Urteil des AG Lichtenberg, Az. 10 C 24/07

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Gericht:
AG Lichtenberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
10 C 24/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 556 BGB
Nebenkostenabrechnung bei Wohnraummiete:
Begründungspflicht des Vermieters für umlagefähige
Wasserkosten bei außergewöhnlichem Anstieg des
Wasserverbrauchs
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 495a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
I.
Den Klägern steht kein Anspruch auf Zahlung der restlichen Nachforderung aus der
Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 aus der in dem Mietvertrag über die ehemals
von der Beklagten innegehaltene Wohnung im Hause S. in B. zu § 4 Ziffer 3 b)
getroffenen Abrede über die Umlage der laufenden Nebenkosten in Verbindung mit §
535 Abs. 2 BGB gegen die Beklagte zu.
1. Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass die Kläger der Beklagten mit Schreiben
vom 11. April 2006 eine Nebenkostenabrechnung über die im Jahre 2006 angefallenen
Betriebskosten erteilt hat, die eine Nachzahlung in Höhe von insgesamt 658,66 €
zulasten der Beklagten auswies. Es ist ferner unstreitig, dass die Beklagte auf diese
Forderung eine Zahlung in Höhe von 269,09 € geleistet hat, wobei sie die in die
Abrechnung mit 19.650,32 € eingestellten Wasserkosten auf 8.599,95 € gekürzt und
daher den auf ihre Wohnung entfallenden Kostenanteil mit nur 1.119,40 € errechnet hat
und nach Abzug der Vorauszahlungen in Höhe von 850,44 € ein Nachforderungsbetrag
in Höhe von 269,09 € verblieben ist. Schließlich ist unstreitig, dass der Kürzung der auf
ihre Wohnung entfallenden Wasserkosten ein Anstieg des Wasserverbrauches von 1.896
ccm im Abrechnungszeitraum 2004 auf 3.966 ccm im Abrechnungszeitraum 2005
zugrunde gelegen hat.
Der nach Kürzung der Wasserkosten verbleibende Betrag ist nicht umlagefähig, so dass
der Klage kein Erfolg beschieden ist.
2. Nach § 2 Nr. 2 BetrKV können die Kosten der Wasserversorgung anteilig auf die Mieter
umgelegt werden, wobei grundsätzlich alle dem Vermieter in einer Abrechnungsperiode
für die Be- und Entwässerung in Rechnung gestellten und von ihm beglichenen
Wasserkosten in eine Betriebskostenabrechnung einfließen können. Dies gilt jedoch nur
soweit, als die Wasserkosten durch den Verbrauch seitens der Nutzer oder die
ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes verursacht worden sind.
Mehrverbrauchsmengen, die nicht allein der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung oder
dem Einzelverbrauch der Nutzer zugeordnet werden können, fallen dem Vermieter zur
Last (Langenberg, Handbuch des Betriebskostenrechtes der Wohn- und
Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, Rdnr. 38 und 39; Kinne in ZMR 2001, 1, 2; Schmid,
Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl. 2004, Rdnr. 5015).
Steigt der Wasserverbrauch – wie im vorliegenden Fall - im Vergleich zu den Vorjahren in
einer Abrechnungsperiode deutlich an, ohne dass die Ursache hierfür offen zutage läge
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einer Abrechnungsperiode deutlich an, ohne dass die Ursache hierfür offen zutage läge
oder der Anstieg ohne weiteres einem veränderten Verbrauchverhalten der Mieter
zugeordnet werden kann, ist es zunächst Sache des Vermieters, der für alle Tatsachen,
aus denen auf die Umlagefähigkeit einer Abrechnungsposition geschlossen werden soll,
die Darlegungs- und Beweislast trägt, nachvollziehbar darzulegen, dass der Anstieg der
Wasserkosten nicht auf eine Ursache zurückgeführt werden kann, die in seiner Sphäre
liegt und alle Ursachen für einen erhöhten Verbrauch, die aus seiner Sphäre herrühren
auszuschließen (LG Hamburg in GE 2001, 992, 933 und LG Mannheim in ZMR 1989, 336,
337).
