Urteil des AG Lichtenberg, Az. 10 C 88/07

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Gericht:

AG Lichtenberg

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

10 C 88/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 558 BGB, § 558a BGB

Mieterhöhung bei Wohnraummiete in Berlin: Voraussetzungen

des Vorliegens der wohnwerterhöhenden Merkmale des

Vorhandenseins einer "gestalteten Müllstandsfläche" und eines

"modernen Bads" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2007

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm

innegehaltene und im 3. Obergeschoss Mitte des Hauses F. in B. gelegenen Wohnung

von 235,47 € auf 260,58 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2007 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 17 % und der Beklagte 83 % zu

tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung

der Klägerin wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des

aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor

der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages

leistet. Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten

durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden

Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe

von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer 49,73 m² großen Wohnung im

Hause F. in B., das zwischen 1956 und 1964 bezugsfertig wurde. Die Wohnung ist mit

einem Bad, einer Innentoilette und einer Sammelheizung ausgestattet.

Die zwischen den Parteien vereinbarte Nettokaltmiete belief sich seit dem 1. Januar 2004

auf 235,47 € und blieb seitdem unverändert.

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die

Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf nunmehr 265,56 € monatlich mit

Wirkung ab dem 1. Januar 2007. Dies entspricht einer Miete von 5,34 €/m² Wohnfläche.

Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Klägerin auf die

Mietspiegeltabelle aus dem Berliner Mietspiegel vom 22. August 2005. Wegen der

weiteren Einzelheiten wird auf die von der Klägerin vorgelegte Mieterhöhungserklärung

vom 30. Oktober 2006 (Blatt 18 bis 20 R der Akten) Bezug genommen.

Unter dem 21. November 2006 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass sich die

ortsübliche Vergleichsmiete seiner Auffassung nach auf 4,96 €/m² Wohnfläche belaufe.

Wegen der Einzelheiten wird auf das in Ablichtung vorgelegte Schreiben (Blatt 28 der

Akten) Bezug genommen. In der Folge bot der Beklagte mit Schreiben vom 1. März

2007 im Vergleichswege eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 15,00 € monatlich an.

Nachdem eine Einigung hierüber nicht zustande kam, kündigte die Klägerin dem

Beklagten mit Schreiben vom 5. März 2007 die Erhebung einer auf Zustimmung zu

ihrem Erhöhungsverlangen gerichteten Klage an.

Mit der vorliegenden am 19. April 2007 zugestellten Klage begehrt die Klägerin die

Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 265,56 € ab dem 1.

Januar 2007.

Die Klägerin trägt vor, die Anschrift F. sei zwar im Berliner Mietspiegel als besonders

verkehrslärmbelastet ausgewiesen. Sämtliche Räume der von dem Beklagten

bewohnten Wohnung gingen jedoch auf die rückwärtige Seite des Gebäudes, an der sich

ein begrünter Innenhof befinde, hinaus. Die Wohnung des Beklagten sei daher nicht von

dem von der Straße ausgehenden Verkehrslärm betroffen. Sie macht ferner geltend,

das Grundstück sei mit einer gestalteten und abschließbaren Müllstandsfläche

ausgestattet.

Die Klägerin ist der Ansicht, das Badezimmer der Wohnung, dessen Sanitäreinrichtung

neuzeitlichem Standard entspreche, sei trotz des Umstandes, dass die Wände im

hinteren Bereich nicht türhoch gefliest seien, als modernes Bad im Sinne des Berliner

Mietspiegel anzusehen, da die vorhandene Gestaltung optisch ansprechender als eine

umlaufend türhohe Verfliesung und auch aus raumklimatischen Gründen vorzuziehen sei

und die wesentlichen Spritzwasserbereiche mit türhoher Verfliesung ausgestattet seien.

Wegen des weiteren Vortrages der Klägerin zu den wohnwertbestimmenden Merkmalen

wird auf ihre Schriftsätze vom 16. Mai, 28. Juni und 20. Juli 2007 Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm

innegehaltene und im 3. Obergeschoss Mitte des Hauses F. in B. gelegenen Wohnung

von 235,47 € um 30,09 € auf 265,56 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2007 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, die Verkehrslärmbelastung der Wohnung wirke sich wohnwertmindernd aus.

