Urteil des AG Köpenick vom 01.08.1996
AG Köpenick: mietvertrag, gesellschafter, vorzeitige kündigung, handelsregister, offenlegung, vermieter, vertreter, abnahme, wohnung, geschäftsführer
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Gericht:
AG Köpenick
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
15 C 216/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 566 BGB, § 566aF BGB
Wohnungsmiete: Offenlegung der Vertretungsverhältnisse zur
Wahrung der Schriftform bei Anmietung von einer BGB-
Gesellschaft
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
Die Klägerin war ab dem 1. August 1996 Mieterin, die Beklagte Vermieterin der
Wohnung. Im Rubrum des Vertrages ist die Beklagte als Vermieterin vertreten durch die
XX-Grundfonds Verwaltungs GmbH aufgeführt, die Unterschriftsleiste für den Vermieter
trägt die Bezeichnung „XX-Grundfonds Verwaltungs Gmbh als alleinige Geschäftsführerin
der XX-Grundfonds 19 GbR“.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. August 2004. Sie ist der
Auffassung, dass die Kündigung vom 21. August 2004 das Mietverhältnis zum 31.
Dezember 2004 beendet habe. Im Mietvertrag sei die Schriftform durch die
Nichtoffenlegung der Vertretungsverhältnisse bei der Beklagten nicht beachtet worden.
Dies führe dazu, dass nicht die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen, sondern
die gesetzlichen Fristen gelten würden.
Die Beklagte vertritt die Ansicht, das Mietverhältnis habe bis zum 31. Mai 2005
angedauert, da die im Mietvertrag vereinbarten Fristen gelten würden. Nach ihrer
Auffassung seien im Mietvertrag die Vertretungsverhältnisse ausreichend dargelegt
worden, so dass die Schriftform gewahrt worden sei. Eine einvernehmliche Beendigung
des Mietverhältnisses lasse sich nicht aus dem Umstand der Wohnungsabnahme
herleiten, da im Protokoll ausdrücklich vermerkt wurde, dass die Wohnungsschlüssel auf
eigenen Wunsch vor Ende der Mietzeit übergeben werden.
Entscheidungsgründe
Ein Bereicherungsanspruch der Klägerin auf die Rückzahlung der Mieten von Januar bis
März 2005 besteht nicht. Denn die Beträge wurden nicht ohne Rechtsgrund eingezogen,
da das Mietverhältnis zwischen den Parteien weiterhin bestand.
Das Mietverhältnis wurde durch die klägerische Kündigung vom 21. August 2004 nicht
zum 31. Dezember 2004, sondern erst zum 31. Mai 2005 beendet. Die im Mietvertrag
vereinbarte 9-monatige Kündigungsfrist ist wirksam.
a) Entgegen der klägerischen Auffassung ist hier die Schriftform des Mietvertrages
gewahrt worden. Denn die Partei des Vermieters und die Frage, wer sie
rechtsgeschäftlich vertritt, ergibt sich eindeutig aus dem Rubrum des Vertrages.
Dementsprechend ist der Vertrag durch Mitarbeiter der alleinvertretungsberechtigten
GmbH unterschrieben.
Die Frage, welche Anforderungen an die Offenlegung von Vertretungsverhältnissen
gestellt werden müssen, wenn, wie in diesem Fall, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts
als Vermieter auftritt, wurde mehrfach vom Bundesgerichtshof (BGH) behandelt.
In drei Fällen hat der BGH entschieden, dass aufgrund der unklaren Vertretung einer
Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Schriftform verletzt war. Durch eine Auswertung
dieser Entscheidungen ergaben sich allgemeine Rechtssätze für die Beurteilung der
Transparenz der Vertretungsverhältnisse einer Vermieter-GbR.
Im ersten Fall hatte eine aus zwei Anwälten bestehende Rechtsanwaltssozietät ihre
Räume von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für zehn Jahre angemietet. Die
Gesellschafter der vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts waren im Vertrag
nicht einzeln genannt. Auf Vermieterseite trug der Vertrag die unleserliche Unterschrift
eines Vertreters. Die Anwälte kündigten den Vertrag nach vier Jahren. Der
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eines Vertreters. Die Anwälte kündigten den Vertrag nach vier Jahren. Der
Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigung trotz der vereinbarten Laufzeit von
zehn Jahren wirksam war. Er begründete das Urteil damit, aus dem Mietvertrag ergebe
sich nicht, wer für die vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschrieben hat,
in welcher Funktion er unterschrieben hat und ob seine Unterschrift ausreicht, die
Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu binden (Urteil vom 15. Januar 2003 – XII ZR 300/99
[= GuT 2003, 163]).
In einem weiteren Fall wurde ein auf zehn Jahre geschlossener Mietvertrag vorzeitig
gekündigt. Vermieterin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Mietvertrag stand,
dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch zwei Gesellschafter vertreten wird.
Unterschrieben wurde der Vertrag aber nur von einem Gesellschafter. Der
unterschreibende Gesellschafter war nach der Feststellung des Gerichts berechtigt, die
Gesellschaft bürgerlichen Rechts allein zu vertreten. Dennoch hat der Bundesgerichtshof
entschieden, dass die Schriftform nicht eingehalten wurde. Die Unterschrift hätte nach
Ansicht des Bundesgerichtshofs nur dann ausgereicht, wenn der Unterzeichner zugleich
als Vertreter des anderen im Mietvertrag genannten Gesellschafters unterschrieben
hätte. Der Urkunde sei nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften
enthielt (Urteil vom 16. Juli 2003 – XII ZR 65/02 _[= GuT 2003, 209] [mit Anm. Wiek GuT
2003, 207, Red.]).
Im dritten Fall hatte ebenfalls nur ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts auf Vermieterseite unterschrieben. Der Bundesgerichtshof ließ die vorzeitige
Kündigung mit der Begründung zu, es sei nicht auszuschließen, dass vorgesehen war,
auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder der Gesellschaft bürgerlichen
Rechts unterschreiben zu lassen und dass demnach deren Unterschriften fehlten (Urteil
vom 5. November 2003 – XII ZR 134/02 [= GuT 2004, 61]).
Aus diesen Entscheidungen wird deutlich, dass es dem Bundesgerichtshof darum geht,
dem bei einer GbR evidenten Problem der fehlenden Publizität zu begegnen. Bei
anderen Gesellschaftsformen ist die Frage durch einen Blick in das Gesetz und das
Handelsregister zu beantworten. So vertreten die Geschäftsführer nach § 35 Abs.1
GmbHG die GmbH. Der Vorstand vertritt nach § 78 AktG die AG. Wer Geschäftsführer
oder Vorstand ist, steht im Handelsregister. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist
das anders. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vertritt nach dem Wortlaut des § 714
BGB im Zweifel ein Gesellschafter, soweit dem Gesellschafter nach dem
Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftsführung zusteht. Wer Gesellschafter
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, lässt sich von außen nicht erkennen. Es kann
auch nicht überprüft werden, ob jemandem nach dem Gesellschaftsvertrag die
Geschäftsführung zusteht. Daher kann ein Außenstehender nicht erkennen, wer eine
Gesellschaft bürgerlichen Rechts wirksam vertreten kann.
Als Konsequenz ist mit dem Bundesgerichtshof zu fordern, dass beim Abschluss eines
Mietvertrages mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Rubrum und bei der
Unterschrift des Mietvertrages entweder alle Gesellschafter fungieren oder nur die
vertretungsberechtigten Gesellschafter vorkommen; die letzten allerdings mit einem
klarstellenden Zusatz hinsichtlich ihrer Funktion, z.B. „alleinvertretungsberechtigt“.
Diese Anforderungen an die Offenlegung der Vertretungsverhältnisse lassen in einem
ausreichenden Maße die Vermieterpartei identifizieren.
