einem abschließbaren Fahrradabstellraum ausgestattet und befindet sich in einem
überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand. Hinzu kommt das Vorhandensein einer
Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz. Da keine
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Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz. Da keine
wohnwertmindernden Merkmale im Sinne der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung
vorhanden sind, rechfertigen auch Ausstattung und Zustand des Gebäudes einen
Zuschlag von 20 % zu dem bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
heranzuziehenden Mittelwert.
e) Die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen weder mit positiven noch mit negativen
Merkmalen besetzt.
Entgegen der Auffassung der Klägerin können die vorhandenen Müllstandflächen nicht
als “gestaltet” im Sinne des Berliner Mietspiegels gelten.
Es kann dahin stehen, ob die zu den Liegenschaften Koppenstraße und Friedensstraße
gehörenden Müllstandsflächen, die von den Mietern des Hauses F. genutzt werden,
unbeschadet des Umstandes, dass die dem Vortrag der Klägerin zufolge zum Hause K.
gehörige Biotonne nicht in einem der verschließbaren Müllbehälter untergebracht ist und
unbeschadet des im Bereich Koppenstraße/Ecke Friedensstraße bis Mitte Mai 2007
zusätzlich aufgestellten Müllcontainers, der den Angaben der Klägerin zufolge zu einem
Gewerbebetrieb auf der gegenüber liegende Straßenseite gehörte, als abschließbar im
Sinne der Tabelle zur Spanneneinordnung zu gelten haben oder ob es hierfür nicht eines
nur den Mietern der Liegenschaft, der eine bestimmte Müllstandsfläche zugeordnet ist,
zugänglichen Bereiches bedarf, in dem Müllbehälter untergebracht sind und
so dem Zugriff und der Benutzung Dritter entzogen sind.
Denn die von den Mietern in der F. genutzten Müllstandsflächen sind jedenfalls nicht
“gestaltet”. Eine Müllstandsfläche ist gestaltet, wenn Mülltonnen oder Container nicht
nur auf dem Grundstück abgestellt sind, sondern hierfür ein gesonderter Müllstandsplatz
angelegt worden ist, der räumlich abgegrenzt ist und der so angelegt ist, dass die
Müllbehälter nicht auf den ersten Blick sichtbar sind. Von einer weder
wohnwerterhöhnend noch wohnwertmindernd zu berücksichtigenden Müllstandsfläche
unterscheidet sich eine gestaltete Müllstandfläche ferner dadurch, dass sie optisch
ansprechend errichtet ist und dem Betrachter so das Bild eines gepflegten
Wohnumfeldes vermittelt (Dittert, Berliner Mietspiegel 2005, Rdnr 77, Seite 137).
In der Merkmalgruppe “Wohnumfeld” werden neben der Lage des Objekts weitere
Faktoren berücksichtigt, die geeignet sind, die Wohnqualität im Vergleich zu einem
durchschnittlichen Wohnumfeld spürbar zu beeinträchtigen oder zu verbessern. Dabei
zielen die wohnwerterhöhenden Wohnwertmerkmale “aufwändig gestaltetes Wohnumfeld
auf dem Grundstück” und “Villenartige Mehrfamilienhäuser” auf ein insgesamt
ansprechendes und im Vergleich zum Durchschnitt besonders gepflegtes Wohnumfeld
ab. Nichts anderes gilt für die Merkmalgruppe “gestaltete und abschließbare
Müllstandfläche”, so dass nur ein Müllstandsplatz wohnwerterhöhend zu berücksichtigten
ist, der optisch ansprechend errichtet und auch in einem derartigen Zustand erhalten ist
(AG Lichtenberg, Urteil vom 23. März 2007, Geschäftszeichen: 5 C 435/06).
Dies ist bei den beiden Müllstandsflächen, die für die Mieter des Hauses F. zugänglich
sind, nicht der Fall. Es ist bereits zweifelhaft, ob die beiden Müllstandsflächen, bei denen
es sich zum einen um eine Metall- und Betonkonstruktion handelt, die der Aufnahme der
Mülltonnen dient, und zum anderen um einen mit einer durch einen Zaun erhöhten
Backsteinmauer abgegrenzten Bereich, für sich genommen als ansprechend gestaltet
gelten können. Denn beide Standplätze fallen schon auf den ersten Blick als
Müllstandplatz ins Auge, wobei jede optische Aufwertung etwa durch eine gepflegte
Begrünung fehlt. Hiervon abgesehen sind beide Müllstandflächen jedoch auch noch
großflächig mit sogenannten “tags” versehen, so dass nicht mehr von einer
ansprechend gestalteten und einen besonders gepflegten Eindruck vermittelnden
Müllstandsfläche gesprochen werden kann, die einen Zuschlag zu dem im Mietspiegel
vorgesehenen Mittelwert zu rechtfertigen geeignet ist.