Hinzu komme die Lärmbeeinträchtigung, die von einer angrenzendem Kindertagesstätte

ausgehe.

Das Badezimmer sei nicht umlaufend türhoch gefliest und erfülle daher die vom Berliner

Mietspiegel an das Vorhandensein eines modernen Bades gestellten Anforderungen

nicht.

Darüber hinaus seien die Müllstandsflächen nicht sämtlich abschließbar, da sich bis Mitte

Mai 2007 ein zusätzlicher nicht abschließbarer Container neben einer der zwei

Müllstandsflächen befunden habe und dort ferner eine kleine Mülltonne (Biomüll)

aufgestellt sei.

Er ist der Ansicht, er habe der Mieterhöhung bereits vorprozessual mit Schreiben vom

21. November 2006 bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,96 €/m²

zugestimmt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den

vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die von

ihnen zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Nachdem die Parteien bereits im Termin zur mündlichen Verhandlung am 5. Juli 2007

zur Sache verhandelt haben, der Beklagte in dem für den 9. August 2007 bestimmten

Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung und zur Inaugenscheinnahme trotz

ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen ist und die Sach- und Rechtslage mit

Rücksicht auf die bereits erteilten Hinweise hinreichend geklärt gewesen ist, war auf

Antrag der Klägerin gemäß §§ 331a, 251 a Abs. 2 ZPO anzuordnen, dass der

Rechtsstreit nach Lage der Akten durch streitiges Endurteil entschieden wird.

II. Die Klage ist zulässig.

Die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen des § 558b Abs. 2 BGB liegen vor. Die

Klagefrist, die vorliegend am 31. März 2007 ablief, ist gewahrt, da dem Beklagten die

Klage noch alsbald im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden ist. Das

Mieterhöhungsverlangen vom 30. Oktober 2006 ist ferner wirksam. Es erfüllt die

Anforderungen des § 558a Abs. 1 und 2 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen ist mit der

Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 ausreichend begründet. Der Zeitpunkt

der Wirksamkeit der Mieterhöhung ist im Erhöhungsverlangen zutreffend angegeben, die

Berechnung der Miete und der Kappungsgrenze werden erläutert.

III. Die Klage ist ferner teilweise begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zu einer Erhöhung

des Nettokaltmietzinses auf insgesamt 260,58 € gegen den Beklagten zu, § 558 BGB.

1. Die Höhe der für die Wohnung des Beklagten zutreffenden Vergleichsmiete ist anhand

der im Berliner Mietspiegel 2007 in Konkretisierung der Vorschriften über die Ermittlung

der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 Abs. 2, 558c und 558d BGB

ausgewiesenen Werte zu ermitteln. Der Berliner Mietspiegel 2007 ist eine Übersicht über

die in Berlin am 1. Oktober 2006 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene

Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und

Lage. Er ist ein »qualifizierter Mietspiegel« gemäß § 558d BGB, so dass eine Vermutung

für die Richtigkeit der in der Tabelle ausgewiesenen Mietpreisspannen besteht (BGH in

GE 2005, 663 f.). Ob der Klägerin ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zu der

von ihr begehrten Erhöhung der vereinbarten Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete

zusteht, ist anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Zuganges des

Erhöhungsverlangens zu bestimmen (Palandt/Weidenkaff, 64. Aufl. 2005, Rdnr. 18 zu §

558 BGB; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl. 2003, Rdnr. 52 zu § 558 BGB). Da der

Stichtag der dem Berliner Mietspiegel 2007 zugrunde liegenden Erhebungen über die

ortsübliche Vergleichsmiete vor dem Zeitpunkt der Zustellung des Erhöhungsverlangens

am 30. Oktober 2006 und vor dem Erhöhungsstichtag liegt, ist dieser Mietspiegel der

Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen.

Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass die von dem Beklagten innegehaltene

Wohnung in das Mietspiegelfach E 6 des Berliner Mietspiegel 2007 einzuordnen ist, so

dass der bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrundezulegende

Mittelwert 4,85 €/qm beträgt, bei einer Spanne von 4,34 €/qm bis 5,50 €/qm.

2. Die Spanneneinordnung innerhalb des Rasterfeldes E 6, ist gemäß §§ 286, 287 ZPO

mit Hilfe der im Berliner Mietspiegel 2007 veröffentlichten Orientierungshilfe

vorzunehmen. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist unter Mitwirkung der

Interessenverbände der Mieter und der Vermieter erarbeitet worden und gibt damit die

im Zeitpunkt der Veröffentlichung des Mietspiegels für die Bemessung des Wohnwertes

nach Ausstattung und Lage der Wohnung nach der Verkehrsanschauung vorrangigen

Kriterien wieder. Sie ist das Ergebnis einer gesonderten Untersuchung im Rahmen der

Datenerhebung zum Mietspiegel und wird wie die Mietspiegeltabelle von der

sachverständigen Erhebung und Auswertung der den Wohnwert und den Marktwert

bestimmenden Vergleichsdaten durch die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten

Experten getragen. Die Orientierungshilfe zur Spanneinordnung kann daher

unbeschadet des Umstandes, dass sie nicht Bestandteil des als “qualifiziert” im Sinne

von § 558d BGB anerkannten Teils des Mietspiegels ist, als Grundlage für die Ermittlung

der für die streitbefangene Wohnung maßgeblichen ortsüblichen Quadratmetermiete

innerhalb der Spanne des einschlägigen Rasterfeldes herangezogen werden (BGH in GE

2005, 663).

Hinsichtlich der Spanneneinordnung gilt mit Rücksicht auf die vorstehenden

Ausführungen folgendes:

a) In der Merkmalgruppe Bad/WC sind nach dem Berliner Mietspiegel 2007 unstreitig

weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vorhanden. Die

Merkmalgruppe Bad/WC wirkt sich daher weder wohnwerterhöhend noch

wohnwertmindernd aus.

b) In der Merkmalgruppe Küche ist unstreitig eine vom Vermieter gestellte Verfliesung

im Arbeitsbereich vorhanden. Wohnwertmindernde Merkmale liegen nach Aktenlage

nicht vor, so dass bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für diese

Merkmalgruppe ein Zuschlag von 20 % zum Mittelwert anzusetzen ist.

c) In der Merkmalgruppe Wohnung liegen unstreitig die positiven Merkmale gute

Belichtung und Besonnung der Wohnräume, moderne Isolierglasfenster und

rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss sowie ein wohnungsbezogener

Kaltwasserzähler vor. Diesen wohnwerterhöhenden Kriterien steht kein

wohnwertminderndes Merkmal gegenüber. Da nur positive Merkmale vorliegen, ist auch

für diese Merkmalgruppe bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein

Zuschlag von 20 % anzusetzen.

d) Auch die Merkmalgruppe Gebäude ist positiv besetzt. Denn das Anwesen ist unstreitig

mit einem abschließbaren Fahrradabstellraum ausgestattet und befindet sich in einem

überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand. Hinzu kommt das Vorhandensein einer

Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz. Da keine

wohnwertmindernden Merkmale im Sinne der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung

vorhanden sind, rechfertigen auch Ausstattung und Zustand des Gebäudes einen

Zuschlag von 20 % zu dem bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

heranzuziehenden Mittelwert.

e) Die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen weder mit positiven noch mit negativen

Merkmalen besetzt.

Entgegen der Auffassung der Klägerin können die vorhandenen Müllstandflächen nicht

als “gestaltet” im Sinne des Berliner Mietspiegels gelten.

