Urteil des AG Lichtenberg vom 12.09.2008

AG Lichtenberg: wohnung, vertrag zugunsten dritter, eigentümer, ordentliche kündigung, mietvertrag, kopie, ausschluss, unterlassen, quelle, verzicht

Gericht:

AG Lichtenberg

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

9 C 79/08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 242 BGB, § 328 BGB, § 573

Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2

BGB

Wohnungsmietvertrag: Ausschluss des Rechts zur

Eigenbedarfskündigung in einem Sanierungsvertrag

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen

Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteiles vollstreckbaren

Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von

110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Wohnmiethaus bebauten Grundstücks ….

Er hat das Grundstück mit Zuschlagsbeschluss vom 23. Februar 2005 erworben,

nachdem die restituierten Eigentümer … das Grundstück zuvor mit Auflassung vom 08.

Juni 1993 und Eintrag vom 20. März 1995 an einen im hiesigen Verfahren namentlich

nicht benannten Erwerber veräußert hatten.

Die Beklagte hat mit Mietvertrag vom 07. Juli 1992 die im 4. OG Vorderhaus in der …

belegene Zweizimmer-Wohnung mit einer Größe von 61,10 qm gemietet. Als

Vermieterin ist im Mietvertrag die … angegeben (Kopie des Mietvertrages, Bl. 6 ff. d. A.).

Der Kläger hat der Beklagten nach dem Zuschlagsbeschluss weiterhin den Gebrauch an

der Wohnung eingeräumt und die Mietzinszahlungen der Beklagten

entgegengenommen.

Mit Schreiben vom 26.06.2007, welches der Beklagten am 29.06.2007 zugestellt wurde,

hat der Kläger der Beklagten wegen Eigenbedarfs ordentlich gekündigt. Hinsichtlich der

Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf die bei den Akten befindliche Kopie, Bl.

14 d. A., verwiesen.

Mit der Klageschrift vom 19. März 2008 hat der Kläger durch seinen

Prozessbevollmächtigten nochmals vorsorglich die ordentliche Kündigung wegen

Eigenbedarfs erklärt.

Nach Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks schloss der Kläger mit dem … am

11. Juli 2005 einen Sanierungsvertrag der als “Durchführungsvertrag vom 11. Juli 2005”

bezeichnet ist. Unter § 7 des Vertrages heißt es unter anderem:

In § 8 des Vertrages heißt es unter anderem:

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die bei den Akten

befindliche Kopie des Vertrages verwiesen (Bl. 27 ff. d. A.).

Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 23. Mai 2008 die Kopie einer als

“Mustervereinbarung über die Durchführung einer Mietermodernisierung mit öffentlichen

Förderungsmitteln” vorgelegt (Bl. 35 ff. d. A.). Dort ist in der Präambel festgehalten,

dass die Vereinbarung zwischen der … und der Mieterin geschlossen worden ist. Unter §

2 heißt es: “Der Vermieter verzichtet dem Mieter gegenüber für die Dauer des

Mietverhältnisses/- Jahre auf die Ausübung des Kündigungsrechts nach § 564 b Abs.2 Nr.

2 und 3 BGB …”.

Der Kläger behauptet, er wolle die Wohnung selber nutzen. Hinsichtlich seines Vortrages

bezüglich des behaupteten Eigennutzungswunsches und der Gründe hierfür wird auf den

Vortrag der Klägerseite in der Klageschrift S. 3 und 4, Bl. 3/4 d. A., sowie die

Ausführungen im Schriftsatz vom 04. August 2008 S.1 bis 3, Bl. 66/67 d.A., verwiesen.

Der Kläger trägt vor, dass der Sanierungsvertrag mit dem … einer

Eigenbedarfskündigung nicht entgegenstehe, da der Kläger in der Vereinbarung weder

ausdrücklich, noch konkludent einen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung

erklärt habe. Aus der Vertragsstrafenregelung ergäbe sich vielmehr, dass bei einer dem

Belegungsrecht widersprechenden Nutzung nur eine Vertragsstrafe verwirkt sei. Die

Beklagte sei auch nicht Beteiligte der Vereinbarung, ihr gegenüber sei auch kein Verzicht

auf die Eigenbedarfskündigung erklärt worden. Die Vereinbarung stelle auch keinen

Vertrag zugunsten der Beklagten i. S .d. § 328 BGB dar.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene im 4. OG rechts des

Vorderhauses … gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem

Badezimmer mit Toilette und einem Flur zu räumen und geräumt an den Kläger

herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

hilfsweise,

der Beklagten eine Räumungsfrist von nicht unter sechs Monaten Dauer zu

bewilligen.

