Urteil des AG Lichtenberg, Az. 3 C 39/08

AG Lichtenberg: wohnung, zustand, ordentliche kündigung, rückgabe, widerklage, mietsache, fotokopie, beschädigung, kaution, maler
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Gericht:
AG Lichtenberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 C 39/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 249 Abs 1 BGB, § 280 BGB, §
281 BGB, § 286 BGB
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 469,35 € nebst Zinsen
in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. November 2007 zu
zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 73 % und die Beklagten als
Gesamtschuldner 27 % zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Zwangsvollstreckung der
anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die die Vollstreckung betreibende Partei
vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrages leistet.
Tatbestand
Die Beklagten waren aufgrund eines Mietvertrages mit der Klägerin seit dem 01. Juli
2004 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung im Haus …. Wegen der mietvertraglichen
Vereinbarungen im Einzelnen wird Bezug genommen auf die Vertragsurkunde vom 18.
Mai 2004 (Fotokopie Bl. 31 – 39 d.A.). Unter dem 14./20. Februar 2007 unterzeichneten
die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung über die Änderung der Regelungen zu § 3
(Staffelmiete) und § 11 (Schönheitsreparaturen) des Mietvertrages. Wegen der
Einzelheiten wird auf diese Änderungsvereinbarung (Fotokopie Bl. 87 – 90 d.A.) Bezug
genommen.
Das Mietverhältnis endete aufgrund einer Kündigungserklärung der Beklagten zum 31.
Mai 2007.
Am 01. Juni 2007 fand zum Zwecke der Rückgabe der Mietsache ein Termin in der
Wohnung statt, an dem für die Klägerin der beauftragte Zeuge Dipl. Ing. … sowie eine
Mitarbeiterin der Klägerin, Frau …, teilnahmen. Diese fertigten ein Protokoll über „vom
Mieter zu beseitigende Mängel“ an, auf das wegen seiner Einzelheiten Bezug
genommen wird (Fotokopie Bl. 40 – 45 d.A.). Die Beklagten lehnten eine Unterzeichnung
dieses Protokolls ab.
Mit Schreiben vom 05. Juni 2007 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung
zum 22. Juni 2007 auf, Ausbesserungs- und Schönheitsreparaturarbeiten u.a. am
Laminatfußboden, an der Badewanne und an den Innentüren und –zargen vorzunehmen.
Wegen der Aufforderung im Einzelnen wird auf das Schreiben vom 05. Juni 2007
(Fotokopie Bl. 46 – 48 d.A.) Bezug genommen.
Mit E-Mail vom 04. Juli 2007, 09. Juli 2007 und 23. Juli 2007 forderte die Beklagte zu 2. die
Hausverwaltung der Klägerin auf, ihr einen Termin zu benennen, an dem ein
beauftragter Maler die Arbeiten an den Türen ausführen könnte.
Mit Rechnung vom 13. November 2007 (139) stellte die Fa. Bauleitungs- und Immobilien-
Dienstleistungs GmbH der Klägerin für die Lieferung einer Badewanne netto 155,80 € in
Rechnung. Zuvor hatten die Beklagten die Abplatzung im Sitzbereich der Badewanne
zunächst schon im Februar 2007 und im Anschluss an den Abnahmetermin nochmals
am 28. Juni 2007 durch die Firma des Zeugen … ausbessern lassen.
Mit Schreiben vom 15. November 2007 rechnete die Klägerin die von den Beklagten
hinterlegte Kaution in Höhe von - per Stichtag 22. Oktober 2007 - 1.219,50 € ab, indem
sie die Verrechnung des Kautionsbetrages mit eigenen Ansprüchen auf Zahlung von
Schadensersatz wegen Mängeln an den Türen und Zargen (880,88 €) sowie wegen eines
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Schadensersatz wegen Mängeln an den Türen und Zargen (880,88 €) sowie wegen eines
erststelligen Teilbetrages aus einem Schadensersatzanspruch wegen Schäden am
Laminatfußboden in den beiden Zimmern (338,62 €) erklärte. Hinsichtlich eines
verbliebenen Restbetrages betreffend die Reparatur des Laminatfußbodens (42, 65 €)
sowie hinsichtlich weiterer Schadensersatzansprüche wegen der Beschädigung der
Badewanne (552,82 €) und wegen Mietausfalls in den Monaten Juni und Juli 2007 (928,00
€) forderte die Klägerin die Beklagten zugleich unter Fristsetzung zur Zahlung von
weiteren 1.523,27 € auf.
Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 15. November 2007 nebst Anlage
zur Kostenermittlung (Fotokopie Bl. 51 – 58 d.A.) Bezug genommen.
Diesen Zahlungsanspruch verfolgt die Klägerin im hiesigen Verfahren, das durch
Zustellung eines Mahnbescheides am 19. Dezember 2007 eingeleitet worden ist, weiter.
Die Klägerin behauptet, das Laminat habe im Wohnzimmer an zwei Stellen und im
Schlafzimmer an einer Stelle Beschädigungen in Form von Riefen aufgewiesen, die nicht
mehr allein auf üblichen dreijährigen Mietgebrauch zurückgeführt werden könnten.
Zudem sei der Emailleschaden in der Badewanne durch die Beklagten nicht fachgerecht
repariert worden und seiner Art nach auch nicht durch eine Reparatur zu beseitigen
gewesen. Weiter behauptet sie, der Zeuge … sei entschlossen gewesen, die Wohnung
zum 01. Juni 2007, jedenfalls aber zum 01. Juli 2007 anzumieten und habe von diesem
Entschluss nur Abstand genommen, weil die Schäden an der Badewanne und dem
Laminat auch zum 01. Juli 2007 noch nicht beseitigt gewesen seien.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Stoßstellen an den Innentüren und Zargen rechtfertigten
einen Schadensersatzanspruch, da diese im Hinblick auf die Anzahl als Beschädigung
der Mietsache und nicht mehr als vertragsgemäße Abnutzung zu qualifizieren gewesen
seien.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.523,27 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des
Mahnbescheides zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Im Wege der Widerklage beantragen sie,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten 1.219,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23. Oktober 2007 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, die Wohnung ordnungsgemäß und mangelfrei
zurückgegeben zu haben, weshalb Ihnen auch der Anspruch auf Rückzahlung der
Kaution zustehe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die bis zum Schluss der
mündlichen Verhandlung gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptungen der Klägerin durch Vernehmung
der Zeugen …, … und … sowie gegenbeweislich durch Vernehmung der Zeugen … und
…. Wegen des Inhaltes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den
Beweisbeschluss vom 30. April 2008 (Bl. 117/118 d.A.) sowie auf das Sitzungsprotokoll
des Beweistermins (Bl. 161 – 167 d.A.) Bezug genommen.
Mit Beschluss vom 02. Juli 2008 ist der Klägerin die Möglichkeit eingeräumt worden, bis
zum 11. Juli 2008 zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen. Wegen der Stellungnahme
im einzelnen wird auf den Schriftsatz vom 11. Juli 2008 (Bl. 177 – 182 d.A.) Bezug
genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet, die Widerklage ist zulässig, aber nur im
tenorierten Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.
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I.
Die Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz
in Höhe von 1.523,27 € (rechnerisch richtig: 1.523,47 €) aus §§ 280, 281, 286 BGB i.v.m.
§ 249 Abs. 1 BGB.
1. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts (§
286 ZPO) fest, dass die Beklagten die Mietsache am 01. Juni 2007 in Bezug auf die
Badewanne in nicht vertragsgemäßem Zustand – nämlich mit einer Beschädigung im
Sitzbereich, die nicht ordnungsgemäß repariert worden ist – zurückgegeben haben.
Darlegungs- und beweisbelastet für eine objektive Vertragspflichtverletzung der
Beklagten im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB ist die Klägerin. Diese hat zwar schlüssig
behauptet, der Emaillebelag im Sitzbereich der Badewanne sei im Zeitpunkt der
Rückgabe der Wohnung in einem vertragswidrigen Zustand gewesen, da trotz der im
Bereich der Abplatzung durchgeführten Reparaturarbeiten der Sitzbereich rau und
farblich nicht eingepasst gewesen sei, die Klägerin hat diese Behauptung jedoch letztlich
nicht zur Überzeugung des Gerichts beweisen können. Dies ist zum einen darin
begründet, dass schon die Aussagen der beiden von der Klägerin benannten Zeugen …
und … inhaltlich nicht übereinzubringen sind. So hat der Zeuge … im Rahmen seiner
uneidlichen Vernehmung am 02. Juli 2008 die Behauptung der Klägerin zunächst
bestätigt. Er hat bekundet, der ausgebesserte Bereich mit der Größe einer 1-Cent-
Münze sei in der Oberfläche rau gewesen und habe sich farblich deutlich abgesetzt, weil
er dunkler gewesen sei als der Rest der Emaille. Der Zeuge … dagegen hat ausgesagt,
der Sitzbereich der Badewanne sei insgesamt bearbeitet worden und in dem gesamten
ausgebesserten Bereich rau gewesen; zudem habe sich der bearbeitete Bereich farblich
von der restlichen Emaille abgesetzt, weil er heller gewesen sei. Damit haben die
Zeugen sowohl die Frage des Umfangs der ausgebesserten Fläche als auch die Frage,
ob der ausgebesserte Bereich heller oder dunkler war als die ursprüngliche Emaille
vollkommen unterschiedlich beantwortet. Hinzu kommt aber auch noch, dass der
gegenbeweislich gehörte Zeuge … bekundet hat, er habe die Reparaturarbeiten im
Badewannenboden am 27. Februar 2007 ordnungsgemäß ausgeführt, indem er die
schadhafte Stelle zunächst ausgefräst, dann zugespachtelt und anschließend in einem
passenden Farbton eingefärbt habe, wobei die bearbeitete Fläche in etwa die Größe
einer 2-Euro-Münze gehabt habe. Zudem habe er die Reparatur mit den gleichen
Arbeitsschritten am 28. Juni 2007 nochmals ausgeführt, obwohl eigentlich bereits die
erste Reparatur den Schaden ordnungsgemäß beseitigt hätte.
Nach Abwägung dieser Aussagen ist das Gericht nicht in der Lage, sich ein konkretes
Bild vom tatsächlichen Zustand der Badewanne bei Rückgabe der Wohnung zu machen,
ohne dass es entscheidungserheblich ins Gewicht fällt, ob der Zeuge … die Reparatur
vom 28. Juni 2008 selbst oder durch einen Mitarbeiter ausgeführt hat. Dies geht zu
Lasten der beweisbelasteten Klägerin. Entgegen der Ansicht der Klägerin stellt nämlich
die Rückgabe einer Badewanne, die einen reparierten Emailleschaden aufweist, für sich
allein noch nicht zwingend einen vertragswidrigen Zustand dar; nicht jede Beschädigung
im Oberflächenbereich einer Badewanne erfordert bereits den Austausch der gesamten
Wanne. Die Beklagten schuldeten zum Ende der Mietzeit die Rückgabe einer Wohnung,
wie sie sich nach einer Nutzungsdauer von 35 Monaten zeigt, weshalb die
zurückzugebende Badewanne zumindest typische Abnutzungsspuren, wie sie in 3 Jahren
zwangsläufig entstehen, aufweisen durfte. Dass die Oberfläche nach Ausführung der
Reparaturarbeiten durch den Zeugen … einen schlechteren Zustand aufwies als er es
ohnehin nach einer Nutzungsdauer von 3 Jahren - mit Kratzern und Abstumpfungen -
gehabt hätte, ist jedenfalls den Aussagen der Zeugen nicht mit Sicherheit zu
entnehmen.
Eine erneute Neuvernehmung des Zeugen … zum Zustand der Badewanne kam nicht in
Betracht. Der Zeuge hat das betreffende Beweisthema aus Sicht des Gerichts
vollständig beantwortet, der Klägerin war die Möglichkeit gegeben worden, gemäß § 397
ZPO Fragen zu stellen. Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 11. Juli 2008 vorgetragen
lässt, der Zeuge … habe die Wohnung und damit die Badewanne im Juli 2007 ein
weiteres Mal besichtigt, ist dieser Vortrag gem. § 296 a S. 1 ZPO nicht zu
berücksichtigen, weil er neu und erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt
ist. Eine Ausnahme über § 296 a Satz 2 ZPO scheidet aus, da der Klägerin lediglich die
Möglichkeit eingeräumt worden war, bis zum 11. Juli 2008 zum Ergebnis der
Beweisaufnahme Stellung zu nehmen, was keine Möglichkeit zu neuem Sachvortrag
eröffnet hat. Zudem ist der Vortrag auch nicht ausreichend substantiiert, weil die
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eröffnet hat. Zudem ist der Vortrag auch nicht ausreichend substantiiert, weil die
Klägerin diese weitere Besichtigung ohne konkrete Zeiteingrenzung für Juli 2007
behauptet. Dass der Zeuge … im Rahmen seiner Vernehmung, obwohl das
Beweisthema eine entsprechende zeitliche Eingrenzung nicht vorgab, lediglich seine
Wahrnehmungen im Vor und Nachabnahmetermin bekundet haben soll und ausdrücklich
keine Erklärungen zu einer späteren Besichtigung abgegeben haben soll, ist ohnehin
nicht glaubwürdig.
2. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht weiter nicht zur Überzeugung des
Gerichts fest, dass der Klägerin in den Monaten Juni und Juli 2007 ein Mietausfallschaden
(vgl. § 546 a Abs. 2 BGB) in Höhe von insgesamt 928,00 € entstanden ist, der kausal auf
eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten zurückzuführen wäre.
In diesem Zusammenhang kam es zunächst entscheidungserheblich nicht darauf an, ob
die Beklagten die Mietsache tatsächlich – in Bezug auf die Innentüren und das Laminat –
in nicht vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben haben, da die Klägerin jedenfalls den
Beweis eines kausal darauf zurückzuführenden Mietausfallschadens nicht hat erbringen
können.
Ist das Ende des Mietverhältnisses- wie vorliegend - nicht auf eine berechtigte
außerordentliche Kündigung des Vermieters (vgl. dazu LG Berlin GE 2006, 1409) sondern
allein auf eine ordentliche Kündigung des Mieters zurückzuführen, so haftet der Mieter
für den Schaden, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass dieser die Wohnung nicht
sogleich nahtlos weitervermieten kann, grundsätzlich nicht, da sich der Mieter mit dem
Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nicht vertragswidrig verhält (vgl. BGH GE 2005,
1547). Das Risiko der unmittelbaren Anschlussvermietung, das in erster Linie von der
zum jeweiligen Zeitpunkt herrschenden Marktlage und damit auch von den
Eigenschaften der Wohnung selbst bestimmt wird, obliegt in diesem Fall allein dem
Vermieter. Wenn allerdings die nahtlose Weitervermietung im Einzelfall nur daran
scheitert, dass der Mieter die Wohnung in nicht vertragsgemäßem Zustand
zurückgegeben hat, er sich also einer Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB
schuldig gemacht hat, kommt dem Grunde nach ein Anspruch des Vermieters auf
Zahlung von Schadensersatz in Betracht (vgl. Weidenkaff in Palandt, Bürgerliches
Gesetzbuch, 66. Auflage § 546 Rdnr. 16). Im Hinblick darauf, dass der Mieter aber auch
in diesem Fall nicht für dass übliche Vermietungsrisiko haften darf, reicht - entgegen der
Ansicht der Klägerin - für die Begründung eines Schadensersatzanspruchs die
Feststellung eines pflichtwidrigen Verhaltens des Mieters allein noch nicht aus;
hinzukommen muss vielmehr der kausale, konkret auf die Pflichtverletzung
zurückzuführende Schaden. Diesen kann der Vermieter darlegen, indem er eine
konkrete Person benennt, die gewillt gewesen wäre, die Wohnung unmittelbar
anzumieten und die nur im Hinblick auf die Pflichtverletzung des weichenden Mieters
davon Abstand genommen hat.
Vorliegend hatte die Klägerin dies in Bezug auf den Zeugen … behauptet, ihre
Behauptung jedoch letztlich nicht beweisen können. Der Zeuge … hat im Rahmen seiner
uneidlichen Vernehmung am 02. Juli 2008 nämlich eindeutig und ausdrücklich erklärt,
dass er von einer Anmietung der Wohnung allein aus Gründen - Erkrankung des
Freundes, der einziehen sollte - abgesehen habe, die nichts mit dem Zustand der
Wohnung zu tun hatten.
3. Letztlich hat die Klägerin auch keinen (Rest-)Anspruch auf Zahlung von
Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Beschädigung des
Laminatfußbodens. Ob die Schäden am Fußboden der beiden Zimmer auf
vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 BGB) oder aber, wie die Klägerin meint, auf ein
schuldhaftes Verhalten der Beklagten zurückzuführen sind, kann in diesem
Zusammenhang dahinstehen, da ein möglicher Anspruch der Klägerin jedenfalls durch
die mit Schreiben vom 15. November 2008 erklärte Verrechnung mit einer Forderung in
Höhe von 338,62 € gegen den Kautionsrückforderungsanspruch der Beklagten gem. §
389 BGB vollständig erloschen wäre.
Der Klägerin stünde auch im Fall eines vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten in
Bezug auf den Zustand des Laminats allenfalls ein Anspruch auf Zahlung von
Schadensersatz in Höhe 320,39 € zu. Dies entspricht dem von dem Zeugen …
veranschlagten Nettoreparaturbetrag. Ein Anspruch auf Zahlung der auf diesen Betrag
entfallenden Mehrwertsteuer steht der Klägerin nicht zu. Dies folgt aus § 249 Abs. 2 Satz
2 BGB, wonach im Rahmen des Geldersatzanspruchs gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB
die Umsatzsteuer nur verlangt werden kann, wenn sie tatsächlich angefallen ist.
Letzteres hat die Klägerin jedoch nicht darlegen können; nach ihrem eigenen Vortrag
(vgl. Schriftsatz vom 9. Mai 2008) ist davon auszugehen, dass sie eine Reparatur des
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(vgl. Schriftsatz vom 9. Mai 2008) ist davon auszugehen, dass sie eine Reparatur des
Laminatfußbodens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung noch nicht veranlasst
hatte.
II.
Die Widerklage ist gem. § 33 ZPO zulässig, insbesondere ist die erforderliche Konnexität
zwischen Klage- und Widerklageforderung gegeben, da beide Parteien ihre Ansprüche
aus dem beendeten Mietverhältnis der Parteien herleiten.
Die Widerklage ist jedoch nur in Höhe von 469,35 € begründet.
Die Beklagten haben gegen die Klägerin aus der Kautionsvereinbarung der Parteien in §
7 des Mietvertrages i.V.m. § 551 BGB einen Anspruch auf Auskehrung des hinterlegten
Kautionsbetrages nebst aufgelaufener Zinsen, nachdem das Mietverhältnis der Parteien
unstreitig seit dem 31. Mai 2007 beendet ist.
Der Anspruch besteht jedoch nur in Höhe von 469,35 €. Zwar ist zwischen den Parteien
unstreitig, dass die Kautionsrückforderung per 22. Oktober 2007 in Höhe des von den
Beklagten mit der Widerklage geltend gemachten Betrages valutierte, diese Forderung
ist jedoch durch Aufrechnung seitens der Klägerin mit Schreiben vom 15. November
2007 gem. § 389 BGB in Höhe von (320,39 € Laminat zzgl. 429,76 € Innentüren) 750,15
€ erloschen.
1. Der Klägerin stand eine Gegenforderung auf Zahlung von Schadensersatz wegen
Schäden am Laminatfußboden in Höhe von netto 320,39 € aus §§ 280 Abs. 1, 249 BGB
zu. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts (§ 286
ZPO) fest, dass der Laminatfußboden in den beiden Wohnräumen der Mietsache bei
Rückgabe der Wohnung am 01. Juni 2007 Beschädigungen aufwies, die nicht durch
vertragsgemäßen Wohngebrauch entstanden sein können.
Sowohl der von der Klägerin benannte Zeuge … als auch der von den Beklagten
benannte Gegenzeuge … haben im Rahmen ihrer Vernehmung glaubhaft bekundet,
dass der Laminatfußboden bei Rückgabe der Wohnung in den beiden Zimmern Riefen
und Fehlstellen mit einer Tiefe aufwies, dass die Tragschicht sichtbar war. Zudem hat
insbesondere auch der Zeuge … bestätigt, dass die von der Klägerin zur Akte gereichten
Fotos den Zustand des Fußbodens in der Wohnung der Beklagten zutreffend
wiedergeben. Das Gericht erachtet die auf diesen Fotos erkennbaren Beschädigungen,
insbesondere weil sie sich in einem als sehr strapazierfähig geltenden Laminatbelag
befinden und sich trotzdem teilweise durch die gesamte Nutzschichttiefe ziehen, als
Beschädigungen des Fußbodens, die nur durch unsachgemäße Behandlung entstanden
sein können und deshalb nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des §
538 BGB umfasst sind.
Der Anspruch auf Erstattung der veranschlagten Reparaturkosten besteht jedoch - wie
bereits unter I. 3. ausgeführt - gem. § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB nur in Höhe des vom
Zeugen … ermittelten Nettobetrages.
2. Darüber hinaus hatte die Klägerin einen aufrechenbaren Gegenanspruch wegen des
Zustandes der Innentüren und Zargen in der Wohnung bei Rückgabe der Wohnung, dies
allerdings nur in Höhe von 429,76 €.
Entgegen der Ansicht der Klägerin folgte dieser Anspruch aber nicht als Anspruch auf
Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB. Dem Vortrag der Klägerin kann - worauf sie
frühzeitig hingewiesen worden ist - nicht zur richterlichen Überzeugung (§ 286 ZPO)
entnommen werden, dass die - im Übrigen von den Beklagten nicht bestrittenen -
Abplatzungen und Anstoßstellen ein derartiges Ausmaß erreicht hatten, dass sie nicht
mehr als „im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 538 BGB
entstanden“ angesehen werden konnten. Die Beklagten haben über einen Zeitraum von
35 Monaten in der Wohnung gelebt und sind vertraggemäß zu Beginn der Mietzeit ein-
und am Ende der Mietzeit wieder ausgezogen. Dass insbesondere bei einem Ein- und
Auszug, aber auch während einer Mietdauer von fast 3 Jahren Anstöße an Türen und
Rahmen erfolgen, die zu sichtbaren Stoßstellen in Form von Lackabplatzungen führen,
ist offenkundig im Sinne des § 291 ZPO. Insoweit oblag es allein der Klägerin, konkret
vorzutragen, dass die Beschädigungen vorliegend, ähnlich der Sachlage beim Laminat,
aufgrund ihres Ausmaßes und/oder ihrer Optik auf eine Benutzung der Mietsache durch
die Beklagten zurückzuführen sind, die dem vertragsgemäßen Wohngebrauch nicht
mehr entsprach. Entsprechender Vortrag fehlt. Die im Rahmen der Klageschrift erfolgte
Benennung der Anzahl der Stoßstellen an den jeweiligen Türen (5 an der
Wohnzimmertür, 2 an der Schlafzimmertür, 3 an der Wohnungseingangstür innen, 4 an
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Wohnzimmertür, 2 an der Schlafzimmertür, 3 an der Wohnungseingangstür innen, 4 an
der Küchentür, 1 an der Kammertür und 1 an der Badtür) spricht eher für ein Entstehen
im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs. Selbst die Klägerin bezeichnet die
Schäden im Rahmen dieses Verfahrens als „Stoßstellen“, was ebenfalls eher nicht auf
vertragswidrigen Gebrauch schließen lässt. Hier fehlender weiterer Vortrag der Klägerin
kann auch nicht durch nachgeschobene Beweisantritte ersetzt werden.
Der Anspruch folgt aber in Höhe von 429,76 € aus § 11 Ziffer 3 des Mietvertrages in der
Fassung der Vereinbarung vom 14./20. Februar 2007. Danach schuldet der Mieter, wenn
- wie hier - das Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem turnusmäßig
Schönheitsreparaturarbeiten noch nicht fällig waren, eine entsprechende Abgeltung in
Geld, wenn er Schönheitsreparaturen nicht selbst vornimmt.
Die Vereinbarung dieser „Quotenklausel“ ist vorliegend als Individualvereinbarung
wirksam geworden, die die Parteien abgeschlossen haben um streitige Fragen in Bezug
auf die Staffelmietvereinbarung zu klären und zugleich eine wirksame Neuregelung in
Bezug auf die Verpflichtung der Beklagten, Schönheitsreparaturen auszuführen, zu
schaffen.
Die Höhe der zu leistenden Abgeltungszahlung der Beklagten nach § 11 Ziffer 3 war in
Fortschreibung der Berechnung des Zeugen … vom 06. November 2007 - dort S. 2. und
3. - zu ermitteln. Auszugehen war insbesondere von einer anteiligen Mietzeit der
Beklagten von 35 Monaten, obwohl die Parteien die Vereinbarung zu § 11 Ziffer 3 erst im
Februar 2007 unterzeichnet hatten. Gegen die Vereinbarung der Rückwirkung auf das
Datum des Beginns des Mietvertrages spricht, da es sich um eine Individualvereinbarung
handelt, nichts; dies insbesondere, weil auch die Änderung zur Staffelmietvereinbarung
mit rückwirkender Geltung vereinbart wurde. Im Hinblick auf § 249 Abs.1 Satz 2 BGB war
jedoch wiederum nur von den ermittelten Netto-Einheitspreisen auszugehen.
Danach ergibt sich hinsichtlich der Innentüren folgende Berechnung:
Tür
Größe Einheitspreis Zeitanteil Abgeltung
Eingangstür
6,09 m²
31,00 €
35/84
78,66 €
Wohnzimmertür 9.79 m²
31,00 €
35/84
126,45 €
Schlafzimmertür 9,33 m²
31,00 €
35/84
120,51 €
Badtür
3,71 m²
24,71 €
35/96
33,42 €
Küchentür
4,14 m²
24,71 €
35/96
37,30 €
Kammertür
3,71 m²
24,71 €
35/96
33,42 €
429,76 €
Dem Ansatz der üblichen Vornahmefristen durch den Zeugen … - 7 Jahre hinsichtlich der
normalen Zimmertüren und 8 Jahre hinsichtlich der Bad-, Küchen- und Kammertüren –
sind die Beklagten nicht entgegen getreten.
Der Anspruch der Klägerin aus § 11 Ziffer 3 ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass
die Beklagten einen Maler mit den Arbeiten an den Türen beauftragen wollten und der
Klägerin dies mit E-Mails vom 04., 09. und 23. Juli 2007 unter Bitte um Bekanntgabe
eines Termins mitgeteilt haben. Gemäß § 281 Abs. 4 BGB hätte es den Beklagten zwar
freigestanden, trotz der nur bis zum 22. Juni 2007 gesetzten Frist die Arbeiten zur
Abwendung des Geldanspruches noch vorzunehmen, bis die Klägerin mit Schreiben vom
15. November 2007 ihren Anspruch auf Schadensersatz tatsächlich geltend gemacht
hat. Die Beklagten haben jedoch unstreitig Arbeiten an den Türen und Zargen bis zum
Zugang des Schreibens vom 15. November 2007 nicht vornehmen lassen oder
zumindest konkret in Auftrag gegeben. Die bloße Ankündigung, einen Maler entsenden
zu wollen unter gleichzeitiger Anfrage eines Termins reicht jedenfalls, auch wenn die
Anfrage mangels Reaktion der Klägerin wiederholt erfolgt ist, zur Abwendung des
Geldanspruchs nicht aus. Notwendig wäre die Vornahme der Leistungshandlung selbst
gewesen. Ob auch die Begründung eines Annahmeverzugs durch die Beklagten
ausreichend gewesen wäre, kann dahinstehen, weil die Beklagten mit den E-Mails die
Leistung nicht in einer den Annahmeverzug begründenden Weise (§§ 293 ff BGB)
angeboten hatten.
Der Zinsanspruch folgt aus § 286 Abs. 2 Nr. 3, 288 Abs. 1, 187 Abs. 1 BGB ab dem 17.
November 2007, nachdem die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2007, Zugang
nicht vor dem 16. November 2007 die Auskehrung des Kautionsbetrages ernsthaft und
endgültig abgelehnt hat.
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Ein Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen - nur solche haben die Beklagten
erkennbar geltend gemacht, § 308 Abs. 1 ZPO - bereits ab dem 23. Oktober 2007
besteht dagegen nicht. Zwar war die Forderung der Beklagten auf Rückzahlung der von
ihnen hinterlegten Kaution nebst Zinsen an diesem Tage fällig, Fälligkeit allein begründet
jedoch keinen Verzug, vgl. § 286 BGB. Den Zugang einer Mahnung im Sinne des § 286
Abs. 1 Satz 1 BGB, die Kaution auszuzahlen, haben die Beklagten nicht vorgetragen.
Eine kalendermäßig berechenbare Fälligkeit im Sinne des 3 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB haben
die Parteien in § 7 Ziffer 3 des Mietvertrages nur für die Abrechnung über die Kaution,
nicht aber für die Auszahlung vereinbart.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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