Urteil des AG Kerpen vom 09.05.2005

AG Kerpen: treu und glauben, gleichbehandlung im unrecht, verwalter, stimmrecht, versammlung, wiederwahl, wichtiger grund, entlastung, genehmigung, verwaltung

Datum:

Gericht:

Spruchkörper:

Entscheidungsart:

Tenor:

Aktenzeichen:

Amtsgericht Kerpen, 15 II 3/05

09.05.2005

Amtsgericht Kerpen

Abteilung 15

Beschluss

15 II 3/05

Der Anfechtungsantrag wird zurückgewiesen.

Die Verfahrenskosten werden den Antragstellern auferlegt.

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten findet nicht

statt.

Die Antragsteller sind Mitglieder der WEG "X-Straße-2g" in Frechen. Die Antragsgegner zu

1 sind die übrigen Wohnungseigentümer. Zu ihnen gehört auch der Antragsgegner zu 2,

der zugleich Vorsitzender des Verwaltungsbeirates ist. Verwaltet wird die Gemeinschaft

seit 1990 von dem Antragsgegner zu 3.

Zumindest seit dem Jahr 1990 haben sich die Antragsteller wiederholt mit

Anfechtungsanträgen an das Gericht gewandt. Das Verhältnis des Antragstellers zu dem

Antragsgegner zu 3 ist seit Jahren gespannt (auch wenn der Antragsgegner zu 3 dies

inzwischen bestreiten mag). In diversen Verfahren haben der Antragsteller bzw. die

Antragsteller die Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 zum Verwalter angefochten.

In dem Verfahren AG Kerpen 15 II 40/97 (= LG Köln 29 T 265/99 = OLG Köln 16 Wx 172/00)

hatte das Anfechtungsverfahren in der ersten Instanz Erfolg. In der zweiten Instanz wurde

der Antrag der Antragsteller zurückgewiesen und zur Begründung im wesentlichen

ausgeführt, daß es zwar zu Ausfällen des Verwalters gegenüber dem Antragsteller

gekommen sei, diese jedoch vor dem Hintergrund des Verhaltens der Antragsteller zu

sehen seien, die ihrerseits den Verwalter verächtlich gemacht hätten und ihn mit

Formalbeleidigungen überzogen hätten (vgl. im einzelnen a.a.O. S. 3 ff. der Entscheidung).

Zu einer Sachentscheidung durch das OLG Köln (16 Wx 172/00) kam es seinerzeit nicht

mehr, weil während des noch laufenden Verfahrens die Zeit, für welche der Verwalter

bestellt worden war, abgelaufen war.

Mit dem Verfahren AG Kerpen 15 II 25/03 = LG Köln 29 T 3/04 = OLG Köln 16 Wx 191/04

(vgl. zur Entscheidung des OLG Köln hier Bl. 70 ff. GA, abgedruckt in NZM 2005, 149)

haben sich die Antragsteller erneut gegen die Wiederwahl des Antragsgegners zu 3

gewandt. Während das Anfechtungsverfahren in den ersten beiden Instanzen erfolglos war,

wurde durch das OLG Köln mit Beschluß vom 17.12.2004 festgestellt, daß die Wahl des

Antragsgegners zu 3 zum Verwalter nichtig ist. Gegen diese Entscheidung hat der

Antragsgegner erfolglos Gegenvorstellung erhoben (vgl. dazu den Beschluß des OLG Köln

vom 7.3.2005, Bl. 197 ff. GA). Weiter ist beim BVerfG eine Verfassungsbeschwerde

anhängig (vgl. die Begründung Bl. 111 ff. GA), die jedoch nach einer Mitteilung der

Antragsteller mit Beschluß vom 6.4.2005 als unzulässig zurückgewiesen wurde (BVerfG, 1

BvR 558/05).

Nach der Entscheidung des OLG Köln ist von dem Antragsgegner zu 2 zu einer

Eigentümerversammlung eingeladen worden, die am 11.1.2005 im Hobbyraum der

Gemeinschaft stattfand. Auf der Versammlung wurden u.a. folgende Beschlüsse gefaßt

(vgl. Bl. 92 ff. GA):

Unter TOP 3 wurde der Antragsgegner zu 3 für die Zeit von der Beschlußfassung bis zum

31.3.2006 zum Verwalter bestellt und Fragen zum Verwaltervertrag geregelt.

Unter TOP 4 wurde eine Regelung zur "Sicherstellung der Administration" für den Zeitraum

vom 17.12.2004 (Tag der Beschlußfassung durch das OLG Köln) bis zum 11.1.2005

beschlossen.

Unter TOP 5 wurde schließlich der Verwaltungsbeirat legitimiert, den Verwaltervertrag mit

dem Antragsgegner zu 3 abzuschließen.

Mit einem Antrag vom 12.1.2005 wurden die Beschlüsse zu TOP 3, 4 und 5 angefochten.

Das Anfechtungsschreiben trägt im Kopf die Namen beider Antragsteller und wurde

ausschließlich vom Antragsteller unterzeichnet. In der Begründung benutzt der

Antragsteller den Plural ("Wir beantragen, ..."). Das Schreiben ging am 12.1.2005 bei

Gericht ein.

Nach dem Ablauf der Anfechtungsfrist hat die Antragstellerin zum Ausdruck gebracht, daß

die Anfechtung auch in ihrem Namen erfolge.

Die Antragsteller sind der Auffassung, daß die angefochtenen Beschlüsse nichtig bzw.

zumindest für ungültig zu erklären seien. Im wesentlichen meinen die Antragsteller dabei,

daß die Wiederwahl des Verwalters schon aufgrund der Entscheidung des OLG Köln vom

17.12.2004 nicht (mehr) ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könne. So sei der

Entscheidung des OLG Köln namentlich zu entnehmen, daß der Antragsgegner zu 3 in der

Vergangenheit versucht habe, sie - die Antragsteller - in Eigentümerversammlungen

"mundtot" zu machen. Dieses Fehlverhalten führe dazu, daß der Antragsgegner zu 3 für die

Gemeinschaft "nicht mehr wählbar" sei.

Die Antragsteller beantragen,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.1.2005 zu TOP 3, 4 und 5 für

nichtig, hilfsweise für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie meinen, daß die Entscheidung des OLG Köln in der von den Antragstellern

favorisierten Auslegung praktisch einem "Berufsverbot" des Antragsgegners zu 3 für die

Eigentümergemeinschaft gleich komme. Dies sei nicht hinnehmbar. Außerdem genieße der

Antragsgegner zu 3 das Vertrauen der überwältigenden Mehrheit der Antragsgegner zu 1.

Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der

mündlichen Verhandlung vom 12.4.2005 wird Bezug genommen.

Der Antrag ist nicht begründet.

Das Gericht sieht dabei keine Veranlassung der von dem Miteigentümer Schmoll

aufgeworfenen Frage nach der Prozeßfähigkeit des Antragstellers nachzugehen. So ist die

Prozeßfähigkeit zwar eine von Amts wegen zu prüfende Prozeß- bzw.

Verfahrensvoraussetzung. Prüfungen in dieser Richtung sind aber nur dann anzustellen,

wenn hinreichende Zweifel an der Prozeßfähigkeit einer Person vorhanden sind. Derartige

Zweifel sind hier offenkundig nicht gegeben.

Unter dem Blickwinkel der Zulässigkeit des Verfahrens könnte allenfalls zu erwägen sein,

ob der Antragsteller überhaupt in der Lage war, zunächst alleine die Beschlüsse

anzufechten. Der Antragsteller ist nämlich zusammen mit seiner Ehefrau, die dem

Verfahren erst nach dem Ablauf der Anfechtungsfrist beigetreten ist, als Miteigentümer im

Grundbuch eingetragen. Steht aber das Eigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu,

so kann das Stimmrecht von ihnen nur einheitlich - und durch alle - ausgeübt werden (vgl.

Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 42). Es spricht viel dafür, daß sich

dies im Bereich des Anfechtungsrechts in der Gestalt fortsetzt, daß die Anfechtung von

Beschlüssen auch nur durch alle Berechtigten - und nicht alleine durch einen - durchgeführt

werden kann (vgl. dazu BayObLG, NJW-RR 1991, 215; a.A. Wenzel, in: Sonderausgabe

des Staudinger zum WEG, 1997, Vor § 43 Rz. 80 und § 43 Rz. 43).

Für den vorliegenden Fall kann die Frage indessen offen bleiben. Denn die von der

Eigentümergemeinschaft gefaßten Beschlüsse sind nicht zu beanstanden. Sie sind daher

auf die Anfechtung hin nicht für ungültig zu erklären; erst recht sind die Beschlüsse nicht

nichtig.

Die Antragsteller greifen die gefaßten Beschlüsse aus drei unterschiedlichen Richtungen

an:

- Zunächst machen sie geltend, daß die Beschlüsse für ungültig zu erklären seien, weil

der Versammlungsort nicht geeignet gewesen sei.

- Weiter machen sie geltend, daß die Wahl des Antragsgegners zu 3 zum Verwalter im

Lichte der Rechtsprechung des OLG Köln aus dem Verfahren 16 Wx 191/04 (= NZM 2005,

149) keinen Bestand haben könne.

- Schließlich werden erneut "alte Vorwürfe" gegen den Antragsgegner zu 3 vorgebracht.

Bezüglich der Wahl des Versammlungsortes teilt das Gericht nicht die von den

Antragstellern geäußerten Bedenken. Auffällig ist dazu schon, daß die zahlreich in der

Sitzung vom 12.4.2005 erschienen Wohnungseigentümer (rund 20 Wohnungseigentümer

sind zu dem Termin erschienen) keinen Anlaß für Beanstandungen oder Beschwerden

sahen. Ohne Einschränkungen wurde der von dem Antragsgegner zu 3 gewählte Raum als

geeignet angesehen. Bereits diese Bekundungen der übrigen Antragsgegner sprechen

gegen den Vortrag der Antragstellerseite, daß der Hobbyraum ungeeignet für die Abhaltung

der Versammlung gewesen sei. Dies kann aber letztlich auf sich beruhen. Denn die

Antragsteller machen gar nicht geltend, daß ihnen die Ausübung ihres Stimmrechtes durch

die Wahl Versammlungsraumes unzumutbar erschwert worden wäre. Persönlich waren

weder der Antragsteller noch die Antragstellerin zu der Eigentümerversammlung

gekommen. Für beide war nur einer ihrer Söhne am Versammlungsort erschienen. Aber

auch der Sohn der Antragsteller war nach ihrem Vortrag nicht zu dem Zweck erschienen,

dort das Stimmrecht für die Antragsteller auszuüben (wobei hier zunächst nicht weiter der

Frage nachgegangen werden soll, ob dies überhaupt zulässig gewesen wäre). Damit fehlt

es aber an der Betroffenheit in eigenen Rechten der Antragsteller. Wenn nämlich die

Antragsteller selbst gar nicht an der Versammlung - und sei es durch einen Vertreter -

teilnehmen wollten, so können sie sich nicht über eine angebliche falsche Wahl des

Versammlungsortes beschweren. Derartige Auswahlmängel können nur die

Wohnungseigentümer erfolgreich vortragen, die durch die Wahl in ihren Rechten betroffen

sind.

Problematischer ist, ob der Antragsgegner zu 3 aufgrund seines Verhaltens anläßlich einer

Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 nicht mehr zum Verwalter bestellt werden kann.

In dem bereits erwähnten Beschluß vom 17.12.2004 (16 Wx 191/04 = NZM 2005, 149) hat

das OLG Köln angenommen, daß der Antragsgegner zu 3 die Antragsteller mit einer

erkennbar vorbereiten Aktion um ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung vom

28.3.2003 gebracht habe. Dieses Verhalten des Antragsgegners zu 3 soll zu einer

Nichtigkeit des damaligen Beschlusses führen. Weiter soll der Verstoß des Antragsgegners

zu 3 im Ergebnis dazu führen, daß "ein erneute Wiederwahl des Antragsgegners (zu 3)

schwerlich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen dürfte" (vgl. a.a.O. auf S. 6 des

Entscheidungsumdrucks, hier Bl. 75 GA).

Das Gericht teilt diese Bedenken des OLG Köln im Ergebnis nicht.

Mit dem OLG Köln geht das Gericht allerdings davon aus, daß der Antragsgegner zu 3 mit

dem Verschicken der Einladung zu der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 darauf

hätte hinweisen müssen, daß Abkömmlinge von Wohnungseigentümern nach der

Regelung in der Gemeinschaftsordnung nicht vertretungsberechtigt sind. Wenn nämlich in

der Vergangenheit - und sei es nur vereinzelt - derartige Vertretungen unbeanstandet

geblieben sein sollten, so hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, hier im

Vorfeld der anstehenden Eigentümerversammlung einen Hinweis zu geben.

Das Gericht hat auch keinen Zweifel daran, daß der Antragsgegner zu 3 nach der

Eigentümerversammlung aus dem Jahre 2002 auf die Problematik angesprochen worden

war. Das OLG Köln hat sich dazu auf einen Vermerk des Antragsgegners gestützt, welchen

dieser auf dem Versammlungsprotokoll 2002 angebracht hatte. Danach wurde der

Antragsgegner nach der damaligen Versammlung von mehreren Wohnungseigentümern

auf die Vertretungsregelung in der Teilungserklärung hingewiesen.

Auch wenn der Antragsgegner zu 3 daher bereits vor der Versammlung vom März 2003

einen Hinweis hätte erteilen müssen, so kann in dem Unterlassen eines solchen Hinweises

nach Auffassung des Gerichts noch nicht der Auftakt dazu gesehen werden, daß die

Antragsteller bei der für das Jahr 2003 anstehenden Eigentümerversammlung um ihr

Stimmrecht gebracht werden sollten. Insbesondere fehlen konkrete Anhaltspunkte für die

Annahme, daß es der Antragsgegner zu 3 bewußt unterlassen hätte dieser Frage

nachzugehen, um die Antragsteller - bzw. ihren entsandten Vertreter - bei der nächsten

Eigentümerversammlung "auflaufen" zu lassen.

Der Antragsgegner zu 3 hätte weiter nach dem Erhalt des Faxes von den Antragstellern

(kurz vor der Eigentümerversammlung) eine Prüfung vornehmen müssen, wie auf der

Versammlung weiter vorzugehen war. Wenn nämlich die Antragsteller in dem Fax das

Erscheinen eines ihrer Söhne angekündigten, der auf der Versammlung für sie präsent sein

sollte, so hätte die Rechtslage von dem Antragsgegner zu 3 noch vor der Versammlung

geprüft werden müssen.

Nach Auffassung des OLG Köln hätte der Antragsgegner zu 3 bei der Prüfung der

Rechtslage dabei zu dem Ergebnis kommen müssen, daß der Sohn des Antragstellers als

ihr Vertreter in der Eigentümerversammlung hätte zugelassen werden müssen. Begründet

hat das OLG Köln seine Auffassung mit dem Hinweis, daß dies seit Jahren (was im

Rechtsbeschwerdeverfahren als unstrittig zugrunde gelegt werden konnte) der

hergebrachten Übung in der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprochen habe (vgl. S.

4 der Entscheidung des OLG Köln vom 17.12.2004 mit Hinweis auf Weitnauer/Lüke, WEG,

9. Aufl., § 25 Rz. 16). Mit den Grundsätzen von Treu und Glauben sei es nicht vereinbar,

wenn die Wohnungseigentümer über Jahre hinweg die von einer vereinbarten

Vertretungsregelung abweichende Praxis geduldet hätten und sie sich sodann "auf einmal"

zu einem Zeitpunkt auf die Klausel beriefen, zu welchem sich ein Wohnungseigentümer

nicht mehr rechtzeitig auf die Situation einstellen konnte (vgl. Lüke a.a.O.; ebenso auch

Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 62). Indem der Sohn der

Antragsteller nicht als stimmberechtigt angesehen wurde, seien die Antragsteller

vorsätzlich um ihr Stimmrecht gebracht worden. Dieser Verstoß rechtfertige es, die

Nichtigkeit der damaligen Bestellung anzunehmen.

Dieser Rechtsauffassung kann sich das Gericht nicht anschließen (vgl. kritisch zu der

Frage, ob das - auch vorsätzliche - Beschneiden von Stimmrechten zur Nichtigkeit einer

Beschlußfassung führen kann auch Häublein, in: ZMR, 2004, 723 [730] re. Spalte).

Im Grundsatz ist davon auszugehen, daß die Vertretung von Wohnungseigentümern in der

Teilungserklärung (bzw. Gemeinschaftsordnung) Beschränkungen unterworfen werden

kann. Dies wird ersichtlich auch von dem OLG Köln zu gesehen. Liegt eine wirksame

Beschränkung des Vertretungsrechts vor, so ist fraglich, welche Folgen dies im einzelnen

nach sich zieht.

In einer Entscheidung aus dem Jahr 1986 (Beschluß vom 11.11.1986 - V ZB 1/86 -, BGHZ

99, 90 = NJW 1987, 650 = JZ 1987, 465 m. Anm. Weitnauer) hat der BGH dazu

ausdrücklich offen gelassen, ob Ausnahmen von an sich wirksamen

Vertretungsbeschränkungen unter dem Blickwinkel von "Treu und Glauben" zugelassen

werden können. Der Leitsatz zu der Entscheidung lautet:

"Die in einer Teilungserklärung enthaltene Klausel, nach der Wohnungseigentümer

sich in der Eigentümerversammlung nur durch Ehegatten, einen Wohnungs- oder

Teileigentümer und den Verwalter derselben Wohnanlage vertreten lassen können, ist

grundsätzlich wirksam. Ob im Einzelfall Ausnahmen wegen Unzumutbarkeit nach Treu und

Glauben geboten sein können, bleibt offen."

Dies deckt sich mit den Ausführungen des V. Senats in der Entscheidung, in welcher

ausführlich dargelegt wird, daß derartige Stimmrechtsbeschränkungen grundsätzlich mit

der Vertragsfreiheit zu rechtfertigen sind.

Ohne nähere Begründung hat der BGH in einer späteren Entscheidung aus dem Jahre

1993 (Beschluß vom 29.1.1993 - V ZB 24/92 -, NJW 1993, 1329) wie folgt ausgeführt:

"Allerdings kann die Gemeinschaft unter Umständen nach Treu und Glauben gehalten

sein, auf der geregelten Vertretungsbeschränkung nicht zu bestehen (vgl. BGHZ 99, 90 (96)

= NJW 1987, 650 = LM § 8 WohnungseigentumsG Nr. 7). Unter welchen Voraussetzungen

das der Fall sein kann, bedarf hier indes keiner Entscheidung, da der Ehemann der Bet. zu

3 diese in den Versammlungen der Gemeinschaft vertritt."

Diese Bezugnahme des BGH auf den Beschluß aus dem Jahre 1986 ist von den dortigen

Ausführungen nicht gedeckt. Denn in der Entscheidung vom 11.11.1986 hat der BGH die

Rechtsfrage noch ausdrücklich offen gelassen. Es fehlt daher in der Entscheidung aus dem

Jahre 1993 auch an der erforderlichen juristischen Auseinandersetzung mit der

Problematik, wenn der BGH - in einem obiter dictum - nun einfach postuliert, daß sich aus

Treu und Glauben Ausnahmen von einem Vertretungsverbot ableiten ließen.

Nach Auffassung des Gerichts können solche Ausnahmen von wirksamen

Vertretungsregelungen zumindest nicht mit dem Argument einer "jahrelangen Übung"

gerechtfertigt werden.

So entspricht es allgemeiner Meinung, daß Regelungen in einer Teilungserklärung nicht

durch eine jahrelange Übung außer Kraft gesetzt bzw. geändert werden können (vgl. nur

PfälzOLG Zweibrücken, Beschluß vom 24.8.1999 - 3 W 164/99 -, ZMR 1999, 853;

BayObLG, Beschluß vom 17.1.2000 - 2Z BR 99/99 -, ZMR 2000, 319; Beschluß vom

20.2.2003 - 2Z BR 136/02 -, ZMR 2003, 519; OLG Düsseldorf, Beschluß vom 17.12.2003 -

I-3 Wx 118/03 -, ZMR 2004, 451 - obiter dictum -; LG Berlin, Beschluß vom 4.5.2001 - 85 T

364/00 -, ZMR 2003, 61; AG Hamburg-Wandsbek, Beschluß vom 20.1.2004 - 715 II 21/03 -,

ZMR 2004, 382).

Für Regelungen betreffend das Stimmrecht kann nach Auffassung des Gerichts nichts

anderes gelten. Sieht daher eine Teilungserklärung eine Beschränkung in der

Vertretungsmöglichkeit vor und ist diese Klausel wirksam, so kann die Bestimmung nicht

alleine deshalb unbeachtet bleiben, weil man die Regelung über Jahre hinweg nicht

praktiziert oder erst gar nicht zur Kenntnis genommen hat. Ein solches Ergebnis läßt sich

namentlich nicht mit dem Grundsatz von "Treu und Glauben" begründen. Dabei wird

nämlich verkannt, daß das Stimmrecht der übrigen Wohnungseigentümer in ihrem Gewicht

geschmälert wird, wenn an sich nicht stimmberechtigte Personen zur Abstimmung

zugelassen werden. Dies erscheint nicht vertretbar. Denn die Wohnungseigentümer haben

einen Anspruch darauf, daß die gültige Gemeinschaftsordnung auch eingehalten wird.

Damit ist im übrigen nicht gesagt, daß die Wohnungseigentümer, welche von der Berufung

auf die Teilungserklärung überrascht sein mögen, schutzlos gestellt werden müßten. Nach

Auffassung des Gericht kann der Lösungsweg nur nicht darin bestehen, einem Vertreter -

dem das Stimmrecht an sich versagt werden müßte - auf einmal ein Stimmrecht

zuzubilligen.

Vorzugswürdig erscheint es, daß auf der Versammlung sodann keine rechtmäßigen

Beschlüsse gefaßt werden können. Denn in der Tat muß es dem "überraschten

Wohnungseigentümer" ermöglicht werden, sich noch auf die neue Situation einzustellen.

Dies erfordert aber, daß in der anberaumten Versammlung keine Beschlüsse gefaßt

werden. Aber auch aus Sicht der übrigen Wohnungseigentümer ist dies die einzig

vertretbare juristische Antwort auf das Dilemma: Sollte nämlich - etwa mit der Stimme des

an sich ausgeschlossenen Vertreters - ein Mehrheitsbeschluß gefaßt werden, so könnte die

Minderheit mit Recht geltend machen, daß der Beschluß wegen eines Verstoßes gegen die

Teilungserklärung (auf Anfechtung hin) für unwirksam zu erklären ist. Anstatt daher dem

nicht berechtigten Vertreter ein Stimmrecht zuzubilligen, sollten die auf der Versammlung

gefaßten Beschlüsse auf eine entsprechende Anfechtung hin ausnahmslos für ungültig

erklärt werden. Bei dieser speziellen Situation hat es dabei nach Auffassung des Gerichts

nicht darauf anzukommen, ob sich der Stimmrechtsausschluß bei der Beschlußfassung

ausgewirkt hat, also eine Kausalität zwischen dem Rechtsverstoß und dem Beschluß

anzunehmen ist oder ausgeschlossen werden kann. Denn das Gebot der Fairneß gegeben

dem "überraschten Wohnungseigentümer" gebietet es, daß erst gar nicht mehr zu

Abstimmungen geschritten wird. In diesen Fällen ist es daher angezeigt, jenseits der

Nichtigkeit von Beschlüssen deren Ungültigkeit auf Anfechtung hin festzustellen, ohne daß

dazu Kausalitätserwägungen anzustellen wären (anders noch AG Kerpen, 15 II 25/03).

Auf dieser Linie bewegt sich wohl auch die bereits oben zitierte Entscheidung des

BayObLG vom 20.2.2003 (ZMR 2003, 519). In dem dort zu entscheidenden Fall sah die

Teilungserklärung das Ruhen des Stimmrechts bei den Wohnungseigentümern vor, welche

mit fällen Zahlungsverpflichtungen mehr als einen Monat in Rückstand waren. Jahrelanger

Übung entsprechend wurden dazu in der Versammlung keine Feststellungen getroffen.

Das BayObLG hat daraus nicht etwa den Schluß gezogen, daß die Berufung auf die

Regelung nun treuwidrig sei, sondern zu Recht ausgeführt, daß es die unterbliebenen

Feststellungen zu den Zahlungsrückständen verbieten, überhaupt von einer

beschlußfähigen Versammlung auszugehen (vgl. a.a.O. unter II. 4b a.E. = S. 521 li. Spalte).

Alleine diese Reaktion der Rechtsordnung erscheint dem Gericht zu vernünftigen und

rechtskonformen Ergebnissen zu kommen: Wird daher ein Vertreter in einer Versammlung

unvermittelt und für ihn nicht vorhersehbar damit konfrontiert, daß er (entgegen jahrelanger

Übung) ein Stimmrecht nicht ausüben könne, so muß die Eigentümerversammlung

insgesamt "wiederholt" werden. Denn es ist weder dem Vertretenen zuzumuten, daß sein

Vertreter in der Eigentümerversammlung unvorhergesehen zurückgewiesen wird, noch ist

es den anderen Wohnungseigentümer zuzumuten, daß unter Mißachtung von Regelungen

aus der Teilungserklärung ein an sich nicht bestehendes Stimmrecht ausgeübt werden

kann.

Gegen die herrschende Meinung, welche in diesen Fällen ein Stimmrecht zubilligen will,

spricht weiter, daß der Verwalter dadurch gezwungen würde, praktisch sehenden Auges

gegen die Teilungserklärung zu verstoßen. Das Gericht hat dazu keinen Zweifel daran, daß

vielfach die Teilungserklärungen von den Betroffenen nicht zureichend zur Kenntnis

genommen werden. Mitunter finden sich dort Regelungen zur Frage der

Stimmrechtsausübung oder auch zur Frage der Protokollierung von Beschlüssen etc.

Kommt es in diesen Bereichen jahrelang zu Verstößen gegen den Buchstaben der

Teilungserklärung, so beruhen derartige Fehler häufig auf einer Unkenntnis der Beteiligten.

Nach Auffassung des Gerichts kann nicht überzeugend begründet werden, weshalb

bewußte Verstöße gegen die Teilungserklärung unbeachtlich bleiben sollten. Einen

solchen Verstoß kann weder die Gemeinschaft noch gar der Verwalter gestatten.

Weiter ist zu bedenken, daß der BGH mit der sog. "Jahrhundertentscheidung" vom

20.9.2000 (- V ZB 58/99 -, BGHZ 145, 158 = ZMR 2000, 771 = NJW 2000, 3500 = MDR

2000, 1367 = ZWE 2000, 518 = NZM 2000, 1184 = WE 2001, 4 = DWE 2000, 113) die

Bedeutung der Teilungserklärung besonders deutlich hervorgehoben hat. So sollen

namentlich Beschlüsse, durch welche die Teilungserklärung abgeändert werden soll,

nichtig sein (falls sie sich nicht auf eine sog. Öffnungsklausel zurückführen lassen). Hätten

daher die Wohnungseigentümer hier beschlossen, daß - abweichend von der Regelung in

der Teilungserklärung - generell auch Abkömmlinge vertretungsberechtigt sein sollen, so

unterliegt es überhaupt keinem Zweifel, daß ein derartiger Beschluß auf der Basis der

BGH-Entscheidung vom 20.9.2000 als nichtig angesehen müßte (da die Gemeinschaft

diesbezüglich über keine sog. "Öffnungsklausel" verfügt).

Vor diesem Hintergrund ist es nach Auffassung des Gerichts nicht mehr zu begründen, daß

die Gemeinschaft einerseits strikt an die Teilungserklärung gebunden sein soll (und

abweichende Beschlüsse dazu für nichtig erachtet werden sollen), andererseits aber

einfach punktuelle Eingriffe bei der Anwendung der Teilungserklärung statthaft sein sollen

und an sich ausgeschlossene Vertreter doch einfach als stimmberechtigt angesehen

werden könnten.

Richtig erscheint daher, daß dem Gebot von Treu und Glauben in der Weise Rechnung

getragen wird, daß die von der Berufung auf die Klausel überraschten

Wohnungseigentümer praktisch eine Verschiebung der Versammlung erzwingen können

(was damals von dem Gericht in der Entscheidung vom 1.12.2003 - 15 II 25/03 - noch nicht

in der Schärfe gesehen wurde). Der richtige Weg zu Lösung des Konflikts hat also nicht

über die rechtswidrige Teilhabe der an sich nicht stimmberechtigten Wohnungseigentümer,

sondern über die ordnungsgemäße "Wiederholungsversammlung" zu gehen.

Nach Auffassung des Gericht ist somit als Zwischenergebnis festzuhalten, daß weder der

Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer (also den Antragsgegnern zu 1) noch dem

Verwalter (also dem Antragsgegner zu 3) vorgehalten werden kann, sie hätten den Sohn

des Antragstellers seinerzeit an der Eigentümerversammlung teilnehmen lassen müssen.

Damit scheidet nach Auffassung des Gerichts auch der Vorwurf aus, die Antragsteller seien

vorsätzlich in ihrem Stimmrecht verletzt worden. Denn bei richtiger Beurteilung der

Rechtslage stand den Antragstellern damals gar kein Stimmrecht zu, welches sie durch

ihren Sohn hätten ausüben lassen können.

Nach Auffassung des Gerichts wäre es daher alleine richtig gewesen, die Versammlung

abzubrechen und zu einer neuen Eigentümerversammlung einzuladen, falls es - was

inzwischen streitig geworden ist - zuvor jahrelanger Übung entsprochen haben sollte, daß

Abkömmlinge von Wohnungseigentümern bei den Eigentümerversammlungen teilnehmen

und dort auch abstimmen konnten.

Dabei spielt im übrigen auch keine Rolle, ob auf der Versammlung die Abkömmlinge von

anderen Wohnungseigentümern mit Stimmrecht zugelassen wurden.

Dabei wird nicht verkannt, daß die ungleiche Behandlung von Wohnungseigentümern

natürlich zu vermeiden ist. Es wäre daher auch in keiner Weise angängig, wenn sich

Wohnungseigentümer zum Teil unbeanstandet in Eigentümerversammlungen durch ihre

Abkömmlinge hätten vertreten lassen können, während dieses Recht anderen

Wohnungseigentümern - hier den Antragstellern - abgesprochen wurde.

Andererseits gehört es zu dem "Grundrepertoire" der Rechtsfindung, daß es keinen

Anspruch auf Gleichbehandlung "im Unrecht gibt". Wenn sich daher andere

Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 28.3.2003 (oder auch früher) vertreten

ließen, so können die Antragsteller daraus nicht ihrerseits keinen Anspruch ableiten,

ebenfalls gegen die Teilungserklärung verstoßen zu dürfen. Daß es keinen Anspruch auf

Gleichbehandlung im Unrecht gibt ist wiederholt von den Gerichten entschieden worden

(vgl. nur HansOLG Hamburg, Beschluß vom 18.11.1997 - 2 Wx 61/97 -, ZMR 1998, 584

und Beschluß vom 4.2.2004 - 2 Wx 99/01 -, ZMR 2004, 454 [455]; BayObLG, Beschluß vom

14.2.2002 - 2Z BR 184/01 -, ZMR 2002, 536 und OLG Schleswig, Beschluß vom 2.9.2004 -

2 W 94/04 - derzeit wohl noch unveröffentlicht). Als Paradebeispiel sei an dieser Stelle nur

die Konstellation erwähnt, daß ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung (etwa

auf seinen Balkon vornimmt), die zunächst geduldet wird, ein anderer

Wohnungseigentümer dann eine ähnliche Veränderung vornimmt und er auf Beseitigung in

Anspruch genommen wird. Selbst bei derartigen Konstellationen, wo der Unrechtszustand

gleichsam "mit Händen greifbar ist" wird eine Gleichbehandlung im Unrecht abgelehnt (vgl.

den Beschluß des OLG Schleswig, ergangen zu einer baulichen Veränderung).

Dem Gericht leuchtet nicht ein, weshalb hier mit Blick auf die Stimmrechtsausübung eine

andere Grundlinie verfolgt werden müßte oder auch nur verfolgt werden könnte. Zutreffend

heißt es daher auch bei Merle (vgl. Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz.

165):

"Der wesentliche Inhalt des Gleichbehandlungsgrundsatzes ist, daß im Rahmen des

Gemeinschaftsverhältnisses jedes Mitglied bei gleichen Voraussetzungen gleich behandelt

werden muß. Differenzierungen, für die ein sachlicher Grund besteht, verstoßen dagegen

nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Auch ergibt sich kein Anspruch auf

Gleichbehandlung im Unrecht."

Weiter führt Merle am Ende der Randziffer aus:

"Verstößt ein Beschluß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, ist dieser nicht

nichtig, sondern lediglich anfechtbar."

Für das Verfahren, über welches das OLG zu entscheiden hatte, folgt daraus, daß der

Antragsteller aus der Ungleichbehandlung - wenn denn eine vorgelegen hätte (vgl. dazu

noch sogleich) - nicht das Recht für sich hätte in Anspruch nehmen können, sich durch

einen seinen Söhne vertreten zu lassen. Für ihr Stimmrecht war daher unerheblich, ob sich

auf der Eigentümerversammlung ein anderes Mitglied der Gemeinschaft durch einen

Abkömmling vertreten lassen konnte oder nicht.

Anders ausgedrückt: Wenn auf der Versammlung einem nicht stimmberechtigten

Abkömmling eines anderen Wohnungseigentümers zu Unrecht ein Stimmrecht eingeräumt

worden sein sollte, so hätte dies zwar Veranlassung für eine Anfechtung geben können.

Keinesfalls hätten die Antragsteller aber aus dem Gleichbehandlungsgebot einen

Anspruch darauf ableiten können, ihrerseits auch das Stimmrecht durch einen ihrer Söhne

ausüben zu können.

