Urteil des AG Köln, Az. 203 C 33/09

AG Köln: wohnung, vermieter, wohngemeinschaft, mietrecht, abweisung, nachbesserung, vermietung, wohngebäude, begriff, wohnraum
Amtsgericht Köln, 203 C 33/09
Datum:
08.07.2009
Gericht:
Amtsgericht Köln
Spruchkörper:
Abt. 203
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
203 C 33/09
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Ohne Tatbestand gemäß § 313a ZPO -
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Entscheidungsgründe:
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Die Klage ist unzulässig.
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Zunächst ist festzuhalten, dass vorliegend die Anwendung der mieterschützenden
Vorschriften der §§ 557 bis 561 BGB nicht gemäß § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen
ist. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass es sich um Wohnraum in einem
Studentenheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB handelt. Dabei folgt aus dem Gesetzeszweck,
dass der Begriff des Studentenheimes restriktiv ausgelegt werden muss und in der
Regel voraussetzt, dass das Wohngebäude ausschließlich oder überwiegend zur
entgeltlichen oder unentgeltlichen Unterbringung einer Vielzahl von Studenten für die
Dauer ihrer Ausbildung bestimmt ist, wobei die Aufnahme dieses Personenkreises nicht
mit der Absicht der Gewinnerzielung sondern zu fremdnützigen Zwecken erfolgt (vgl.
Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 549 Rn. 32 m.w.N.). Dafür, dass vorliegend mit der
Vermietung der möblierten Zimmer fremdnützige Zwecke verfolgt werden, fehlt es an
Anhaltspunkten. Jedenfalls ist es nicht ausreichend, dass sämtliche Räume von
Studenten bewohnt werden, denn nur durch den Umstand, dass die Bewohner
hinsichtlich eines sozialen Merkmales übereinstimmen, wird aus einem Mietshaus noch
kein Heim im Sinne der Vorschrift, abgesehen davon, dass in dem Gebäude
anscheinend auch nur überwiegend und nicht ausschließlich Studenten wohnen.
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Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 26.08.2009 genügt jedoch den
Anforderungen des § 558a BGB nicht.
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Zwar entspricht es herrschender Auffassung, dass der Vermieter zur Begründung
ausschließlich Wohnungsmieten aus dem eigenen Bestand und auch aus demselben
Gebäude heranziehen kann (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., S. 435 m.w.N.).
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In seinem Mieterhöhungsverlangen nimmt der Kläger zur Begründung der Erhöhung
Bezug auf vier seiner Auffassung nach vergleichbare Wohnungen im selben Hause,
deren Vermieter er ebenfalls ist. Es handelt sich ebenfalls um möblierte Zimmer,
darunter unstreitig zwei Zimmer, die zu derselben Wohnung bzw. Wohngemeinschaft
gehören, zu der auch das möblierte Zimmer des Beklagten gehört. Dies ist nicht
ausreichend.
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Aus § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ergibt sich, dass die Vermittlung der vom Vermieter
geforderten ortsüblichen Vergleichsmiete über die Bennennung von mindestens drei
vergleichbaren Wohnungen erfolgt. Der Kläger hat jedoch nicht nur vergleichbare
andere Wohnungen benannt, sondern teilweise auf die identische Wohnung
zurückgegriffen, indem er die Räume der Mieter B. und H. benannt hat. Der Beklagte
und diese Mieter nutzen die neben den einzelnen Zimmern vorhandene, sonstige
Fläche der Wohnung mit. Zwar ist ausweislich des Mietvertrages ausdrücklich nur das
einzelne Zimmer Mietgegenstand, jedoch sind die Nebenräume ausdrücklich zur
Mitbenutzung überlassen und gem. § 7 des Mietvertrages wird die Miete für das
gemietete Zimmer und alle zur Benutzung überlassenen Einrichtungen gezahlt, also
auch für die zur gemeinsamen Benutzung überlassene Fläche der Wohnung. Indem der
Kläger auf zwei Zimmer aus derselben Wohnung bzw. Wohngemeinschaft
zurückgegriffen hat, hat er keine hinreichend vergleichbaren, anderweitigen Wohnungen
benannt, sondern solche, die teilweise identische Nutzungsflächen aufweisen. Gemäß
den §§ 558, 558a BGB soll die ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden, nicht
jedoch die wohnungsübliche Vergleichsmiete.
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Daneben hat der Kläger im Erhöhungsverlangen nur noch zwei andere Wohnungen
bzw. Zimmer benannt, so dass die erforderliche Mindestanzahl von
Vergleichswohnungen unter Außerachtlassung der zwei Zimmer aus derselben
Wohnung bzw. Wohngemeinschaft unterschritten ist.
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Hinzu kommt des weiteren, dass der Kläger in seinem Mieterhöhungsverlangen
lediglich die absolute Miethöhe der zu Vergleichszwecken herangezogenen
Wohnungen bzw. Zimmer benennt. In der Regel ist jedoch die absolute Miethöhe für
den Mieter nur dann aussagekräftig genug, wenn die Wohnungen exakt gleich groß
sind, vielmehr ist die Kenntnis der Quadratmetermiete für den Mieter von entscheidender
Bedeutung (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558a Rn. 46 m.w.N.; Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rn. 119, 133). Eine Quadratmetermiete ist nicht angegeben,
sondern lediglich der Hinweis, die Wohnungen seien "nahezu identisch". Wenn schon
die Quadratmietermiete nicht angegeben ist, hätte es zumindest der Angabe der Fläche
der zur Begründung herangezogenen Zimmer bedurft, um dem Mieter die Informationen
zu Teil werden zu lassen, die er zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens
benötigt. Zwar benennt der Kläger für die Zimmer aus derselben Wohnung nun mit
Schriftsatz vom 30.04.2009 noch die Größe der Zimmer, aber nicht für die weiteren
Zimmer, so dass auch keine hinreichende Nachbesserung i.S.d. § 558b Abs. 3 BGB
vorliegt.
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Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers genügt den gesetzlichen Anforderungen in
formeller Hinsicht mithin nicht. Mangels Vorliegens eines wirksamen
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Erhöhungsverlangens als besonderer Sachentscheidungsvoraussetzung für den
Zustimmungsprozess (vgl. BGH NZM 2006, 652), unterlag die Klage der Abweisung als
unzulässig.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11 , 711, 713 ZPO.
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Streitwert: 504,00 €.
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