Urteil des AG Lichtenberg, Az. 10 C 69/07

AG Lichtenberg: allgemeine geschäftsbedingungen, mietvertrag, ordentliche kündigung, historische auslegung, kündigungsfrist, initiative, anwendungsbereich, formularvertrag, vermieter, einvernahme
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Gericht:
AG Lichtenberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
10 C 69/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 14 Abs 1 BGB, § 310 Abs 3 Nr
1 BGB, § 565 Abs 2 BGB vom
29.10.1993, § 573c Abs 4 BGB,
Art 229 § 3 Abs 10 S 2 BGBEG
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der durch
sinngemäße Wiedergabe des alten Rechts vereinbarten
Kündigungsfristen; Unternehmereigenschaft des Vermieters
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung
des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils
beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 %
leistet.
Tatbestand
Der Kläger war Vermieter, der Beklagte war Mieter einer Wohnung im Hause H. in B.. Die
Miete war zuletzt mit 713,55 € monatlich vereinbart.
Der von den Parteien geschlossene Mietvertrag setzte sich aus einem im Handel
erhältlichen Formularmietvertrag und einer vom Kläger gefertigten Anlage zum
Mietvertrag zusammen. Der Formularmietvertrag enthielt hinsichtlich der
Kündigungsfristen folgende Regelung:
Das Mietverhältnis begann am 1. Oktober 1996 und war auf unbestimmte Zeit
geschlossen. Ende Oktober 2006 sprach der Beklagte eine ordentliche Kündigung des
Mietverhältnisses aus.
Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger einen Anspruch auf Zahlung von Miete für
die Monate Februar und März 2007 in Höhe von insgesamt 1.427,10 € geltend.
Der Kläger behauptet, der Beklagte – der auf schlechte Erfahrungen mit seinem
ehemaligen Vermieter verwiesen habe – habe den Formularmietvertrag selbst zum
Vertragsschluss mitgebracht. Er sei dann von beiden Parteien gemeinsam ausgefüllt
worden.
Der Kläger ist der Ansicht, der Mietvertrag ende aufgrund der vertraglich vereinbarten
Kündigungsfristen erst zum 31. Juni 2007. Er meint ferner, es sei dem Beklagten
verwehrt, sich darauf zu berufen, die in dem Mietvertrag vorgesehenen
Kündigungsfristen seien unwirksam, weil der Beklagte als Verwender des
Formularmietvertrags anzusehen sei.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.427,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus aus 713,55 € seit dem 4.
Februar 207 und aus weiteren 713,55 € seit dem 4. März 2007 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er habe den Formularmietvertrag weder zum
Vertragsabschluss mitgebracht noch seine Verwendung angeregt. Der Kläger ihn
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Vertragsabschluss mitgebracht noch seine Verwendung angeregt. Der Kläger ihn
vielmehr zusammen mit den ergänzenden Vertragsbedingungen bei Vertragsabschluss
zur Verfügung gestellt und auch schon weitgehend ausgefüllt.
Er ist der Ansicht, die im Formularmietvertrag enthaltene Regelung zu den
Kündigungsfristen sei daher nach § 573 Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Nr. 10
EGBGB unwirksam.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze und die
von ihnen zu den Akten gereichten Unterlagen verweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
I. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung eine Betrages in Höhe von insgesamt
1.427,10 € aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag in Verbindung mit
§ 535 Abs. 2 BGB gegen den Beklagten zu.
Denn der Mietvertrag endete aufgrund der vom Beklagten unstreitig Ende Oktober 2006
ausgesprochenen Kündigung zum 31. Januar 2007, § 542 BGB in Verbindung mit § 573 c
Abs. 1 S. 1 BGB, mit der Folge, dass auch die Verpflichtung, Miete zu entrichten nicht
über den 31. Januar 2007 hinaus fortbestand.
Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB, der seit dem 1. September 2001 auf den streitbefangenen
Mietvertrag Anwendung findet, konnte der Beklagte den Mietvertrag mit einer Frist von
drei Monaten zum Ablauf eines Monats kündigen. Eine Ende Oktober 2006
ausgesprochene fristgerechte Kündigung ist hiernach zum 31. Januar 2007 wirksam
geworden.
Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Parteien zu § 2 Ziffer 2 des
Mietvertrages von der gesetzlichen Regelung abweichende Kündigungsfristen vereinbart
haben.
Zwar war diese Regelung im Zeitpunkt des Vertragschlusses unabhängig davon, auf
wessen Initiative hin der vorliegende Formularmietvertrag dem Vertragschluss zugrunde
gelegt worden ist, zunächst wirksam. Denn die Parteien haben mit der sinngemäßen
Wiedergabe der in § 565 Abs. 2 BGB a. F. genannten Kündigungsfristen in § 2 Ziffer 2 des
Mietvertrages eine vertragliche Vereinbarung getroffen, nach der die im Zeitpunkt des
Vertragschlusses geltenden gesetzlichen Fristen für den vorliegenden Mietvertrag
maßgeblich sein sollten. Diese Regelung galt unbeschadet dessen, dass sie zum
Nachteil des Mieters von der seit dem 1. September 2001 geltenden gesetzlichen
Regelung abweicht, die keine Verlängerung der Kündigungsfrist über drei Monate hinaus
bei zunehmender Vertragsdauer mehr vorsieht, auch über den 1. September 2001
hinaus. Denn § 573c Abs. 4 BGB n. F., nach dem jede Abweichung von der gesetzlichen
Kündigungsfrist, die dem Mieter zum Nachteil gereicht, unwirksam ist, fand nach Art. 229
§ 3 Abs. 10 EGBGB in der bis zum 1. Juni 2005 geltenden Fassung auf vertraglich
vereinbarte Kündigungsfristen, zu denen auch die in einem Formularmietvertrag
wiedergegebene gesetzliche Regelung alter Fassung zählte, keine Anwendung (BGH in
NJW 2003, 2739).
Etwas anders gilt jedoch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB in der ab dem 1. Juni 2005
geltenden Fassung. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB n. F. ist § 573 c Abs. 4 BGB
n. F. auch auf Kündigungen anwendbar, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, wenn die
Kündigungsfristen des § 565 BGB a. F. durch Allgemeine Geschäftsbedingungen
vereinbart worden sind.
Da die streitbefangene Kündigung nach dem 1. Juni 2005 zugegangen ist, kann sich der
Kläger grundsätzlich nicht mehr mit Erfolg auf die zu seinen Gunsten und zu Lasten des
Beklagten von der aktuellen gesetzlichen Regelung abweichende Kündigungsfristen
berufen, wenn diese im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart worden
sind. Denn in diesem Fall greift nach der neuen Überleitungsvorschrift § 573 c Abs. 4
BGB zugunsten des Beklagten ein, mit der Folge, dass die im Mietvertrag getroffene
zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Regelung unwirksam ist
und die gesetzliche Kündigungsfrist an ihre Stelle tritt.
Vorliegend ist die von § 573 c Abs. 1 BGB n. F,. abweichende Regelung durch allgemeine
Geschäftsbedingungen vereinbart worden.
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Nach der in § 305 Abs. 1 S. 1 BGB enthaltenen Legaldefinition sind Allgemeine
Geschäftsbedingungen alle Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Fällen im
Voraus formuliert sind, von einer der Vertragsparteien gestellt und nicht im Einzelnen
ausgehandelt worden sind (Münchener Kommentar zu BGB/Basedow, 4. Aufl. 2003,
Rdnr. 1 zu § 305 BGB).
Der vorliegende für eine Vielzahl von Vertragsabschlüssen ausgearbeitete im
Schreibwarenhandel erhältliche Formularmietvertrag enthält zunächst unabhängig
davon, ob eine der Parteien dieses Vertragsformular bereits mehrfach verwendet hatte
oder es künftig mehrfach zu verwenden plante, für eine Vielzahl von Fällen im Voraus
formulierte Vertragsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB (Palandt-Heinrichs,
Rdnr. 9 zu § 305 BGB).
Der streitbefangene Formularmietvertrag ist ferner nach dem Vortrag beider Parteien
auf Initiative nur einer der Vertragsparteien zur Grundlage des Vertragschlusses
gemacht und daher von einer der Vertragsparteien gestellt worden. Sie stellen daher
Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB dar.
