Urteil des AG Köpenick, Az. 8 C 42/07

AG Köpenick: betriebskosten, abrechnung, vermieter, hauswart, klageänderung, rückzahlung, einspruch, versicherung, hauptsache, rechtshängigkeit
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Gericht:
AG Köpenick
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 C 42/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 556 BGB, § 2 Nr 14 BetrKV
Wohnraummiete: Ansatz von Hauswartkosten in der
Betriebskostenabrechnung
Tenor
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Köpenick vom 9. Mai 2007,
Geschäftszeichen: 8 C 42/07, wird insoweit aufgehoben, als die Klage wegen 101,11 EUR
nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszins ab Rechtshängigkeit abgewiesen
worden ist.
2. Die Beklagte zu 2. wird verurteilt, an die Klägerin 101,11 EUR nebst 5
Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszins seit dem 6. Juni 2007 zu zahlen.
3. Im übrigen werden das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Köpenick
aufrechterhalten – und in Rücksicht auf die Beklagte zu 2. die Klage abgewiesen.
4. Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die
Vollstreckung oder die Fortsetzung der Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch
Sicherheitsleistung, und zwar für die Klägerin im Verhältnis zu der Beklagten zu 1. in
Höhe von 350,– EUR, im Verhältnis zu der Beklagten zu 2. in Höhe von 300,– EUR und für
die Beklagte zu 2. in Höhe von 110,– EUR abzuwenden, wenn nicht die jeweils
vollstreckende Partei vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin, Mieterin einer Wohnung im Haus ..., ... Berlin, hat zunächst die Beklagte zu
1., alsdann die Beklagte zu 2. – wie im Verlauf des Rechtsstreits unstreitig geworden –
als ihre im Jahr 2000 in das Mietverhältnis eingetretene Vermieterin auf Rückzahlung der
Vorschüsse auf die Betriebskosten für das Jahr 2005 in der Summe von – unstreitigen –
963,84 EUR und von 82,49 EUR unter »Vorbehalt« geleisteter Nachzahlung auf die
Abrechnung über die Betriebskosten dieses Jahres vom 25. Juli 2006 unter anderem mit
der inzwischen aufgegebenen Erwägung in der Hauptsache in Anspruch genommen, der
noch aus Zeiten der DDR stammende Mietvertrag sei nicht auf die Berechnung von
Betriebskosten umgestellt worden. Das erkennende Gericht hat auf Antrag der
Beklagten zu 1. – nachdem die Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 9.
Mai 2007 trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen war – mit Versäumnisurteil
vom gleichen Tag
die Klage abgewiesen
und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
Auf den bei Gericht am 29. Mai 2007 eingegangenen »Einspruch« der Klägerin gegen
das ihr am 21. Mai 2007 zugestellte Versäumnisurteil wendet sich die Klägerin weiter
gegen einzelne Positionen in der Betriebskostenabrechnung vom 25. Juli 2006: der
Klägerin sei nicht erklärlich, warum die Grundsteuer sich im Vergleich zu den
Vorjahresabrechnungen mehr als verdoppelte, auch die Kosten für Gartenpflege,
Versicherung und den Hauswart seien nicht nachvollziehbar. Mit der den Beklagten am
5. Juni 2007 zugegangenen Erklärung, die Klage auf die Beklagte zu 2. zu ändern,
beantragt die Klägerin,
unter Aufhebung des Versäumnisurteils die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin
1046,33 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit
Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
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das Versäumnisurteil unter Zurückweisung des Einspruchs der Klägerin aufrecht zu
erhalten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Auf den Einspruch der Klägerin gegen das Versäumnisurteil vom 9. Mai 2007 ist anders
zu entscheiden, § 343 ZPO.
Die Klägerin hat mit ihrem bei Gericht am 29. Mai 2007 eingegangenen Einspruch vom
gleichen Tag rechtzeitig binnen der gesetzlichen Zweiwochenfrist den zulässigen
Rechtsbehelf gegen das ihr am 21. Mai 2007 zugestellte Versäumnisurteil eingelegt, §§
338, 339, 340 ZPO.
Die Klägerin hat zulässig auch noch in diesem Verfahrensstadium die Klageänderung auf
die Beklagte zu 2. erklärt, § 263 ZPO. Die Klageänderung ist zulässig, auch wenn ihr die
Beklagte zu 1. nicht zugestimmt hat. Die Klageänderung ist sachdienlich. Sie ermöglicht,
eine Streitfrage der Parteien, aller drei Parteien, endgültig zu klären.
Ein prozessualer Nachteil ergibt sich für die Beklagten aus dem Zulassen der
Klageänderung nicht.
Das Versäumnisurteil ist in Rücksicht auf 101,11 EUR nebst geltend gemachter Zinsen
aufzuheben.
Die geänderte Klage ist in der Hauptsache zu einem Betrag von 101,11 EUR begründet.
Mit Recht nimmt die Klägerin die Beklagte zu 2. auf Rückzahlung der 101,11 EUR aus
dem Treuhandverhältnis der Parteien in Rücksicht auf die Betriebskosten in Anspruch, §§
556 Abs. 3 S. 1, Abs. 2 S. 2 535, 667, 666, 662 BGB.
Die Beklagte zu 1. hat für die Beklagte zu 2. zu Unrecht in die Abrechnung der
Betriebskosten für das Jahr 2005 zulasten der Klägerin 101,11 EUR eingestellt. Die
Beklagte hat weder in der Abrechnung noch im Rechtsstreit etwas dafür geltend
gemacht, dass sie berechtigt Kosten für den Hauswart in Ansatz brachte. Dessen hätte
es hier aber bedurft.
Der Vermieter darf Kosten für den Hauswart in den Betriebskosten nur abrechnen,
soweit die Kosten nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung,
Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.
Dass die Kosten für den Hauswart in den Betriebskosten umgelegt werden dürfen, hat
der Vermieter in der Abrechnung über die Betriebskosten darzulegen. Er hat die Art der
umlegungsfähigen Tätigkeiten des Hauswarts und die dafür aufgewandten Kosten im
einzelnen zu erläutern. Nur so gibt der Vermieter dem Mieter die notwendigen Mittel an
die Hand, die Ansätze des Vermieters zu überprüfen.
Fehlt hier einer Erläuterung, ist die entsprechende Umlage unwirksam. Reicht der
Vermieter die Erläuterung nicht im Rechtsstreit nach, wird auch das Gericht aus ihr
nichts weiter berechnen können. Und erläutert haben hier die Beklagten nichts.
Der Zinsanspruch der Klägerin folgt jedenfalls aus § 291 BGB.
Im übrigen ist das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.
Insofern ist die Klage unbegründet. Die Beklagte zu 2. und für sie die Beklagte zu 1.
haben hinreichend dargelegt, wie es zu den – im übrigen maßvollen –
Kostensteigerungen in den sonst angegriffenen Positionen der Abrechnung der
Betriebskosten gekommen ist. Ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung nach den,
hier allenfalls in Betracht kommenden, genannten Vorschriften scheidet damit aus.
Die Klägerin stellt nicht in Abrede, dass die Grundsteuer in Rechnung gestellt und dann
von der Beklagten zu 2. bezahlt worden ist. Die Klägerin hat letztlich nicht mit Erfolg
dargetan, dass der Ansatz des Finanzamts falsch war. Und es besteht für den Vermieter
im Grundsatz keine Verpflichtung, jede einzelne Wohnung gesondert nach den für sie
jeweils zutreffenden Merkmalen in der Grundsteuerbemessung zu erfassen, gleichartige
Wohnungen in Gruppen aufzunehmen und die angewandten und in der Abrechnung
aufgezeigten Ansätze in die Abrechnung der Betriebskosten zu übernehmen.
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Einen eingehenden Vortrag, warum die Kosten für die Gartenpflege und Versicherung
von der Beklagten zu 2. nicht ordnungsgemäß in Ansatz gebracht worden sind, hat die
Klägerin nicht angebracht. Er war auch nicht entbehrlich. Es drängt sich keineswegs auf,
dass diese Kosten nicht angemessen sind.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 344, 92 Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 11. ZPO. Die
Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richten sich nach §§ 708 Nummer 11,
709 S. 3 in entsprechender Anwendung ZPO.
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