Die Beklagte ist der Ansicht, der Kläger sei mit dem geltend gemachten

Kündigungsgrund in mehrfacher Hinsicht rechtlich durch vertragliche Vereinbarungen

ausgeschlossen.

Die vorliegende Kopie der Mietermodernisierungsvereinbarung entspreche dem Original.

Die … habe als staatliche Verwalterin i.S.d. § 11 VermG gehandelt. Die Vereinbarung sei

von den damals vertretungsbefugten Mitarbeiterinnen der … unterzeichnet worden.

Die Beklagte ist der Ansicht die Geltendmachung des bestrittenen Eigenbedarfs sei

rechtsmissbräuchlich, da dem Kläger stehe im erheblichen Umfang Alternativwohnraum

zur Verfügung. Hinsichtlich der Einzelheiten des Vortrages wird auf die Ausführungen im

Schriftsatz vom 23. Mai 2008 S.3, Bl. 24 d. A., und im Schriftsatz vom 04. Juli 2008, S.

1und 2 nebst Anlage, Bl. 61 - 65 d. A., verwiesen.

Die Beklagte habe zudem in erheblichen Umfang Investitionen in der

streitgegenständlichen Wohnung vorgenommen, die noch nicht abgewohnt seien.

Hinsichtlich der behaupteten Investitionen im Einzelnen wird auf die Ausführungen im

Schriftsatz vom 23. Mai 2008, S. 4 d. A., Bl. 25 d. A verwiesen.

Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze

nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Räumung der

streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs.1 BGB zu.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die von der Beklagten

innegehaltene im 4. OG rechts des Vorderhauses … gelegene Wohnung. Jedenfalls ist

spätestens durch Gebrauchsüberlassung der Wohnung an die Beklagte durch den Kläger

nach dem Zuschlagbeschluss und durch die Entgegennahme der Mietzinszahlungen ein

Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen worden.

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist jedoch nicht durch die am 26.

Juni 2007 und die mit der Klageschrift vom 19. März 2008 erklärten ordentlichen

Kündigungen beendet worden.

Denn jedenfalls hat der Kläger kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs.1 BGB an

der Beendigung des Mietverhältnisses. Soweit der Beklagte seine Kündigungen auf den

von ihm behaupteten Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

stützt, kann er seine Kündigungen gegenüber der Beklagten zu den Zeitpunkten der

Kündigungen, bzw. des Zugangs derselben, nicht auf diesen Kündigungsgrund stützen.

Aufgrund der zwischen dem Kläger und dem Land Berlin am 11. Juli 2005 geschlossenen

Sanierungsvereinbarung ist eine Kündigung der Wohnung der Beklagten wegen

Eigenbedarfs ausgeschlossen.

Dieser Ausschluss beruht auf den zwischen dem … und dem Kläger in dieser

Vereinbarung getroffenen Regelungen. Zwar ist ausdrücklich kein Ausschluss der

Eigenbedarfskündigung für die von der Beklagten bewohnte Wohnung vereinbart, jedoch

ergibt sich aus verschiedenen Regelungen im Vertrag, dass die Parteien dieser

Vereinbarung konkludent einen solchen Ausschluss vereinbart haben.

So ist in § 7 des Vertrages “Wohnungsbelegung” unter Ziffer 1 geregelt, dass der

Eigentümer dem … zur angemessenen Versorgung sanierungsbetroffener Mieter sowie

von gebietsansässigen Haushalten mit dringenden Wohnraumbedarf in den ersten fünf

Jahren nach erfolgter Modernisierung und Instandsetzung ein Belegungsrecht für zwei

Wohnungen im Gebäude “…” einräumt. Als eine der Wohnungen ist ausdrücklich die von

der Beklagten bewohnte Wohnung genannt. Dabei ist der Kläger - wie sich aus der

weiteren Regelung ergibt – aufgrund des Belegungsrechts grundsätzlich verpflichtet, mit

dem vom … vorgeschlagenen Haushalten Mietverträge abzuschließen, soweit es keine

triftigen gegenteiligen Gründe gibt (vgl. § 7 Abs. 3 des Vertrages). In § 8 Abs. 2 des

Vertrages ist ausdrücklich festgehalten, dass für zwei Wohnungen Belegrechte gesichert

und Mietpreisbeschränkungen mit einer Bindungsfrist von 5 Jahren eingegangen worden

sind. Dann folgt die Nennung der Wohnungen, u. a. die der Beklagten, und die

namentliche Nennung der Beklagten.

Der Kläger hat sich somit durch die ausdrückliche Einräumung eines Belegungsrechtes

für die Beklagte hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet, mit der

Beklagten einen Mietvertrag zu schließen bzw. den mit der Beklagten bereits

geschlossenen Mietvertrag fortzuführen und zwar zu den in § 8 Abs.2 des Vertrages

genannten Konditionen hinsichtlich der Miethöhe. Er hat sich auch konkludent

verpflichtet, während der Bindungsfrist das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht

wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Dies folgt schon daraus, dass der Kläger nicht zu dem

von den Parteien des Vertrages festgelegten Personenkreis gehört, für den in der

Regelung ein Belegungsrecht an der streitgegenständlichen Wohnung eingeräumt wird.

Denn er ist weder ein sanierungsbetroffener Mieter, noch ein gebietsansässiger Haushalt

mit dringendem Wohnraumbedarf. In den genannten Regelungen gehen die Parteien der

Sanierungsvereinbarung übereinstimmend davon aus, dass der Kläger hinsichtlich der

belegungsgebundenen Wohnungen Mietverträge mit anderen Personen abschließt.

Durch die Regelungen lässt sich der Wille der Parteien erkennen, dass die

belegungsgebundenen Wohnungen in der Belegungszeit grundsätzlich von dem durch

die Vereinbarung geschützten Personenkreis belegt werden sollen, somit im

Belegungszeitraum eine Eigennutzung durch den Eigentümer ausgeschlossen und damit

auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Kläger als Eigentümer zu

unterlassen ist. Der gefundenen Auslegung steht auch nicht die Vertragsstrafenregelung

in § 7 Abs.7 der Vereinbarung entgegen. Denn das Bestehen einer

Vertragsstrafenregelung heißt gerade nicht, dass das verbotene Verhalten grundsätzlich

erlaubt ist. Zudem sollten durch die Vertragsstrafenregelung die Fälle erfasst werden, in

denen der Kläger entgegen den Belegungsvorschlägen eine belegungsgebundene, aber

freie Wohnung vermietet. Daraus lässt sich keine Erkenntnis für den hiesigen Fall ziehen,

in dem ein bereits geschlossener Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt wird.

Aus den oben genannten Darlegungen folgt, dass die Parteien der

Sanierungsvereinbarung die Kündigung wegen Eigenbedarfs konkludent in dem Sinne

ausgeschlossen haben, dass der Beklagte eine Eigenbedarfskündigung zu unterlassen

hat. Das … oder die Beklagte waren entgegen der Auffassung des Klägers insoweit auch

nicht gehalten, eine Verzichtserklärung des Klägers zu verlangen.

Diese Vereinbarung, nämlich die Eigenbedarfskündigung zu unterlassen, wirkt auch

zugunsten der Beklagten. Es ist insoweit von einem Vertrag zugunsten Dritter

auszugehen. Dabei kann die zugunsten eines Dritten versprochene Leistung gemäß §

241 BGB auch in einem Unterlassen bestehen (vgl. Staudinger-Jagmann, BGB, 2004, §

328 Rn.10). Die Beklagte ist als Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung

Begünstigte, da sie sogar in der Sanierungsvereinbarung als belegungsberechtigte

Mieterin namentlich genannt worden ist.

Selbst wenn man einen konkludenten Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung

in dem Sanierungsvertrag verneinen wollte, wäre die Ausübung dieses Rechts im

konkreten Fall rechtsmißbräuchlich (§ 242 BGB) und würde die Kündigung, selbst wenn

die sonstigen Voraussetzungen vorliegen würden, unwirksam machen. Denn der Kläger

ist als Eigentümer für die streitgegenständliche Wohnung im Sanierungsvertrag bewusst

eine Bindung eingegangen, deren Ziel es ist sanierungsbetroffene Mieter, sowie

gebietsansässige Haushalte zu schützen. Dabei ist er diese Bindung nur für zwei von

dreiundzwanzig Wohnungen eingegangen. Er hat sich nicht nur hinsichtlich der Wohnung

gebunden, sondern er hat ausdrücklich die Beklagte als belegungsberechtigte Mieterin

akzeptiert. Es stellt sich damit als rechtsmissbräuchlich dar, wenn der Kläger einerseits

solche Bindungen eingeht, sowie die Beklagte als Mieterin akzeptiert und mit dieser

einen Mietvertrag abschließt bzw. weiterführt, um andererseits in dem von ihm freiwillig

vereinbarten Bindungszeitraum dann diese Mieterin wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Durch die ausgesprochenen Kündigungen wurde das Mietverhältnis somit nicht beendet.

Die Klage war daher abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

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