Weitere wohnwerterhöhende Merkmale liegen auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht
vor.
Auch wohnwertmindernde Merkmale sind nicht vorhanden.
Soweit der Beklagte geltend macht, von einer angrenzenden Kindertagesstätte ginge
eine besondere Lärmbelastung aus, ist bereits nicht hinreichend dargetan, welches
konkrete Ausmaß hinsichtlich Dauer und Intensität diese Lärmbelästigungen, annehmen
sollen, wobei angesichts des Umstandes, dass in einer Großstadt immer mit
Straßenlärm und Geräuschen aus dem Wohnumfeld zu rechnen ist, grundsätzlich nur
Lärmbelästigungen von besonderer Intensität geeignet sind, die Annahme eines
wohnwertmindernden Merkmals zu rechtfertigen. Zum anderen zielt das
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wohnwertmindernden Merkmals zu rechtfertigen. Zum anderen zielt das
wohnwertmindernde Merkmal “Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche” der
nachfolgenden Erläuterung zufolge in erster Linie auf von Gewerbebetrieben ausgehende
Lärmstörungen ab, wie sie von Gaststätten und Handwerks- oder Industriebetrieben
oder von Liefer- und Kundenverkehr verursacht werden. Soziale Einrichtungen wie
Schulen oder Kindertagesstätten stellen hingegen keine Gewerbebetriebe in diesem
Sinne dar. Die von ihnen ausgehenden Geräuschbeeinträchtigungen halten sich ferner in
aller Regel zeitlich in Grenzen und sind in aller Regel auch nach Art und Maß in ihren
Auswirkungen auf die Wohnqualität nicht mit einem lärmintensiven oder stark
frequentierten Gewerbebetrieb vergleichbar. Das Vorhandensein einer Kindertagesstätte
stellt sich daher nicht als wohnwertmindernd dar.
Auch die Verkehrslärmbelastung ist vorliegend nicht wohnwertmindernd zu
berücksichtigen. Zwar ist die Liegenschaft F. auch im Berliner Mietspiegel 2007 als
besonders verkehrslärmbelastet ausgewiesen. Der Umstand, dass eine Anschrift im
Berliner Mietspiegel als verkehrslärmbelastet ausgewiesen ist, begründet jedoch nur
eine Vermutung dafür, dass auch die konkrete Wohnung von der – den Erläuterungen zu
Berliner Mietspiegel 2007 zu Ziffer 12 zufolge für die dem Straßenverkehr zugewandte
Gebäudeseite ermittelten – besonderen Verkehrslärmbelastung betroffen ist. Diese
Vermutung kann dadurch erschüttert werden, dass die Lage der Wohnung und ihre
Entfernung von der Lärmquelle eine geringere Verkehrslärmbelastung nahe legen. Denn
auch den Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel 2007 zufolge muss nicht jede
Wohnung in einer als verkehrslärmbelastet ausgewiesenen Liegenschaft von der
besonderen Lärmbelastung betroffen sein.
So liegt es hier. Die Wohnung des Beklagten ist unstreitig mit allen Räumen zu der dem
Straßenverkehr abgewandten rückwärtigen Seite des Gebäudes ausgerichtet. Die
Fenster der Wohnung gehen auf einen großzügigen, begrünten und mit hohen Bäumen
bestandenen Innenhof hinaus. Auf diesem Innenhof waren im Zeitpunkt der am 31. Juli
2007 zu Berufverkehrszeiten durchgeführten Ortsbegehung unterhalb der Fenster der
Wohnung des Beklagten zwar Verkehrsgeräusche wahrzunehmen. Die hiermit
einhergehende Lärmbeeinträchtigung war jedoch nicht von besonderer Intensität, zumal
die vom Straßenverkehr ausgehenden Geräusche ohne weiteres von natürlichen
Geräuschquellen, wie einem Rauschen der Blätter überlagert worden sind. Die
streitbefangene Wohnung kann daher – andres als die zur Straße hin gelegenen
Wohnungen - nicht als besonders lärmbelastet gelten.
Weitere wohnwertmindernde Merkmale sind nicht ersichtlich, so dass die Merkmalgruppe
Wohnumfeld insgesamt weder einen Zuschlag noch einen Abschlag vom Mittelwert zu
rechtfertigen geeignet ist.
3. Die Spanneneinordnung ist mithin wie folgt vorzunehmen:
4. Das Sondermerkmal “modernes Bad” liegt entgegen der Auffassung der Klägerin
nicht vor. Zwar hat der Beklagte im Termin am 14. Juni 2007 im Zuge seiner Anhörung
unstreitig gestellt, dass die von der Klägerin vorgelegte Fotografie ein Badezimmer zeigt,
dessen Ausstattung dem Badezimmer in seiner Wohnung gleicht. Die aus der Fotografie
ersichtliche Ausstattung des Bades genügt jedoch den vom Berliner Mietspiegel 2007 an
ein modernes Bad gestellten Anforderungen nicht.
Ein modernes Bad im Sinne des Berliner Mietspiegel 2007 ist ein Bad, dessen sämtliche
Wände türhoch gefliest sind, das über Bodenfliesen und eine Einbaudusche oder -wanne
verfügt, wobei diese Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen
müssen (Dittert, Berliner Mietspiegel 2005, Rdnr. 78, Seite 139).
Mit Rücksicht auf die on der Klägerin vorgelegte Fotografie ist zwar davon auszugehen,
dass das Badezimmer über eine Einbauwanne, Bodenfliesen und eine Verfliesung der
Wände verfügt. Auch die Sanitärobjekte, wie sie die von der Klägerin vorgelegte
Fotografie zeigen, dürften - noch - neuzeitlichem Standard genügen.
Die Klägerin hat jedoch unstreitig gestellt, dass die Wände des Badezimmers jedenfalls
nicht in allen Bereichen türhoch gefliest sind. Ausweislich der von der Klägerin
vorgelegten Fotografie ist zwar die Wand, an der die Einbauwanne angebracht ist, bis zu
einer Höhe gefliest, die der Türhöhe entsprechen kann. An der Wand über dem
Waschbecken, in der sich offenbar ein Revisionsschacht befindet, über der Toilette und
der Fotografie zufolge auch an der der Badewanne gegenüberliegenden Wand, sind die
Fliesen indes erkennbar nur bis zu einer Höhe von schätzungsweise 1,50 Metern nicht
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Fliesen indes erkennbar nur bis zu einer Höhe von schätzungsweise 1,50 Metern nicht
jedoch türhoch gefliest. Hiermit ist das Bad zwar in den maßgeblichen
Spritzwasserbereichen mit Fliesen ausgestattet, so dass das wohnwertmindernde
Merkmal “Wände nicht überwiegend gefliest” ausgeschlossen ist. Das Sondermerkmal
“modernes Bad” setzt jedoch dem Wortlaut der im Berliner Mietspiegel 2007
aufgeführten Definition zufolge, die hinsichtlich des Umfanges der türhoch
anzubringenden Verfliesung keinen auf die unmittelbaren Spritzwasserbereiche
verweisenden einschränkenden Zusatz enthält, umlaufend türhoch geflieste Wände
voraus (Dittert, Berliner Mietspiegel 2005, Rdnr. 78, Seite 139). Hiermit soll ein
umfassender Schutz der Wände vor den mit der Benutzung des Bades einhergehenden
Feuchtigkeitseinwirkungen, wie er gerade bei kleineren Bädern sinnvoll ist, und eine
schnelle und gründliche Reinigung aller Bereiche in einem Raum, in dem der Nutzer
besonders auf Hygiene achtet, ermöglicht werden.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist insoweit auch keine wertende
Betrachtungsweise unter Abwägung der ästhetischen und raumklimatischen Vor- und
Nachteile einer Rundumverfliesung geboten, wobei nur am Rande darauf hinzuweisen ist,
dass eine Ergänzung der vorhandenen Verfliesung mit Fliesen anderer Farbe oder
Qualität nicht geeignet wäre, ein “modernes Bad” im Sinne des Berliner Mietspeiegel
2007 zu schaffen, da eine derartige Ausstattung nicht modernen Wohngewohnheiten
und neuzeitlichem Standard entspräche.
Die Anwendung des Berliner Mietspiegels bei der Bestimmung der ortsüblichen
Vergleichsmiete einschließlich der Spanneneinordnung soll zu einer transparenten und
im Rahmen seines Anwendungsbereiches gleichmäßigen Mietberechnung führen. Dieses
Ziel wird nur mit einer gewissen Schematisierung der Ausstattungsmerkmale erreicht.