Der vorliegende Fall liegt im Rahmen dieser Anforderungen. Zwar fungieren im
Mietvertrag nicht alle Gesellschafter der Beklagten. Dieses ist aber auch nicht nötig, um
der Gefahr der fehlenden Publizität bei einer GbR zu begegnen. Es reicht eben aus, wenn
der vertretungsberechtigte Gesellschafter – hier die XX-Grundfonds Verwaltungs GmbH –
im Mietvertragsrubrum und dann als „alleinige Geschäftsführerin“ bei der
Vermieterunterschrift auftritt. Damit sind die Vertretungsverhältnisse auf der Ebene der
GbR, wo ja die Schwierigkeit der fehlenden Publizität besteht, gegenüber der Klägerin
offen gelegt worden.
Hinsichtlich der Vertretungsverhältnisse auf der Ebene der vertretungsberechtigten
Gesellschafterin, der XX-Grundfonds Verwaltungs GmbH, stellt sich kein Problem der
Erkennbarkeit und Bestimmbarkeit für die Klägerin, da es sich um eine
Kapitalgesellschaft handelt, deren vertretungsberechtigte Organe ohne weiteres im
Handelsregister einzusehen sind. Der Wahrung der Schriftform steht auch nicht das
Fehlen eines Vertretungszusatzes in Bezug auf die eigentliche natürliche Person des
Unterzeichners auf der Vermieterseite entgegen. Ob die natürliche Person des
Unterzeichners berechtigt war, die „XX-Grundfonds Verwaltungs GmbH und damit die
Beklagte zu vertreten, hätte die Klägerin aus dem Handelsregister ersehen können.
Darüber hinaus ist anzumerken, dass die Frage der Offenlegung der
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Darüber hinaus ist anzumerken, dass die Frage der Offenlegung der
Vertretungsverhältnisse nur den Aspekt der Identifizierung der Partei des Vertrages
betrifft. Der Umstand, ob die als solche angegebenen Vertreter sich anhand etwa des
Handelsregisters tatsächlich als Vertreter ohne Vertretungsmacht erweisen, ist keine
Frage, die die Schriftform tangiert (OLG Düsseldorf v. 2.12.2005, Az. 24 U 46/05 [= GuT
2006, 9]).
b) Der Mietvertrag konnte auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer widersprüchlichen
AGB nach § 305 c II BGB durch die Kündigung zum 31. Dezember 2004 beendet werden.
Es liegt schon gar kein Widerspruch in der Fristenvereinbarung im Mietvertrag vor, denn
diese Vereinbarung im § 2 Ziffer 2 des Vertrages gibt nur sinngemäß den Inhalt des §
565 II S. 2 BGB a.F. wieder, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegolten hat.
c) Schließlich ist der Mietvertrag auch nicht einvernehmlich durch die Rückgabe und die
Abnahme der Wohnung am 29. Dezember 2004 zum 31. Dezember 2004 beendet
worden. Dabei mag dahinstehen, zu welchem Zeitpunkt eine solche Vereinbarung den
Mietvertrag hätte beenden sollen und ob sie formbedürftig gewesen wäre, denn
jedenfalls ist eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus dem
Protokoll der Abnahme ersichtlich. Zunächst ist die Überschrift des Dokuments von
„Wohnungsübernahme/Abnahme-Protokoll“ in „Wohnungsvorabnahme-Protokoll“
abgeändert worden. Auch ist zum Schluss des Protokolls der Zusatz „Die
Wohnungsschlüssel werden auf eigenen Wunsch vor dem Ende der Mietzeit übergeben“
eingefügt worden. Diese Umstände sprechen gegen ein seitens des Vermieters
akzeptiertes Vertragsende zum 31. Dezember 2004, also nur zwei Tage nach der
Übergabe der Wohnung. Hinzu kommt, dass in der Kündigungsbestätigung vom
25.8.2004 ausdrücklich auf ein Mietvertragsende zum 31.5.2005 hingewiesen wurde.
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