Urteil des AG Kerpen vom 12.08.2004
AG Kerpen: balkon, sanierung, anfechtung, verfahrenskosten, miteigentümer, demontage, beschwerdeschrift, haus, terrasse, verwaltung
Amtsgericht Kerpen, 15 II 22/04
Datum:
12.08.2004
Gericht:
Amtsgericht Kerpen
Spruchkörper:
Abteilung 15
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 II 22/04
Nachinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 199/04
Leitsätze:
Sieht die Gemeinschaftsordnung (bzw. Teilungserklärung) vor, daß
"Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit
oder dem Zweck des Bauwerkes oder gemäß dieser Teilungserklärung
zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer
bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Veranden) von ihm auf seine
Kosten instandzuhalten und instandzusetzen (sind)", so sind alle
Kosten, welche die Sanierung der Balkone betreffen, von den
Wohnungseigentümern zu tragen, welche über einen Balkon verfügen
(a.A. OLG Düsseldorf, Beschluß vom 12.1.1998 - 3 Wx 546/97, ZMR
1998, 304).
Rechtskraft:
nicht rechtskräftig
Tenor:
Der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft "C-Straße 31 + N-
Straße 8", ####1 L, vom 30.3.2004 zu TOP 5 (Balkonsanierung und
Kostenfreistellung) wird für unwirksam erklärt.
Es wird festgestellt, daß die Kosten der Montage bzw. Demontage von
Markisen, die aus Anlaß einer Balkonsanierung zu erfolgen hat, nur von
dem bzw. den Wohnungseigentümern zu tragen sind, welche über
Balkone verfügen (und nicht von den anderen Wohnungseigentümern).
Die Verfahrenskosten werden den Antragsgegnern zu 1/12 auferlegt.
Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten findet
nicht statt.
Die vorläufige Wirksamkeit dieser Entscheidung wird gemäß § 44 Abs. 3
WEG angeordnet.
G R Ü N D E :
1
Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die im Rubrum näher bezeichneten
Wohnungseigentumsanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die
Wohnungseigentümer verfügen zum Teil über Terrassen, teils über Balkone bzw. über
Dachgeschoßwohnungen (ohne Terrassen bzw. Balkone). Die Balkone sind
sanierungsbedürftig. Der Sanierungsaufwand liegt bei ca. 80.000 EUR.
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§ 6 Abs. 2 Ziffer 2 der Teilungserklärung (vgl. Bl. 16 GA und unten bei den
Entscheidungsgründen) sieht vor, daß die Wohnungseigentümer, welche über einen
Balkon verfügen, auch die Kosten seiner Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen
haben.
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In der Eigentümerversammlung vom 30.3.2004 hat die Gemeinschaft mit
Stimmenmehrheit folgenden Beschluß gefaßt:
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"Die Gemeinschaft beschließt, die Durchführung der Balkonsanierungsmaßnahme im
Umfang von ca. EUR 80.000. Die Finanzierung der Maßnahme wird durch Erhebung
einer Sonderumlage sichergestellt. Die Sonderumlage, die zum 30.06.2004 zur Zahlung
fällig gestellt wird, errechnet sich wie folgt.
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Ca. EUR 14.000 Oberbelagsarbeiten - Verteilung dieser Kosten auf die 8
Wohneinheiten mit Balkon nach gleichen Anteilen.
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Ca. EUR 66.000 substanzerhaltende Sanierung - Verteilung dieser Kosten auf alle
Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile."
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Ausweislich des Protokolls (vgl. hier Bl. 7 GA) wurde zugleich darüber abgestimmt, daß
der Wohnungseigentümer Buchmaier den vorstehenden Beschluß anfechten und er von
ihm gegebenenfalls entstehenden Kosten durch die Gemeinschaft freigestellt werden
solle. Hintergrund dafür war, daß der Beschlußfassung eine längere Diskussion über
die Frage der Auslegung von § 6 Abs. 2 Ziffer 2 der Teilungserklärung vorausgegangen
war und die Gemeinschaft mit der Durchführung des Beschlußanfechtungsverfahrens
Rechtsklarheit darüber erzielen wollte, wie die Bestimmung in der Teilungserklärung zu
verstehen ist.
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Die Antragsteller wenden sich gegen die Beschlußfassung zu TOP 5 und machen
geltend, daß die Teilungserklärung dahingehend auszulegen sei, daß die
Sanierungskosten der Balkone alleine von den Wohnungseigentümern zu tragen seien,
die auch über einen Balkon verfügen. Weiter hat der Antragsteller zu 1 einen
Feststellungsantrag gestellt.
9
Sie beantragen,
10
wie erkannt.
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Die Antragsgegner beantragen,
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den Antrag zurückzuweisen.
13
Sie sind der Auffassung, daß bei der Balkonsanierung eine Kostenabgrenzung zu
erfolgen habe.
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Das Gericht hat im Vorfeld der mündlichen Verhandlung auf eine Entscheidung des
OLG Düsseldorf vom 12.1.1998 - 3 Wx 546/97 - (ZMR 1998, 304) hingewiesen und
angedeutet, dieser Entscheidung, welche zu einer wortgleichen Klausel ergangen ist,
wohl folgen zu wollen. In der mündlichen Verhandlung ist dies sodann ausdrücklich
offen gelassen worden.
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Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll
der mündlichen Verhandlung vom 27.7.2004 wird Bezug genommen.
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Der Beschluß der Gemeinschaft zu TOP 5 ist für unwirksam zu erklären.
17
Das Gericht teilt die Auffassung der Antragsteller, daß bei den Kosten der
Balkonsanierung nicht zwischen den Kosten der Oberbelagsarbeiten und den Kosten
für die substanzerhaltende Sanierung zu differenzieren ist. Vielmehr sind nach
Auffassung des Gerichts alle Kosten, welche die Sanierung der Balkone betreffen, von
den Wohnungseigentümern zu tragen, welche über einen Balkon verfügen.
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Bei der Frage, wie die Kosten der Balkonsanierung auf die Wohnungseigentümer zu
verteilen sind, ist von dem Wortlaut der Teilungserklärung auszugehen. Diese regelt in §
6 Abs. 2 Nr. 2 (vgl. Bl. 16 GA):
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"Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem
Zweck des Bauwerkes oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen
Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen,
Veranden) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen."
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Im Kern bestimmt die vorstehende Klausel für die Wohnungseigentümer, welche über
einen Balkon verfügen, schlicht: Sie müssen die Kosten der Instandhaltung und
Instandsetzung der zu ihrem Sondereigentum gehörenden Balkone tragen. Der Wortlaut
von § 6 Abs. 2 Ziffer 2 bietet dabei keinen Anhaltspunkt dafür, daß bei den
Sanierungskosten ein irgendwie geartete Kostentrennung vorzunehmen wäre. Vielmehr
deutet der Wortlaut eindeutig dahin, daß die Wohnungseigentümer, zu deren
Sondereigentum ein Balkon gehört, in vollem Umfang die Sanierungskosten zu tragen
haben, soweit diese auf die Balkone entfallen.
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Soweit das OLG Düsseldorf demgegenüber (für eine wortwörtlich übereinstimmende
Klausel) eine Differenzierung danach vorgenommen hat, zu wessen Nutzen bestimmte
Teile des Balkons zu dienen zu bestimmt sind, vermag dies einer intensiveren Prüfung
nicht standzuhalten.
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Denn für diese Auslegung der Teilungserklärung fehlt es letztlich an jedem
Anhaltspunkt. So differenziert die Teilungserklärung nicht zwischen dem Oberbelag (der
Balkone) und den darunter liegenden Schichten, welche zwingend zum
Gemeinschaftseigentum gehören. Vielmehr werden die (gesamten) Kosten der
Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone aus der gemeinschaftlichen
Kostentragung herausgenommen. Es ist daher auch nicht zwischen den
Oberbelagsarbeiten und den Maßnahmen zur Substanzerhaltung zu differenzieren.
Vielmehr müssen die Kosten, die von den Sondereigentümern der Balkone bzw. von
allen Wohnungseigentümern getragen werden müssen, danach abgegrenzt werden, ob
die Maßnahmen "die Balkone" oder das "übrige Gebäude" betreffen.
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Weiter kann auch der Ausgangspunkt der Betrachtung des OLG Düsseldorf nicht
überzeugen. Denn der Vorteil, den ein Balkon dem einzelnen Wohnungseigentümer
vermittelt, kann nicht auf die Nutzung des Oberbelages reduziert werden. Vielmehr stellt
die Existenz eines Balkons für sich genommen einen erheblichen Vorteil gegenüber
den Wohnungen dar, die über keinen Balkon verfügen. So wird durch einen Balkon eine
deutlich intensivere Nutzung einer Wohnung ermöglicht. Vielfach werden Wohnungen
"mit Balkon" gesucht; bei der Vermietung von Wohnungen stellt die
Nutzungsmöglichkeit eines Balkons in aller Regel einen besonderen Vorteil dar, der
auch entsprechend herausgestellt wird.
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Besteht der Vorteil des Balkons aber in dem Umstand, daß er vorhanden und nutzbar
ist, so entspricht dem - gemäß der Teilungserklärung als Äquivalent - die Verpflichtung,
die damit einhergehenden Kostennachteile auch zu tragen. Eine Beschränkung der
Instandhaltungspflicht auf die obere Belagsschicht trägt dem nicht zureichend
Rechnung.
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Die hier vorgenommene Auslegung erweist sich auch unter bautechnischen
Gesichtspunkten als richtig. So stellen Balkone - was gerichtsbekannt ist - vielfach
bautechnisch Schwachstellen dar, insbesondere was die Isolierung des Baukörpers
gegen eindringende Feuchtigkeit angeht. Es erscheint dem Gericht daher durchaus
konsequent zu sein, wenn in der Teilungserklärung festgelegt wird, daß die
Wohnungseigentümer, welche über einen Balkon verfügen, auch die besonderen
Kosten zu tragen haben, welche mit der Existenz - und der Nutzungsmöglichkeit eines
Balkons - einhergehen. Weshalb diese Kostentragung auf die Erneuerung des
Oberbelages beschränkt werden sollte, ist letztlich nicht einzusehen (und vom OLG
Düsseldorf in der Entscheidung vom 12.1.1998 auch nicht überzeugend dargetan
worden). Wenn die Teilungserklärung daher den Wohnungseigentümern, die über einen
Balkon verfügen, die (gesamten) Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der
Balkone überträgt, so erweist sich dies als vernünftig und überzeugend.
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Für diese Auslegung spricht auch, daß es nach allgemeiner Auffassung zulässig ist, in
der Teilungserklärung bestimmten Wohnungseigentümern auch die Kosten für die
Instandsetzung bzw. Instandhaltung von gemeinschaftlichem Eigentum aufzuerlegen
(vgl. dazu BayObLG, 2Z BR 63/96, ZMR 1996, 574, 2Z BR 144/98, ZMR 1999, 59 =
WuM 1999, 641, OLG Hamm, 15 W 115/96, ZMR 1997, 193 ff.). Da die Balkone -
jedenfalls teilweise - zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen und die Klausel in §
6 Abs. 2 Ziffer 2 nicht zwischen dem Sonder- und dem Gemeinschaftseigentum
differenziert, ist es naheliegend, daß die begünstigten Sondereigentümer auch die
gesamten Kosten der Balkonsanierung zu tragen haben. Denn andernfalls hätte bereits
in der Teilungserklärung eine klarere Abgrenzung vorgenommen werden müssen.
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Diese Interpretation der Teilungserklärung führt im übrigen auch zu schlüssigen
Ergebnissen mit Blick auf die Instandhaltungspflichten der übrigen
Wohnungseigentümer. So ist vorgetragen worden (und unstrittig geblieben), daß in der
Vergangenheit die Wohnungseigentümer, welche über Terrassen verfügen, die Kosten
der Instandhaltung im Hinblick auf die Regelung in § 6 Abs. 2 Ziffer 2 der
Teilungserklärung alleine getragen haben. Dies erscheint dem Gericht richtig zu sein,
auch wenn dabei Kosten zu tragen waren, die nicht unmittelbar mit dem obersten Belag
(etwa den Steinplatten der Terrasse etc.) zusammen hingen. Denn mit der
Instandsetzung bzw. Instandhaltung der Terrassen soll die Gemeinschaft nichts zu tun
haben. Gleiches gilt aber umgekehrt auch für die Wohnungseigentümer, welche über
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keinen Balkon verfügen: Auch mit der Instandsetzung bzw. Instandhaltung dieser
Baukörper sollen sie nichts zu tun haben.
Die über Balkone verfügenden Wohnungseigentümer haben mithin alle Kosten zu
tragen, welche gerade deshalb zusätzlich anfallen, weil das Haus über Balkone verfügt.
Für eine davon abweichende Interpretation bietet die Teilungserklärung keine
zureichenden Anhaltspunkte.
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Damit steht zugleich fest, daß die über einen Balkon verfügenden Wohnungseigentümer
auch die Kosten der Demontage und (erneuten) Montage von Markisen zu tragen
haben, wenn diese aufgrund von erforderlichen Sanierungsarbeiten an den Balkonen
vorübergehend entfernt werden müssen.
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Begründet ist weiter die Anfechtung zu TOP 5, soweit dort beschlossen wurde, daß der
Miteigentümer Buchmaier auf Kosten der Gemeinschaft den Beschluß zur Verteilung der
Kosten der Balkonsanierung anfechten solle und ihm dazu eine "Kostenfreistellung"
zugesichert wurde. Ein solches Vorgehen entspricht nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung. So obliegt es dem Verantwortungsbereich eines jeden
Wohnungseigentümers, ob er Beschlüsse der Gemeinschaft gegen sich gelten lassen
oder diese anfechten will. Für eine Kostenfreistellung der hier beschlossenen Art fehlt
es an jeglicher Grundlage. Dabei ist auch zu bedenken, daß jeder
Wohnungseigentümer, der sich durch die Beschlußfassung in seinen Rechten
beeinträchtigt fühlt, keine Garantien dafür besitzt, daß ein solchermaßen "beauftragter"
Wohnungseigentümer die Anfechtung auch durchführt. Wie das vorliegende Verfahren
eindrucksvoll beweist, können sich daher ohne weiteres trotz des gefaßten Beschlusses
(zur Kostenfreistellung) auch weitere Miteigentümer (zu Recht) gehalten fühlen,
selbständig ein Beschlußanfechtungsverfahren durchzuführen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.
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Es entsprach billigem Ermessen, den Antragsgegnern als den Unterlegenen die
Verfahrenskosten aufzuerlegen (vgl. dazu auch § 100 Abs. 1 ZPO).
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Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es demgegenüber bei dem Regelfall des
§ 47 Satz 2 WEG zu verbleiben, wonach diese Kosten nicht zu erstatten sind.
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Die Anordnung der vorläufigen Wirksamkeit dieser Entscheidung beruht auf § 44 Abs. 3
Satz 1 WEG. Zur Begründung ist darauf zu verweisen, daß in dem Beschluß die
Zahlung einer Sonderumlage festgelegt worden ist, welche zum 30.6.2004 fällig
geworden ist. Da der Beschluß nach Auffassung des Gerichts unwirksam ist, war die
(weitere) Erhebung der Sonderumlage zu stoppen und dazu die vorläufige Wirksamkeit
der Entscheidung anzuordnen.
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Geschäftswert nach § 48 WEG:
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Der Geschäftswert wird (reduziert gemäß § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG) auf 10.000 EUR
festgesetzt.
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Rechtsmittelbelehrung:
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Gegen diese Entscheidung kann die sofortige Beschwerde eingelegt werden.
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Die sofortige Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Gegenstandes der
sofortigen Beschwerde 750 EUR übersteigt. Es wird darauf hingewiesen, daß der Wert
des Beschwerdegegenstandes sich maßgeblich nach dem Änderungsinteresse des
Beschwerdeführers bestimmt und nicht mit dem in dieser Entscheidung festgesetzten
Gegenstandswert übereinstimmen muß.
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Die sofortige Beschwerde ist innerhalb einer Frist von zwei Wochen, die mit der
Zustellung der Entscheidung beginnt, beim Amtsgericht Kerpen oder bei dem
Landgericht Köln entweder durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll
der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte einzulegen. Die Frist wird nur durch
den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der genannten Gerichte bzw. durch die
Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte gewahrt.
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