Urteil des AG Köpenick, Az. 7 C 362/06

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Gericht:
AG Köpenick
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
7 C 362/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 558 BGB, § 558a Abs 1 BGB, §
558d BGB, § 286 ZPO, § 287
ZPO
Wohnraummiete in Berlin: Kürzung der Wohnwerterhöhung für
einen geleasten Kaltwasserzähler
Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für
ihre von der Klägerin vermietete Wohnung ..., Vorderhaus, 1. Obergeschoss rechts, von
bisher monatlich 293,20 Euro um monatlich 15,52 Euro auf monatlich 308,72 Euro seit
dem 01. September 2006 zuzustimmen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 30 % und die
Beklagten 70 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Berufung der Parteien wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Auf die Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO verzichtet.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.
I. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch in dem zuerkannten Umfang
gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.
1. Der Anspruch beruht auf dem formell ordnungsgemäßen, insbesondere unter
Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 gemäß § 558 a Abs. 2 Ziffer 1 BGB
begründeten und die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB beachtenden Verlangen
vom 13. Juni 2006.
2. Die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB beträgt unter
Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2005 nebst Orientierungshilfe und gerichtlicher
Wertung gemäß § 286 ZPO für die Wohnung 5,37 Euro/m². Das beruht auf folgenden
Erwägungen:
a) Die Ausstattung der Wohnung mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler ist
als wohnwerterhöhendes Merkmal anzusehen; es begründet in Ermangelung
wohnwertmindernder Merkmale in der Merkmalgruppe "Bad/WC" eine positive Bewertung
dieser Merkmalgruppe. Die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals ist nicht
durch den Umstand gehindert, dass der Kaltwasserzähler lediglich geleast ist und die
entsprechenden Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter
umgelegt werden, denn der Vermieter stellt das Gerät unbeschadet des Rechtsgrundes,
die umzulegenden Kosten erreichen in der Regel keine erhebliche Höhe und können
deshalb den aus der Ausstattung resultierenden Vorteil, nicht den Verbrauch anderer
Mietparteien mittragen zu müssen, sondern in vollem Umfang in den Genuss der
Vorteile sparsamen Verbrauchs zu gelangen, nicht überlagern.
b) Aufgrund des Überwiegens wohnwerterhöhender Merkmale in allen Merkmalgruppen
sowie des Vorliegen des Sondermerkmals "modernes Bad" ist bei der Ermittlung der
ortsüblichen Vergleichsmiete das Erreichen des oberen Spannenwertes in dem
maßgeblichen Mietspiegelfeld E 4 mit 5,10 Euro/m² sowie ein Zuschlag von 0,37 Euro/m²
in Betracht zu ziehen.
c) Bei der unabhängig von dem Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558
d BGB und der hieraus resultierenden Vermutung gemäß § 292 ZPO der Richtigkeit der
aus der Anwendung ermittelten Vergleichsmiete, § 558 d Abs. 2 BGB, gebotenen freien
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aus der Anwendung ermittelten Vergleichsmiete, § 558 d Abs. 2 BGB, gebotenen freien
Würdigung gemäß § 286 ZPO ist innerhalb der unter "b)" dargestellten Spanne ein
Abschlag von 0,10 Euro/m² gerechtfertigt:
(1) In den Merkmalgruppen "Bad/WC" sowie "Wohnumfeld" ist jeweils nur ein
wohnwerterhöhendes Merkmal festzustellen; für die Merkmalgruppe "Bad/WC" gilt das
jedenfalls unter Berücksichtigung des Umstandes, dass alle weiteren Merkmale bereits
bei dem Sondermerkmal "modernes Bad" Eingang finden.
(2) Bei Zubilligung eines Zuschlages zum Mittelwert von 4,35 Euro/m² in Höhe von 20 %
auf den oberen Spannenwert von 5,10 Euro erführe der geleaste Kaltwasserzähler eine
Wertigkeit in Höhe von allein 15 Cent Zuschlag zum Mittelwert oder 8,62 Euro monatlich,
mithin jährlich 103,44 Euro zuzüglich der Umlage der Leasinggebühren. Bei einem
durchschnittlichen Wasserverbrauch in Berlin von 115 Liter/Tag/Person im Jahr 2006
(Quelle: www.bwb.deutsch/trinkwasser.de) und der Annahme, dass eine Wohnung mit
einer Fläche von 57,49 m² im Durchschnitt von nicht mehr als zwei Personen genutzt
wird, ergibt sich hieraus ein Jahresverbrauch von ca. 84 m3, was unter Berücksichtigung
der nunmehr maßgeblichen Preise für Trink- und Abwasser in Höhe von 2,291 bzw. 2,551
Euro/m3 einschließlich Mehrwertsteuer eine Kostenbelastung von etwa 350 Euro für die
Haushaltsgröße als wahrscheinlich erscheinen lässt. Die Wohnwerterhöhung durch eine
Verbrauchskontrollvorrichtung kann unter Berücksichtigung der weiteren Belastung mit
Leasinggebühren danach schwerlich mit über 100 Euro/Jahr angesetzt werden. Eine
Wohnwerterhöhung in Höhe von 5 Cent/m²/Monat entspricht etwa 10 % des unter
normalen Umständen zu erwartenden Kostenaufwandes für Wasserver- und Entsorgung
und erscheint angemessen.
3. Eine Erhöhung der Miete auf 5,37 Euro/m² beachtet die Kappungsgrenze des 558 Abs.
3 BGB; diese läge bei 6,12 Euro/m².
4. Die Wirkung der Zustimmung tritt gemäß 558 b Abs. 1 BGB aufgrund des im Juni 2006
erfolgten Zugangs der Zustimmungsverlangens zum 1. September 2006 ein.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckungsentscheidung
ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. Die Nichtzulassung der Berufung ergibt
sich aus § 511 a Abs. 4 ZPO: Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch
erfordern die Fortbildung des Rechts bzw. die Einheitlichkeit der Rechtssprechung eine
Entscheidung des Berufungsgerichts.
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