Urteil des AG Lichtenberg vom 05.09.2005
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Gericht:
AG Lichtenberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 C 466/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 536 BGB, § 536a Abs 1 BGB, §
906 BGB
Wohnraummiete: Bei Vertragsschluss vorhersehbare
Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück kein Mietmangel
Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 286,41 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 95,47 € seit dem 5.
September 2005, 6. Oktober 2005 und 5. November 2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Abfassung eines Tatbestandes wurde gem. § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO
abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist – bis auf einen Teil des Zinsanspruchs – begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten – gem. § 427 BGB als Gesamtschuldner – einen
Anspruch auf Zahlung offener Miete für die Monate September, Oktober und November
2005 in Höhe von insgesamt 286,41 € aus § 535 Abs. 2 BGB.
Unstreitig haben die Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum die monatlich
vereinbarungsgemäß zu zahlende Nettokaltmiete um 95,47 € gemindert gezahlt.
Entgegen der Ansicht der Beklagten war die zu zahlende Miete jedoch ab dem 1.
September 2005 nicht um 15% der Nettokaltmiete gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB
gemindert. Unstreitig haben zwar auf dem an das Wohngrundstück der Beklagten
unmittelbar angrenzenden Grundstück im streitgegenständlichen Zeitraum Bauarbeiten
stattgefunden, was grundsätzlich – dies ist gerichtsbekannt – nachteilige Auswirkungen
auf den Mietgebrauch der umliegenden Wohnungen hat; die Beeinträchtigungen wie z.B.
Lärm- und Staubeinwirkungen stellen jedoch in der vorliegenden Konstellation keinen
Fehler der Mietsache der Beklagten im Sinn des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.
In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, dass auch nachteilige Einwirkungen auf den
Mietgebrauchs, die von Dritten verursacht werden, geeignet sind, eine Mietminderung im
Umfang der dadurch entstehenden Wohnwertbeeinträchtigung zu begründen; dies
jedenfalls dann, wenn die Grenze der Erheblichkeit überschritten ist (vgl. Abs. 1 Satz 2
der vorgenannten Vorschrift).
Für die Frage, ab wann die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten nicht
hinzunehmen und damit als Mangel der Mietsache im Sinn des § 536 Abs. 1 BGB
anzusehen ist, wird von einem Teil der Rechtsprechung die Regelung des § 906 BGB
entsprechend herangezogen und darauf abgestellt, ob der Vermieter die Störungen
verhindern oder von dem Störer einen Ausgleich für die Mietminderung beanspruchen
kann (so z.B. BGH WM 1961, 654, 657; OLG Düsseldorf BB 1991, 159). Von einem
anderen Teil der Rechtsprechung wird die entsprechende Anwendung der Regelung des §
906 BGB auf den Mieter als Besitzer abgelehnt und statt dessen darauf abgestellt,
inwieweit der Mieter die Beeinträchtigungen gemäß den mietvertraglichen
Vereinbarungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände des
Vertragsschlusses – insbesondere der Lage des Mietobjekts – hinnehmen muss (so z.B.
KG GE 2003, 115, 116, 117; BayObLG NJW 1987, 1950,1951).
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Unabhängig davon, welchem dieser Ansätze man vorliegend folgen würde, scheidet eine
Minderung der Miete gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB im Zeitraum September bis
November 2005 aus. Sowohl bei Heranziehung der Wertung des § 906 BGB als auch
ohne dessen Berücksichtung ergibt sich, dass die nachteiligen Einwirkungen auf die
Mietwohnung der Beklagten im benannten Zeitraum keinen Mangel der Mietsache
darstellen und damit eine Mietminderung nicht rechtfertigen können. Die Bautätigkeiten
auf dem Nachbargrundstück sind sowohl als ortsüblich im Sinn des § 906 BGB
anzusehen als auch von den Beklagten unter Berücksichtigung der vertraglichen
Vereinbarung und den tatsächlichen Gegebenheiten bei Vertragsschluss hinzunehmen.
Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Kläger befand sich das Bauwerk auf
dem Nachbargrundstück bereits bei Mietvertragsabschluss in einem erkennbar
instandsetzungsbedürftigem (Ruinen-)Zustand; die Aufnahme von Bautätigkeit in
näherer oder fernerer Zukunft war damit bei Abschluss des Mietvertrages bereits
ortsüblich im Sinn des § 906 BGB. Damit, dass die Ruine als solche ohne jegliche
Bautätigkeit erhalten bleibt, durften die Beklagten nicht rechnen, da selbst Ruinen, die
nicht “wiederbelebt” werden, entweder irgendwann gänzlich abgerissen oder zumindest
im Rahmen der Verhinderung des Einsturzes instandgehalten werden müssen.
Unabhängig davon müssen die Beklagten die Einwirkungen, auch wenn man allein auf
die mietvertraglichen Vereinbarungen abstellen würde, hinnehmen, weil das Risiko
derartiger Bautätigkeiten mit den entsprechenden Auswirkungen auf den Mietgebrauch
der Wohnung der Beklagten bereits dem Mietvertragsschluss zugrunde lag; dabei
kommt es entscheidungserheblich nicht darauf an, ob den Vertragsparteien –
insbesondere den Beklagten – dieses Risiko bewusst war und ob es ausdrücklich der
Mietpreisberechnung zugrunde gelegt wurde ( vgl. LG Berlin, GE 2003, 115, 116 –
bestätigt durch Kammergericht, GE 2003, 115, 116, 117; OLG München, NJW-RR 1994,
654, 655). Entscheidend ist allein, dass die Beklagten hätten erkennen können, dass mit
Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück früher oder später zu rechnen gewesen war
(so KG a.a.O.).
Dieses Ergebnis deckt sich auch mit dem Rechtsgedanken des § 536 b BGB, wonach
eine Mietminderung für Mängel der Mietsache, die bereits bei Vertragsschluss bekannt
waren, nicht eintritt (vgl. OLG München a.a.O., jedoch unter Benennung des § 539 BGB
a.F.).
Hinzu käme, dass, selbst wenn bezüglich der Störungen von der Baustelle von einem
Umweltmangel auszugehen wäre, dem Vortrag der Beklagten nicht entnommen werden
kann, dass damit auch die Schwelle der Erheblichkeit gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB
überschritten worden wäre.
Entsprechender Vortrag ist den kommentarlos mit Schriftsatz vom 9. Januar 2006
eingereichten handschriftlichen Aufzeichnungen der Beklagten nicht zu entnehmen –
weshalb es der Bewilligung einer Erklärungsfrist gem. § 283 ZPO zu Gunsten der Klägerin
nicht mehr bedurfte. Diese Aufzeichnungen der Beklagten erlauben jedenfalls keine
abschließende und sichere Beurteilung dahingehend, dass die dort in der Spalte
“Auswirkungen” bezeichneten Wohnwertbeeinträchtigungen – soweit überhaupt
angegeben – die Erheblichkeitsgrenze überschritten haben. So sind zwar tabellarisch für
einzelne Tage der streitgegenständlichen Monate (für 5 Tage im September, 15 Tage im
Oktober und 19 Tage im November) Bautätigkeiten in der Spalte “Art des Lärms”
angegeben, in der folgenden Spalte “Auswirkungen” sind jedoch zum überwiegenden
Teil dann keinerlei Angaben enthalten, was allein schon dem Gericht die Feststellung
einer erheblichen Beeinträchtigung unmöglich macht. Soweit in der Spalte
“Auswirkungen” Angaben enthalten sind, sind diese überwiegend subjektiv dargestellt
mit Worten wie z.B. “hohe Staubentwicklung”, “durchgängiger Lärm”, lautes
Motorengeräusch” oder “Staub (enorm)” weshalb das Gericht auch hier keine sicheren
Schlüsse ziehen kann (vgl. dazu auch KG a.a.O.).
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2, 556 b Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Im Hinblick auf
die Fälligkeit der Miete, monatlich im Voraus jeweils zum 3. Werktag des Monats,
konnten Zinsen für den Monat Oktober 2005 wegen des Feiertags am 3. Oktober 2005
und unter Berücksichtigung der Regelung des § 187 Abs. 1 BGB erst ab dem 6. Oktober
zugesprochen werden; soweit Zinsen auch für den 5. Oktober 2005 begehrt wurden, war
die Klage abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 4, 708
Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 ZPO nicht
16 Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 ZPO nicht
vorliegen.
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