Urteil des AG Köpenick vom 01.12.2006
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Gericht:
AG Köpenick
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
12 C 86/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 558c BGB
Mieterhöhungsverlangen: Wohnwerterhöhender geleaster
Kaltwasserzähler
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre von der
Klägerin gemietete Wohnung K L .., ... Berlin, Vorderhaus, 2.OG rechts über die erteilte
Teilzustimmung hinaus von 282,17 EUR um weitere 15,74 EUR auf 297,91 EUR seit dem
1.12.2006 zuzustimmen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden,
wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung K L .., 2. Obergeschoß
rechts, in ... Berlin, die die Beklagte seit 1958 aufgrund eines mit dem Voreigentümer
geschlossenen Mietvertrages bewohnt. Die zuletzt zahlbare Nettokaltmiete für die
Wohnung beträgt seit dem 01.09.2005 260,81 EUR, am 1.12.2003 betrug die Miete
251,82 EUR. Mit Schreiben vom 12.9.2006 (Bl8ff. d.A.), das der Beklagten am selben Tag
per Boten zugestellt wurde, begehrte die Klägerin vertreten durch ihre Hausverwaltung
die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die 56,21 m² große Wohnung von
260,81 EUR um 37,10 EUR auf 297,91 EUR (= 5,30 EUR/m²). Unstreitig ist die Wohnung,
die über eine Sammelheizung und ein Bad mit Innen-WC verfügt, in das Mietspiegelfeld
E4 (Baualtersklasse 1919-1949) des Berliner Mietspiegels 2005 einzuordnen, das einen
Spannenmittelwert von 4,35 EUR ausweist bei einer Spanne von 4,35 EUR/m² bis 5,10
EUR/m². Die Wohnung verfügt über einen geleasten wohnungsbezogenen
Kaltwasserzähler, die Wände des Bades sind türhoch gefliest, es sind Bodenfliesen
verlegt und es ist eine Einbaubadewanne vorhanden. Die Ausstattungsmerkmale
entsprechen neuzeitlichem Standard. Die Küche verfügt über einen Anschluß für einen
Geschirrspüler sowie über Wandfliesen im Arbeitsbereich. Die Wohnung ist mit modernen
Isolierglasfenstern ausgestattet, ist gut belichtet und besonnt und verfügt über einen
großen und geräumigen Balkon. Der Instandhaltungszustand des Gebäudes, das an
einer Straße mit hoher Lärmbelastung liegt, ist überdurchschnittlich und die
Müllstandsflächen sind gestaltet und abschließbar, wobei zwischen den Parteien streitig
ist, ob die Form der Gestaltung wohnwerterhöhend wirkt. Nach dem 1.4.1994 wurde in
das Wohngebäude eine moderne Heizungsanlage eingebaut.
Die Beklagte hat innerhalb der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu einer
Mieterhöhung auf 282,17 EUR erklärt, soweit sie der Mieterhöhung nicht zugestimmt hat,
macht die Klägerin ihr Mieterhöhungsbegehren mit bei Gericht am 27.2.2007
eingegangenen und der Beklagten am 24.3.2007 zugestellten Klage geltend. Sie
behauptet, im Bad sei ein wandhängendes WC eingebaut.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie meint, ein geleaster Kaltwasserzähler könne nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt
werden.
Beide Parteivertreter haben auf Bitte des Gerichts Photos der Müllstandsfläche zum
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Beide Parteivertreter haben auf Bitte des Gerichts Photos der Müllstandsfläche zum
Termin mitgebracht, die allseits in Augenschein und als Anlage zur Sitzungsniederschrift
genommen worden sind.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet, denn die Klägerin kann gemäß § 558 Abs. 1 BGB von
der Beklagten ab dem 1.12.2006 die begehrte Zustimmung zur Erhöhung der Netto-
Kaltmiete für ihre Wohnung im Hause K L .. in ... Berlin verlangen.
Das Mieterhöhungsschreiben der Verwalterin der Klägerin entspricht den Anforderungen
des § 558a BGB und war deshalb geeignet, die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2
Satz 1 auszulösen, nach deren Ablauf die Klägerin die Klage auf Erteilung der
Zustimmung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB erheben konnte. Die Wohnung ist
unstreitig in das Feld E4 des Berliner Mietspiegels 2005 einzuordnen, das für Wohnungen
in mittlerer Wohnlage der Baualtersklasse von 1919-1949 mit einer Größe von 40 bis
unter 60 m² gilt, die mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet sind.
In der Merkmalgruppe 1 "Bad/WC" ist der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler positiv zu
bewerten, wobei es nicht darauf ankommt, ob dieser geleast ist oder im Eigentum des
Vermieters steht (vgl. die Entscheidung der hiesigen Berufungskammer bei dem
Landgericht Berlin vom 19.2.2007, 67 S 400/06, die den Prozeßbevollmächtigten der
Parteien bekannt ist). In der den übrigen Merkmalgruppen sind folgende
wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden: in der Merkmalgruppe 2 "Küche" der
Geschirrspüleranschluß und der Fliesenspiegel im Arbeitsbereich, in der Merkmalgruppe
3 "Wohnung" die Ausstattung mit modernen Isolierglasfenstern, der geräumige Balkon
und die gute Belichtung und Besonnung, in der Merkmalgruppe 4 "Gebäude" schließlich
der überdurchschnittliche Instandhaltungszustand und der Einbau einer modernen
Heizungsanlage nach dem 01.04.1994. Die Merkmalgruppe "Wohnumfeld" ist neutral zu
bewerten, da die hohe Lärmbelastung durch die gestalteten und abschließbaren
Müllstandsflächen ausgeglichen wird. Nach den von den Parteivertretern in der
mündlichen Verhandlung überreichten Photos, die als Anlage zur Sitzungsniederschrift
genommen wurden, ist die Müllstandsfläche in Richtung der hofseitigen Balkone mit
einer roten, weinberankten Backsteinmauer und zu den anderen Seiten mit
Metallgitterzäunen begrenzt. Die etwa zwei Meter hohe Umzäunung ist durch ein
abschließbares Tor zugänglich. Nach den in Augenschein genommenen Photos macht
die Müllstandsfläche einen ordentlichen Eindruck und ist gerade durch die unverputzte
Backsteinmauer aus Sicht des Gerichts auch ansprechend gestaltet.
Bei vier zu berücksichtigenden wohnwerterhöhenden Merkmalen ist der Mittelwert des
Feldes E 4 von 4,35 EUR um 80% der Differenz zum oberen Spannenwert, d.h. um 0,60
EUR zu erhöhen, außerdem ist wegen des modernen Bades ein Zuschlag von 0,37 EUR
gerechtfertigt, wobei es unerheblich ist, ob das Bad nun mit einem wandhängenden WC
ausgestattet ist oder nicht. Insgesamt ergibt sich aus diesen Werten eine ortsübliche
Nettokaltmiete von 5,32 EUR/m², also 299,04 EUR bei 56.21 m². Die Klägerin verlangt
unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze eine Erhöhung auf 297,17 EUR.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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