Urteil des AG Köpenick vom 01.02.2006, 5 C 26/06

Entschieden
01.02.2006
Schlagworte
Vermieter, Bad, Wohnung, Betriebskosten, Ausstattung, Mittelwert, Eigentum, Einbau, Anschaffungskosten, Vollstreckbarkeit
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Gericht: AG Köpenick Quelle:

Entscheidungsdatum: 19.09.2006 Norm: § 558 BGB

Aktenzeichen: 5 C 26/06

Dokumenttyp: Urteil

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel: Wohnwerterhöhung durch einen geleasten Kaltwasserzähler

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre von der Klägerin gemietete Wohnung I, Berlin, 1. OG rechts von monatlich 288,25 Euro um 3,96 Euro auf 292,21 Euro seit dem 1. Februar 2006 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 65 % und die Beklagten 35 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Seite in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1Die Beklagten sind Mieter der Wohnung I, Berlin, 1. OG rechts, deren Vermieter die Klägerin ist. Mit Mieterhöhungserklärung vom 18. November 2005 hat die Klägerin die Nettokaltmiete mit Wirkung zum 1. Februar 2006 von monatlich 288,25 Euro um 11,31 Euro auf 299,56 Euro erhöht und sich zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2005 berufen. Mit der Klage begehrt sie Zustimmung zur Mieterhöhung.

2Aufgrund der Baualtersklasse (1919-1949), der Ausstattung (mit Sammelheizung, Bad und IWC), mittlerer Wohnlage und der Wohnfläche von 56,52 qm beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf einen Mittelwert von 4,35 Euro und die Spanne liegt zwischen 3,79 und 5,10 Euro je qm. Die Klägerin macht für zusätzliche Merkmale (wohnwerterhöhende Merkmale) der Merkmalgruppe 2 (Küche), 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) ausgehend vom Mittelwert einen Zuschlag von 60 % geltend. Darüber hinaus hat sie für das Sondermerkmal "Modernes Bad" einen Zuschlag von monatlich 0,37 Euro je qm angesetzt.

3Die Klägerin meint, dass außerdem wegen des Vorhandenseins eines wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers auch das entsprechende zusätzliche wohnwerterhöhende Merkmal der Merkmalgruppe 1 Bad/WC vorliege, das einen weiteren Zuschlag von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert rechtfertige. Zwar sei der Kaltwasserzähler geleast, er verliere dadurch jedoch nicht die Eigenschaft "vom Vermieter gestellt" zu sein. Entscheidend für das Sondermerkmal sei allein die Tatsache, dass der Vermieter dafür sorge, dass das Kaltwasser des Mieters exakt ermittelt werde und der Mieter dadurch nicht mit Wasserkosten belastet werde, die er nicht verursacht habe. Für den Mieter sei allein entscheidend, dass er dadurch die Möglichkeit habe, seine Nebenkosten durch sparsamen Wasserverbrauch unmittelbar zu beeinflussen. Darüber hinaus fielen bei einem im Eigentum des Vermieters stehenden Kaltwasserzähler im Rahmen des Eichaustausches Kosten an, die über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt würden. Diese Kosten seien höher als die Leasingkosten. Laut Rechnung der Firma vom 18. November 2005 beliefen sich die Leasingkosten 2006 für einen Unterputzzähler auf 6,08 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer und für einen Aufputzzähler auf 7,59 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Für einen nicht geleasten Kaltwasserzähler unter Putz, der alle 6 Jahre ausgetauscht werden müsse, fielen 56,76 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer (44,48 Euro Zählerkosten + 6,40 Euro Eichgebühr + 5,88 Euro Ein-/Ausbau) und für einen entsprechenden Aufputzzähler fielen 49,55 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer (30,17 Euro Zählerkosten + 6,40 Euro

fielen 49,55 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer (30,17 Euro Zählerkosten + 6,40 Euro Eichgebühr + 12,98 Euro Ein-/Ausbau) an.

4Die Klägerin beantragt,

5die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre von der Klägerin gemietete Wohnung I, Berlin, 1. OG rechts von monatlich 288,25 Euro um 11,31 Euro auf 299,56 Euro seit dem 1. Februar 2006 zuzustimmen.

6Die Beklagten beantragen,

7die Klage abzuweisen.

8Die Beklagten meinen, die geleasten Kaltwasserzähler seien keine "vom Vermieter gestellte" Ausstattung, die einen Zuschlag rechtfertigen. Der Vortrag der Klägerin sei hinsichtlich der Kosten in wirtschaftlicher Hinsicht kaum glaubwürdig. Auch ein geleaster Zähler müsse geeicht, ein- und ausgebaut und turnusmäßig getauscht werden.

9Wegen der Weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

10 Die Klage ist nur teilweise begründet.

11 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB in Höhe eines Teilbetrages von 0,07 Euro pro qm, insgesamt um 3,96 Euro monatlich. Im Übrigen liegen die Voraussetzungen des § 558 BGB nicht vor.