Darauf, wer als Verwender der zur Vertragsgrundlage gemachten Allgemeinen
Geschäftsbedingungen anzusehen ist, kommt es nach dem Wortlaut der
Überleitungsvorschrift nicht an. Auch das Gebot der Rechtssicherheit und die historische
Auslegung sprechen dafür, den Anwendungsbereich von Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB
weit zu fassen.
Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 18. Juni 2003 zur Reichweite
von Art 229 § 3 Abs. 10 EGBGB alter Fassung betont, dass eine Differenzierung zwischen
“echten” und “unechten” Vereinbarungen, wie sie der Gesetzgeber vor Augen hatte, zu
Schwierigkeiten bei der Anwendung der Überleitungsvorschrift führte, weil hierzu
Feststellungen zu dem Willen der Parteien, die Kündigungsfrist besonders zu regeln oder
nur an die derzeit geltende Vorschrift anzulehnen, getroffen werden müssten und dies
die Notwendigkeit nach sich zöge, die tatsächlichen Umstände des Vertragsschlusses
aufklären. Aus diesem Grunde dürfe mangels abweichender Regelung im Gesetz nicht
zwischen Individualvereinbarungen und allgemeinen Geschäftsbedingungen
unterschieden werden (BGH in NJW 2003, 2737, 2741). Das Gebot der Rechtsicherheit
und Klarheit legt auch hinsichtlich der Neuregelung nahe, in einem Fall, in dem eine von
§ 573 c Abs. 1 BGB n. F. abweichende Regelung durch Verwendung eines
Formularvertrages Eingang in den Mietvertrag gefunden hat, nicht zwischen vom Mieter
und Vermieter gestellten Bedingungen zu differenzieren. Denn auch dies führte dazu,
dass lange nach Vertragsschluss aufgeklärt werden müsste, auf wessen Betreiben, der
Formularvertrag Verwendung gefunden hat, wobei dies nicht selten vom Zufall abhängen
mag. Auch die Begründung der Verfasser des Gesetzentwurfes zur Änderung von Art.
229 § 3 Abs. 10 EGBGB (Bundestagsdrucksache 14/4131) legt nahe, den
Anwendungsbereich von Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB auf alle Formularmietverträge
zu erstrecken. Hiernach ist der privatautonomen Gestaltungsfreiheit grundsätzlich
Vorrang zu gewähren, mit der Folge, dass ausgehandelte Kündigungsfristen
Bestandsschutz genießen sollen. Bei der bloßen Wiedergabe der gesetzlichen Regelung
in allgemeinen Geschäftsbedingungen tritt der individuelle Gestaltungswille hingegen
regelmäßig hinter den Willen, der Vertragsgestaltung eine schon ausgearbeitete
Regelung, die sich im Rechtsverkehr bewährt hat, zugrunde zulegen, zurück.
Hinzukommt, dass sich die Feststellung, ob allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen
oder nicht, häufig schon aus der Vertragsgestaltung ergibt und die Gesetzesänderung
darauf zielt, dem Rechtsanwender ein praktikables Abgrenzungskriterium an die Hand zu
geben, mit dem ein Rückgriff auf die tatsächlichen Umstände bei Vertragschluss
regelmäßig entbehrlich wird (Bundestagsdrucksache 15/4134, S. 4 und 5).
Hiernach unterfällt jeder Formularvertrag dem Anwendungsbereich von Art. 229 § 3 Abs.
10 S. 2 EGBG, wenn nicht die streitbefangene Klausel oder das ganze Vertragswerk
ausnahmsweise Ausdruck einer Individualvereinbarung ist. Letzteres ist hier unstreitig
nicht der Fall.
Vorliegend wäre indes auch nicht anders zu entscheiden, wenn man dem Grundsatz,
dass sich derjenige, auf dessen Initiative hin ein Formularvertrag Verwendung gefunden
hat und der daher regelmäßig als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen
gilt, nicht mit Erfolg darauf berufen kann, dass eine in diesem Formularmietvertrag
enthaltene Regelung zu seinem Nachteil von der gesetzlichen Regelung abweicht, auch
im Anwendungsbereich der Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB Rechnung tragen wollte und
die Vorschrift daher einschränkend so zu verstehen wäre, dass sie nur von Vermieter
gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen erfasst.
