Urteil des AG Lichtenberg, Az. 3 C 183/07

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Gericht:

AG Lichtenberg

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

3 C 183/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 305 BGB, § 307 BGB, § 557

BGB, §§ 557ff BGB

Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Einseitige

Mieterhöhung für eine nicht preisgebundene Wohnung

entsprechend der Anhebung von öffentlich-rechtlichen

Mietobergrenzen im sozialen Wohnungsbau

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung einer höheren Miete

von 431,28 € per 01.04.2006 aufgrund der Änderungsmitteilung im Schreiben der

Hausverwaltung R. F. Immobilien der Beklagten vom 06.03.2006 nicht zusteht.

2. Es wird festgestellt, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung einer höheren Miete

von 439,62 € per 01.04.2007 aufgrund der Änderungsmitteilung im Schreiben der

Hausverwaltung R. F. Immobilien der Beklagten vom 26.03.2007 nicht zusteht.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere haben die Kläger ein rechtliches Interesse (§ 256

ZPO) daran, feststellen zu lassen, dass die Beklagte nicht berechtigt ist, von den Klägern

eine an den fortgeschriebenen Wert der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau

angepasste Mietzinszahlung zu verlangen. Die Beklagte fordert von den Klägern seit

April 2006 eine erhöhte Miete aufgrund der Anpassung des im Amtsblatt für Berlin

fortgeschriebenen Wertes der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau und hat

dieses Verlangen auch im Jahr 2007 erneuert. Hieraus resultiert für die Kläger eine

andauernde Unsicherheit, mit etwaigen Leistungsbegehren der Beklagten –

gegebenenfalls auch gerichtlich - konfrontiert zu werden.

Die Feststellungsanträge sind auch begründet.

1. Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Kläger auf Zahlung eines über den

Betrag von 278,24 € hinausgehenden monatlichen Nettokaltmietzinses für den

Zeitraum vom 1. April 2006 bis zum 31. März 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Sie kann

von den Klägern keinen Nettokaltmietzins in Höhe von 287,29 € für den vorgenannten

Zeitraum verlangen, da eine Erhöhung der ursprünglich vereinbarten Nettokaltmiete

nicht erfolgt ist.

Unstreitig haben die Parteien einen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten im

Hause K. S. 12, 10245 B. geschlossen und darin eine monatliche Nettokaltmiete von

278,24 € vereinbart. Zwar belief sich der grundsätzlich vereinbarte Nettokaltmietzins auf

308,85 €. Nach § 3 Ziffer 1 i. V. m. § 4 Anlage 1 des Mietvertrages sollte sich dieser

jedoch bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines auf den zuerst genannten Betrag

reduzieren. So lag es hier, da die Beklagten unstreitig über einen gültigen

Wohnberechtigungsschein im Sinne der § 5 WoBindG, § 27 WoFG verfügen bzw. einen

solchen vorgelegt haben.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist dieser vertraglich vereinbarte

Nettokaltmietzins nicht auf 287,24 € aufgrund des Schreibens vom 6. März 2006

wirksam erhöht worden. Denn der Beklagten steht kein Recht zur einseitigen

Mieterhöhung zu.

Ein solches Recht resultiert vorliegend nicht aus § 10 WoBindG. Zwar sieht diese

Vorschrift im Bereich des preisgebundenen Wohnraums die Befugnis des Vermieters zur

einseitigen Mieterhöhung vor, wenn das Objekt mit öffentlichen Mitteln gefördert worden

ist. Gleichwohl findet sie im vorliegenden Fall keine Anwendung, da es sich hier nicht um

einen solchen Wohnraum handelt. Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten ist die

Sanierung des Hauses, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, mit

öffentlichen Mitteln gefördert worden. Dennoch handele es sich um preisfreien, d. h.

gerade nicht preisgebundenen Wohnraum.

Eine Anpassung des von den Klägern geschuldeten Mietzinses ergibt sich auch nicht

unmittelbar daraus, dass die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau nach

Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin ab dem 1. April 2006 mit einem neuen Wert von

4,13 € je m² fortgeschrieben worden ist. Denn die bloße Fortschreibung dieses Wertes

hat keine unmittelbare Wirkung auf das Mietverhältnis. Ebenso wenig berechtigt sie zur

Vornahme einer einseitigen Mieterhöhung. Denn der jeweils veröffentlichte Wert gibt

lediglich die jeweilige Mietobergrenze an, die anzuwenden ist, wenn der betreffende

Mieter einen gültigen Wohnberechtigungsschein vorgelegt hat. Soweit die Beklagte unter

Beweisantritt behauptet, im Rahmen öffentlich-rechtlicher Vorgaben zu einseitigen

Mietanpassung berechtigt zu sein, ist dies unbeachtlich. Denn entgegen der Ansicht der

Beklagten richtet sich die Zulässigkeit der begehrten Mieterhöhung vorliegend allein

nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (dazu gleich). Hieran ändert

auch eine etwaige Auskunft der IBB sowie das Zeugnis der Mitarbeiterinnen der

Beklagten nichts, da diese allenfalls Rechtsansichten wiedergeben könnten.

