Urteil des AG Köln vom 20.06.2006
AG Köln: garage, mietvertrag, mietsache, daten, verjährung, kreditinstitut, kontaktaufnahme, firma, eigentümer, marode
Amtsgericht Köln, 223 C 8/06
Datum:
20.06.2006
Gericht:
Amtsgericht Köln
Spruchkörper:
Abteilung
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
223 C 8/06
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
T a t b e s t a n d:
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Der Kläger mietete von den Beklagten in der Zeit vom 01.03.1999 bis zum 31.01.2005
die 5. Garage von links auf dem Grundstück M.straße in Köln (schriftlicher Mietvertrag
vom 16.02.1999, Bl. 4 ff d. A.). Die Beklagten sind Eigentümer der Garage.
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Die Garage wurde durch ein altes Holztor verschlossen.
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Der Kläger ließ das Garagentor ausbauen. Die hierfür aufgewandten Kosten von
1.340,00 € begehrt er von den Beklagten.
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Mit Schreiben vom 15.01.2005 (Bl. 9 d. A.) sowie mit Schreiben vom 03.06.2005 (Bl. 10
d. A.), dort unter Fristsetzung bis zum 20.06.2005, forderte der Kläger die Beklagten zur
Zahlung auf.
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Der Kläger behauptet, im Jahr 2002 habe sich herausgestellt, dass das Tor völlig
marode sei; es habe eine Gefahrenquelle bestanden, zum anderen sei ein sicheres
Verschließen des Tores nicht gewährleistet gewesen. Das Tor drohte
herunterzustürzen; somit habe die Gefahr ernsthafter Gesundheitsverletzungen für Leib
und Leben der Person, die sich in der Garage aufhielten, bestanden. Auch die
Sicherungsfunktion sei aufgehoben gewesen; ein Verschließen der Garage sei nicht
gewährleistet gewesen. Er habe damals keine Möglichkeit gehabt, sich mit den
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Beklagten in Verbindung zu setzen, um sich mit ihnen über die Möglichkeiten der
Beseitigung des Zustandes zu verständigen; der Abschluss des Mietvertrages sei – dies
ist unstreitig – über einen Beauftragten der Beklagten erfolgt, der ihm keinen
schriftlichen Mietvertrag mit einer Kontaktadresse ausgehändigt habe; dieser
Beauftragte sei – auch dies ist unstreitig - nicht als Hausverwalter der Anlage tätig
gewesen; ihm sei damals lediglich bekannt gewesen, dass die Person, über die er den
Garagenmietvertrag schloss, selbst Eigentümer mehrerer Wohnungen in der
Lützowstraße sei und von den Beklagten beauftragt worden sei, mit ihm einen
Mietvertrag über die Garage abzuschließen; ihm seien bei Vertragsschluss lediglich der
Name des in Köln wohnhaften Beklagten sowie dessen Bankverbindung genannt
worden, um diese Daten für die Zahlung des monatlich geschuldeten Mietzinses zu
nutzen. Er habe aufgrund der ihm bekannten Daten auch versucht, Kontakt zu den
Beklagten aufzunehmen. Ein schnelles Ausfindigmachen sei damals nicht möglich
gewesen; weder unter dem Namen "S. N." noch unter dem Namen "N. S." sei der
Beklagte ausfindig zu machen gewesen. Wegen des dringenden Handlungsbedarfs sei
er gezwungen gewesen, anstelle der Beklagten eine Firma zu beauftragen. Dabei habe
sich herausgestellt, dass ein völliger Austausch des Garagentores erforderlich sei; zuvor
habe er bei der letztlich beauftragten Firma insoweit Erkundigungen angestellt.
Im übrigen ist der Kläger der Auffassung, die Verjährung sei gehemmt. Wegen der
Einzelheiten insoweit wird auf sein Vorbringen Bl. 34, 35 d. A. Bezug genommen.
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Der Kläger beantragt,
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die Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.340,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.06.2005 zu zahlen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung.
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Die Beklagten behaupten, dem Kläger seien zwei Vertragsexemplare mit allen
erforderlichen Daten zur Unterschrift ausgehändigt worden; nachdem der Kläger die
Vertragsurkunden am 16.02.1999 unterzeichnet habe, seien diese wieder dem Vertreter
der Beklagten ausgehändigt und von diesem an die Beklagten weitergeleitet worden;
nachdem die Beklagten unterschrieben hätten, sei dem Kläger eine voll ausgefertigte
Vertragsurkunde mit Schreiben vom 20.02.1999 zugesandt worden. Der Beklagte habe
sich im übrigen mit dem Kläger – dies ist unstreitig – im Januar 2005 in Verbindung
gesetzt, nachdem der Kläger die Miete für Januar 2005 nicht zahlte; der Kläger habe ihm
daraufhin mitgeteilt, dass er wegen eines Umzuges das Mietverhältnis habe kündigen
wollen und durch den Zahlungsverzug den Beklagten zu einer Kontaktaufnahme habe
bewegen wollen; dies habe er damit begründet, dass ihm kein Exemplar des
Mietvertrages ausgehändigt worden sei. Ihre Anschrift hätte durch das dem Kläger
bekannte Kreditinstitut übermittelt werden können oder durch eine Nachfrage bei der
Hausverwaltung bzw. über eine Anfrage beim Grundbuchamt ermittelt werden können.
Im übrigen sind die Beklagten der Auffassung, der Kläger hätte jedenfalls die Miete bei
Vorliegen eines Mangels mindern können; diesen Weg habe er schließlich auch vor der
Kündigung gewählt.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
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Die Klage ist unbegründet.
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Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von 1.340,00 €, § 536
a Abs. 2 Nr. 1 bzw. Nr. 2 BGB.
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§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt einen Verzug des Vermieters mit einer
Mängelbeseitigung voraus. An einer Mahnung insoweit fehlt es unstreitig. Es kann im
Ergebnis dahinstehen, ob § 286 Abs. 2 Nr. 3, 4 BGB – ggf. analog – anzuwenden sind,
wenn der Vermieter für den Mieter trotz entsprechender Nachforschungen oder sonstiger
Bemühungen nicht greifbar ist. Derartige Nachforschungen hat der darlegungsbelastete
Kläger nämlich nicht ausreichend vorgetragen. Er hätte zum einen beim ihm bekannten
Kreditinstitut und bei der Hausverwaltung der Wohnanlage zumindest anfragen müssen,
ob dort nähere Angaben hinsichtlich der Beklagten bekannt sind. Jedenfalls hätte er im
Hinblick auf die – hier zu seinen Gunsten unterstellte – Mangelhaftigkeit der Mietsache
versuchen müssen, die Beklagten durch eine teilweise bzw. ggf vollständige Einstellung
der Mietzahlung (Minderung) zur Kontaktaufnahme zu bewegen. Entsprechende
Versuche seitens des Klägers sind nicht vorgetragen.
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Auch § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht.
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Insoweit ist erforderlich, dass eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung
oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig ist. Selbst wenn
zugunsten des Klägers unterstellt wird, dass die Garage nicht verschließbar war und
Personen, die sich in ihr aufhielten, gefährdet waren, liegen damit gleichwohl nicht die
Voraussetzungen des § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Der Bestand der Mietsache war
dann nicht gefährdet. Aufwendungen zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen
Gebrauchs oder zur bloßen Mängelbeseitigung gehören nicht zu den zulässigen
Notmaßnahmen des Mieters, ebenfalls nicht bauliche Veränderungen (vgl. Palandt-
Weidenkaff, 65. Aufl., § 536 a Rdnr. 16 m.w.N.). Das – hier unterstellt - marode
Garagentor beeinträchtigt die vertragsgemäße Nutzung, weil die Sicherungsfunktion der
Garage für eingelagerte Gegenstände eingeschränkt (Kfz und sonstige Gegenstände) ist
und sich zudem Personen nicht ungefährdet in der Garage aufhalten können. Dies
betrifft aber nicht den Bestand der Garage. Auf die Streitpunkte der Parteien zur
Verjährung kommt es vor diesem Hintergrund nicht an.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 1. Halbs, 708
Nr. 11, 711 ZPO.
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Streitwert:
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