Urteil des AG Lichtenberg vom 29.10.1993, 10 C 69/07

Entschieden
29.10.1993
Schlagworte
Allgemeine geschäftsbedingungen, Mietvertrag, Ordentliche kündigung, Historische auslegung, Kündigungsfrist, Initiative, Anwendungsbereich, Formularvertrag, Vermieter, Einvernahme
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Gericht: AG Lichtenberg Quelle:

Entscheidungsdatum: 21.06.2007

Aktenzeichen: 10 C 69/07

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 14 Abs 1 BGB, § 310 Abs 3 Nr 1 BGB, § 565 Abs 2 BGB vom 29.10.1993, § 573c Abs 4 BGB, Art 229 § 3 Abs 10 S 2 BGBEG

Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der durch

sinngemäße Wiedergabe des alten Rechts vereinbarten Kündigungsfristen; Unternehmereigenschaft des Vermieters

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.

Tatbestand

1Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis.

2Der Kläger war Vermieter, der Beklagte war Mieter einer Wohnung im Hause H. in B.. Die Miete war zuletzt mit 713,55 monatlich vereinbart.

3Der von den Parteien geschlossene Mietvertrag setzte sich aus einem im Handel erhältlichen Formularmietvertrag und einer vom Kläger gefertigten Anlage zum Mietvertrag zusammen. Der Formularmietvertrag enthielt hinsichtlich der Kündigungsfristen folgende Regelung:

4

5Das Mietverhältnis begann am 1. Oktober 1996 und war auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ende Oktober 2006 sprach der Beklagte eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.

6Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger einen Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Februar und März 2007 in Höhe von insgesamt 1.427,10 geltend.

7Der Kläger behauptet, der Beklagte der auf schlechte Erfahrungen mit seinem ehemaligen Vermieter verwiesen habe habe den Formularmietvertrag selbst zum Vertragsschluss mitgebracht. Er sei dann von beiden Parteien gemeinsam ausgefüllt worden.

8Der Kläger ist der Ansicht, der Mietvertrag ende aufgrund der vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen erst zum 31. Juni 2007. Er meint ferner, es sei dem Beklagten verwehrt, sich darauf zu berufen, die in dem Mietvertrag vorgesehenen Kündigungsfristen seien unwirksam, weil der Beklagte als Verwender des Formularmietvertrags anzusehen sei.

9Der Kläger beantragt,

10den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.427,10 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus aus 713,55 seit dem 4. Februar 207 und aus weiteren 713,55 seit dem 4. März 2007 zu zahlen.

11 Der Beklagte beantragt,

12die Klage abzuweisen.

13 Der Beklagte behauptet, er habe den Formularmietvertrag weder zum Vertragsabschluss mitgebracht noch seine Verwendung angeregt. Der Kläger ihn

Vertragsabschluss mitgebracht noch seine Verwendung angeregt. Der Kläger ihn vielmehr zusammen mit den ergänzenden Vertragsbedingungen bei Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt und auch schon weitgehend ausgefüllt.

14 Er ist der Ansicht, die im Formularmietvertrag enthaltene Regelung zu den Kündigungsfristen sei daher nach § 573 Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Nr. 10 EGBGB unwirksam.

15 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze und die von ihnen zu den Akten gereichten Unterlagen verweisen.

Entscheidungsgründe

16 Die zulässige Klage ist nicht begründet.

17 I. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung eine Betrages in Höhe von insgesamt 1.427,10 aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB gegen den Beklagten zu.

18 Denn der Mietvertrag endete aufgrund der vom Beklagten unstreitig Ende Oktober 2006 ausgesprochenen Kündigung zum 31. Januar 2007, § 542 BGB in Verbindung mit § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB, mit der Folge, dass auch die Verpflichtung, Miete zu entrichten nicht über den 31. Januar 2007 hinaus fortbestand.

19 Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB, der seit dem 1. September 2001 auf den streitbefangenen Mietvertrag Anwendung findet, konnte der Beklagte den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf eines Monats kündigen. Eine Ende Oktober 2006 ausgesprochene fristgerechte Kündigung ist hiernach zum 31. Januar 2007 wirksam geworden.

