Urteil des AG Lichtenberg vom 13.03.2017

AG Lichtenberg: zustand der mietsache, wohnfläche, wohnung, vollstreckung, risikoverteilung, anpassung, mietvertrag, eigentümer, prozessvoraussetzung, sammlung

Gericht:

AG Lichtenberg

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

5 C 377/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 313 BGB, § 535 Abs 2 BGB, §

536 Abs 1 S 1 BGB, § 558 BGB,

§ 558a BGB

Wohnraummiete: Bindung des Grundstückserwerbers an

unzutreffende Wohnflächenangabe im Mietvertrag

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch

Sicherheitsleistung in Höhe des 1,1-fachen des aufgrund des Urteils vollstreckbaren

Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe

des 1,1-fachen des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Mit Vertrag vom 22. Mai 1998 mietete die Beklagte die im Hause … gelegene Wohnung.

In der Mietvertragsurkunde ist die Wohnfläche mit 28,50 m² angegeben. Die monatliche

Nettokaltmiete wurde mit 151,05 DM (= 77,23 €), der monatliche

Betriebskostenvorschuss mit 55,00 DM (= 28,12 €) vereinbart. Wegen der weiteren

Einzelheiten des Vertrages wird auf die Anlage K1 zur Klageschrift (Bl. 11-14 d.A.)

verwiesen.

Nunmehr sind die Kläger Eigentümer des Grundstücks ….

Mit Schreiben vom 20. März 2007 (Anlage K5 zur Klageschrift, Bl. 12 d.A.) forderten die

Kläger die Beklagte auf, ab dem 01. April 2007 eine um 23,14 € erhöhte Nettokaltmiete

zu zahlen, weil die Wohnfläche der von ihr angemieteten Wohnung angeblich 37,04 m²

betrage. Unter dem 26. Juni 2007 verlangte der Prozessbevollmächtigte der Kläger von

der Beklagten, einer Mieterhöhung um monatlich 23,14 € mit Wirkung ab dem 01. April

2007 zuzustimmen. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die von den

Klägern als Anlage K6 zur Klageschrift (Bl. 19f d.A.) Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 01. Februar 2008 forderte der Prozessbevollmächtigte der Kläger die

Beklagte unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel und ausgehend von einer

angeblichen Wohnfläche von 37,04 m² auf, einer Erhöhung der Miete auf 102,60 € mit

Wirkung ab dem 01. April 2008 zuzustimmen. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens

wird auf die Anlage K9 (Bl. 45f d.A.) verwiesen.

Die Kläger beantragen, wie folgt zu erkennen:

1. Die Beklagte wird zur Zahlung folgender Beträge verurteilt

von 23,14 € ab dem 04. April 2007,

von 23,14 € ab dem 03. Mai 2007,

von 23,14 € ab dem 04. Juni 2007,

von 23,14 € ab dem 04. Juli 2007,

von 23,14 € ab dem 23. August 2007,

von 23,14 € ab dem 04. September 2007,

von 23,14 € ab dem 03. Oktober 2007,

von 23,14 € ab dem 05. November 2007,

von 23,14 € ab dem 04. Dezember 2007,

von 23,14 € ab dem 04. Januar 2008,

von 23,14 € ab dem 04. Februar 2008,

von 23,14 € ab dem 04. März 2008,

jeweils nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem Verzugszeitpunkt.

2. Die Beklagte wird verurteilt, ab dem jeweils dritten Werktag eines Monats ab Mai

2008 einen monatliche Mietdifferenz von 23,14 € zu zahlen.

3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von

102,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der

EZB seit dem 17. November 2007 zu zahlen.

Hilfsweise beantragen die Kläger, wie folgt zu erkennen:

Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung ihrer monatlichen Miete auf 102,60 € ab

dem 01. April 2008 für die … gelegene Wohnung zuzustimmen,

hilfsweise der Mieterhöhung von 92,40 € zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen

verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist hinsichtlich der Hilfsanträge unzulässig und im Übrigen unbegründet.

Antrag zu 1)

Der Antrag ist auch insoweit zulässig, wie die Kläger eine künftige Leistung geltend

machen. Weil sie einen entsprechenden Anspruch der Kläger bestreitet, ist zu besorgen

im Sinne von § 259 ZPO, dass die Beklagte auch für die Zeit nach Schluss der

mündlichen Verhandlung nicht ohne Weiteres den seitens der Kläger geforderten

Erhöhungsbetrag von monatlich 23,14 € leisten wird.

Die Kläger können von der Beklagten nicht nach § 535 Abs. 2 BGB Zahlung von jeweils

monatlich 23,14 € für die Monate April 2007 bis März 2008 verlangen.

Die von der Beklagten geschuldete monatliche Miete beträgt unverändert 77,23 €

nettokalt zuzüglich Betriebskostenvorschuss von 28,12 €.

