Urteil des AG Lichtenberg vom 29.10.1993

AG Lichtenberg: allgemeine geschäftsbedingungen, mietvertrag, ordentliche kündigung, historische auslegung, kündigungsfrist, initiative, anwendungsbereich, formularvertrag, vermieter, einvernahme

Gericht:

AG Lichtenberg

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

10 C 69/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 14 Abs 1 BGB, § 310 Abs 3 Nr

1 BGB, § 565 Abs 2 BGB vom

29.10.1993, § 573c Abs 4 BGB,

Art 229 § 3 Abs 10 S 2 BGBEG

Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der durch

sinngemäße Wiedergabe des alten Rechts vereinbarten

Kündigungsfristen; Unternehmereigenschaft des Vermieters

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung

des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils

beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der

Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 %

leistet.

Tatbestand

Der Kläger war Vermieter, der Beklagte war Mieter einer Wohnung im Hause H. in B.. Die

Miete war zuletzt mit 713,55 € monatlich vereinbart.

Der von den Parteien geschlossene Mietvertrag setzte sich aus einem im Handel

erhältlichen Formularmietvertrag und einer vom Kläger gefertigten Anlage zum

Mietvertrag zusammen. Der Formularmietvertrag enthielt hinsichtlich der

Kündigungsfristen folgende Regelung:

Das Mietverhältnis begann am 1. Oktober 1996 und war auf unbestimmte Zeit

geschlossen. Ende Oktober 2006 sprach der Beklagte eine ordentliche Kündigung des

Mietverhältnisses aus.

Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger einen Anspruch auf Zahlung von Miete für

die Monate Februar und März 2007 in Höhe von insgesamt 1.427,10 € geltend.

Der Kläger behauptet, der Beklagte – der auf schlechte Erfahrungen mit seinem

ehemaligen Vermieter verwiesen habe – habe den Formularmietvertrag selbst zum

Vertragsschluss mitgebracht. Er sei dann von beiden Parteien gemeinsam ausgefüllt

worden.

Der Kläger ist der Ansicht, der Mietvertrag ende aufgrund der vertraglich vereinbarten

Kündigungsfristen erst zum 31. Juni 2007. Er meint ferner, es sei dem Beklagten

verwehrt, sich darauf zu berufen, die in dem Mietvertrag vorgesehenen

Kündigungsfristen seien unwirksam, weil der Beklagte als Verwender des

Formularmietvertrags anzusehen sei.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.427,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5

Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus aus 713,55 € seit dem 4.

Februar 207 und aus weiteren 713,55 € seit dem 4. März 2007 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er habe den Formularmietvertrag weder zum

Vertragsabschluss mitgebracht noch seine Verwendung angeregt. Der Kläger ihn

vielmehr zusammen mit den ergänzenden Vertragsbedingungen bei Vertragsabschluss

zur Verfügung gestellt und auch schon weitgehend ausgefüllt.

Er ist der Ansicht, die im Formularmietvertrag enthaltene Regelung zu den

Kündigungsfristen sei daher nach § 573 Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Nr. 10

EGBGB unwirksam.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den

vorgetragenen Inhalt der von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze und die

von ihnen zu den Akten gereichten Unterlagen verweisen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

I. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung eine Betrages in Höhe von insgesamt

1.427,10 € aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag in Verbindung mit

§ 535 Abs. 2 BGB gegen den Beklagten zu.

Denn der Mietvertrag endete aufgrund der vom Beklagten unstreitig Ende Oktober 2006

ausgesprochenen Kündigung zum 31. Januar 2007, § 542 BGB in Verbindung mit § 573 c

Abs. 1 S. 1 BGB, mit der Folge, dass auch die Verpflichtung, Miete zu entrichten nicht

über den 31. Januar 2007 hinaus fortbestand.

Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB, der seit dem 1. September 2001 auf den streitbefangenen

Mietvertrag Anwendung findet, konnte der Beklagte den Mietvertrag mit einer Frist von

drei Monaten zum Ablauf eines Monats kündigen. Eine Ende Oktober 2006

ausgesprochene fristgerechte Kündigung ist hiernach zum 31. Januar 2007 wirksam

geworden.

Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Parteien zu § 2 Ziffer 2 des

Mietvertrages von der gesetzlichen Regelung abweichende Kündigungsfristen vereinbart

haben.

Zwar war diese Regelung im Zeitpunkt des Vertragschlusses unabhängig davon, auf

wessen Initiative hin der vorliegende Formularmietvertrag dem Vertragschluss zugrunde

gelegt worden ist, zunächst wirksam. Denn die Parteien haben mit der sinngemäßen

Wiedergabe der in § 565 Abs. 2 BGB a. F. genannten Kündigungsfristen in § 2 Ziffer 2 des

Mietvertrages eine vertragliche Vereinbarung getroffen, nach der die im Zeitpunkt des

Vertragschlusses geltenden gesetzlichen Fristen für den vorliegenden Mietvertrag

maßgeblich sein sollten. Diese Regelung galt unbeschadet dessen, dass sie zum

Nachteil des Mieters von der seit dem 1. September 2001 geltenden gesetzlichen

Regelung abweicht, die keine Verlängerung der Kündigungsfrist über drei Monate hinaus

bei zunehmender Vertragsdauer mehr vorsieht, auch über den 1. September 2001

hinaus. Denn § 573c Abs. 4 BGB n. F., nach dem jede Abweichung von der gesetzlichen

Kündigungsfrist, die dem Mieter zum Nachteil gereicht, unwirksam ist, fand nach Art. 229

§ 3 Abs. 10 EGBGB in der bis zum 1. Juni 2005 geltenden Fassung auf vertraglich

vereinbarte Kündigungsfristen, zu denen auch die in einem Formularmietvertrag

wiedergegebene gesetzliche Regelung alter Fassung zählte, keine Anwendung (BGH in

NJW 2003, 2739).

Etwas anders gilt jedoch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB in der ab dem 1. Juni 2005

geltenden Fassung. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB n. F. ist § 573 c Abs. 4 BGB

n. F. auch auf Kündigungen anwendbar, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, wenn die

Kündigungsfristen des § 565 BGB a. F. durch Allgemeine Geschäftsbedingungen

vereinbart worden sind.

Da die streitbefangene Kündigung nach dem 1. Juni 2005 zugegangen ist, kann sich der

Kläger grundsätzlich nicht mehr mit Erfolg auf die zu seinen Gunsten und zu Lasten des

Beklagten von der aktuellen gesetzlichen Regelung abweichende Kündigungsfristen

berufen, wenn diese im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart worden

sind. Denn in diesem Fall greift nach der neuen Überleitungsvorschrift § 573 c Abs. 4

BGB zugunsten des Beklagten ein, mit der Folge, dass die im Mietvertrag getroffene

zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Regelung unwirksam ist

und die gesetzliche Kündigungsfrist an ihre Stelle tritt.

Vorliegend ist die von § 573 c Abs. 1 BGB n. F,. abweichende Regelung durch allgemeine

Geschäftsbedingungen vereinbart worden.

Nach der in § 305 Abs. 1 S. 1 BGB enthaltenen Legaldefinition sind Allgemeine

Geschäftsbedingungen alle Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Fällen im

Voraus formuliert sind, von einer der Vertragsparteien gestellt und nicht im Einzelnen

ausgehandelt worden sind (Münchener Kommentar zu BGB/Basedow, 4. Aufl. 2003,

Rdnr. 1 zu § 305 BGB).

Der vorliegende für eine Vielzahl von Vertragsabschlüssen ausgearbeitete im

Schreibwarenhandel erhältliche Formularmietvertrag enthält zunächst unabhängig

davon, ob eine der Parteien dieses Vertragsformular bereits mehrfach verwendet hatte

oder es künftig mehrfach zu verwenden plante, für eine Vielzahl von Fällen im Voraus

formulierte Vertragsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB (Palandt-Heinrichs,

Rdnr. 9 zu § 305 BGB).

Der streitbefangene Formularmietvertrag ist ferner nach dem Vortrag beider Parteien

auf Initiative nur einer der Vertragsparteien zur Grundlage des Vertragschlusses

gemacht und daher von einer der Vertragsparteien gestellt worden. Sie stellen daher

Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB dar.

Darauf, wer als Verwender der zur Vertragsgrundlage gemachten Allgemeinen

Geschäftsbedingungen anzusehen ist, kommt es nach dem Wortlaut der

Überleitungsvorschrift nicht an. Auch das Gebot der Rechtssicherheit und die historische

Auslegung sprechen dafür, den Anwendungsbereich von Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB

weit zu fassen.

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 18. Juni 2003 zur Reichweite

von Art 229 § 3 Abs. 10 EGBGB alter Fassung betont, dass eine Differenzierung zwischen

“echten” und “unechten” Vereinbarungen, wie sie der Gesetzgeber vor Augen hatte, zu

Schwierigkeiten bei der Anwendung der Überleitungsvorschrift führte, weil hierzu

Feststellungen zu dem Willen der Parteien, die Kündigungsfrist besonders zu regeln oder

nur an die derzeit geltende Vorschrift anzulehnen, getroffen werden müssten und dies

die Notwendigkeit nach sich zöge, die tatsächlichen Umstände des Vertragsschlusses

aufklären. Aus diesem Grunde dürfe mangels abweichender Regelung im Gesetz nicht

zwischen Individualvereinbarungen und allgemeinen Geschäftsbedingungen

unterschieden werden (BGH in NJW 2003, 2737, 2741). Das Gebot der Rechtsicherheit

und Klarheit legt auch hinsichtlich der Neuregelung nahe, in einem Fall, in dem eine von

§ 573 c Abs. 1 BGB n. F. abweichende Regelung durch Verwendung eines

Formularvertrages Eingang in den Mietvertrag gefunden hat, nicht zwischen vom Mieter

und Vermieter gestellten Bedingungen zu differenzieren. Denn auch dies führte dazu,

dass lange nach Vertragsschluss aufgeklärt werden müsste, auf wessen Betreiben, der

Formularvertrag Verwendung gefunden hat, wobei dies nicht selten vom Zufall abhängen

mag. Auch die Begründung der Verfasser des Gesetzentwurfes zur Änderung von Art.

229 § 3 Abs. 10 EGBGB (Bundestagsdrucksache 14/4131) legt nahe, den

Anwendungsbereich von Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB auf alle Formularmietverträge

zu erstrecken. Hiernach ist der privatautonomen Gestaltungsfreiheit grundsätzlich

Vorrang zu gewähren, mit der Folge, dass ausgehandelte Kündigungsfristen

Bestandsschutz genießen sollen. Bei der bloßen Wiedergabe der gesetzlichen Regelung

in allgemeinen Geschäftsbedingungen tritt der individuelle Gestaltungswille hingegen

regelmäßig hinter den Willen, der Vertragsgestaltung eine schon ausgearbeitete

Regelung, die sich im Rechtsverkehr bewährt hat, zugrunde zulegen, zurück.

Hinzukommt, dass sich die Feststellung, ob allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen

oder nicht, häufig schon aus der Vertragsgestaltung ergibt und die Gesetzesänderung

darauf zielt, dem Rechtsanwender ein praktikables Abgrenzungskriterium an die Hand zu

geben, mit dem ein Rückgriff auf die tatsächlichen Umstände bei Vertragschluss

regelmäßig entbehrlich wird (Bundestagsdrucksache 15/4134, S. 4 und 5).

Hiernach unterfällt jeder Formularvertrag dem Anwendungsbereich von Art. 229 § 3 Abs.

10 S. 2 EGBG, wenn nicht die streitbefangene Klausel oder das ganze Vertragswerk

ausnahmsweise Ausdruck einer Individualvereinbarung ist. Letzteres ist hier unstreitig

nicht der Fall.

Vorliegend wäre indes auch nicht anders zu entscheiden, wenn man dem Grundsatz,

dass sich derjenige, auf dessen Initiative hin ein Formularvertrag Verwendung gefunden

hat und der daher regelmäßig als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

gilt, nicht mit Erfolg darauf berufen kann, dass eine in diesem Formularmietvertrag

enthaltene Regelung zu seinem Nachteil von der gesetzlichen Regelung abweicht, auch

im Anwendungsbereich der Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB Rechnung tragen wollte und

die Vorschrift daher einschränkend so zu verstehen wäre, dass sie nur von Vermieter

gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen erfasst.