20 Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Parteien zu § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages von der gesetzlichen Regelung abweichende Kündigungsfristen vereinbart haben.

21 Zwar war diese Regelung im Zeitpunkt des Vertragschlusses unabhängig davon, auf wessen Initiative hin der vorliegende Formularmietvertrag dem Vertragschluss zugrunde gelegt worden ist, zunächst wirksam. Denn die Parteien haben mit der sinngemäßen Wiedergabe der in § 565 Abs. 2 BGB a. F. genannten Kündigungsfristen in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages eine vertragliche Vereinbarung getroffen, nach der die im Zeitpunkt des Vertragschlusses geltenden gesetzlichen Fristen für den vorliegenden Mietvertrag maßgeblich sein sollten. Diese Regelung galt unbeschadet dessen, dass sie zum Nachteil des Mieters von der seit dem 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Regelung abweicht, die keine Verlängerung der Kündigungsfrist über drei Monate hinaus bei zunehmender Vertragsdauer mehr vorsieht, auch über den 1. September 2001 hinaus. Denn § 573c Abs. 4 BGB n. F., nach dem jede Abweichung von der gesetzlichen Kündigungsfrist, die dem Mieter zum Nachteil gereicht, unwirksam ist, fand nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB in der bis zum 1. Juni 2005 geltenden Fassung auf vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen, zu denen auch die in einem Formularmietvertrag wiedergegebene gesetzliche Regelung alter Fassung zählte, keine Anwendung (BGH in NJW 2003, 2739).

22 Etwas anders gilt jedoch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB in der ab dem 1. Juni 2005 geltenden Fassung. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB n. F. ist § 573 c Abs. 4 BGB n. F. auch auf Kündigungen anwendbar, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, wenn die Kündigungsfristen des § 565 BGB a. F. durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.

23 Da die streitbefangene Kündigung nach dem 1. Juni 2005 zugegangen ist, kann sich der Kläger grundsätzlich nicht mehr mit Erfolg auf die zu seinen Gunsten und zu Lasten des Beklagten von der aktuellen gesetzlichen Regelung abweichende Kündigungsfristen berufen, wenn diese im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind. Denn in diesem Fall greift nach der neuen Überleitungsvorschrift § 573 c Abs. 4 BGB zugunsten des Beklagten ein, mit der Folge, dass die im Mietvertrag getroffene zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Regelung unwirksam ist und die gesetzliche Kündigungsfrist an ihre Stelle tritt.

24 Vorliegend ist die von § 573 c Abs. 1 BGB n. F,. abweichende Regelung durch allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden.

25 Nach der in § 305 Abs. 1 S. 1 BGB enthaltenen Legaldefinition sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Fällen im Voraus formuliert sind, von einer der Vertragsparteien gestellt und nicht im Einzelnen ausgehandelt worden sind (Münchener Kommentar zu BGB/Basedow, 4. Aufl. 2003, Rdnr. 1 zu § 305 BGB).

26 Der vorliegende für eine Vielzahl von Vertragsabschlüssen ausgearbeitete im Schreibwarenhandel erhältliche Formularmietvertrag enthält zunächst unabhängig davon, ob eine der Parteien dieses Vertragsformular bereits mehrfach verwendet hatte oder es künftig mehrfach zu verwenden plante, für eine Vielzahl von Fällen im Voraus formulierte Vertragsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB (Palandt-Heinrichs, Rdnr. 9 zu § 305 BGB).

27 Der streitbefangene Formularmietvertrag ist ferner nach dem Vortrag beider Parteien auf Initiative nur einer der Vertragsparteien zur Grundlage des Vertragschlusses gemacht und daher von einer der Vertragsparteien gestellt worden. Sie stellen daher Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB dar.

28 Darauf, wer als Verwender der zur Vertragsgrundlage gemachten Allgemeinen Geschäftsbedingungen anzusehen ist, kommt es nach dem Wortlaut der Überleitungsvorschrift nicht an. Auch das Gebot der Rechtssicherheit und die historische Auslegung sprechen dafür, den Anwendungsbereich von Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB weit zu fassen.

29 Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 18. Juni 2003 zur Reichweite von Art 229 § 3 Abs. 10 EGBGB alter Fassung betont, dass eine Differenzierung zwischen “echten” und “unechten” Vereinbarungen, wie sie der Gesetzgeber vor Augen hatte, zu Schwierigkeiten bei der Anwendung der Überleitungsvorschrift führte, weil hierzu Feststellungen zu dem Willen der Parteien, die Kündigungsfrist besonders zu regeln oder nur an die derzeit geltende Vorschrift anzulehnen, getroffen werden müssten und dies die Notwendigkeit nach sich zöge, die tatsächlichen Umstände des Vertragsschlusses aufklären. Aus diesem Grunde dürfe mangels abweichender Regelung im Gesetz nicht zwischen Individualvereinbarungen und allgemeinen Geschäftsbedingungen unterschieden werden (BGH in NJW 2003, 2737, 2741). Das Gebot der Rechtsicherheit und Klarheit legt auch hinsichtlich der Neuregelung nahe, in einem Fall, in dem eine von § 573 c Abs. 1 BGB n. F. abweichende Regelung durch Verwendung eines Formularvertrages Eingang in den Mietvertrag gefunden hat, nicht zwischen vom Mieter und Vermieter gestellten Bedingungen zu differenzieren. Denn auch dies führte dazu, dass lange nach Vertragsschluss aufgeklärt werden müsste, auf wessen Betreiben, der Formularvertrag Verwendung gefunden hat, wobei dies nicht selten vom Zufall abhängen mag. Auch die Begründung der Verfasser des Gesetzentwurfes zur Änderung von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (Bundestagsdrucksache 14/4131) legt nahe, den Anwendungsbereich von Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB auf alle Formularmietverträge zu erstrecken. Hiernach ist der privatautonomen Gestaltungsfreiheit grundsätzlich Vorrang zu gewähren, mit der Folge, dass ausgehandelte Kündigungsfristen Bestandsschutz genießen sollen. Bei der bloßen Wiedergabe der gesetzlichen Regelung in allgemeinen Geschäftsbedingungen tritt der individuelle Gestaltungswille hingegen regelmäßig hinter den Willen, der Vertragsgestaltung eine schon ausgearbeitete Regelung, die sich im Rechtsverkehr bewährt hat, zugrunde zulegen, zurück. Hinzukommt, dass sich die Feststellung, ob allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen oder nicht, häufig schon aus der Vertragsgestaltung ergibt und die Gesetzesänderung darauf zielt, dem Rechtsanwender ein praktikables Abgrenzungskriterium an die Hand zu geben, mit dem ein Rückgriff auf die tatsächlichen Umstände bei Vertragschluss regelmäßig entbehrlich wird (Bundestagsdrucksache 15/4134, S. 4 und 5).

30 Hiernach unterfällt jeder Formularvertrag dem Anwendungsbereich von Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBG, wenn nicht die streitbefangene Klausel oder das ganze Vertragswerk ausnahmsweise Ausdruck einer Individualvereinbarung ist. Letzteres ist hier unstreitig nicht der Fall.

31 Vorliegend wäre indes auch nicht anders zu entscheiden, wenn man dem Grundsatz, dass sich derjenige, auf dessen Initiative hin ein Formularvertrag Verwendung gefunden hat und der daher regelmäßig als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt, nicht mit Erfolg darauf berufen kann, dass eine in diesem Formularmietvertrag enthaltene Regelung zu seinem Nachteil von der gesetzlichen Regelung abweicht, auch im Anwendungsbereich der Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB Rechnung tragen wollte und die Vorschrift daher einschränkend so zu verstehen wäre, dass sie nur von Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen erfasst.

32 Zunächst spricht bereits der äußere Anschein dafür, dass sich der Kläger die in dem Formularmietvertrag getroffenen Regelungen zu eigen gemacht hat und daher unabhängig davon, wer das Formular im Schreibwarenhandel erworben hat, als Verwender der dort getroffenen Regelung gilt. Denn der Kläger hat den Formularvertrag mit den von ihm selbst aufgestellten Geschäftsbedingungen verbunden und ihn so zum Bestandteil der von ihm dem Mieter angebotenen Vertragsbedingungen gemacht.

33 Aber auch unabhängig hiervon gilt das Vertragsformular vorliegend grundsätzlich als vom Kläger gestellt, § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB 24a Nr. 1 AGBGB). Denn der Kläger, der Eigentümer der streitbefangenen Wohnung ist, gilt wenn er im Wettbewerb mit anderen seine Wohnung zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet, als Unternehmer im Sinne von § 14 BGB (Palandt/Heinrichs, Rdnr. 2 zu § 14 BGB). Der Unternehmerbegriff des BGB ist mit Rücksicht auf die der gesetzlichen Regelung zugrunde liegenden EG- Verbraucherschutzrichtlinien weit auszulegen. Erfasst wird daher jedes planmäßige und dauerhafte Angebot von Dienstleistungengegen Entgelt, unabhängig von Regelmäßigkeit und Umfang dieser Tätigkeit (Bamberger/Roth, Beckscher Online-Kommentar/Schmidt- Räntsch, Stand 01.02.2007, Rdnr. 8 zu § 14 BGB).

34 Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Formularmietvertrag vom Beklagten gestellt worden sein soll, mit der Folge, dass ihm die dort getroffenen Regelungen nicht zuzurechnen sind (vgl. hierzu Palandt-Heinrichs, 64. Aufl. 2005, Rdnr. 13 zu § 310 BGB) trifft daher den Kläger. Der Kläger hat seine von dem Beklagten hinreichend bestrittene Behauptung, derzufolge der Formularmietvertrag auf Initiative des Beklagten hin Verwendung gefunden hat, indes nicht hinreichend unter Beweis gestellt.

35 Zwar hat der Kläger die Einvernahme der Zeugin Dr. A. W. dazu angeboten, dass er der Zeugin von dem Gang der Vertragsverhandlungen und davon berichtet habe, dass der Beklagte das streitbefangene Formular beigebracht hat. diesem Beweisantritt ist jedoch nicht nachzugehen. Grundsätzlich ist zwar auch die Vernehmung eines Zeugen, der aus eigener Kenntnis nur Bekundungen Dritter über entscheidungserhebliche Tatsachen wiedergeben kann, zulässig. Denn auch der Zeuge vom Hörensagen bekundet ein Indiz, dem nicht in jedem Fall von vornherein jede Bedeutung für die Beweiswürdigung abgesprochen werden kann (BGH in NJW 1984, 2039). Ist für eine Haupttatsache nur ein Indizienbeweis angetreten, ist indes vor einer Beweiserhebung prüfen, ob der Indizienbeweis schlüssig ist, ob also die Gesamtheit aller vorgetragenen Indizien - ihre Richtigkeit unterstellt den Schluss nahe legen, dass auch die zu beweisende Haupttatsache wie behauptet geschehen ist (BGH in NJW 1982, 2447). Vorliegend kann die Einvernahme der angebotenen Zeugin allenfalls erweisen, dass der Kläger den hier vorgetragenen Sachverhalt schon anderweitig berichtet hat. Der Beweiswert der Aussage, die nicht durch weitere Indizien gestützt werden kann, ginge daher kaum über denjenigen des widerstreitenden Parteivortrages hinaus und kann daher nicht geeignet sein, den Beweis der Haupttatsache selbst zu ersetzen. Die Einvernahme der angebotenen Zeugin scheidet daher aus.

36 Hiernach hat die Klage unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Erfolg.

37 Da der Kläger mit dem Hauptanspruch unterliegt, scheidet auch ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen aus.

38 II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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