Es kann dahinstehen, ob die Wohnfläche tatsächlich – wie von den Klägern vorgetragen –

um 8,54 m² größer ist als im Mietvertrag angegeben. Zu Unrecht gehen die Kläger

davon aus, dass eine derartige Flächenabweichung allein zu einem Anspruch auf eine

entsprechend höhere Miete führen würde.

Eine dahingehende Anpassung des Mietvertrages ergibt sich nicht aus § 313 Abs. 1 u. 2

BGB. Die Anpassung eines Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage setzt

voraus, dass einem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des

Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, das

Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Hier ist den

Klägern jedoch das Festhalten am unveränderten Vertrag – jedenfalls zunächst -

zuzumuten. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohngröße vor Abschluss des

Mietvertrages ist grundsätzlich die Aufgabe des Vermieters (BGH NJW 2004, 3115f). Er

hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu

tragen (BGH a.a.O.). Anders als der Vermieter hat nämlich der Mieter vor Abschluss des

Mietvertrages in der Regel nicht die Möglichkeit, die genaue Wohnfläche zuverlässig zu

ermitteln. Das Festhalten am Vertrag ist den Klägern insbesondere auch deshalb

zuzumuten, weil ihnen weiterhin die Möglichkeit bleibt, nach §§ 558ff BGB eine Erhöhung

der Miete zu erreichen. Im Rahmen einer solchen Mieterhöhung wäre dann nämlich ggf.

auch auf die größere tatsächliche Wohnfläche abzustellen. Dies hat der

Bundesgerichtshof in seinem von den Klägern zitierten Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR

138/06 – (NJW 2007, 2626f) entschieden. Es sei aber nochmals darauf hingewiesen, dass

der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung entgegen der Ansicht der Kläger

gerade nicht zum Ausdruck gebracht hat, dass schon allein die Wohnflächendifferenz als

solche zu einer erhöhten Miete führe.

Es spielt keine Rolle, dass die Kläger selbst am Vertragsabschluss nicht beteiligt waren,

weil sie erst zwischenzeitlich Eigentümer des Grundstücks geworden sind. Wenn der

Erwerber vermieteten Wohnraums nach § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eintritt,

muss die oben beschriebene Risikoverteilung auch im Verhältnis zwischen dem Mieter

und dem Erwerber unverändert fortbestehen. Der Erwerber kann sich insoweit nicht in

einer besseren Position befinden als der Veräußernde. Andernfalls würde der von § 566

BGB verfolgte Zweck, den Inhalt des Mietvertrages bei Veräußerung der Mietsache

unberührt zu lassen, verfehlt.

Ohne Erfolg berufen sich die Kläger schließlich noch auf das Urteil des

Bundesgerichtshofs vom 22. Februar 2006 – VIII ZR 219/04 – (NJW-RR 2006, 801f). Dort

ging es um die Frage, ob bei Unterschreiten der vereinbarten Wohnfläche ein Mangel im

Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt. Hier machen die Kläger aber gerade den

umgekehrten Fall geltend. Der tatsächliche Zustand der Mietsache soll nicht zum

Nachteil, sondern zum Vorteil des Mieters vom vertraglich vereinbarten Zustand

abweichen. Für eine derartige Konstellation gibt es keine spezielle mietrechtliche

Regelung, so dass nur auf die allgemeine Vorschrift des § 313 BGB zurückgegriffen

werden könnte (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Auf., § 536 Rn 13). Diese Norm kann

den Klägern hier aber nach dem oben Gesagten nicht zum Erfolg verhelfen.

Antrag zu 2)

Der Antrag zu 2) ist zulässig aber unbegründet. Insofern wird zur Vermeidung von

Wiederholungen auf die obigen Ausführungen verwiesen.

Antrag zu 3)

Die Beklagte ist nicht nach §§ 280 Abs. 1 u. 2, 286 BGB verpflichtet, an die Kläger

vorgerichtliche Kosten in Höhe von 102,82 € zu zahlen. Weil die Beklagte den Klägern

nicht die Zahlung einer höheren Miete schuldet, kann sie sich insoweit auch nicht in

Verzug befinden.

Hilfsantrag

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass im Antrag, die Beklagte zu verurteilen, einer

Mieterhöhung auf 102,60 € zuzustimmen, zugleich das Begehren enthalten ist, die

Beklagte gegebenenfalls in geringerem Umfang zur Zustimmung zu verurteilen. Eines

gesonderten Antrages bedurfte es insoweit nicht.

Hinsichtlich des Hilfsantrages ist die Klage jedenfalls deshalb unzulässig, weil die der

Beklagten zustehende Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB noch nicht

abgelaufen ist. Der Ablauf der genannten Frist ist Prozessvoraussetzung für die Klage

auf Zustimmung zur Mieterhöhung (BGH NZM 2004, 581f; Schmidt-

Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558b Rn 80). Die Überlegungsfrist läuft hier

frühestens am 30. April 2008 ab. Ob das Schreiben vom 01. Februar 2008 den

Anforderungen des § 558a BGB genügt und damit überhaupt geeignet ist, die

Überlegungsfrist in Gang zu setzen, kann deshalb dahinstehen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die

vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum