Urteil des AG Köln vom 22.06.2005
AG Köln: mietzins, wohnfläche, wohnung, bereicherungsanspruch, mangel, betrug, vollstreckung, auflage, mängelrüge, minderung
Amtsgericht Köln, 203 C 109/05
Datum:
22.06.2005
Gericht:
Amtsgericht Köln
Spruchkörper:
Abteilung 203
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
203 C 109/05
Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 77,47 € nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15. November
2004 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger jeweils zu 1/2.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die jeweils
gegen sie gerichtete Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn
nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
T a t b e s t a n d:
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Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung im Hause H.str. in Köln. Die Kläger waren
Vermieter. Das Mietverhältnis währte vom 15. November 2003 bis zum 31. Dezember
2004. Gemäß dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag war die
Wohnfläche mit 67 m² vereinbart. Die Miete betrug netto 400,-- €, was einem
Quadratmetermietzins von 5,97 € entspricht. Zuzüglich waren
Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 130,-- € zu leisten. Die Wohnung wies
tatsächlich eine Wohnfläche von 54,81 m² auf.
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Die Beklagte zahlte die vereinbarte Miete bis einschließlich Oktober 2004. Im
September 2004 hatte sie die zu geringe Wohnungsgröße gerügt. Den Mietzins für die
Monate November, Dezember erbrachte die Beklagte nicht. Sie rechnete gegenüber
dem diesbezüglichen Anspruch der Kläger mit einem ihr nach ihrer Auffassung
zustehenden Bereicherungsanspruch wegen der aufgrund der zu geringen
Wohnungsgröße überzahlten Miete auf.
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Die Kläger verlangen nun die Zahlung der Miete für die Monate November und
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Dezember, wobei sie davon ausgehen, dass die Miete ab Oktober 2004 auf 457,22 €
reduziert war. Von der sich ergebenen Summe von 914,44 € bringen die Kläger die
auch aus ihrer Sicht geleistete Überzahlung der Miete für den Monat Oktober 2004 in
Höhe von 72,78 € in Abzug.
Die Kläger sind der Auffassung, eine Rückforderung überzahlten Mietzinses für die Zeit
ab Mietbeginn sei zum einen treuwidrig. Zum anderen sei ein Rück-forderungsanspruch
auch deshalb nicht gegeben, weil der Mangel erst im September 2004 gerügt wurde.
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Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie 841,66 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 384,44 € seit dem 15.
November 2004 und aus weiteren 457,22 € seit dem 4. Dezember 2004 zu zahlen.
6
Die Beklagte beantragt, die Klage abzweisen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
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Die Klage ist zulässig, aber nur in der tenorierten Höhe begründet.
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Den Klägern steht gegen die Beklagte ein restlicher Mietzinsanspruch für den Zeitraum
November bis Dezember 2004 in Höhe von 77,47 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Im
übrigen ist der Zinsanspruch durch Aufrechnung seitens der Beklagten mit einem ihr
zustehenden Bereicherungsanspruch wegen überzahlten Mietzinses für den Zeitraum
15. November 2003 bis Oktober 2004 untergegangen, § 389 BGB.
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Der Mietzins war bereits seit Mietbeginn gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB um monatlich
72,78 € gemindert. Die Wohnung war bereits seit Mietbeginn mängel-behaftet, denn sie
wies eine über der Erheblichkeitsschwelle von 10 % liegende Wohnflächenabweichung
nach unter auf. Einer Mängelrüge bedurfte es nicht, da der in der zu geringen
Wohnfläche begründete Mangel nicht beseitigt werden kann (vgl. Palandt, BGB, 63.
Auflage 2004, § 536 c, Randzahl 8). Die Geltendmachung des Minderungsrechts
seitens der Beklagten war auch nicht treuwidrig. Hierbei ist es unerheblich, dass auch
die Kläger selbst von der tatsächlichen Wohnungsgröße zunächst keine Kenntnis
hatten. Entscheidend ist insoweit, dass auch die Beklagte keine Kenntnis von der zu
geringen Wohnungsgröße hatte. Unabhängig von der Frage, unter welchen
Voraussetzungen die Geltendmachung des Minderungsrechts durch den Mieter
überhaupt treuwidrig sein kann, ergeben sich vorliegend keine Anhaltspunkte, die die
Geltendmachung des Minderungsrichts seitens der Beklagten treuwidrig erscheinen
ließen. Bei der Berechnung der Minderung ist der vereinbarte Quadratmetermietzins
zugrunde zu legen und mit der tatsächlichen Wohnungs-größe zu multiplizieren. Es
ergibt sich hierbei der auch von den Klägern angenommene Minderungsbetrag von
72,78 € monatlich. Da die Beklagte für den Zeitraum vom 15. November 2003 bis zum
Ende des Monats Oktober 2004 den Mietzins in voller Höhe erbracht hatte, stand ihr
gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses in
Höhe von 11,75 x 72,78 € = 836,97 € zu. Bringt man diesen nun von dem
Mietzinsanspruch der Kläger für die Monate November bis Dezember 2004, welcher
monatlich inklusive der Nebenkostenvorauszahlungen 457,22 € betrug, in Abzug, so
ergibt sich eine Restforderung der Kläger in der tenorierten Höhe.
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Der Zinsanspruch ist unter dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 286, 288 BGB
gerechtferigt.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 2, 708 Nr. 11, 71
ZPO.
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Streitwert: 841,66 €
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