Urteil des AG Krefeld, Az. 13 C 39/08

AG Krefeld: gleichheit im unrecht, wohnung, miteigentümer, ermächtigung, verwalter, kontrolle, nichtigkeit, firma, haus, entlastung
Amtsgericht Krefeld, 13 C 39/08
Datum:
07.11.2008
Gericht:
Amtsgericht Krefeld
Spruchkörper:
Zivilabteilung
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
13 C 39/08
Sachgebiet:
Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften
Tenor:
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.04.2008
gefassten Beschlüsse werden wie folgt für unwirksam erklärt:
- Der Beschluss zu TOP 8 über die Wahl des Verwaltungsbeirates im
Zeitraum 01.01.2009 bis 31.12.2010
- Der Beschluss zu TOP 12 über die Beauftragung der Verwalterin mit
einer Klageerhebung gegen die Klägerin zwecks Durchführung einer
Wohnungsbesichtigung zur Feststellung etwaiger Verstöße gegen sie
Teilungserklärung.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 21 % und die
Beklagten zu 79 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beide Parteien können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in
Höhe von 110 % des jeweils aufgrund des Urteils gegen sie
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger
vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
1
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft C.straße 0-0 in ####1 L.
Verwalterin ist die L. C. C GmbH.
2
Die Klägerin ist Eigentümerin der in der Teilungserklärung vom 22.10.2004 (Bl. 43 ff.
d.A.) auf Seite 4 unter Position "Sondereigentum 5" aufgeführten Wohnung im Haus
C.straße 0 (= Haus B), Eigentümerin der in der Teilungserklärung auf Seite 9 unter
"Sondereigentum 28" aufgeführten Garage sowie hälftige Miteigentümerin der auf Seite
10 unter Position "Sondereigentum 35" aufgeführten Garage.
3
Hinsichtlich der weiteren Aufteilung und Gestaltung der Gemeinschaftsordnung wird auf
die vorgenannte Teilungserklärung verwiesen.
4
Die Wohnungseigentümer hielten am 29.04.2008 eine ordentliche
Eigentümerversammlung ab, bei welcher unter anderem folgende Beschlüsse gefasst
wurden:
5
Beschlussfassung über die Jahresabrechung 2007 (TOP 3)
Wahl des Verwaltungsbeirates (TOP 8)
Ermächtigung der Verwalterin zur Klage gegen die Klägerin auf Duldung der
Wohnungsbesichtigung zur Feststellung etwaiger Verstöße gegen die
Teilungserklärung (TOP 12)
6
7
Wegen der näheren Einzelheiten der gefassten Beschlüsse sowie des Inhalts und
Ablaufs der Eigentümerversammlung vom 29.04.2008 wird auf das Protokoll der
Versammlung (Bl. 15 ff. d.A.) Bezug genommen.
8
In der Jahresabrechnung 2007, die Gegenstand des TOP 3 der betreffenden
Eigentümerversammlung war, ist aus der Instandhaltungsrücklage für Haus B ein Betrag
von insgesamt € 1.968,54 entnommen worden. Darin enthalten ist die Rechnung der
Firma O. vom 16.01.2007 über € 434,55. Der Anteil der Klägerin an der Entnahme aus
der Instandhaltungsrücklage beträgt € 328,09 (€ 1.968,54 : 486 x 81).
9
Die Rechnung O. betrifft die Untersuchung eines Wasserschadens.
10
Wegen der sonstigen Einzelheiten wird auf die Rechnung nebst Arbeitsbericht (Bl. 19-
20) sowie die Jahresabrechnung (Bl. 255 ff. d.A.) verwiesen.
11
Die Klägerin ist der Auffassung, die betreffenden Beschlüsse zu TOP 3, TOP 8 und TOP
12 der Eigentümerversammlung vom 29.04.2008 seien unwirksam.
12
Zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2007) ist sie der Ansicht, die Rechnung der Firma O. sei
zu Unrecht als aus der Rücklage entnommene Instandhaltungskosten in der
Jahresabrechnung 2007 verbucht. Sie betreffe einen Wasserschaden, dessen Ursache
allein im Sondereigentum der Miteigentümer H. liege, die bei der Sanierung ihres Bades
die Duschtasse unfachmännisch eingebaut hätten und daher verpflichtet seien, auch die
Kosten für die Untersuchung durch die Firma O. zu zahlen. In jedem Fall hätte die
Rechnung O. in der Jahresabrechnung den betreffenden Sondereigentümern in ihrer
Einzelabrechnung zugewiesen werden müssen.
13
Hinsichtlich der Wahl des Verwaltungsbeirates, in den 4 Personen gewählt wurden, rügt
sie einen Verstoß gegen § 29 WEG, wonach der Beirat aus drei Personen bestehe.
14
Für den Beschluss zu TOP 12 (Ermächtigung der Verwalterin zur Klage) sieht sie
15
keinerlei Rechtsgrundlage, die eine derartige Maßnahme rechtfertige. Eine anlasslose
Kontrolle der Wohnung durch die Verwalterin sei unzulässig. Konkrete Anhaltspunkte
dafür, dass sie bei der Ausgestaltung ihrer Wohnung gegen die Teilungserklärung
verstoßen habe, lägen – was unstreitig ist – nicht vor.
Die Beklagten haben den Klageantrag zu 2) betreffend die Beschlussfassung zu TOP 8
(Wahl des Verwaltungsbeirates) anerkannt. Insoweit hat die Klägerin den Erlass eines
Teilanerkenntnisurteils beantragt.
16
Im übrigen hat die Klägerin beantragt,
17
den Beschluss zu TOP 3 (Entnahme der Rücklage) und TOP 12
18
(Ermächtigung der Verwaltung zur Klage) der ordentlichen
Eigentümerversammlung vom 29.04.2008 für ungültig zu erklären;
19
hilfsweise, die Nichtigkeit der beiden vorgenannten Beschlüsse
festzustellen.
20
Die Beklagten beantragen,
21
die Klage – soweit nicht anerkannt wurde - abzuweisen.
22
Sie sind der Auffassung, die Verbuchung der Rechnung O. in der Jahresabrechung
2007 (TOP 3) entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Es habe nicht festgestellt
werden können, dass die Ursache für den eingetretenen Wasserschaden im Bereich
des Sondereigentums der Miteigentümer H. gelegen habe. Der Wasserschaden sei
durch die undichte Silikonabdichtung der Duschtasse in der Wohnung dieser
Miteigentümer entstanden; es sei aber nicht mehr feststellbar, wann die Dichtung zuletzt
ersetzt worden sei.
23
Die Klägerin könne sich auch nicht mit Erfolg gegen die Beschlussfassung zu TOP 12
wenden, da die Klägerin in einem Vorprozess (00 UR II 00/00 WEG des Amtsgerichts L)
selbst darauf geklagt habe, dass die Verwalterin möglichen Verstößen der
Wohnungseigentümer gegen die Teilungserklärung nachzugehen habe. Auch unter
dem Gesichtspunkt des Gleichheitsgrundsatzes habe die Klägerin eine
Wohnungsbesichtigung zu dulden. Denn die Verwalterin habe in der Zwischenzeit alle
anderen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage zwecks Überprüfung möglicher
Verstöße gegen die Teilungserklärung besichtigt. Insoweit mache die Verwalterin bzw.
die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht ein allgemeines Zutritts- und
Besichtigungsrecht geltend, sondern eines, das der Überprüfung etwaiger Verstöße
gegen die Teilungsordnung diene.
24
Entscheidungsgründe
25
Die Klage ist zulässig.
26
Insbesondere ist die Anfechtungsklage der Klägerin rechtzeitig erhoben und begründet
worden.
27
Die Klage ist auch hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse der
28
Wohnungseigentümerversammlung vom 00.00.0000 zu TOP 8 (Wahl des
Verwaltungsbeirates) und TOP 12 (Ermächtigung der Verwalterin zur Klage) begründet.
Demgemäß waren diese Beschlüsse für unwirksam zu erklären.
Soweit die Klägerin dagegen den Beschluss zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2007)
angefochten hat und hilfsweise die Feststellung seiner Nichtigkeit erstrebt, unterlag die
Klage hinsichtlich Haupt- und Hilfsantrag der Abweisung.
29
a) TOP 8 (Wahl des Verwaltungsbeirates):
30
Hinsichtlich dieses Tagesordnungspunktes haben die Beklagten die Anfechtungsklage
anerkannt und waren ihrem Anerkenntnis gemäß zu verurteilen.
31
b) TOP 12 (Ermächtigung der Verwalterin zur Klage)
32
Unstreitig dient die in dem angefochtenen Beschluss ausgesprochene Beauftragung der
Verwalterin zur Klageerhebung gegen die hiesige Klägerin dazu, diese gerichtlich zur
Duldung eines Betretens und Besichtigens ihrer Wohnung zu zwingen, um hierbei
etwaige Verstöße gegen die Teilungserklärung zu überprüfen und ggf. festzustellen.
33
Ebenso unstreitig gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin bei der
Ausgestaltung ihrer Wohnung gegen die Teilungserklärung verstoßen haben könnte.
Die Beklagten behaupten solche Verstöße auch nicht. Vielmehr soll die erstrebte
Besichtigung der Kontrolle dienen, ob die Bestimmungen der Teilungserklärung
eingehalten worden sind oder nicht.
34
Mangels aktuellen Anlasses für eine solche Maßnahme und angesichts der Tatsache,
dass keine konkreten Anhaltspunkte für einen etwaigen Verstoß der Klägerin gegen
Bestimmungen der Teilungserklärung bestehen, begehren die Beklagten die Duldung
bzw. gerichtliche Erzwingung einer anlasslosen Kontrolle in der Wohnung der Klägerin.
35
Eine derartige anlasslose Kontrolle, die ohne konkrete Anhaltspunkte allein der
Ausforschung möglicher Verstöße gegen die Teilungserklärung dient, sieht weder das
Gesetz noch die Teilungserklärung vor.
36
Unstreitig dient die gewünschte Wohnungsbesichtigung gerade nicht der
Instandsetzung und Instandhaltung. Sie kann daher weder auf § 14 Nr. 4 WEG noch auf
10 Nr. 2 der Teilungserklärung gestützt werden.
37
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von den Beklagten angeführten
Vorprozess 00 UR II 00/00 WEG des Amtsgerichts L. Dort hatte die Klägerin mit anderen
Miteigentümern gegen die Ablehnung eines Beschlusses in der
Eigentümerversammlung vom 15.05.2007 geklagt, mit der die Verwalterin beauftragt
werden sollte, gegen Eigentümer gerichtliche Schritte einzuleiten, die gegen die
Regelungen der Teilungserklärung verstoßen haben.
38
Das dortige Klagebegehren führt aber nicht dazu, dass es der Klägerin nunmehr
verwehrt wäre, sich gegen ein allgemeines Zutritts- und Besichtigungsrecht durch die
Verwalterin zur X zu setzen, welches ohne konkreten Anlass und insbesondere ohne
jedwede Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Verstoßes gegen die Teilungserklärung
durch die Klägerin gefordert und notfalls gerichtlich durchgesetzt werden soll.
39
Schließlich kann auch aus der Anwendung des Gleichheitssatzes kein anderes
Ergebnis hergeleitet werden. Selbst wenn, was die Klägerin allerdings bestritten hat, der
Verwalterin in sämtlichen anderen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage ein
derartiges (anlassloses) Zutritts- und Besichtigungsrecht von den jeweiligen
Miteigentümern freiwillig eingeräumt worden sein sollte, ergibt sich daraus nicht die
Verpflichtung für die Klägerin, ein solches durch keine Rechtsgrundlage gedecktes
anlassloses Zutritts- und Besichtigungsrecht ihrerseits zu dulden. Daraus, dass andere
Miteigentümer der unzulässigen Maßnahme nicht widersprochen haben, ergibt sich
auch nach dem Gleichheitsgrundsatz keine Verpflichtung der Klägerin, dies nun auch zu
dulden. Insoweit gilt der Grundsatz: keine Gleichheit im Unrecht.
40
c) TOP 3 (Jahresabrechnung 2007)
41
Soweit die Klägerin eine Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 (Jahresabrechnung
2007) betreibt bzw. hilfsweise die Feststellung der Nichtigkeit begehrt, war die Klage
abzuweisen.
42
Der Beschluss ist nicht deshalb unwirksam, weil über ihn die in der ordentlichen
Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Miteigentümer der gesamten
Wohnungseigentumsanlage abgestimmt haben.
43
Zwar ist nach Abschnitt B II § 14 der Teilungserklärung jede gebildete
Untereigentümergemeinschaft für alle Angelegenheiten ihres jeweiligen Gebäudes
zuständig, soweit sie dessen Sondereigentum und das damit verbundene
gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum betreffen, während
die Gesamteigentümergemeinschaft für alle anderen Angelegenheiten zuständig ist.
Allerdings ist die Gesamteigentümergemeinschaft auch dann zuständig, wenn es sich
um Angelegenheiten handelt, die sämtliche Miteigentümer berühren.
44
Die letztgenannten Voraussetzungen liegen hier vor, weshalb es nicht zu beanstanden
ist, dass nicht lediglich die Untereigentümerversammlung für Haus A über den TOP 3
abgestimmt hat. Denn ausweislich der Versammlungsniederschrift und der von den
Parteien vorgelegten Unterlagen betraf dieser Tagesordnungspunkt die
Beschlussfassung über die Jahresabrechung 2007 für die
Gesamteigentümergemeinschaft. Daher war sie auch zur Beschlussfassung hierüber
berufen.
45
Es kann auch dahin gestellt bleiben, ob der Wasserschaden, den die Firma O.
untersucht hat, seine Ursache im Sondereigentum der Miteigentümer H. hatte und ob
diese für die entstandenen Kosten haftbar zu machen sind. Selbst wenn dies der Fall
wäre und die Rechnung O. daher im Jahresabschluss 2007 nicht als aus der Rücklage
zu entnehmende Instandhaltungskosten zu verbuchen gewesen wäre, würde dies nicht
dazu führen, dass der Jahresabschluss 2007 für ungültig zu erklären wäre.
46
Denn der Jahresabschluss ist eine geordnete Aufstellung, in die die effektiven
Einnahmen und Ausgaben der betreffenden Wirtschaftsperiode einzustellen sind. Sie ist
nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil der Verwalter möglicherweise unberechtigte
Ausgaben getätigt hat (OLG E, Beschl. v. 26.06.1991, 3 Wx 182/91). Gleiches gilt, wenn
er die Kosten zu Lasten des Gemeinschaftskontos beglichen hat, obwohl sie das
Sondereigentum betreffen. Auch hier gehören diese Ausgaben, die der Verwalter zu
47
Unrecht zu Lasten des Gemeinschaftskontos getätigt hat, in die Jahresabrechnung.
Selbst wenn also vorliegend die Rechnung O. von der Verwalterin nicht hätte zu Lasten
des Gemeinschaftskontos beglichen werden dürfen, ist die getätigte Ausgabe zu Lasten
des Gemeinschaftskontos in die Jahresabrechnung 2007 einzustellen, weil diese
Ausgabe – ob zu Recht oder zu Unrecht – effektiv angefallen ist und daher in der
Jahresabrechung aufzuführen ist.
48
Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, dass in jedem Fall dann aber innerhalb der
Jahresabrechnung die Kosten dem betreffenden Sondereigentümer in seiner
Einzelabrechung zuzuweisen sind, führt dies gleichwohl nicht dazu, dass die
Jahresabrechnung aus diesem Grunde aufzuheben wäre. Denn es liegt auf der Hand,
dass ein Verwalter, der Kosten zu Unrecht zu Lasten des Gemeinschaftskontos
begleicht, obwohl sie das Sondereigentum betreffen, diese im Jahresanschluss gerade
nicht dem betreffenden Sondereigentümer in seiner Einzelabrechnung zuweisen wird.
Denn wenn er zu Unrecht der Auffassung ist, die Ausgaben seien zu Lasten des
Gemeinschaftskontos zu tätigen, wird er sie konsequenterweise auch innerhalb der
Einzelabrechnungen nicht einem Sondereigentümer allein zuweisen. Wenn aber bereits
die unberechtigte Tätigung von Ausgaben durch den Verwalter nicht zu einer
Anfechtbarkeit der Jahresabrechnung führt, muss dies auch für die in der Sache
unzutreffende nachfolgende Zuweisung dieser Ausgaben innerhalb der
Einzelabrechnungen gelten (vgl. KG, Beschl. v. 30.03.1992, 24 W #####/####).
49
Anfechtbar ist in derartigen Fällen allerdings die Entlastung des Verwalters. Wurde mit
der Genehmigung der Jahresabrechnung innerhalb desselben Beschlusspunktes auch
die Entlastung des Verwalters beschlossen, kann die Anfechtung der Jahresabrechnung
als gleichzeitige Anfechtung der Entlastung des Verwalters angesehen werden.
50
Diese Voraussetzungen liegen jedoch hier nicht vor, weil der angefochtene
Tagesordnungspunkt 3 der Eigentümerversammlung vom 00.00.0000 allein die
Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2007 betrifft. Über die
Verwalterentlastung für das Jahr 2007 ist dagegen in einem anderen, gesonderten
Tagesordnungspunkt entschieden worden (TOP 4). Dieser Tagesordnungspunkt ist von
der Klägerin ausdrücklich nicht angefochten worden, so dass die von ihr betriebene
Anfechtung des Tagesordnungspunktes 3 nicht in eine Anfechtung auch der
Verwalterentlastung umgedeutet werden kann.
51
Dem Hilfsantrag der Klägerin auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP
3 war nicht zu entsprechen. Denn der Beschluss ist auch nicht nichtig. Insoweit wird auf
die obigen Ausführungen Bezug genommen, wonach die behauptete fehlerhafte
Verbuchung der Rechung O. nicht zu einer Aufhebung der Jahresabrechung führt.
52
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
53
Dem Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung war nicht zu entsprechen, da die
Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO nicht vorliegen.
54
Streitwert: € 1.017,28 (§§ 49a Abs. 1, 45 Abs. 1, S. 2+3 GKG)
55
Der Streitwert setzt sich wie folgt zusammen:
56
TOP 3 217,28 = 50% des Interesses der Parteien und Beigeladenen;
hier betreffend die Verbuchung des Einzelpostens "Rechnung O. " über
€ 434,55. Der Betrag überschreitet das Interesse der Klägerin (= €
72,43) und unterschreitet den fünffachen Betrag.
57
TOP 8 € 300,--
58
TOP 12 € 500,--
59