Eine Berechtigung der Beklagten zur Anpassung des Mietzinses an den

fortgeschriebenen Wert der jeweils im Amtsblatt für Berlin veröffentlichen

Durchschnittsmiete des ab dem Jahre 1970 mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen

Wohnungsbaus lässt sich auch den mietvertraglichen Bestimmungen nicht entnehmen.

Die Beklagte kann eine solche insbesondere nicht aus § 3 Ziffer 5 den Mietvertrages i. V.

m. § 4 Ziffer 1 Anlage 1 zum Mietvertrag ableiten. Es kann dahinstehen, ob die

vorgenannten Klauseln des Mietvertrages überhaupt eine vertragliche Regelung

enthalten, wonach es bei Fortschreibung der maßgeblichen Durchschnittsmiete keiner

weiteren Zustimmung der Kläger bedurfte. Hieran bestehen bereits Zweifel, weil die

Klausel nach objektiver Auslegung nicht zwingend in der Weise zu verstehen ist, dass die

Beklagte aufgrund der Förderung mit öffentlichen Mitteln zur einseitigen Erhöhung der

Miete befugt sein sollte und Unklarheiten bei der Auslegung von Klauseln im Sinne der §§

305 ff. BGB zu Lasten des Verwenders gehen (§ 305c Abs. 2 BGB). Denn in § 3 Anlage 1

zum Mietvertrag ist die Frage einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB ausdrücklich

geregelt. Ferner sind Erhöhungen nach § 557a und b BGB ausgeschlossen (§ 3 Ziffer 3

Anlage 1 zum Mietvertrag).

Doch selbst wenn man der Klausel einen entsprechenden Inhalt zuerkennen wollte,

könnte die Beklagte ihr einseitiges Mieterhöhungsverlangen hierauf nicht stützen. Denn

in diesem Fall wäre die vertragliche Bestimmung gemäß §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB

unwirksam, weil hiernach zum Nachteil der Kläger von den materiellen und formellen

Mieterhöhungsvoraussetzungen der §§ 557 bis 561 BGB abgewichen, d. h. der Mieter

unangemessen benachteiligt würde. Die Regelung würde zunächst von den

Bestimmungen der §§ 557 ff. BGB abweichen. Grundsätzlich finden auf mietvertragliche

Regelungen zur Miethöhe die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 557 bis

561 BGB) Anwendung. Zwar wurden ausweislich der Anlage 1 zum Mietvertrag und des

zum Grundstück vorliegenden Fördervertrages die Sanierungsmaßnahmen für die

streitgegenständliche Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert. Dennoch handelt es

sich – wie bereits ausgeführt - um preisfreien Wohnraum, bei dem Mieterhöhungen nur

unter Beachtung der materiellen und formellen Voraussetzungen des BGB zulässig sind

(BGH, NJW-RR 2007, 667; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., vor § 557

Rn. 43), da die Förderung der Modernisierungsarbeiten außerhalb des sozialen

Wohnungsbaus durch vertragliche Vereinbarung zwischen dem Land Berlin als

Förderungsgeber und der Grundstückseigentümerin als Förderungsnehmer mit

Vereinbarung einer höchstzulässigen Miete und einschränkenden Bestimmungen zum

Mieterhöhungsrecht erfolgte (vgl. Kunze/Tietzsch, Miethöhe und Mieterhöhung, Kap. II

Rn. 605). Die in § 4 Ziffer 1 der Anlage 1 zum Mietvertrag enthaltene Regelung stellt –

bei entsprechender Auslegung - eine Mietanpassungsklausel dar und weicht von den

insoweit maßgeblichen Bestimmungen der §§ 557 ff. BGB ab, weil künftige

Mieterhöhungen gemäß § 557 Abs. 2 BGB nur als Staffelmiete (§ 557a BGB) oder als

Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart werden können. Unter einer Mietanpassungsklausel

wird jede vertragliche Vereinbarung verstanden, nach der sich die Höhe des Mietzinses

für die Zukunft erhöht. Dies träfe vorliegend zu, weil die Beklagte berechtigt wäre, die

ursprünglich vereinbarte monatliche Nettokaltmiete von 4,00 € je m² bzw. von

insgesamt 278,24 € je nach Fortschreibung der Durchschnittsmiete im sozialen

Wohnungsbau zu erhöhen. Die Klausel entspricht jedoch nicht den Anforderungen der §§

557a und b BGB. Eine Auslegung als Staffelmietvereinbarung (§ 557a BGB) scheidet

bereits deshalb aus, weil weder der Zeitpunkt der Erhöhung noch der Erhöhungsbetrag

genau bestimmt sind. Ebenso wenig lägen die Anforderungen des § 557b BGB vor. Zwar

beinhaltet die Klausel bei der hier unterstellten Auslegung eine sog. Mietgleitklausel.