Es kann dahin stehen, ob die zu den Liegenschaften Koppenstraße und Friedensstraße

gehörenden Müllstandsflächen, die von den Mietern des Hauses F. genutzt werden,

unbeschadet des Umstandes, dass die dem Vortrag der Klägerin zufolge zum Hause K.

gehörige Biotonne nicht in einem der verschließbaren Müllbehälter untergebracht ist und

unbeschadet des im Bereich Koppenstraße/Ecke Friedensstraße bis Mitte Mai 2007

zusätzlich aufgestellten Müllcontainers, der den Angaben der Klägerin zufolge zu einem

Gewerbebetrieb auf der gegenüber liegende Straßenseite gehörte, als abschließbar im

Sinne der Tabelle zur Spanneneinordnung zu gelten haben oder ob es hierfür nicht eines

nur den Mietern der Liegenschaft, der eine bestimmte Müllstandsfläche zugeordnet ist,

zugänglichen Bereiches bedarf, in dem Müllbehälter untergebracht sind und

so dem Zugriff und der Benutzung Dritter entzogen sind.

Denn die von den Mietern in der F. genutzten Müllstandsflächen sind jedenfalls nicht

“gestaltet”. Eine Müllstandsfläche ist gestaltet, wenn Mülltonnen oder Container nicht

nur auf dem Grundstück abgestellt sind, sondern hierfür ein gesonderter Müllstandsplatz

angelegt worden ist, der räumlich abgegrenzt ist und der so angelegt ist, dass die

Müllbehälter nicht auf den ersten Blick sichtbar sind. Von einer weder

wohnwerterhöhnend noch wohnwertmindernd zu berücksichtigenden Müllstandsfläche

unterscheidet sich eine gestaltete Müllstandfläche ferner dadurch, dass sie optisch

ansprechend errichtet ist und dem Betrachter so das Bild eines gepflegten

Wohnumfeldes vermittelt (Dittert, Berliner Mietspiegel 2005, Rdnr 77, Seite 137).

In der Merkmalgruppe “Wohnumfeld” werden neben der Lage des Objekts weitere

Faktoren berücksichtigt, die geeignet sind, die Wohnqualität im Vergleich zu einem

durchschnittlichen Wohnumfeld spürbar zu beeinträchtigen oder zu verbessern. Dabei

zielen die wohnwerterhöhenden Wohnwertmerkmale “aufwändig gestaltetes Wohnumfeld

auf dem Grundstück” und “Villenartige Mehrfamilienhäuser” auf ein insgesamt

ansprechendes und im Vergleich zum Durchschnitt besonders gepflegtes Wohnumfeld

ab. Nichts anderes gilt für die Merkmalgruppe “gestaltete und abschließbare

Müllstandfläche”, so dass nur ein Müllstandsplatz wohnwerterhöhend zu berücksichtigten

ist, der optisch ansprechend errichtet und auch in einem derartigen Zustand erhalten ist

(AG Lichtenberg, Urteil vom 23. März 2007, Geschäftszeichen: 5 C 435/06).

Dies ist bei den beiden Müllstandsflächen, die für die Mieter des Hauses F. zugänglich

sind, nicht der Fall. Es ist bereits zweifelhaft, ob die beiden Müllstandsflächen, bei denen

es sich zum einen um eine Metall- und Betonkonstruktion handelt, die der Aufnahme der

Mülltonnen dient, und zum anderen um einen mit einer durch einen Zaun erhöhten

Backsteinmauer abgegrenzten Bereich, für sich genommen als ansprechend gestaltet

gelten können. Denn beide Standplätze fallen schon auf den ersten Blick als

Müllstandplatz ins Auge, wobei jede optische Aufwertung etwa durch eine gepflegte

Begrünung fehlt. Hiervon abgesehen sind beide Müllstandflächen jedoch auch noch

großflächig mit sogenannten “tags” versehen, so dass nicht mehr von einer

ansprechend gestalteten und einen besonders gepflegten Eindruck vermittelnden

Müllstandsfläche gesprochen werden kann, die einen Zuschlag zu dem im Mietspiegel

vorgesehenen Mittelwert zu rechtfertigen geeignet ist.

Weitere wohnwerterhöhende Merkmale liegen auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht

vor.

Auch wohnwertmindernde Merkmale sind nicht vorhanden.

Soweit der Beklagte geltend macht, von einer angrenzenden Kindertagesstätte ginge

eine besondere Lärmbelastung aus, ist bereits nicht hinreichend dargetan, welches

konkrete Ausmaß hinsichtlich Dauer und Intensität diese Lärmbelästigungen, annehmen

sollen, wobei angesichts des Umstandes, dass in einer Großstadt immer mit

Straßenlärm und Geräuschen aus dem Wohnumfeld zu rechnen ist, grundsätzlich nur

Lärmbelästigungen von besonderer Intensität geeignet sind, die Annahme eines

wohnwertmindernden Merkmals zu rechtfertigen. Zum anderen zielt das

wohnwertmindernde Merkmal “Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche” der

nachfolgenden Erläuterung zufolge in erster Linie auf von Gewerbebetrieben ausgehende

Lärmstörungen ab, wie sie von Gaststätten und Handwerks- oder Industriebetrieben

oder von Liefer- und Kundenverkehr verursacht werden. Soziale Einrichtungen wie

Schulen oder Kindertagesstätten stellen hingegen keine Gewerbebetriebe in diesem

Sinne dar. Die von ihnen ausgehenden Geräuschbeeinträchtigungen halten sich ferner in

aller Regel zeitlich in Grenzen und sind in aller Regel auch nach Art und Maß in ihren

Auswirkungen auf die Wohnqualität nicht mit einem lärmintensiven oder stark

frequentierten Gewerbebetrieb vergleichbar. Das Vorhandensein einer Kindertagesstätte

stellt sich daher nicht als wohnwertmindernd dar.

Auch die Verkehrslärmbelastung ist vorliegend nicht wohnwertmindernd zu

berücksichtigen. Zwar ist die Liegenschaft F. auch im Berliner Mietspiegel 2007 als

besonders verkehrslärmbelastet ausgewiesen. Der Umstand, dass eine Anschrift im

Berliner Mietspiegel als verkehrslärmbelastet ausgewiesen ist, begründet jedoch nur

eine Vermutung dafür, dass auch die konkrete Wohnung von der – den Erläuterungen zu

Berliner Mietspiegel 2007 zu Ziffer 12 zufolge für die dem Straßenverkehr zugewandte

Gebäudeseite ermittelten – besonderen Verkehrslärmbelastung betroffen ist. Diese

Vermutung kann dadurch erschüttert werden, dass die Lage der Wohnung und ihre

Entfernung von der Lärmquelle eine geringere Verkehrslärmbelastung nahe legen. Denn

auch den Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel 2007 zufolge muss nicht jede

Wohnung in einer als verkehrslärmbelastet ausgewiesenen Liegenschaft von der

besonderen Lärmbelastung betroffen sein.

So liegt es hier. Die Wohnung des Beklagten ist unstreitig mit allen Räumen zu der dem

Straßenverkehr abgewandten rückwärtigen Seite des Gebäudes ausgerichtet. Die

Fenster der Wohnung gehen auf einen großzügigen, begrünten und mit hohen Bäumen

bestandenen Innenhof hinaus. Auf diesem Innenhof waren im Zeitpunkt der am 31. Juli

2007 zu Berufverkehrszeiten durchgeführten Ortsbegehung unterhalb der Fenster der

Wohnung des Beklagten zwar Verkehrsgeräusche wahrzunehmen. Die hiermit

einhergehende Lärmbeeinträchtigung war jedoch nicht von besonderer Intensität, zumal

die vom Straßenverkehr ausgehenden Geräusche ohne weiteres von natürlichen

Geräuschquellen, wie einem Rauschen der Blätter überlagert worden sind. Die

streitbefangene Wohnung kann daher – andres als die zur Straße hin gelegenen

Wohnungen - nicht als besonders lärmbelastet gelten.

Weitere wohnwertmindernde Merkmale sind nicht ersichtlich, so dass die Merkmalgruppe

Wohnumfeld insgesamt weder einen Zuschlag noch einen Abschlag vom Mittelwert zu

rechtfertigen geeignet ist.

3. Die Spanneneinordnung ist mithin wie folgt vorzunehmen:

4. Das Sondermerkmal “modernes Bad” liegt entgegen der Auffassung der Klägerin

nicht vor. Zwar hat der Beklagte im Termin am 14. Juni 2007 im Zuge seiner Anhörung

unstreitig gestellt, dass die von der Klägerin vorgelegte Fotografie ein Badezimmer zeigt,

dessen Ausstattung dem Badezimmer in seiner Wohnung gleicht. Die aus der Fotografie

ersichtliche Ausstattung des Bades genügt jedoch den vom Berliner Mietspiegel 2007 an

ein modernes Bad gestellten Anforderungen nicht.