Eine einheitliche Anwendung aller Bestandteile des Mietspiegels dient ferner der
Rechtssicherheit. Der Sinn und Zweck des Mietspiegels steht daher einer Anwendung
der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung entgegen, bei der einzelne
Ausstattungsmerkmale als Vorhanden und wohnwerterhöhend angenommen werden,
obwohl die von den Autoren des Berliner Mietspiegel an dieses Ausstattungsmerkmal
gestellten Anforderungen nicht erfüllt sind.
Hiernach müssen alle von der Definition des Merkmals “modernes Bad” geforderten
Ausstattungsmerkmale vorhanden sein, damit das Sondermerkmal bei der
Mietberechnung Berücksichtigung finden kann. Da das vorliegende Bad nicht über eine
umlaufend türhohe Verfliesung verfügt, rechtfertigt seine Ausstattung auch keinen
Zuschlag zu der nah Maßgabe der Spanneneinordnung ermittelten Miete.
5. Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet sich danach wie folgt:
Eine Überschreitung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB liegt nicht vor, da die
monatliche Miete, wie sie die Klägerin nunmehr verlangen kann, innerhalb der von der
Basismiete vom 1. Januar 2004 in Höhe von 235,47 € aus zu berechnenden maximalen
Erhöhung von 20 %, das wären 282,56 € je Monat, liegt.
Der Klägerin steht hiernach ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete
auf monatlich 260,58 € beginnend mit dem 1. Januar 2007 zu.
6. Diesen Anspruch hat der Beklagte entgegen seiner Auffassung nicht bereits
vorprozessual teilweise erfüllt. Zwar hat der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 21.
November 2006 mitgeteilt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seiner Auffassung
nach auf 4,96 € je m
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Wohnfläche belaufe und der Klägerin daher nur ein Anspruch auf
eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 11,19 € im Monat zustehe. Gleichwohl kann
dieses Schreiben unter Berücksichtung des Empfängerhorizontes nicht als
Teilzustimmung aufgefasst werden und ist von der Klägerin offenbar auch nicht so
verstanden worden, §§ 133, 157 BGB. Denn der Beklagte teilt der Klägerin im Anschluss
an die von ihm errechnete Miete nicht mit, dass er diese zum geforderten
Erhöhungsstichtag akzeptieren und zahlen werde, sondern fordert die Klägerin zur
Neuberechnung der Miete auf, wobei er ankündigt, auch diese werde er seinem
Rechtsanwalt zur Prüfung vorlegen. Hierin kann keine unbedingte und
unmissverständliche Teilzustimmung zu dem Erhöhungsverlangen der Klägerin gesehen
werden. Hinzu kommt, dass die Parteien nach dem insoweit unbestritten gebliebenen
Vortrag die Klägerin im Anschluss hieran noch Verhandlungen über die künftige
Mietehöhe geführt haben, wobei der Beklagte zuletzt eine Erhöhung um 15,00 €
monatlich angeboten hat. Auch dies spricht gegen eine abschließend erteilte
Teilzustimmung zu einer Erhöhung um 11,19 € monatlich.
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Soweit der Beklagte mit seiner Klageerwiderung mitteilt, die Miete sei aus seiner Sicht
nach wie vor auf – nur – 4,96 € je m
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zu erhöhen, kann auch hierin angesichts des
Umstandes, dass sich die Ausführungen des Beklagten hierzu nur auf eine –
vermeintlich – schon vorprozessual erklärte Teilzustimmung beziehen und mit Rücksicht
auf den zugleich uneingeschränkt gestellten Klageabweisungsantrag keine
Teilzustimmung gesehen werden, aufgrund derer der mit der Klage geltend gemachten
Anspruch teilweise erloschen wäre, § 362 BGB. Der Beklagte war daher in dem oben
genannten Umfang zur Erteilung einer Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen
der Klägerin zu verurteilen.
IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil war nicht zuzulassen, weil die Sache weder
grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes
erforderlich macht, § 511 Abs. 4 ZPO. Bei der Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete für eine Wohnung handelt es sich stets um eine Einzelfallentscheidung.
Dass die der Entscheidung zugrunde liegende Bewertung einzelner
Ausstattungsmerkmale in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle streitentscheidend wäre
oder noch ungeklärte Rechtsfragen beträfe, ist nicht ersichtlich.
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