Urteil des AG Köpenick vom 13.07.2006
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Gericht:
AG Köpenick
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
14 C 78/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 556 Abs 3 S 2 BGB
Wohnraummiete: Verspätung der Betriebskostenabrechnung
wegen verspäteten Zugangs von Abrechnungsunterlagen beim
Vermieter
Tenor
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Köpenick vom 13.07.2006 wird aufrecht
erhalten.
2. Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden,
wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagten aus einem beendeten Mietverhältnis auf Zahlung
restlicher Nebenkosten in Anspruch.
Die Beklagten waren Mieter von Wohnräumen in der ...-Straße in Berlin. Über die
Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten war jährlich nach Schluss der Heizperiode
abzurechnen.
Am 17. September 2003 erstellte die Klägerin die Betriebskostenabrechnung für 2002
und die Heizkostenabrechnung für die Heizperiode 2001/2002. Aus der
Betriebskostenabrechnung ergab sich ein Guthaben von 573,58 Euro. Die
Heizkostenabrechnung ergab eine Nachzahlung von 832,11 Euro. Die Klägerin
verrechnete das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung auf die
Heizkostennachforderung und macht aus der Heizkostenabrechnung eine restliche
Nachforderung von 258,53 Euro geltend.
Die Heizkostenabrechnung konnte erst Mitte September 2003 erstellt werden, weil die ...
ihre Rechnung für den Abrechnungszeitraum erst am 02. September 2003 vornahm.
Aus der Heizkostenabrechnung 2002/2003 ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von
504,05 Euro. Aufgrund einer Grundsteuernachbelastung für die Abrechnungsperiode
2003 ergab sich ein weiterer Nachzahlungsbetrag von 20,60 Euro. Die
Betriebskostenabrechnung 2003 ergab ein Guthaben von 98,06 Euro, welches die
Klägerin zunächst auf die Grundsteuernachbelastung 2003 und sodann auf die
Heizkostennachforderung 2002 verrechnete.
Auf die in der Akte befindlichen Nebenkostenabrechnungen wird Bezug genommen.
Insgesamt macht die Klägerin aus den genannten Abrechnungen einen
Zahlungsanspruch von 685,12 Euro geltend.
Gegen die im Termin am 13. Juli 2006 trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienene
Klägerin ist ein klageabweisendes Versäumnisurteil ergangen, welches der Klägerin am
17. Juli 2006 zugestellt worden ist. Hiergegen hat die Klägerin am 07. August 2006
Einspruch eingelegt. Durch Beschluss des Landgerichts Berlin vom 05.01.2007 ist der
Klägerin wegen der Versäumung der Einspruchsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen
Stand gewährt worden.
Die Klägerin beantragt,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen, an die Klägerin 685,12 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheids zu zahlen.
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Die Beklagten beantragen,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Die Beklagten vertreten die Auffassung, der Nachzahlungsbetrag aus der
Heizkostenabrechnung 2001/2002 sei nicht geschuldet, weil die Abrechnung verspätet
zugegangen ist. Die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung des Guthabens aus
der Betriebskostenabrechnung 2002 sei daher unwirksam. Gegenüber den noch offenen
Betriebs- und Heizkostennachforderungen erklären die Beklagten die Aufrechnung mit
ihrem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2002.
Entscheidungsgründe
Der Einspruch der Klägerin gegen das Versäumnisurteil hat in der Sache keinen Erfolg,
denn die Klage ist nicht begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keine
Ansprüche mehr auf Ausgleich von Betriebs- und Nebenkostensalden. Den
Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung 2001/2002 schulden die Beklagten
nicht, weil die Klägerin mit dieser Forderung ausgeschlossen ist, § 556 Abs. 3 Satz 3
BGB. Die übrigen Forderungen sind durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung
erloschen, § 389 BGB. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung über
Vorauszahlungen für Nebenkosten den Mietern spätestens bis zum Ablauf des 12.
Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Klägerin hätte daher
über die Heizkosten der Periode 2001/2002 bis zum 31.08.2003 abrechnen müssen.
Gleichwohl hat sie die Abrechnung erst am 17. September 2003 und damit verspätet
verstellt. Die zwölfmonatige Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist mit der Folge, dass
die Klägerin nach Ablauf der Frist eine Nachforderung nicht mehr geltend machen kann,
es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Ein
solcher Ausnahmefall ist vorliegend jedoch nicht gegeben. Die Klägerin kann sich nicht
mit Erfolg darauf berufen, die ... habe erst am 02. September 2003 ihre Rechnung
gestellt. Eine entschuldigte Verspätung der Abrechnung liegt nicht vor, wenn der
Vermieter schlicht zugewartet hat, dass die Rechnungen irgendwann bei ihm eingehen.
Grundsätzlich muss er sich darum bemühen, die notwendigen Unterlagen rechtzeitig zu
erhalten (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4.
Auflage, G Rd.-Ziff. 83 und 84). Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass
sich die Klägerin oder deren Hausverwaltung in irgendeiner Form darum bemüht hätte,
die Rechnung der ... innerhalb der Frist zu erhalten. Sie ist schlicht untätig geblieben und
kann sich daher auf den verspäteten Zugang der Rechnung nicht berufen.
Da die Klägerin mit ihrer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung ausgeschlossen
ist, war sie auch mit der Aufrechnung mit dem Guthaben aus der
Betriebskostenabrechnung 2002 ausgeschlossen (Langenberg, AAO, G Rd.-Ziff. 73). Mit
diesem Guthaben konnten die Beklagten daher ihrerseits gegen die übrigen
Nebenkostenforderungen aufrechnen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
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