3. Vorliegend ist unstreitig, dass im Mieterbestand keine relevanten Veränderungen
eingetreten sind, aus denen auf ein verändertes Verbrauchsverhalten geschlossen
werden könnte, so dass keinerlei konkreten Anhaltspunkte vorliegen, die die Annahme
rechtfertigten, der Anstieg im Wasserverbrauch sei prima facie dem Verbrauch der
Nutzer zuzuordnen. Es ist daher zunächst Sache der Kläger alle Ursachen, die für den
Verbrauchsanstieg verantwortlich sein können und in ihren Risikobereich fallen,
auszuschließen.
Als mögliche in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallende Ursachen kommen
Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten, eine fehlerhafte Erfassung des
Wasserverbrauchs oder Defekte im Rohrleitungssystem bzw. im Bereich der
Verbrauchsstellen in Betracht.
Der Vermieter muss daher nachvollziehbar darlegen, dass weder Arbeiten ausgeführt
worden sind, die einen erhöhten Wasserverbrauch nach sich gezogen haben, noch
Erfassungsfehler vorliegen, noch Defekte in der Wasserversorgungsanlage des Hauses
festzustellen sind, die als Ursache für die Verbrauchsschwankungen in Betracht
kommen.
4. Den an eine nachvollziehbare Darlegung des Ausschlusses aller in der Sphäre der
Vermieter liegenden Fehlerquellen zu stellenden Anforderungen ist mit dem zuletzt auf
die Hinweise des Gerichts durch die Kläger Vorgetragenen nicht genüge getan.
a) Zunächst ist unstreitig, dass keine Instandsetzungsarbeiten, die mit einem erhöhten
Wasserverbrauch einhergingen und daher als Ursache für den ganz erheblichen Anstieg
des Wasserverbrauches in Frage kämen, ausgeführt worden sind. Auch dafür, dass die
den Abrechnungen der Berliner Wasserbetriebe zugrunde liegenden Werte unzutreffend
erfasst worden, wäre, bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte. Schließlich ist auch nicht
ersichtlich, dass sich im streitbefangenen Abrechnungszeitraum ein für alle Nutzer des
Hauses offen zutage tretender Rohrbruch ereignet hätte.
Für einen relevanten Anstieg des Wasserverbrauchs kommen indes auch eine
fehlerhafte Erfassung des Wasserverbrauchs durch defekte Zähler, Wasserverluste im
Rohrleitungssystem oder Wasserverluste im Bereich der einzelnen Zapfstellen in
Betracht. Dass auch die vorgenannten Ursachen für einen Anstieg des Wasserverbrauch
sämtlich auszuschließen wären, haben die Kläger nicht hinreichend dargelegt.
b) Zwar haben die Kläger mit Schriftsatz vom 20. Juni 2007 geltend gemacht, der Zeuge
S. habe bei zwei Gelegenheiten, darunter einmal in Begleitung der Kläger, zunächst die
Wasserversorgungsanlage im Bereich zwischen Hauptwasserzähler und den einzelnen
Strängen geprüft, wobei nach Absperrung aller Strangventile kein Wasserverbrauch im
Bereich des Hauptwasserzuflusses festzustellen gewesen sei. Auch eine optische
Überprüfung der an den Kellerinnenwänden verlegten Leitungen habe keinen Hinweis auf
etwaige Undichtigkeiten ergeben. Hiermit mögen Defekte im Rohrleitungssystem im
Bereich der im Keller verlegten Versorgungsleitungen und zwischen Hauptwasserzufluss
und einzelnen Versorgungssträngen ausgeschlossen sein.
Da nicht ersichtlich ist, dass außerhalb der Wohnung Schäden an der Substanz der
Mietsache aufgetreten wären, mag auch unwahrscheinlich sein, dass die
Versorgungsleitungen selbst in den allgemein zugänglichen und sichtbaren Bereichen
Undichtigkeiten aufweisen, die zu einem erhöhten Wasserverbrauch führen könnten.
c) Hinsichtlich der Versorgungsleitungen in den Wohnungen und der
Wasserentnahmestellen, haben die Kläger jedoch ihrem eigenen Vortrag zufolge keine
zuverlässigen Feststellungen getroffen, obwohl es ihnen oblegen hätte, auch diesen
Bereich einer Kontrolle auf etwaige Undichtigkeiten hin zu unterziehen. Hierauf war
bereits mit Beschluss vom 07. Juni 2007 hingewiesen worden.
So haben die Kläger zwar geltend gemacht, es seien bei geöffnetem Hauptwasserzufluss
die Wasseruhren an den einzelnen Versorgungssträngen beobachtet worden, wobei
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die Wasseruhren an den einzelnen Versorgungssträngen beobachtet worden, wobei
hierbei teils gar kein und teils kein auffälliger Verbrauch festgestellt worden sei. Dazu,
wie hoch der Verbrauch, den die Kläger als nur geringfügig bzw. nicht auffällig einstufen,
gewesen ist, verhält sich der Vortrag der Kläger jedoch nicht. Aus dem Umstand, dass
im Zuge dieser Überprüfung überhaupt an einzelnen Strängen ein Verbrauch festgestellt
werden konnte, den die Kläger auf Nutzerverhalten zurückführen, folgt ferner, dass
dieser Verbrauch gemessen worden sein muss, ohne dass zuvor die Wasserentnahme in
den einzelnen Wohnungen unterbunden worden wäre. Bei dieser Sachlage kann indes
keine zuverlässige Aussage dazu getroffen werden, ob der beobachtete Verbrauch
tatsächlich auf eine bestimmungsgemäße Wasserentnahme oder aber auf
Undichtigkeiten oder Defekte im Bereich der Wohnungszuflüsse bzw. im Bereich der dort
vorhandenen Wasserentnahmestellen zurückzuführen ist. Auch eine Sichtprüfung in den
Wohnungen und eine Prüfung der Wasserentnahmestellen, haben die Kläger nicht
durchgeführt. Die von den Klägern beschriebene technische Überprüfung lässt daher
nicht den Schluss zu, Defekte im Bereich der einzelnen Wohnungen, wie etwa defekte
Toilettenspülungen oder Wasserhähne, seien ausgeschlossen.
Auch aus dem Umstand, dass das Rohrleitungssystem komplett erneuert worden und
auf dem neusten technischen Stand sein mag, folgt nicht, dass technische Defekte
zwingend auszuschließen wären. Denn diese können neben einem Verschleiß auch auf
Fehler bei der Installation oder das Nutzerverhalten zurückzuführen sein. Schließlich
lässt auch der Umstand, dass kein Mieter einen Mangel am Rohrleitungssystem in seine
Wohnung oder an den Zapfstellen angezeigt haben mag, nicht den Schluss zu, dass
keinerlei Schäden vorgelegen hätten, zumal in den Wohnungen keine Wasseruhren
installiert sind, so dass sich den Mietern die Notwendigkeit einen relevanter
Mehrverbrauch, wie ihn etwa eine undichte Toilettenspülung verursachen kann, abstellen
zu lassen, nicht aufdrängen muss.
Schließlich haben die Kläger auch nicht geltend gemacht, dass der Hauptwasserzähler
auf etwaige Erfassungsfehler hin, überprüft worden wäre.
d) Hiernach ist nicht hinreichend dargelegt, dass durch Defekte im Rohrleitungssystem
oder im Bereich der Wasserentnahmestellen verursachte Wasserverluste oder eine
Fehlerfassung des Wasserverbrauchs auszuschließen wären. Mit Rücksicht hierauf war
auch den Beweisangeboten der Kläger nicht nachzugehen, wobei schon nicht ersichtlich
ist, welche konkreten Wahrnehmungen der Zeuge S. hinsichtlich des Fehlens von
Undichtigkeiten im Bereich der einzelnen Wohnungen gemacht haben soll und sich die
Behauptung, sämtliche Mieter könnten bekunden, dass in ihren Wohnungen keinerlei
Mängel, die zu einem ungewollten Wasserverlust hätten führen können, vorgelegen
hätten, mangels fehlender eigener Feststellungen der Kläger zu dem konkreten Zustand
des Rohrleitungssystems und der Zapfstellen in den Wohnungen und mangels
hinreichend konkreter anderweitiger tatsächlicher Anhaltspunkte dafür, dass keine
ungewollten Wasserverluste in den Wohnungen vorgelegen haben, als eine Vermutung
darstellt, der nachzugehen eine unzulässige Ausforschung des Sachverhaltes
bedeutete. Auch die Einholung eines Gutachtens eines Sachverständigen käme auf der
Grundlage des Vortrages der Kläger hierzu einer Ausforschung des Sachverhaltes gleich.
Nach alledem kann nicht ausgeschlossen werden, dass der erhöhte Wasserverbrauch im
Jahre 2005 auf Ursachen, die in der Sphäre der Kläger liegen zurückzuführen sind. Eine
Umlage des im Vergleich zum Vorjahr angefallenen Mehrverbrauches auf die Mieter
scheidet damit aus.
2. Der umlagefähigen Teil der Kosten ist nach § 287 ZPO zu schätzen, wobei die
Berechnung der Beklagten insoweit von den Klägern nicht angegriffen und in der Sache
grundsätzlich nicht zu beanstanden ist.
So hat die Beklagte den Vorjahresverbrauch zunächst nach Maßgabe der in der
Rechnung vom 1. März 2006 ausgewiesenen Aufteilung des Gesamtverbrauches auf
zwei unterschiedliche Tarifzeiträume aufgeteilt und den Verbrauch mit dem von den
Berliner Wasserbetrieben jeweils berechneten Tarifen für die Trinkwasserversorgung und
für die Schmutzwasserentsorgung multipliziert. Die bei Zugrundelegung des
Vorjahrsverbrauches angefallenen Kosten der Trinkwasserversorgung und der
Schmutzwasserentsorgung errechnen sich daher bei Ansatz der tatsächlich
angefallenen Mehrwertsteuer wie folgt:
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Hinzu kommen die Kosten, die auf die Entsorgung des Niederschlagswassers entfallen
und in der von beiden Parteien vorgelegten Rechnung mit 1.082,44 € ausgewiesen sind.
Diese Kosten werden verbrauchsunabhängig für die nicht über die
Wasserversorgungsanlage des Hauses von dem Grundstück das in die allgemeine
Kanalisation eingeleiteten Niederschläge nach Maßgabe der Grundstücksfläche in
Rechnung gestellt und bleiben daher von der Höhe des veränderten Schmutz- und
Trinkwasserverbrauches unberührt. Sie sind daher auch nicht von der Kürzung der
umlagefähigen Kosten betroffen. Die insgesamt umlagefähigen Kosten errechnen sich
daher wie folgt:
Da die Beklagte in ihre Berechnung der umlagefähigen Wasserkosten schon einen
Betrag in Höhe von 9.975,94 € eingestellt hat, verbleibt trotz des Umstandes, dass die
Beklagte das Niederschlagswasser außer acht lässt, zugunsten der Kläger kein weiterer
Zahlbetrag. Denn bei Ansatz der oben errechneten Wasserkosten beliefe sich die auf die
Beklagte entfallende Nachzahlung auf folgenden Betrag:
Hierauf hat die Beklagte unstreitig bereits 269,09 € gezahlt, während mit der
weitergehenden Zahlung in Höhe von 233,31 € (= 502,40 € - 269,09 €) die
Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2005 beglichen ist.
Den Klägern steht nach alledem kein Anspruch auf Zahlung einer Nachforderung aus
den Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2005 mehr zu.
II.
Da der Klage wegen der Hauptforderung kein Erfolg beschieden ist, steht den Klägern
auch kein Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf die Hauptforderung gegen die Beklagte
zu.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Kläger vom 13. Juli 2007 war bei der
Entscheidung nicht mehr zu berücksichtigen, § 296a ZPO. Er bot auch keinen Anlass, die
mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Denn auch der Umstand, dass der Verbrauch
im Folgejahr den Verbrauch aus der Abrechnungsperiode 2004 maßgeblich
überschreiten mag, besagt für sich genommen nicht, dass dieser Mehrverbrauch auf
eine geändertes Nutzungsverhalten und nicht auf eine Ursache aus der Risikosphäre der
Kläger zurückzuführen ist.
Die Berufung gegen das Urteil war nicht zuzulassen, weil die Sache weder grundsätzliche
Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes erforderlich macht, § 511
Abs. 4 ZPO.
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