Zunächst spricht bereits der äußere Anschein dafür, dass sich der Kläger die in dem

Formularmietvertrag getroffenen Regelungen zu eigen gemacht hat und daher

unabhängig davon, wer das Formular im Schreibwarenhandel erworben hat, als

Verwender der dort getroffenen Regelung gilt. Denn der Kläger hat den Formularvertrag

mit den von ihm selbst aufgestellten Geschäftsbedingungen verbunden und ihn so zum

Bestandteil der von ihm dem Mieter angebotenen Vertragsbedingungen gemacht.

Aber auch unabhängig hiervon gilt das Vertragsformular vorliegend grundsätzlich als

vom Kläger gestellt, § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB (§ 24a Nr. 1 AGBGB). Denn der Kläger, der

Eigentümer der streitbefangenen Wohnung ist, gilt wenn er im Wettbewerb mit anderen

seine Wohnung zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet, als Unternehmer im Sinne

von § 14 BGB (Palandt/Heinrichs, Rdnr. 2 zu § 14 BGB). Der Unternehmerbegriff des BGB

ist mit Rücksicht auf die der gesetzlichen Regelung zugrunde liegenden EG-

Verbraucherschutzrichtlinien weit auszulegen. Erfasst wird daher jedes planmäßige und

dauerhafte Angebot von Dienstleistungengegen Entgelt, unabhängig von Regelmäßigkeit

und Umfang dieser Tätigkeit (Bamberger/Roth, Beckscher Online-Kommentar/Schmidt-

Räntsch, Stand 01.02.2007, Rdnr. 8 zu § 14 BGB).

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Formularmietvertrag vom Beklagten

gestellt worden sein soll, mit der Folge, dass ihm die dort getroffenen Regelungen nicht

zuzurechnen sind (vgl. hierzu Palandt-Heinrichs, 64. Aufl. 2005, Rdnr. 13 zu § 310 BGB)

trifft daher den Kläger. Der Kläger hat seine von dem Beklagten hinreichend bestrittene

Behauptung, derzufolge der Formularmietvertrag auf Initiative des Beklagten hin

Verwendung gefunden hat, indes nicht hinreichend unter Beweis gestellt.

Zwar hat der Kläger die Einvernahme der Zeugin Dr. A. W. dazu angeboten, dass er der

Zeugin von dem Gang der Vertragsverhandlungen und davon berichtet habe, dass der

Beklagte das streitbefangene Formular beigebracht hat. diesem Beweisantritt ist jedoch

nicht nachzugehen. Grundsätzlich ist zwar auch die Vernehmung eines Zeugen, der aus

eigener Kenntnis nur Bekundungen Dritter über entscheidungserhebliche Tatsachen

wiedergeben kann, zulässig. Denn auch der Zeuge vom Hörensagen bekundet ein Indiz,

dem nicht in jedem Fall von vornherein jede Bedeutung für die Beweiswürdigung

abgesprochen werden kann (BGH in NJW 1984, 2039). Ist für eine Haupttatsache nur ein

Indizienbeweis angetreten, ist indes vor einer Beweiserhebung prüfen, ob der

Indizienbeweis schlüssig ist, ob also die Gesamtheit aller vorgetragenen Indizien - ihre

Richtigkeit unterstellt – den Schluss nahe legen, dass auch die zu beweisende

Haupttatsache wie behauptet geschehen ist (BGH in NJW 1982, 2447). Vorliegend kann

die Einvernahme der angebotenen Zeugin allenfalls erweisen, dass der Kläger den hier

vorgetragenen Sachverhalt schon anderweitig berichtet hat. Der Beweiswert der

Aussage, die nicht durch weitere Indizien gestützt werden kann, ginge daher kaum über

denjenigen des widerstreitenden Parteivortrages hinaus und kann daher nicht geeignet

sein, den Beweis der Haupttatsache selbst zu ersetzen. Die Einvernahme der

angebotenen Zeugin scheidet daher aus.

Hiernach hat die Klage unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Erfolg.

Da der Kläger mit dem Hauptanspruch unterliegt, scheidet auch ein Anspruch auf

Zahlung von Zinsen aus.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die

vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum