Urteil des AG Konstanz, Az. 12 C 10/07

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AG Konstanz Urteil vom 25.10.2007, 12 C 10/07

Wohnungseigentum: Überdachung eines Balkons durch Balkonaufstockung; nachteilige bauliche

Veränderung an Gemeinschaftseigentum; unbillige Beeinträchtigung

Leitsätze

Anwendung von § 22 Abs. 2 und Abs. 1 WEG n.F.. Bauliche Veränderung durch Balkonaufstockung. Prüfung der

unbilligen Beeinträchtigung.

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.7.2007 zu TOP 2 betreffend die

Balkonaufstockung wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der Kosten des

Streithelfers. Der Streithelfer trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch die

Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht

zuvor die Kläger in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Tatbestand

Im vorliegenden Fall besteht Streit darüber, ob in einer Wohnungseigentümerversammlung wirksam

beschlossen werden konnte, dass an eine Wohnung ein zusätzlicher Balkon angebaut wird. Insbesondere geht

es darum, ob die bauliche Maßnahme eine unbillige Beeinträchtigung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG darstellt.

Die Kläger sind Miteigentümer einer Wohnung mit Balkon im 2. Obergeschoss der WEG H in K. Ihr

Miteigentumsanteil beträgt 131/1000. GB ist Alleineigentümer einer Einheit der WEG. BS ist ebenfalls

Alleineigentümerin einer Wohnung der WEG. DB und RS sind Miteigentümer von drei Wohnungen der WEG.

Unter anderem sind sie Miteigentümer einer Wohnung im 3. Obergeschoss direkt über den Klägern. In § 20

Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung ist bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer eine

Stimme hat. Steht ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, so kann das Stimmrecht

nur einheitlich ausgeübt werden.

Das Haus ist so gebaut, dass das Erdgeschoss und die beiden darüber liegenden Obergeschosse jeweils in

gleicher Ausführungsart über Balkone verfügen. Der Balkon der Wohnung der Kläger ist der oberste und ohne

Überdachung. Die drei Balkone liegen direkt übereinander. Einheitlichkeit wird zusätzlich dadurch erreicht, dass

die Balkone durch vertikale Außenstreben miteinander verbunden sind (siehe Lichtbilder AS 45, 47 sowie

Entwurf AS 15 und 17). Die Balkone haben jeweils eine Größe von ca. 1 ½ x 3 - 4 m. Die drei

übereinanderliegenden Balkone sind morsch und bedürfen der Sanierung. Bei der Entscheidung des

Wohnungskaufes der Kläger, war für sie von Bedeutung, dass ihr Balkon ohne Überdachung ist.

Die Wohnung über den Klägern verfügt bislang nur an einer anderen Stelle über eine Dachterrasse, die eine

Größe von ca. 3 x 3 - 4 m hat. Diese Dachterrasse, aber auch die Balkone, gehen alle nach Süden hinaus.

Am 27.7.2007 unterzeichnete der Kläger Nr. 1 eine Vertretungsvollmacht und stellte zugleich einen

Weisungsantrag an die Verwaltung. Hiernach wurde zu Top 2 mitgeteilt, dass keine Zustimmung zur geplanten

baulichen Veränderung der Aufstockung oder auch nur teilweisen Überdachung über dem betroffenen Balkon

erteilt werde. Der Verwalter übte die Vollmacht in der Versammlung nicht aus. Diese fand am 31.7.2007 statt.

In der Versammlung wies die Verwaltung u.a. darauf hin, dass die Kosten der Balkonaufstockung sich auf ca.

5.000,-- Euro belaufen. Zu TOP 2 (Abstimmung über den Antrag zum Einbau einer Dachgaupe und

Aufstockung des Balkons) wurde im Protokoll folgendes festgehalten und wurde wie folgt abgestimmt:

„Familie B/S teilt mit, dass an einem Einbau einer Dachgaupe nur dann Interesse bestehe, wenn

gleichzeitig ein Balkon angebaut werden kann. Planzeichnung wird vorgelegt. Ob dem Bauantrag

seitens der Stadt K zugestimmt wird, ist Familie B/S nicht bekannt. Fam. B/S übernähme sämtliche

Kosten, die mit der Aufstockung des Balkons in Zusammenhang stehen (zu den ohnehin anfallenden

Umlagen), nebst Folgekosten. Für den Fall des Einbaus einer Dachgaupe entfielen für die übrigen

Eigentümer die Sanierungskosten für die Dachsanierung, die ebenfalls von Fam. B/S getragen würden.

Beschluss: Die Eigentümerversammlung genehmigt den Einbau einer Dachgaupe und die Aufstockung

des Balkons gem. Planzeichnung für den Fall der baurechtlichen Genehmigung der Stadt K mit 3 von 3

anwesenden Stimmen.“

Mit Schreiben vom 12.8.2007, das beim Amtsgericht Konstanz am 13.8.2007 einging, haben die Kläger die

Beschlussfassung betreffend die Balkonaufstockung angefochten. Der Verwalter wurde gemäß § 48 Abs. 1

Satz 2 WEG beigeladen. Mit Schriftsatz vom 4.9.2007 ließ der Verwalter seinen Beitritt zum Rechtsstreit auf

Seiten der Beklagten mitteilen.

Die Kläger behaupten, dass sie durch den geplanten Balkonneubau direkt nachteilig betroffen seien. Die

geplante nachträgliche Vergrößerung des Sondereigentums im 3. Obergeschoss wäre eine direkte

Beeinträchtigung des Lichteinfalls/der Tageshelligkeit sowie eine Sichtbenachteiligung ihrer Wohnung.

Gleichzeitig würde das ästhetische Gesamtbild der vorhandenen kleinen Anlage durch diese proportional

ziemlich massive Aufstockung gestört. Die Kläger sind daher der Meinung, dass der Beschluss aus diesem

Grunde rechtswidrig sei. Ein gesetzeswidriger Mehrheitsbeschluss läge auch deshalb vor, weil die Verwaltung

die Vertretungsvollmacht und den Weisungsantrag nicht beachtet habe.

10 Die Kläger beantragen:

Der Beschluss TOP 2 betreffend die Aufstockung des Balkons der Eigentümerversammlung vom

31.7.2007 wird für ungültig erklärt.

12 Die Beklagten und die Verwaltung beantragen:

Die Klage wird abgewiesen.

14 Die Beklagten und die Verwaltung (der Streithelfer) bestreiten, dass der geplante Balkon eine unzumutbare

Sichtbeeinträchtigung oder Beeinträchtigung des Lichteinfalls/der Tageshelligkeit zur Folge habe. Es wird auch

bestritten, dass das ästhetische Gesamtbild gestört würde. Weiter ist man der Meinung, dass die Maßnahme

eine Modernisierung im Sinne von § 559 BGB darstelle. Es läge auch keine unbillige Benachteiligung im Sinne

von § 22 Abs. 2 WEG vor. Ein überdachter Balkon könne keinen unbilligen Nachteil im objektiven Sinne

darstellen, andernfalls ein Balkon nicht grundsätzlich eine Gebrauchswerterhöhung darstellen würde.

Hinsichtlich der Vollmachterteilung und der Weisung ist man weiter der Meinung, dass dem Verwalter nicht

zugemutet werden könne, gegen die Interessen der übrigen Eigentümer zu stimmen, zumal die Kläger nicht

einmal gemeinsam die Vollmacht unterschrieben haben. Weiter ist man der Meinung, dass der klägerische

Vortrag nicht substantiiert genug sei.

15 Zum weiteren Vorbringen der Parteien und des Streithelfers wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst

Anlagen sowie auf das Verhandlungsprotokoll vom 4.10.2007 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

16 Die Beschlussanfechtungsklage ist zulässig und begründet. Da die beschlossene Balkonaufstockung eine

unbillige Beeinträchtigung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG darstellt, konnte sie nur mit Zustimmung aller

Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 WEG beschlossen werden. Die Zustimmung der Kläger fehlt jedoch,

so dass der Beschluss für unwirksam zu erklären war.

1. Parteibezeichnung:

18 Auf diesen Fall sind die Vorschriften des neuen WEG-Rechtes anzuwenden. Es gelten daher grundsätzlich die

Vorschriften der ZPO einschließlich des so genannten Beibringungsgrundsatzes. Dies bedeutet insbesondere,

dass nur die Anfechtungsgründe zu prüfen sind, die vorgebracht wurden (es sei denn es läge Nichtigkeit vor, §

46 Abs. 2 WEG).

19 Im Rahmen der Schlüssigkeit der Klage ist jedoch zunächst festzustellen, ob die Passivlegitimation auf

Beklagtenseite gegeben ist, d.h. ob die richtige Partei verklagt wurde. Hier ergibt die Auslegung der

Klageschrift, dass zunächst eine unzureichende Bezeichnung der Beklagten erfolgte, die jedoch dann mit

„Kurzbrief“ vom 24.8.2007 dahingehend konkretisiert wurde, dass die Beklagten die übrigen

Wohnungseigentümer der WEG sind. In der ursprünglichen Klageschrift hat es hierzu lapidar geheißen

„Wohnungseigentümergemeinschaft H in K“. Einen Zusatz, dass es sich hierbei um die Beklagten handelt, sah

die Klageschrift nicht vor, so dass es sich hier auch nur um einen Betreff handeln konnte. Es lag also

zunächst eine unzureichende, jedoch keine falsche Parteibezeichnung vor. Hätte hingegen die Auslegung

ergeben, dass die WEG als Verband verklagt wurde, so hätte es sich bei einem Anfechtungsprozess um die

falsche Partei gehandelt, da hier stets die übrigen Wohnungseigentümer der WEG zu verklagen sind (siehe

Wortlaut von § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG). Mit einer bloßen Rubrumsberichtigung hätte dies nicht mehr korrigiert

werden könne (siehe Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Konstanz vom 23.2.2007, Geschäfts-Nr.

62 T 16/07A).

2. Schlüssigkeit:

21 Der Vortrag der Kläger ist äußerst knapp, jedoch ausreichend, um seine Schlüssigkeit festzustellen. Hinzu

kommt, dass durch den Vortrag der Gegenseite sowie die mündliche Verhandlung weiterer Sachvortrag

erfolgte, der unstreitig blieb. Somit erfolgte Tatsachenvortrag, der geeignet ist, den Klagantrag sachlich zu

rechtfertigen. Des Vortrages von Einzelheiten des Sachverhaltes bedurfte es zur Bejahung der Schlüssigkeit

der Klage nicht (BGH NJW-RR 1998, 712).

23 Gemäß dem neu gefassten § 22 WEG können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße

Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehen beschlossen werden,

wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG

bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Eine Zustimmung ist jedoch nicht erforderlich, soweit die Rechte

eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Aus § 22 Abs. 2

WEG ergibt sich darüber hinaus, dass selbst ohne Zustimmung eines im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG

benachteiligten Wohnungseigentümers Maßnahmen beschlossen werden können, wenn sie eine

Modernisierung gemäß § 559 Abs. 1 BGB darstellen, die Eigenart der Wohnanlage hierdurch nicht geändert

wird und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird. Schließlich bedarf es einer

Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne von § 25 Abs. 2 WEG sowie mehr als

der Hälfte aller Miteigentumsanteile bei der Beschlussfassung.

24 Wie nachfolgend dargestellt wird, liegt im vorliegenden Fall eine nachteilige (s. 3.c.) bauliche Veränderung (s.

3.a.) am Gemeinschaftseigentum (s. 3.b.) im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG vor. Sie stellt zwar eine

Modernisierung gemäß § 559 Abs. 1 BGB dar (s. 4.), ändert auch nicht die Eigenart der Wohnanlage (s. 5.) und

wurde mit den erforderlichen Mehrheiten beschlossen (s. 6.). Die Einstimmigkeit ist jedoch deshalb erforderlich,

weil die Kläger durch die Balkonaufstockung unbillig beeinträchtigt werden (s. 7.).

a. Die beschlossene Balkonaufstockung stellt eine

bauliche Veränderung

bisherige Rechtsprechung zu §§ 22, 14 WEG a.F. zurückgegriffen werden (siehe z.B.

Rechtsprechungsnachweise in Weitnauer, Kommentar zum WEG, 9. Auflage, § 22, 9 und 10).

b. Sie betrifft auch das

Gemeinschaftseigentum

Bestandteilen als tragender Teil des Gebäudes zu werten ist (BayObLG NJW-RR 1990, 116).

c. Der zusätzliche Balkon stellt auch einen

Nachteil

(nach altem und neuen Recht) jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Es muss sich also um

eine Rechtsbeeinträchtigung handeln, die nicht bloß völlig belanglos ist oder bagatellartigen Charakter

hat (Bärmann/Pick/Merle, Kommentar zum WEG, 9. Auflage, § 22, 127). Es ist daher auf objektiv und

konkret feststellbare Beeinträchtigungen einzugehen. Maßstab zur Beurteilung, ob eine Umgestaltung

beeinträchtigend wirkt, ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der

betreffenden Situation verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392). Die

subjektiven Empfindungen eines Eigentümers, seine Ängste und Befürchtungen allein spielen bei der

Beurteilung keine Rolle.

Hier liegt der Nachteil für die Kläger darin, dass sie bei Umsetzung des Beschlusses nun nicht mehr

einen nach oben offenen Balkon mit freier Sicht auch nach oben haben und darüber hinaus ihre

Wohnung etwas dunkler wird. Dieser Nachteil ist objektiv. Es bedarf auch keiner Beweisaufnahme

darüber, dass bei einem Südbalkon eine Balkondecke den Lichteinfall in die Wohnung vermindert. Dies

ist offenkundig. Es kann nicht, wie von der Gegenseite vorgebracht, damit argumentiert werden, dass

die Mehrzahl der Balkone (in Konstanz) eine Überdachung haben, bzw. ein überdachter Balkon

gegenüber einem nicht überdachten Balkon erhebliche Vorteile hat. Entscheidend ist, dass nach der

Verkehrsanschauung davon auszugehen ist, dass viele Menschen einem Balkon ohne Decke den

Vorzug geben und die hierfür sprechenden Vorteile diesen Menschen wichtiger sind als jene, die für

einen überdachten Balkon sprechen. Ein anderes Beispiel dafür, dass nach der Verkehrsanschauung

Menschen unterschiedliche Ausführungsarten bevorzugen und jede nach der objektiven

Verkehrsanschauung akzeptabel ist und somit eine andere Ausführung einen Nachteil darstellen kann,

sind z.B. die unterschiedlichen Heizungsmöglichkeiten. So ist der eine von einer Pellets-Befeuerung,

der nächste von einer Gasheizung und der Dritte von einer Solaranlage überzeugt und kann

entsprechende Nachteile der Heizungsarten, die er ablehnt, aufführen.

Ein Nachteil in Gestalt einer Beeinträchtigung der Ästhetik des Hauses liegt hingegen nicht vor. Die

Inaugenscheinnahme der Lichtbilder und Pläne überzeugten das Gericht davon, dass die

Balkonaufstockung zu keiner optisch nachteilige Veränderung des Gesamteindrucks führt. Dies beruht

darauf, dass der zusätzliche Balkon direkt über den anderen angebracht werden soll und eine

identische Ausführungsweise geplant ist. Dies stört nicht die Architektur des Hauses.

4. Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 BGB:

31 Der erstmalige Anbau eines Balkons stellt wegen des hohen Nutzwertes zu Erholungs- und Freizeitzwecken

eine Gebrauchswerterhöhung dar und somit eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB

(siehe Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 8. Auflage, § 559, 99). Hieran ändert sich auch nichts

dadurch, dass die Wohnung im 3. Obergeschoss bereits eine Dachterrasse hat. Ein zusätzlicher Balkon erhöht

trotzdem den Wohnwert, zumal er darüber hinaus auch noch die Nutzfläche vergrößert.

5. Änderung der Eigenart der Wohnanlage:

33 Im vorliegenden Fall hat die Inaugenscheinnahme der Lichtbilder sowie Pläne ergeben, dass die Eigenart der

Wohnanlage durch einen zusätzlichen Balkon nicht verändert wird. Da unstreitig die Ausführung in gleicher Art

und Größe erfolgen soll, wird die Eigenart der Wohnanlage hierdurch nicht verändert. Anderes würde

möglicherweise gelten, wenn bislang noch überhaupt kein Balkon an dem Haus vorhanden wäre oder das

gesamte Dach zur Terrasse ausgebaut würde.

6. Erforderliche Mehrheiten:

35 Im vorliegenden Fall wurde die Modernisierungsmaßnahme auch mit den in § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG

vorgesehen Mehrheiten beschlossen.

36 Zunächst ist festzustellen, dass es nicht rechtswidrig war, dass die Verwaltung die von dem Kläger erteilte

Vollmacht nicht ausgeübt hat. Auch wenn die Vollmachtserteilung durch einseitige Willenserklärung erfolgt

(dies zu unterscheiden ist von einem vertraglichen Grundgeschäft), so ist der gegen seinen Willen

bevollmächtigte Vertreter nicht verpflichtet, die Vollmacht auszuüben. Die Ablehnung der

Vollmachtsübernahme kann aus § 333 BGB hergeleitet werden (siehe Staudinger, Kommentar zum BGB, §

167, 10). Darüber hinaus hat die Verwaltung die Ausübung der erteilten Vollmacht deshalb abgelehnt, weil sie

nur durch einen von zwei Wohnungsinhabern erteilt worden war.

37 Selbst wenn jedoch die Verwaltung namens der Kläger mit nein gestimmt hätte, so liegen doch die Mehrheiten

gemäß § 22 Abs. 2 WEG vor. Sowohl in § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG wird auf das Stimmrecht nach Köpfen

abgestellt, da auf § 25 Abs. 2 WEG Bezug genommen wird, als auch ein Stimmrecht nach Köpfen in der

Teilungserklärung geregelt ist. Soweit Herr DB und Frau RS Miteigentümer von drei Wohnungen sind, so führt

dies hier dazu, dass sie gemeinschaftlich nur eine Stimme haben. Unstreitig haben drei der vier

Wohnungseigentümer in der Versammlung für die Aufstockung gestimmt, so dass die ¾-Mehrheit der

stimmberechtigten Wohnungseigentümer gegeben ist. Der Miteigentumsanteil der Kläger beträgt 131/1000, so

dass darüber hinaus feststeht, dass 869/1000 in der Versammlung für die Aufstockung gestimmt haben und

somit mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile mit „ja“ gestimmt hat.

7. Unbillige Beeinträchtigung der Kläger:

39 Die Abwägung aller Umstände dieses konkreten Einzelfalls ergibt, dass durch die Aufstockung des Balkons die

Kläger im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern unbillig beeinträchtigt werden, da hierdurch ihr

Balkon eine andere Qualität erhält und darüber hinaus die Lichtverhältnisse in der Wohnung sich

verschlechtern.

a. Begriff und Maßstab:

Die Begründung der Beschlussempfehlung des 6. Ausschusses zum Entwurf des WEG-

Änderungsgesetzes macht deutlich, dass das Kriterium der unbilligen Benachteiligung sowohl

objektive als auch subjektive (personenbezogenen) Gesichtspunkten enthält (siehe Begründung zu Nr.

12 b). Um dies zu verdeutlichen, wurde nicht mehr wie im ursprünglichen Entwurf die Formulierung

„erheblich beeinträchtigend“ gewählt, sondern eben auf eine unbillige Beeinträchtigung abgestellt. Die

erforderliche umfassende Interessenabwägung ergibt sich dadurch, dass der Gesetzeswortlaut nun die

Formulierung „gegenüber anderen“ enthält, was im ursprünglichen Entwurf nicht vorgesehen war.

b. Abwägung im Einzelfall:

Konsequenz des Beibringungsgrundsatz ist auch, dass bei der umfassenden Interessenabwägung

trotzdem nur die Interessen abgewogen werden, die beide Seiten vorbringen. Soweit Gesichtspunkte

nicht einmal ansatzweise vorgetragen wurden, bleiben sie unberücksichtigt.

Gegen eine Aufstockung des Balkons spricht, dass hierdurch der Lichteinfall und die Tageshelligkeit

beeinträchtigt werden und zugleich eine Sichtbenachteiligung (nach oben) entsteht. Auch ohne

Beweisaufnahme steht fest, dass bei einem Südbalkon sowohl die Helligkeit direkt auf dem Balkon als

auch in der Wohnung dahinter deutlich nachlässt, wenn ein Balkon darüber quasi als Decke angebaut

wird. Weiter können die Kläger als Argument für ihre ablehnende Haltung anführen, dass sie die

Wohnung gerade wegen des nach oben offenen Balkons gekauft haben und deshalb auf unterbleibende

Veränderungen vertrauten. Dies als Bestandsschutz zu qualifizieren, ging jedoch zu weit. Weiter

spricht für die Kläger quasi als Gegenstück, dass auch die Eigentümer der darüber liegenden Wohnung

diese eben ohne Balkon erworben haben. Hinzu kommt, dass die darüber liegende Wohnung bereits

über eine Dachterrasse verfügt.

An Interessen auf der Gegenseite sind nur jene beachtlich, die für die Nutzer der Wohnung angeführt

werden, die den zusätzlichen Balkon erhalten sollen. Auch wenn die anderen Wohnungseigentümer

ebenfalls für die Aufstockung gestimmt haben, so sind für diese keine Vor- oder Nachteile vorgetragen

worden oder ersichtlich. Für die Beklagten, denen die betroffene Wohnung im 3. Obergeschosse

gehört, kann angeführt werden, dass die Modernisierungsmaßnahme zu einem Zuwachs an

Lebensqualität führt. Der Wohnwert wird verbessert.

Das letztlich entscheidende Kriterium, welches den Ausschlag für die Kläger gibt, ist, dass die

Wohnung im 3. Obergeschoss bereits eine Dachterrasse hat und somit jegliche Vorteile eines Balkons

bereits bestehen. Ein zusätzlicher Balkon stellt daher einen Luxus dar, der zwar durchaus als

Argument für den Anbau angeführt werden kann, jedoch im Verhältnis zum eingeschränkten Lichteinfall

der Kläger von geringerem Gewicht ist. Der Nachteil für die Kläger, dass ein überdachter Balkon für sie

von geringerem Wert ist und hierdurch auch ihre Wohnung verdunkelt wird, ist also von größerem

Gewicht als das Interesse der darüber liegenden Wohnungseigentümer, nicht nur eine Dachterrasse,

sondern auch noch einen zusätzlichen Balkon zu erhalten.

48 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 709 ZPO.