Urteil des AG Lichtenberg vom 16.08.2007, 12 C 238/07

Gericht: AG Lichtenberg Quelle:

Entscheidungsdatum: 14.02.2008 Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 280 BGB, § 249 BGB, § 305c BGB

Aktenzeichen: 12 C 238/07

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummietvertrag: Bezugnahme auf den Fördervertrag des Vermieters mit einer Investitionsbank über öffentliche Mittel für

die Wohnungsinstandsetzung; Unterrichtungspflicht des Vermieters über Voraussetzungen einer Mietreduzierung

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 806,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 800,48 € seit dem 16.8.2007 zu zahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Kläger in Höhe des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10% leisten.

Tatbestand

1Zwischen den Klägern und der Beklagten besteht aufgrund des Vertrages vom 5. November 2005 ein Mietverhältnis über eine auf dem Grundstück … gelegene Wohnung. Die Wohnfläche beträgt 78,06 m 2 . Das Mietverhältnis begann am 15. November 2005 und endete nach Kündigung der Kläger am 31. Juli 2007.

2Die vertraglich vereinbarte Miete betrug nach § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages 549,54 € (Nettokaltmiete: 377,81 €; Betriebskostenvorauszahlungen: 93,67 €; Heizkostenvorauszahlungen: 78,06 €). Die Anlage zum Mietvertrag enthält den Hinweis, dass nahezu die gesamte Wohnanlage mit öffentlichen Mitteln nach dem Programm „ Soziale Stadterneuerung ModInstRL 95 “ im Programmjahr 2001 gefördert wurde und für im einzelnen näher bezeichnete Kriterien (Zulässigkeit von Mieterhöhungen; Kündigungsrechte des Vermieters usw.) eine Bindung aufgrund eines mit dem Land Berlin geschlossenen Fördervertrages bestehe.

3Unter dem Stichwort „Nettokaltmiete“ enthält die Anlage folgende Zusatzbemerkung:

4Diese ergibt sich aus dem Fördervertrag mit dem Land Berlin. Bei Vertragsbeginn entspricht die Miete den Vorgaben für die Erstvermietung und darf für 12 Monate nicht erhöht werden.

5Der von der Beklagten tatsächlich mit der Investitionsbank Berlin (nicht mit dem Land Berlin) geschlossene Fördervertrag schreibt in § 7 b Abs. 1 des Fördervertrages vor, dass ein Mieter, der die Einkommensvoraussetzungen nach den §§ 25 bis 25d Zweites Wohnungsbaugesetz erfüllt, keine höhere als die Durchschnittsmiete des geförderten sozialen Wohnungsbaus bei städtischen Wohnungsbauunternehmen zahlen soll. Nach Absatz 2 Satz 1 dieser Bestimmung hat der Eigentümer die Mieter, sofern die nach §§ 7 und 7 a verlangte Miete die einkommensabhängige Miete übersteigt, über die Möglichkeit nach Absatz 1 zu unterrichten.

6Zwischen den Parteien ist unstreitig geblieben, dass die vorgenannten Einkommensvoraussetzungen bei den Klägern während der Dauer des Mietverhältnisses vorlagen und dass die Beklagte somit aufgrund der im Fördervertrag getroffenen Vereinbarungen nicht berechtigt war, von den Klägern für den Zeitraum vom 15. November 2005 bis 31. März 2006 eine höhere Nettokaltmiete als 4,00 €/ m 2 , im Zeitraum vom 1. April 2006 bis 31. März 2007 eine höhere Nettokaltmiete als 4,13 €/ m

2 , und ab dem 1. April 2007 eine höhere Nettokaltmiete als 4,25 €/ m 2 zu verlangen.

7Die Kläger nehmen die Beklagte auf Rückzahlung von Miete in Anspruch mit der Begründung, der zwischen der Beklagten und der Investitionsbank getroffene Vertrag

Begründung, der zwischen der Beklagten und der Investitionsbank getroffene Vertrag entfalte Wirkungen zu ihren Gunsten. Folglich seien im Zeitraum von 15. November bis 31. März 2006 monatlich 65,57 €, im Zeitraum vom 1. April 2006 bis 31. März 2007 monatlich 55,42 € und im Zeitraum ab dem 1. April 2007 monatlich 46,05 € zu viel gezahlt worden. Für den Zeitraum vom 15. November 2005 bis 31. März 2006 ergebe sich eine Überzahlung in Höhe von 295,06 € (4,5 x 65,47 €) und für den Zeitraum vom 1. April 2006 bis 31. März 2007 eine Überzahlung in Höhe von 665,07 € (12 x 54,42 €).

8Die Kläger beantragen nach teilweise Rücknahme der Klage,

9die Beklagte zur Zahlung von 806,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 800,48 € seit dem 16.8.2007 zu verurteilen.

10 Die Beklagte beantragt,

11die Klage abzuweisen.

12 Der von ihr mit der Investitionsbank Berlin geschlossene Vertrag entfalte keine Wirkungen zugunsten der Kläger, weshalb diese nicht berechtigt seien, die angeblich überzahlte Miete zurückzuverlangen.

Entscheidungsgründe

13 Die zulässige Klage ist begründet.

1.

14 Den Klägern steht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum von 1. Januar 2006 bis 31. März 2007 überzahlten Miete in Höhe der Klageforderung zu.

15 Die Beklagte hat – ohne dass insoweit ein Rechtsgrund bestanden hätte – in dem vorgenannten Zeitraum eine überhöhte Miete verlangt, obwohl sie aufgrund des mit der Investitionsbank Berlin geschlossenen Fördervertrages und aufgrund der Einkommensverhältnisse der Kläger lediglich eine herabgesetzte Miete hätte verlangen dürfen. Dabei kann es im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob der mit der Investitionsbank Berlin geschlossene Fördervertrag ein echter Vertrag zugunsten Dritter ist. Schon die Anlage zum Mietvertrag vom 6. November 2005 nimmt ausdrücklich auf diesen Fördervertrag Bezug und weist ausdrücklich darauf hin, dass die Rechte der Beklagten zur Erhöhung der Miete nach §§ 558, 559 ff BGB eingeschränkt sind und die Kündigungsrechte des Vermieters teilweise ausgeschlossen sind. Diese Regelungen des Fördervertrages sind durch die Bezugnahme Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages geworden. Entsprechendes gilt, soweit die Anlage zum Mietvertrag unter Bezugnahme auf die Fördervereinbarung Angaben zur Nettokaltmiete enthält. Die Anlage bestimmt ausdrücklich, dass sich die Nettokaltmiete aus dem Fördervertrag ergibt. Allein aufgrund der in der Anlage enthaltenen Verweisung auf den Fördervertrag war die Beklagte daher zur Herabsetzung der Miete verpflichtet, sofern die Einkommensverhältnisses der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses rechtfertigen. Darauf, ob der Fördervertrag im Hinblick auf die geschuldete Nettokaltmiete selbst Drittwirkungen entfaltet, kommt es daher schon nicht mehr an.

16 Verträge sind nach §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durfte. Ist die Erklärung – wie hier – Bestandteil einer vom Verwender vorformulierten Erklärung, gehen Zweifel bei der Auslegung nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders.

17 Die Erklärung, wonach sich die Nettokaltmiete aus dem Fördervertrag mit dem „Land Berlin“ ergibt, ist dahingehend zu verstehen, dass damit auch etwaige vom Beklagten als Vermieter aufgrund der Einkommensverhältnisse der Kläger zu gewährende Mietnachlässe erfasst sind. Es soll nur diejenige Nettokaltmiete zu zahlen sein, die die Beklagte aufgrund des Fördervertrages zulässigerweise verlangen darf. Ohne Erfolg macht die Beklagte insoweit geltend, die Klausel habe lediglich die Höhe der Nettokaltmiete bei Vertragsbeginn erläutern sollen. Dass sich die Erklärungen in der Anlage zum Mietvertrag ausschließlich auf die Anfangsmiete beschränken sollen, lässt sich insbesondere dem Satz 1 gerade nicht entnehmen. Sofern dies von der Beklagten beabsichtigt gewesen sein sollte, ist dies unbeachtlich, denn nach § 305 c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung einer Erklärung zu Lasten der Beklagten als Verwender der Klausel.

18 Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte schließlich darauf, der Fördervertrag verpflichte sie lediglich für den Fall der Vorlage einer Bescheinigung nach § 5 WoBindG dazu, eine reduzierte Miete verlangen zu dürfen. Nach § 7b Abs. 2 Satz 1 BGB ist die Beklagte zur entsprechenden Unterrichtung ihrer Mieter und damit auch der Kläger verpflichtet gewesen. Aufgrund der Einbeziehung des Fördervertrages in den Mietvertrag bestand eine Unterrichtungspflicht auch im Verhältnis zu den Klägern. Die Verletzung dieser Pflicht führt im Ergebnis dazu, dass sich die Beklagte auf die fehlende Vorlage einer Bescheinigung gegenüber den Klägern nicht berufen darf (§§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB); dies gilt auch, sofern eine von ihr mit der Abwicklung des Mietvertrages betraute Hausverwaltung diese Informationspflichten verletzt hat, denn das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen muss sich die Beklagte unmittelbar zurechnen lassen (§ 278 BGB).

19 Die Kläger können folglich die im Zeitraum vom 15. November 2005 bis 31. März 2006 (4,5 x 65,57 = 295,06 €) und im Zeitraum vom 1. April 2006 bis 31. März 2007 (12 x 55,42 € = 665,04 €) überzahlte Miete zurückverlangen. Für diesen Zeitraum besteht somit insgesamt ein Zahlungsanspruch in Höhe von 960,10 €. Da die Kläger hiervon einen Teilbetrag in Abzug gebracht haben, der auf die Forderungen für die Monate November 2005 bis Januar 2006 anzurechnen war, verbleibt ein von der Beklagten zu zahlender Restbetrag in Höhe der Klageforderung.

2.

20 Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 280 Abs. 1, 288 Abs. 1, 247 BGB, §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO. Soweit die Beklagte den Zugang des Mahnschreibens vom 23. Juli 2007 bestritten hat, ist dies unbeachtlich, nachdem die Kläger den Bericht über die Versendung des Faxschreibens (Bl. 39 der Gerichtsakte) zur Akte gereicht haben

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