Urteil des AG Köpenick, Az. 11 C 144/07

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Gericht:
AG Köpenick
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
11 C 144/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 BGB, § 546 BGB, § 566
Abs 1 BGB, § 985 BGB
Wohnraummiete im Beitrittsgebiet: Isolierte Kündigung des
Mietverhältnisses über eine Grundstücksteilfläche mit einem
Garagenrohbau des Mieters
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 %
abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Herausgabe eines Garagenrohbaus.
Die Kläger sind seit 2004 Eigentümer des Grundstückes R. Berlin. Der VEB Kommunale
Wohnungsverwaltung vermietete dem Beklagten und seiner Gattin im Jahr 1981 eine
Wohnung im auf dem Grundstück befindlichen Gartenhaus. In § 2 Ziffer 3 des
Mietvertrages heißt es: „Das Mietverhältnis erstreckt sich ferner auf die Nutzung... 2
Schuppen...“. Im Jahr 1985 ergänzten die Mietvertragsparteien den Mietvertrag. In § 2
Ziffer 3 des Vertrages findet sich hinsichtlich der Schuppen der Zusatz: „abgerissen“.
Ferner heißt es in § 2 Ziffer 3 „+57m²“. Überdies erteilte der VEB KWV im Jahr 1985 dem
Beklagten die Zustimmung zur Errichtung eines Garagen- und Nebengelassgebäudes
auf dem Grundstück R.. Wegen der genauen Einzelheiten des Mietvertrages und der
Zustimmung des VEB KWV wird auf die Anlage B1 zum Beklagtenschriftsatz vom 16. Juli
2007, Blatt 35 bis 37 der Akte, und auf die Anlage K5 zur Klageschrift, Blatt 10, Bezug
genommen.
Der Beklagte errichtete in der Folgezeit einen Garagenrohbau ohne Türen und Fenster
auf dem Grundstück.
Mit Schreiben vom 29. Dezember 2006 sowie mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom
07. Mai 2007 erklärten die Kläger die Kündigung „der Garage“ bzw. des „Gebäudes“ und
der „Gebäudefläche“ und forderten den Beklagten erfolglos auf, den Rohbau zu räumen
und herauszugeben.
Mit vorliegender Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter.
Die Kläger tragen vor, sie seien gemäß § 94 BGB Eigentümer des Rohbaus. Ein Vertrag
über die Fläche oder die Nutzung des Rohbaus bestünde nicht. Die Kläger tragen weiter
unter Bezugnahme auf einen Prüfbescheid der staatlichen Bauaufsicht (Anlage K6, Blatt
11) und der Nachträglichen Zustimmung des Stadtbezirks B. vom 22. August 1986
(Anlage K7, Blatt 12) vor, der Beklagte habe den Rohbau baurechtswidrig errichtet.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, den auf dem Grundstück R. Berlin gelegenen Rohbau
ohne Türen und Fenster zu räumen und geräumt von seinen Sachen an die Kläger
herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, der Rohbau sei Bestandteil des Gesamtmietverhältnisses und
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Der Beklagte trägt vor, der Rohbau sei Bestandteil des Gesamtmietverhältnisses und
könne nicht gesondert gekündigt werden.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage zulässig. Insbesondere ist das Amtsgericht gemäß § 23 Ziffer 2 Buchstabe a)
ausschließlich zuständig, denn es handelt sich um eine einheitliches Mietverhältnis über
Wohnraum.
Die Kläger sind gemäß § 566 Absatz 1 BGB in das Mietverhältnis des Beklagten mit dem
VEB KWV eingetreten. Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses ist die Fläche, auf
welcher der Beklagte den Garagenrohbau errichtet hat, denn die Mietvertragsparteien
haben im Jahr 1985 den Mietvertrag ergänzt. Hinsichtlich der zwei ursprünglich
vermieteten Schuppen findet sich im Mietvertrag der Zusatz „abgerissen“. Dafür haben
die Mietvertragsparteien in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages vereinbart, dass zusätzlich 57
Quadratmeter Fläche vermietet werden. Überdies hat der VEB KWV die Zustimmung zur
Errichtung einer Garage auf dem Grundstück erteilt. Es ist kein Grund ersichtlich, warum
der VEB KWV die Zustimmung zum Bau einer Garage auf einem Teil des Grundstückes
erteilen sollte, der nicht zur vermieteten Fläche gehört. Für ein einheitliches
Mietverhältnis spricht auch die Tatsache, dass ein gesondertes Entgelt bzw. eine
gesonderte Miete nicht vereinbart wurde.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe
des Garagenrohbaus gemäß § 546 Absatz 1 BGB, denn das Mietverhältnis über die
Grundstücksfläche, auf welcher der Garagenrohbau errichtet wurde, ist durch die von
den Klägern erklärte Kündigung nicht wirksam beendet. Eine isolierte Kündigung der
Fläche aus dem Gesamtmietverhältnis (es handelt sich um ein Gesamtmietverhältnis,
siehe oben) ist ohne eine entsprechende Vereinbarung nicht möglich, vgl. Nachweise bei
Palandt, 66. Auflage 2007, Randnummer 16 zu § 542 BGB.
Ein Herausgabeanspruch besteht auch nicht gemäß § 985 BGB. Hierbei kann
dahinstehen, ob die Kläger tatsächlich gemäß § 94 BGB Eigentümer des
Garagenrohbaus sind, denn dem Beklagten steht gemäß § 986 Absatz 1 Satz 1 BGB
aufgrund des bestehenden Gesamtmietverhältnisses ein Recht zum Besitz an der
Fläche, auf welcher der Rohbau errichtet wurde und damit ein Recht am Besitz des
Garagenrohbaus zu.
Dahinstehen kann auch, ob der Garagenrohbau baurechtswidrig errichtet wurde.
Gegebenenfalls haben die Kläger eine Anspruch auf Fertigstellung der Garage.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nummer 11, 711 ZPO.
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