Urteil des AG Lichtenberg vom 21.09.2006
AG Lichtenberg: bad, wohnung, ausstattung, mittelwert, gebäude, wand, vermieter, form, gestaltung, mietvertrag
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Gericht:
AG Lichtenberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 C 205/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 558 BGB
Mieterhöhungsverlangen nach dem Berliner Mietspiegel: Begriff
der "gestalteten Müllstandsfläche"; Erfüllung des
Sondermerkmals "modernes Bad"
Tenor
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 21. September 2006 wird
aufrechterhalten.
2. Die Kläger haben die weiteren Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung der
Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe des 1,1fachen des aufgrund des Urteils zu
vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung
Sicherheit in Höhe des 1,1fachen des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien schlossen am 24. November 2004 über eine Wohnung in der … in … Berlin
einen Mietvertrag zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 551,00 EUR (netto).
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Kopie des Mietvertrages in der Anlage K 1 der
Klageschrift (vgl. Bl. 4 ff. d.A.) Bezug genommen.
Diese Wohnung ist mit einer Größe von 109,18 m² in das Mietspiegelfeld K5 einzuordnen.
Ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler und Fliesen im Arbeitsbereich der Küche sowie
ein Geschirrspülanschluss sind vorhanden. Ferner ist die Wohnung überwiegend gut
belichtet, die Wohnung verfügt über einen Abstellraum sowie einen rückkanalfähigen
Breitbandkabelanschluss und die Fenster weisen eine Isolierverglasung mit Schallschutz
auf. Im benachbarten Aufgang der Karl-Marx-Allee 98 befindet sich ein abschließbarer
Fahrradraum, und zwar ist dies der vom rückseitigen Hauseingang im Erdgeschoss links
gelegene Raum, der mit den Wohnungsschlüssel der Beklagten zu schließen ist.
Die Wohnung ist an einer Straße mit hoher Lärmbelästigung gelegen.
Mit Schreiben der klägerseits beauftragten Hausverwaltung vom 23. Februar 2006 (vgl.
Kopie in Anlage K2 der Klageschrift (Bl. 14 ff. d.A.), das den Beklagten 1 oder 2 Tage
später zugegangen ist, verlangte die Klägerin eine Zustimmung der Beklagten zur
Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete mit Wirkung ab dem 1. Mai 2006 um 65,87
EUR auf 616,87 EUR. Darin erhob die Klägerin auch Zuschläge für die Sondermerkmale
„Modernes Bad“ und „Hochwertiger Bodenbelag“. Das Bad in der Wohnung der
Beklagten ist mit einer Einbaubadewanne, Bodenfliesen und Wandfliesen bis zur Türhöhe
ausgestattet. Die Heizungsrohre sind über Putz verlegt. Hinsichtlich der weiteren
Gestaltung des Badezimmers wird auf die in der Aktenhülle Bl. 80 d.A. enthaltenen Fotos
sowie auf das klägerseits eingereichte Foto (Bl. 82. d.A.) Bezug genommen. In der
kompletten Wohnung, mit Ausnahme der Küche und des Bades, wurden Laminatböden
verlegt.
Die Klägerin behauptet, dass sich das Gebäude in einem überdurchschnittlichen
Instandhaltungszustand befände und die eingezäunte und gepflasterte Müllstandsfläche
gestaltet im Sinne des Mietspiegels sei. Insoweit wird auf die eingereichten Fotos in der
Hülle Bl. 80 d.A. Bezug genommen.
Mit Versäumnisurteil vom 21. September 2006 hat das Amtsgericht Lichtenberg auf
Antrag der Klägerin die Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen
Nettokaltmiete für ihre Wohnung in der …, … Berlin, 3. OG rechts von 551, 00 EUR um
65,87 EUR auf 616,87 EUR mit Wirkung ab dem 1. Mai 2006 zuzustimmen. Gegen dieses
am 25. September 2006 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 9.
Oktober 2006, bei Gericht eingegangen am gleichen Tag, Teileinspruch eingelegt, soweit
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Oktober 2006, bei Gericht eingegangen am gleichen Tag, Teileinspruch eingelegt, soweit
die Beklagten verurteilt wurden, einer Mieterhöhung über 552,45 EUR zuzustimmen.
Die Klägerin beantragt,
das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 21. September 2006
aufrechtzuerhalten.
Die Beklagten beantragen,
das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 21. September 2006
teilweise aufzuheben, nämlich soweit die Beklagten verurteilt wurden, mehr als 552,45
EUR Nettokaltmiete für die Wohnung … zu zahlen und die Klage in Höhe des darüber
hinausgehenden Betrages abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Voraussetzung für Zuschläge nach den
Sondermerkmalen „Modernes Bad“ und „Hochwertiger Bodenbelag“ nicht gegeben
sind.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrages der Parteien wird auf die
eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen
Verhandlungen ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Lichtenberg
vom 21. September 2006 ist gemäß § 338 ZPO statthaft. Er wurde gemäß §§ 339 Abs.
1, 340 Abs. 1 und 2 ZPO form- und fristgerecht eingelegt.
Die Klage hat Erfolg. Sie ist zulässig. Insbesondere ist die Klagefrist gemäß § 558 b Abs.
2 Satz 2 BGB als besondere Prozessvoraussetzung der Mieterhöhungsklage gewahrt.
Die Klage ist auch begründet, so dass das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten war.
Die Klägerin ist aktivlegitimiert, da sie laut Mietvertrag in der Anlage 1 der Klageschrift
die Vermieterin für die streitgegenständliche Wohnung ist.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagten gemäß § 558 BGB auf
Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 616,87 EUR.
Nach dieser Vorschrift (Abs. 2) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung
der Miete u.a. nur dann verlangen, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte
nicht übersteigt, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier
Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden
sind (sog. ortsübliche Vergleichsmiete).
Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall gegeben.
Die verlangte Nettokaltmiete von 616,87 EUR übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete
für die von den Beklagten gemietete Wohnung nicht. Zur Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete ist der Berliner Mietspiegel 2005 einschließlich der Orientierungshilfe für
die Spanneneinordnung anzuwenden.
Die Wohnung der Beklagten ist in das Mietspiegelfeld K5, mit einem Mittelwert von 4,38
EUR/m², einem unteren Spannenwert von 3,68 EUR/m² und einem oberen Spannenwert
in Höhe von 5,51 EUR/m² einzuordnen. Der Mittelwert des Mietspiegelfeldes ist um 80 %
der Spanne zum oberen Spannenwert zu erhöhen, da 4 der 5 Merkmalsgruppen
überwiegend wohnwerterhöhende Merkmale aufweisen und die 5. Merkmalsgruppe
neutral zu bewerten ist.
Die Merkmalsgruppen Bad/WC, Küche und Wohnung sind zwischen den Parteien
unstreitig positiv zu bewerten, da die im Sachverhalt genannten wohnwerterhöhenden
Merkmale vorhanden sind. Auch die Merkmalsgruppe Gebäude ist positiv, da ein für die
Beklagten zugänglicher abschließbarer Fahrradraum im Nachbarhaus vorhanden ist. Auf
die Frage, ob das Haus sich darüber hinaus in einem überdurchschnittlichen
Instandhaltungszustand befindet, kommt es daher nicht mehr an, da bereits ein
wohnwerterhöhendes Merkmal genügt beim Fehlen wohnwertmindernder Merkmale, um
die gesamte Merkmalsgruppe positiv zu bewerten.
Die Merkmalsgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten, da zum einen
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Die Merkmalsgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten, da zum einen
wohnwertmindernd wirkt, dass die Wohnung an einer Straße mit hoher Lärmbelästigung
gelegen ist und zum anderen wohnwerterhöhend zu beachten ist, dass eine
abschließbare und gestaltete Müllstandfläche vorhanden ist. Wie die in der Aktenhülle Bl.
80 d.A. von den Beklagten eingereichten Fotos der Müllstandsfläche zeigen, ist diese
nicht nur eingezäunt, sondern auch als gestaltet zu bewerten. Das Wort „gestaltet“
enthält keine Wertung darüber, wie etwas zu verändern ist, insbesondere erhebt es keine
ästhetischen Ansprüche. So ist z.B. eine Begrünung der Müllstandsfläche nicht
erforderlich. Zwar würde dies unter Gestaltung zu verstehen sein, ist aber nicht
zwingend. „Gestaltet“ bedeutet lediglich, dass die Fläche nicht naturbelassen, sondern
zum Zwecke des Abstellens von Müllbehältern verändert wurde. Das ist nach Ansicht
des Gerichts bereits bei einer gepflasterten Fläche erfüllte. Auf den Fotos ist erkennbar,
dass die Müllstandsfläche nicht vom Straßenland oder einer Grünfläche nur durch
Einzäunung abgetrennt wurde. Sondern sie wurde durch Pflasterarbeiten auch optisch
verändert und damit gestaltet.
Bei insgesamt 4 positiv zu bewertenden Merkmalsgruppen ist auf den Mittelwert ein
Zuschlag von 80 % (4 x +20 %) von der Spanne des Mittelwertes (4,38 EUR/m²) zum
oberen Spannenwert (5,51 EUR/m²) vorzunehmen, mithin von 0,904. Dies ergibt einen
Wert von 5,28 EUR/m².
Zusätzlich ist für das Sondermerkmal „Modernes Bad“ ein Zuschlag von 0,37 EUR/m² zu
erheben, so dass sich eine Nettokaltmiete von 5,65 EUR/m² ergibt. Der Berliner
Mietspiegel 2005 setzt hierfür voraus, dass die Wände türhoch gefliest sind, das Bad
über Bodenfliesen verfügt und eine Einbauwanne oder –dusche vorhanden ist, wobei die
Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen müssen. Unstreitig ist das
Bad der Beklagten türhoch gefliest, verfügt über Bodenfliesen und eine
Einbaubadewanne. Fraglich ist allein, ob es auch neuzeitlichem Standard entspricht.
Nach Ansicht des Gerichts sind die Fliesen und die Wanne als neuzeitlich zu bewerten.
Gerade Sanitärausstattungen unterliegen keinen schnelllebigen modebedingten
Veränderungen, so dass auch ein zu Beginn der 90er Jahre eingebautes Bad noch
neuzeitlichem Standard entspricht. Die Fliesen entsprechen dem derzeitigen
Modegeschmack für ein modernes Bad, und auch die Badewanne wird auch heute noch
in dieser Form eingebaut. Insoweit unterscheidet sich das Bad nicht von jüngeren
Bädern.
Fraglich ist jedoch, ob lediglich die ausdrücklich aufgeführten Ausstattungsmerkmale
dem neuzeitlichen Standard entsprechen müssen oder alle Sanitärobjekte. Das Gericht
geht von der ersten Ansicht aus. Zwar ist in der 1. Merkmalsgruppe geregelt, dass ein
wandhängendes WC mit eingebautem Spülkasten dann nicht wohnwerterhöhend ist,
wenn bereits das Sondermerkmal „Modernes Bad“ gegeben ist. Dies bedeutet aber
nicht im Umkehrschluss, dass ein wandhängendes WC und ein eingelassener Spülkasten
zu den Voraussetzungen des Sondermerkmales zählen. Vielmehr ist wohl in den
meisten modernen Bädern ein solches WC vorhanden und würde dann zu einer
doppelten Veranschlagung im Mietspiegel führen. Allein dies sollte mit der Regelung
verhindert werden. Ansonsten hätte das Ausstattungsmerkmal des wandhängenden
WCs mit in der Wand eingelassenem Spülkasten ohne weiteres im Sondermerkmal
erwähnt werden können. Auch formuliert der Mietspiegel „Die Ausstattungsmerkmale
müssen neuzeitlichem Standard entsprechen“ und nicht „Das Bad muss neuzeitlichem
Standard entsprechen.“. Damit ist eindeutig geregelt, dass es allein um die Ausstattung
des Bades geht und nicht um den Zuschnitt oder die Größe des Raumes. Auch über
Putz liegende Heizungsrohre oder die Art des Heizkörpers können insoweit keine
Beachtung finden. Insbesondere ist ein „moderner“ Heizkörper als sogenannter
Handtuchwärmer als wohnwerterhöhendes Merkmal geregelt, dass selbst bei einem
gegebenen Sondermerkmal „Modernes Bad“ zusätzlich veranschlagt werden kann.
Daraus wird deutlich, dass es im Sondermerkmal noch nicht einbegriffen ist. Gleiches gilt
für die Sanitärobjekte. Wenn die Beklagten vortragen, dass die Badausstattung lediglich
„normal“ sei, so widerspricht das nicht der Einordnung in das Sondermerkmal. Für eine
besondere Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitärausstattung usw.) kann der Vermieter
neben dem Sondermerkmal auch ein wohnwerterhöhendes Merkmal in der 1.
Merkmalsgruppe ansetzen. Auch daraus wird deutlich, dass die Anforderungen an den
„neuzeitlichen Standard“ nicht zu hoch angesetzt werden können. Vielmehr reicht das,
was heute als „normal“ – wie es die Beklagten bezeichnen - angesehen wird, da
Besonderheiten auch gesondert veranschlagt werden. Dass die Ausstattungsmerkmale
„normal“ seien, geben selbst die Beklagten zu. Neuzeitlicher Standard geht darüber
nicht hinaus, wie bereits das Wort „Standard“ vom Wortsinn ausdrückt. Zwar ist die
Abflusslösung am WC nicht ästhetisch schön gelöst. Dies kann aber bei der Prüfung des
Sondermerkmales keine Berücksichtigung finden. Auch wenn man das WC einschließlich
Spülkasten in die Prüfung mit einbezieht, so erfüllen auch diese neuzeitlichen Standard.
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Spülkasten in die Prüfung mit einbezieht, so erfüllen auch diese neuzeitlichen Standard.
Wie bereits erörtert, ist ein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem
Spülkasten nicht erforderlich. Auch ein Stand-WC ist heute Standard ebenso wie ein
Spülkasten heute über eine Spartaste verfügen sollte. Dies ist ebenfalls bei den
Beklagten gegeben.
Da mit der Bejahung des Sondermerkmals „Modernes Bad“ bereits die geltend
gemachte Miete von 5,65 EUR/m², mithin bei 109,18 m² von insgesamt 616,87 EUR
monatlich erreicht ist, kommt es auf das weitere Sondermerkmal des „Hochwertigen
Bodenbelages“ nicht mehr an.
Da das Zustimmungsverlangen den Beklagten Ende Februar zugegangen ist, hat die
Klägerin gemäß § 558 b Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zum 1. Mai
2006. Die Miethöhe blieb seit Beginn des Mietverhältnisses unverändert, so dass die
Voraussetzung des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt ist, da die Miete zum Zeitpunkt des
Eintritts der Erhöhung (Mai 2006) seit 15 Monaten unverändert war. Auch die in § 558
Abs. 3 BGB geregelte Kappungsgrenze von 20 % ist vorliegend eingehalten worden.
Damit waren die Beklagten zur Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen der Klägerin
verpflichtet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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