12 Die Klägerin hat die ortsübliche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2005 zutreffend berechnet, soweit sie Zuschläge in Höhe von jeweils 20 % für wohnwerterhöhende Merkmale der Merkmalgruppen 2 bis 4, insgesamt 60 % des Unterschiedsbetrages zwischen dem mittleren und dem oberen Spannenwert, und einen Zuschlag in Höhe von 0,37 Euro pro qm für das Sondermerkmal "Modernes Bad" angesetzt hat. Vor dem Hintergrund einer bisherigen Miethöhe von 5,10 Euro pro qm errechnet sich so eine zulässige Mieterhöhung um 0,07 Euro pro qm auf 5,17 Euro pro qm. In diesem Umfang sind die Beklagten verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen.

13 Soweit die Klägerin darüber hinaus hinsichtlich der Merkmalgruppe 1 Bad/WC einen Zuschlag von 20 % für das Vorhandensein eines "wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers" geltend macht, ist das Gericht dem Vortrag der Klägerin nicht gefolgt. Lediglich diese Frage war zwischen den Parteien zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch streitig. Zwar ist unstreitig, dass ein "wohnungsbezogener Kaltwasserzähler" vorhanden ist. Die Kosten für diese "Maßnahme zur Wassereinsparung" werden jedoch über die Betriebskostenabrechnung in vollem Umfang von den Beklagten getragen und nicht von der Klägerin, so dass sie den Beklagten auch nicht als wohnwerterhöhend angerechnet werden dürfen. Indem die Leasingraten zulässigerweise im Rahmen der Betriebskosten auf die Beklagten umgelegt werden, handelt es sich nicht um einen Ausstattungsgegenstand, der i. S. des Berliner Mietspiegels "von Vermieter gestellt" wird. Denn der Vermieter ist zwar Vertragspartner der Leasinggesellschaft. Er least die Geräte jedoch auf Kosten der Mieter, so dass es nicht gerechtfertigt ist, den Mieter den weiteres Mal mit den Kosten des Kaltwasserzählers zu belasten, indem sie als wohnwerterhöhendes Merkmal zur Erhöhung der Nettokaltmiete führen.

14 Zwar wäre der Einbau von Kaltwasserzählern ebenso wie etwa der einer Isolierverglasung oder von Schallschutzfenstern eine Maßnahme, an deren Kosten der Mieter im Rahmen einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme beteiligt werden könnte. Dennoch würde dieses Ausstattungsmerkmal den Wohnwert erhöhen. In diesem Fall würde jedoch der Mieter für die Ausstattung nicht in doppelter Weise in Anspruch genommen, weil sich die Kosten der Modernisierung ebenso wie die Mieterhöhung aufgrund der Spanneneinordnung des Mietspiegels auf die Nettokaltmiete auswirken, so dass eine bereits erfolgte Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB auf eine etwaige Anhebung der Miete im Rahmen einer Mieterhöhung aufgrund des § 558 BGB fortwirkt. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der betreffende Ausstattungsgegenstand vom Vermieter nicht angeschafft wird, sondern gemietet oder geleast. In diesem Fall muss der Mieter so behandelt werden, als hätte er den Ausstattungsgegenstand selbst angeschafft. Denn andernfalls würde er zum einen im Rahmen der Betriebskosten in Anspruch genommen und darüber hinaus würde dieser Ausstattungsgegenstand, für dessen Finanzierung er vollumfänglich herangezogen wird,

Ausstattungsgegenstand, für dessen Finanzierung er vollumfänglich herangezogen wird, auf die Höhe seiner Nettokaltmiete angerechnet. Dies würde zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.

15 Insoweit kommt es nicht darauf an, ob wie die Klägerin vorträgt die Kosten für einen im Eigentum des Vermieters stehenden Kaltwasserzähler im Ergebnis höher wären. Hier kommt es nämlich darauf an, wer diese Kosten zu tragen hat. Von den Kosten eines im Eigentum des Vermieters stehenden Kaltwasserzählers hat der Mieter im Rahmen der Betriebskosten nämlich nur die Eichkosten und die Kosten des Austausches zu tragen, nicht jedoch die Anschaffungskosten, die der Vermieter zu tragen hat. Der Vermieter hat daher die Wahl, den Kaltwasserzähler zu leasen und die Kosten über die Betriebskostenabrechnung in vollem Umfang auf den Mieter abzuwälzen oder aber nur einen Teil der Kosten, nämlich die laufenden Kosten in die Betriebskostenabrechnung einzustellen und im Übrigen den Mieter über die Nettokaltmiete an den Kosten partizipieren zu lassen. Er darf sich jedoch nicht im Rahmen der Nettokaltmiete und im Rahmen der Betriebskosten für die Bereitstellung des Kaltwasserzählers entschädigen lassen.

16 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

17 Auf den Antrag der Parteien hat das Gericht die Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zugelassen. Angesichts dessen, dass die hier entschiedene Rechtsfrage in einer Vielzahl von Mietverhältnissen relevant ist und allein im Amtsgericht Köpenick eine nennenswerte Zahl von Rechtsstreitigkeiten zu diesem Problemkreis anhängig ist, kommt der Rechtssache grundsätzliche Bedeutung zu.

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Anmerkungen zum Urteil