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Zunächst spricht bereits der äußere Anschein dafür, dass sich der Kläger die in dem
Formularmietvertrag getroffenen Regelungen zu eigen gemacht hat und daher
unabhängig davon, wer das Formular im Schreibwarenhandel erworben hat, als
Verwender der dort getroffenen Regelung gilt. Denn der Kläger hat den Formularvertrag
mit den von ihm selbst aufgestellten Geschäftsbedingungen verbunden und ihn so zum
Bestandteil der von ihm dem Mieter angebotenen Vertragsbedingungen gemacht.
Aber auch unabhängig hiervon gilt das Vertragsformular vorliegend grundsätzlich als
vom Kläger gestellt, § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB (§ 24a Nr. 1 AGBGB). Denn der Kläger, der
Eigentümer der streitbefangenen Wohnung ist, gilt wenn er im Wettbewerb mit anderen
seine Wohnung zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet, als Unternehmer im Sinne
von § 14 BGB (Palandt/Heinrichs, Rdnr. 2 zu § 14 BGB). Der Unternehmerbegriff des BGB
ist mit Rücksicht auf die der gesetzlichen Regelung zugrunde liegenden EG-
Verbraucherschutzrichtlinien weit auszulegen. Erfasst wird daher jedes planmäßige und
dauerhafte Angebot von Dienstleistungengegen Entgelt, unabhängig von Regelmäßigkeit
und Umfang dieser Tätigkeit (Bamberger/Roth, Beckscher Online-Kommentar/Schmidt-
Räntsch, Stand 01.02.2007, Rdnr. 8 zu § 14 BGB).
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Formularmietvertrag vom Beklagten
gestellt worden sein soll, mit der Folge, dass ihm die dort getroffenen Regelungen nicht
zuzurechnen sind (vgl. hierzu Palandt-Heinrichs, 64. Aufl. 2005, Rdnr. 13 zu § 310 BGB)
trifft daher den Kläger. Der Kläger hat seine von dem Beklagten hinreichend bestrittene
Behauptung, derzufolge der Formularmietvertrag auf Initiative des Beklagten hin
Verwendung gefunden hat, indes nicht hinreichend unter Beweis gestellt.
Zwar hat der Kläger die Einvernahme der Zeugin Dr. A. W. dazu angeboten, dass er der
Zeugin von dem Gang der Vertragsverhandlungen und davon berichtet habe, dass der
Beklagte das streitbefangene Formular beigebracht hat. diesem Beweisantritt ist jedoch
nicht nachzugehen. Grundsätzlich ist zwar auch die Vernehmung eines Zeugen, der aus
eigener Kenntnis nur Bekundungen Dritter über entscheidungserhebliche Tatsachen
wiedergeben kann, zulässig. Denn auch der Zeuge vom Hörensagen bekundet ein Indiz,
dem nicht in jedem Fall von vornherein jede Bedeutung für die Beweiswürdigung
abgesprochen werden kann (BGH in NJW 1984, 2039). Ist für eine Haupttatsache nur ein
Indizienbeweis angetreten, ist indes vor einer Beweiserhebung prüfen, ob der
Indizienbeweis schlüssig ist, ob also die Gesamtheit aller vorgetragenen Indizien - ihre
Richtigkeit unterstellt – den Schluss nahe legen, dass auch die zu beweisende
Haupttatsache wie behauptet geschehen ist (BGH in NJW 1982, 2447). Vorliegend kann
die Einvernahme der angebotenen Zeugin allenfalls erweisen, dass der Kläger den hier
vorgetragenen Sachverhalt schon anderweitig berichtet hat. Der Beweiswert der
Aussage, die nicht durch weitere Indizien gestützt werden kann, ginge daher kaum über
denjenigen des widerstreitenden Parteivortrages hinaus und kann daher nicht geeignet
sein, den Beweis der Haupttatsache selbst zu ersetzen. Die Einvernahme der
angebotenen Zeugin scheidet daher aus.
Hiernach hat die Klage unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Erfolg.
Da der Kläger mit dem Hauptanspruch unterliegt, scheidet auch ein Anspruch auf
Zahlung von Zinsen aus.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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