Darunter werden Regelungen verstanden, nach denen sich die Höhe der Miete mit der

Änderung einer bestimmten, von den Parteien gewählten Bezugsgröße verändern soll

(Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 557b Rn. 13). Die vorliegende

Klausel sähe bei entsprechender Auslegung als eine solche Bezugsgröße die Entwicklung

der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau vor, wobei die Erhöhung zu einem

nicht näher bestimmten Zeitpunkt eintreten soll, ohne dass die Klägerin die Erhöhung in

einer der Textform entsprechenden Mitteilung oder in einem Zustimmungsverlangen

unter Beachtung des § 558 BGB erklären müsste. Als solche ist sie gemäß § 557b Abs. 4

i. V. m. § 557 Abs. 4 BGB unwirksam. Denn hiernach sind nur solche Vereinbarungen

wirksam, nach denen die Entwicklung der Miete durch die Änderung eines vom

Statistischen Bundesamtes ermittelten Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller

privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die vorliegende Klausel würde hiervon

abweichen, weil sie als Bezugsgröße für die Mietanpassung die im Amtsblatt von Berlin

veröffentlichte Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau bestimmt.

Die Klausel würde ferner zum Nachteil der Kläger vom Zustimmungserfordernis

abweichen. Denn die Beklagte könnte nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB und mangels

Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 557 ff. BGB Mieterhöhungen nur mit Zustimmung

der Kläger verlangen. Die Zustimmung im Vergleichsmietverfahren ist Ausdruck des

Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach den Vorstellungen des Gesetzgebers im Bereich

des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung über die Höhe der Miete bei

Vertragsschluss, sondern auch bei der Erhöhung der Miete während des laufenden

Mietverhältnisses gelten soll. Das damit grundsätzlich nicht zu vereinbarende Recht des

Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Miete nach § 10 WoBindG ist demgegenüber

Ausdruck der strengen staatlichen Reglementierung der Miethöhe im Bereich des

preisgebundenen Wohnraums (BGH, NJW-RR 2007, 667, 668).

Die vorstehenden Abweichungen wären auch zum Nachteil der Kläger. Maßgeblich für die

Annahme der Unwirksamkeit nach §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB ist, ob dem Vermieter

durch die Klausel eine objektiv günstigere Rechtsstellung eingeräumt wird, als er sie bei

Beachtung der materiellen und formellen Beschränkungen des BGB hätte (OLG

Stuttgart, NJW-RR 1989, 1357). Nicht maßgeblich ist das Ergebnis der Auswirkungen der

Vereinbarung im konkreten Einzelfall (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9.

Auflage, § 557 Rn. 65). Dabei sind Regelungen, die Einfluss auf die künftige Miethöhe

haben und dazu führen, dass der Vermieter einseitig und unter Außerachtlassung der §§

557 ff. BGB die Miete erhöhen kann, unwirksam (vgl. BGH, NZM 2005, 735; BGH, NZM

2004, 136; LG Berlin, GE 2003, 394). Zwar kann der Mieter

Dies betrifft insbesondere Regelungen, welche die Anforderungen an Form und

Begründung der Erhöhung senken (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9.

Auflage, § 557 Rn. 69). Unwirksam sind dementsprechend Klauseln, die eine

automatische Anpassung ohne Erhöhungsschreiben vorsehen (LG Berlin, NZM 2002,

947, 948; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 557 b Rn. 58). Die

vorliegende Klausel in § 4 Ziffer 1 der Anlage zum Mietvertrag sähe für den Fall der oben

unterstellten Auslegung eine Mieterhöhung in automatischer Anpassung der

Nettokaltmiete an die Entwicklung der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau

vor, ohne dass die Beklagte für den Eintritt der Mieterhöhung eine vorherige Mitteilung in

Textform und unter Angabe der für die Erhöhung maßgeblichen Gründe nach § 557 b

Abs. 3 BGB oder ein Zustimmungsverlangen nach § 558 Abs. 1 BGB an die Klägerin

abgegeben müsste.

Schließlich wäre eine Mietanpassung im Sinne des § 558 BGB ab dem 1. April 2006 auch

vor dem Hintergrund des § 3 Ziffer 1 Anlage 1 des Mietvertrages unwirksam.

2. Die Beklagte hat auch keinen Anspruch gegen die Kläger auf Zahlung eines über den

Betrag von 278,24 € hinausgehenden monatlichen Nettokaltmietzinses für den

Zeitraum vom 1. April 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Sie kann von den Klägern keinen

Nettokaltmietzins in Höhe von 295,63 € verlangen, da sie aus den vorgenannten

Gründen weder eine einseitige Erhöhung der Miete vornehmen konnte noch die Kläger

einer Erhöhung zugestimmt haben. Darüber hinaus würde es an einem wirksamen

Zustimmungsverlangen fehlen, da die Beklagte in ihrem Schreiben vom 26. März 2007

von einer Nettokaltmiete von 287,29 € ausgeht, diese jedoch tatsächlich 278,24 €

beträgt (LG Berlin, GE 2000, 473 ff.).

II.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige

Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Berufung gemäß § 511 Abs. 4 ZPO waren nicht ersichtlich.

Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des

Rechts eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Schließlich ist das Gericht bei seiner

Entscheidung auch nicht von der obergerichtlichen Rechtsprechung abgewichen.

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