Ein modernes Bad im Sinne des Berliner Mietspiegel 2007 ist ein Bad, dessen sämtliche

Wände türhoch gefliest sind, das über Bodenfliesen und eine Einbaudusche oder -wanne

verfügt, wobei diese Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen

müssen (Dittert, Berliner Mietspiegel 2005, Rdnr. 78, Seite 139).

Mit Rücksicht auf die on der Klägerin vorgelegte Fotografie ist zwar davon auszugehen,

dass das Badezimmer über eine Einbauwanne, Bodenfliesen und eine Verfliesung der

Wände verfügt. Auch die Sanitärobjekte, wie sie die von der Klägerin vorgelegte

Fotografie zeigen, dürften - noch - neuzeitlichem Standard genügen.

Die Klägerin hat jedoch unstreitig gestellt, dass die Wände des Badezimmers jedenfalls

nicht in allen Bereichen türhoch gefliest sind. Ausweislich der von der Klägerin

vorgelegten Fotografie ist zwar die Wand, an der die Einbauwanne angebracht ist, bis zu

einer Höhe gefliest, die der Türhöhe entsprechen kann. An der Wand über dem

Waschbecken, in der sich offenbar ein Revisionsschacht befindet, über der Toilette und

der Fotografie zufolge auch an der der Badewanne gegenüberliegenden Wand, sind die

Fliesen indes erkennbar nur bis zu einer Höhe von schätzungsweise 1,50 Metern nicht

jedoch türhoch gefliest. Hiermit ist das Bad zwar in den maßgeblichen

Spritzwasserbereichen mit Fliesen ausgestattet, so dass das wohnwertmindernde

Merkmal “Wände nicht überwiegend gefliest” ausgeschlossen ist. Das Sondermerkmal

“modernes Bad” setzt jedoch dem Wortlaut der im Berliner Mietspiegel 2007

aufgeführten Definition zufolge, die hinsichtlich des Umfanges der türhoch

anzubringenden Verfliesung keinen auf die unmittelbaren Spritzwasserbereiche

verweisenden einschränkenden Zusatz enthält, umlaufend türhoch geflieste Wände

voraus (Dittert, Berliner Mietspiegel 2005, Rdnr. 78, Seite 139). Hiermit soll ein

umfassender Schutz der Wände vor den mit der Benutzung des Bades einhergehenden

Feuchtigkeitseinwirkungen, wie er gerade bei kleineren Bädern sinnvoll ist, und eine

schnelle und gründliche Reinigung aller Bereiche in einem Raum, in dem der Nutzer

besonders auf Hygiene achtet, ermöglicht werden.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist insoweit auch keine wertende

Betrachtungsweise unter Abwägung der ästhetischen und raumklimatischen Vor- und

Nachteile einer Rundumverfliesung geboten, wobei nur am Rande darauf hinzuweisen ist,

dass eine Ergänzung der vorhandenen Verfliesung mit Fliesen anderer Farbe oder

Qualität nicht geeignet wäre, ein “modernes Bad” im Sinne des Berliner Mietspeiegel

2007 zu schaffen, da eine derartige Ausstattung nicht modernen Wohngewohnheiten

und neuzeitlichem Standard entspräche.

Die Anwendung des Berliner Mietspiegels bei der Bestimmung der ortsüblichen

Vergleichsmiete einschließlich der Spanneneinordnung soll zu einer transparenten und

im Rahmen seines Anwendungsbereiches gleichmäßigen Mietberechnung führen. Dieses

Ziel wird nur mit einer gewissen Schematisierung der Ausstattungsmerkmale erreicht.

Eine einheitliche Anwendung aller Bestandteile des Mietspiegels dient ferner der

Rechtssicherheit. Der Sinn und Zweck des Mietspiegels steht daher einer Anwendung

der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung entgegen, bei der einzelne

Ausstattungsmerkmale als Vorhanden und wohnwerterhöhend angenommen werden,

obwohl die von den Autoren des Berliner Mietspiegel an dieses Ausstattungsmerkmal

gestellten Anforderungen nicht erfüllt sind.

Hiernach müssen alle von der Definition des Merkmals “modernes Bad” geforderten

Ausstattungsmerkmale vorhanden sein, damit das Sondermerkmal bei der

Mietberechnung Berücksichtigung finden kann. Da das vorliegende Bad nicht über eine

umlaufend türhohe Verfliesung verfügt, rechtfertigt seine Ausstattung auch keinen

Zuschlag zu der nah Maßgabe der Spanneneinordnung ermittelten Miete.

5. Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet sich danach wie folgt:

Eine Überschreitung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB liegt nicht vor, da die

monatliche Miete, wie sie die Klägerin nunmehr verlangen kann, innerhalb der von der

Basismiete vom 1. Januar 2004 in Höhe von 235,47 € aus zu berechnenden maximalen

Erhöhung von 20 %, das wären 282,56 € je Monat, liegt.

Der Klägerin steht hiernach ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete

auf monatlich 260,58 € beginnend mit dem 1. Januar 2007 zu.

6. Diesen Anspruch hat der Beklagte entgegen seiner Auffassung nicht bereits

vorprozessual teilweise erfüllt. Zwar hat der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 21.

November 2006 mitgeteilt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seiner Auffassung

nach auf 4,96 € je m

Wohnfläche belaufe und der Klägerin daher nur ein Anspruch auf

eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 11,19 € im Monat zustehe. Gleichwohl kann

dieses Schreiben unter Berücksichtung des Empfängerhorizontes nicht als

Teilzustimmung aufgefasst werden und ist von der Klägerin offenbar auch nicht so

verstanden worden, §§ 133, 157 BGB. Denn der Beklagte teilt der Klägerin im Anschluss

an die von ihm errechnete Miete nicht mit, dass er diese zum geforderten

Erhöhungsstichtag akzeptieren und zahlen werde, sondern fordert die Klägerin zur

Neuberechnung der Miete auf, wobei er ankündigt, auch diese werde er seinem

Rechtsanwalt zur Prüfung vorlegen. Hierin kann keine unbedingte und

unmissverständliche Teilzustimmung zu dem Erhöhungsverlangen der Klägerin gesehen

werden. Hinzu kommt, dass die Parteien nach dem insoweit unbestritten gebliebenen

Vortrag die Klägerin im Anschluss hieran noch Verhandlungen über die künftige

Mietehöhe geführt haben, wobei der Beklagte zuletzt eine Erhöhung um 15,00 €

monatlich angeboten hat. Auch dies spricht gegen eine abschließend erteilte

Teilzustimmung zu einer Erhöhung um 11,19 € monatlich.

Soweit der Beklagte mit seiner Klageerwiderung mitteilt, die Miete sei aus seiner Sicht

nach wie vor auf – nur – 4,96 € je m

zu erhöhen, kann auch hierin angesichts des

Umstandes, dass sich die Ausführungen des Beklagten hierzu nur auf eine –

vermeintlich – schon vorprozessual erklärte Teilzustimmung beziehen und mit Rücksicht

auf den zugleich uneingeschränkt gestellten Klageabweisungsantrag keine

Teilzustimmung gesehen werden, aufgrund derer der mit der Klage geltend gemachten

Anspruch teilweise erloschen wäre, § 362 BGB. Der Beklagte war daher in dem oben

genannten Umfang zur Erteilung einer Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen

der Klägerin zu verurteilen.

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die

vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil war nicht zuzulassen, weil die Sache weder

grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung

einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes

erforderlich macht, § 511 Abs. 4 ZPO. Bei der Ermittlung der ortsüblichen

Vergleichsmiete für eine Wohnung handelt es sich stets um eine Einzelfallentscheidung.

Dass die der Entscheidung zugrunde liegende Bewertung einzelner

Ausstattungsmerkmale in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle streitentscheidend wäre

oder noch ungeklärte Rechtsfragen beträfe, ist nicht ersichtlich.

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