Urteil des AG Köln, Az. 203 C 573/07

AG Köln: stadt, abrechnung, wohnung, aufrechnung, mieter, betriebskosten, mietvertrag, unverzüglich, verjährungsfrist, mietrecht
Amtsgericht Köln, 203 C 573/07
Datum:
14.07.2008
Gericht:
Amtsgericht Köln
Spruchkörper:
Abt. 203
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
203 C 573/07
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird nicht zugelassen.
Tatbestand
1
Entfällt gemäß § 313a ZPO
2
Entscheidungsgründe
3
Die Klage ist unbegründet.
4
Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung des Betrages von
220,68 € aus Mietvertrag gemäß § 535 BGB zu.
5
Zwar bestand zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über Wohnräume, wobei die
unstreitig im Vertrag enthaltene Kautionsabrede dahin auszulegen ist, dass ein
Guthaben dann ausgekehrt werden muss, wenn ein Sicherungsbedürfnis des
Vermieters nicht mehr besteht.
6
Das Mietverhältnis über die Wohnung im 3. Obergeschoss Mitte des Hauses L. Straße
167 in Köln endete mit Ablauf des 31.05.2007. Das Kautionsguthaben der Klägerin
belief sich zu diesem Zeitpunkt auf 1.606,91 €.
7
Der Rückzahlungsanspruch der Klägerin ist zunächst in Höhe von 177,49 € durch eine
nicht im Streit stehende Aufrechnung gemäß §§ 387 ff. BGB sowie in Höhe von 1.108,74
€ durch Erfüllung gemäß § 362 BGB erloschen. Zudem darf die Beklagte im Hinblick auf
8
die Betriebskosten 2007 einen Betrag von 100,00 € zunächst einbehalten.
Darüber hinaus ist auch der verbleibende Anspruch von 220,68 € durch Aufrechnung
gemäß §§ 387 ff. BGB erloschen. Der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Anspruch
auf Zahlung dieses Betrages aus Mietvertrag gemäß §§ 535, 556 ff. BGB zu.
9
Die Beklagte war unstreitig zur Umlage von Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der
Zweiten Berechnungsverordnung berechtigt. Die formal nicht zu beanstandende
Abrechnung über die Abwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2005 endete mit einem
Saldo von 220,68 € zu Lasten der Klägerin. Die Abrechnung enthält eine
Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Umlageschlüssels sowie die
Berechnung des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils. Insbesondere ist der
Klägerin auch eine Aufstellung der auf die betroffenen Häuser entfallenden Flächen zur
Verfügung gestellt worden.
10
Entgegen der Behauptung der Klägerin beziehen sich die mit Bescheid der Stadt Köln
vom 30.08.2006 festgesetzten Abwassergebühren auch auf die ehemals von ihr
bewohnte Wohnung. Zwar ist in dem Bescheid lediglich die Anschrift L. 159-163
angegeben. Jedoch steht nach der Beweisaufnahme und Vorlage entsprechender
Auskünfte des Wasserversorgers zur Überzeugung des Gerichts fest, dass über den
Wasserzähler 31406412 die (vier) Häuser L. Straße 147-151, 153-157, 159-163 und
165-169, mithin auch die ehemalige Wohnung der Beklagten, seit 1999 mit Wasser
versorgt werden. Vor dem Hintergrund, dass die Stadt Köln die Abwassermengen
gerichtsbekannt gemäß Abwassersatzung anhand des Frischwasserverbrauches
ermittelt, was zudem den vorgelegten Bescheiden entnommen werden kann, sind die
Auskünfte des Wasserversorgers für die Abwasserkosten maßgeblich, auch ohne dass
es auf den Einzeladressaten des Gebührenbescheides ankommt.
11
Dass die Kosten teilweise geschätzt wurden, ist nicht erheblich. Auch die Stadt Köln hat
die Kosten gegenüber der Beklagten geschätzt. Die Schätzungen erfolgten im Einklang
mit den einschlägigen Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes NRW sowie der
Abgabenordnung und sind daher rechtlich nicht zu beanstanden. Das Gericht schließt
sich diesen Schätzungen in Anwendung des § 287 ZPO an, insbesondere da die
geschätzten Werte zum Vorteil der Klägerin teilweise erheblich unter den tatsächlich
festgestellten Mengen der Jahre 2005 und 2006 lagen. Vor diesem Hintergrund sind
auch die angeführten Schwankungen nicht von Relevanz.
12
Die Nachforderung ist auch nicht gemäß § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Die
Beklagte hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die entsprechenden
Abwasserkosten wurden seitens der Stadt Köln erst mit Bescheid vom 02.08.2006
gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Unmittelbar darauf hat die Beklagte
gegenüber den Mietern die Umlage angekündigt. Die endgültige Abrechnung erfolgte
unverzüglich nach Klärung diverser Rechtsfragen mit der Stadt Köln. Darüber hinaus ist
der Beklagten nicht anzulasten, dass sie zuvor keine Nachforschungen angestellt hatte.
Aufgrund der Tatsache, dass Abwasserkosten auch zu früheren Zeitpunkten nie
festgesetzt worden waren, bestand hierzu keine Veranlassung. Insbesondere durfte die
Beklagte davon ausgehen, dass die Abwasserkosten ggf. direkt gegenüber den Mietern
festgesetzt wurden, da ihr gegenüber auch das Frischwasser nicht abgerechnet wurde.
13
Die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche waren auch nicht verjährt. Die dreijährige
Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB beginnt nämlich erst mit dem Zugang der
14
Abrechnung bei dem Mieter (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 566 Rn.12).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat
und die Fortbildung des Rechts bzw. die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung
eine Entscheidung des Berufungsgerichtes nicht erfordert.
15
Streitwert: bis 300,00 €
16