Damit ist aber im Ergebnis festzuhalten, daß die Antragsteller damals nicht rechtswidrig in

ihren Stimmrechten beeinträchtigt wurden. Denn sie hatten zu der Eigentümerversammlung

eine nicht vertretungsberechtigte Person geschickt. Angesichts der Regelung in der

Teilungserklärung durfte der Sohn nicht zu der Eigentümerversammlung zugelassen

werden.

Mit dem OLG Köln wäre allerdings zu beanstanden, wenn der Antragsgegner zu 3 - was

inzwischen streitig ist (vgl. das Schreiben des Antragsgegners zu 3 vom 11.4.2005 auf S. 3

= Bl. 271 GA) - die Abstimmung über die Frage, ob dem Vertreter der Antragsteller ein

Stimmrecht zugebilligt werden solle, mit Suggestivfrage eingeleitet haben sollte, ob "etwa"

einer der anwesenden Wohnungseigentümer für ein Stimmrecht des Sohnes sei.

Ob der Antragsgegner zu 3 wirklich eine solche Suggestivfrage gestellt hat, kann aber nach

Auffassung des Gerichts letztlich offen bleiben. Denn entscheidend bleibt nach Auffassung

des Gerichts, daß die Zurückweisung des Sohnes der Antragsteller unstreitig auf einen

Beschluß der Wohnungseigentümer zurückzuführen ist. Diese - und nicht der

Antragsgegner zu 3 - haben mit dem Beschluß entschieden, dem Sohn der Antragsteller in

der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 kein Stimmrecht zuzubilligen. Aufgrund der

oben dargestellten Erwägungen geht das Gericht auch davon aus, daß dieser Beschluß

inhaltlich richtig war (nur hätte die Versammlung insgesamt nicht mit Beschlüssen

fortgesetzt werden dürfen).

Diese Beschlußfassung der Gemeinschaft kann nicht mit einem Ausschluß durch den

Verwalter gleichgestellt werden.

Nach Auffassung des Gerichts verbietet sich dabei ein Vergleich mit Konstellationen, in

welchen ein Verwalter an der Gemeinschaft vorbei nach eigenem Gusto

Wohnungseigentümer in ihren Stimmrechten verletzt.

Wähl ein Verwalter zum Beispiel den Versammlungsort so, daß ein Wohnungseigentümer

(z.B. aufgrund einer Gehbehinderung, vgl. OLG Köln, Beschluß vom 3.12.2003 - 16 Wx

216/03 -, ZMR 2004, 299) den Versammlungsort nicht erreichen kann, so führt dies in einer

viel tiefgreifenderen Weise zu einem Ausschluß von dem Stimmrecht, als dies hier der Fall

ist. Denn es macht einen entscheidenden Unterschied aus, ob ein Wohnungseigentümer

den Versammlungsort schon gar nicht erreichen kann oder ob ein Wohnungseigentümer

sein Anliegen - und sei es wie hier durch einen Stellvertreter - der Gemeinschaft

unterbreiten kann. Dies gilt erst recht, wenn sodann sogar über die maßgebliche Frage

noch in der Eigentümerversammlung eine Entscheidung herbeigeführt wird.

Nach Auffassung des Gerichts kann der Fall auch nicht mit demjenigen verglichen werden,

in welchem ein Wohnungseigentümer bewußt erst gar nicht zu einer

Eigentümerversammlung geladen wurde (vgl. OLG Celle, Beschluß vom 19.6.2001 - 4 W

152/01 -, OLGReport Celle, 2001, 219 und Beschluß vom 15.1.2002 - 4 W 310/01 -,

OLGReport Celle 2002, 78; BayObLG, Beschluß vom 8.12.2004 - 2Z BR 199/04 -, WuM

2005, 145). In solchen Fällen spricht ohnehin viel dafür, daß schon gar nicht mehr von einer

"Eigentümerversammlung" gesprochen werden kann (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 64.

Aufl., § 24 WEG Rz. 5 a.E.).

In rechtlich erheblicher Weise unterscheiden sich die vorgenannten Fälle von der hier zu

beurteilenden Konstellation schon deshalb, weil bei der fehlerhaften Auswahl des

Versammlungsortes und erst recht bei der bewußten Nichtladung von

Wohnungseigentümern der Verwalter gleichsam selbstherrlich einzelne

Wohnungseigentümer ausschaltet, während es hier zu einer Mehrheitsentscheidung der

Gemeinschaft gekommen ist (die nach Auffassung des Gerichts inhaltlich nicht einmal zu

beanstanden ist, vgl. dazu ausführlich bereits oben).

Das Gericht verkennt dabei nicht, daß der Beschlußfassung der Gemeinschaft nach den

damaligen Feststellungen der Tatsacheninstanzen eine Suggestivfrage des

Antragsgegners zu 3 vorausgegangen sein soll. So soll - was erst jetzt streitig geworden ist

(vgl. das Schreiben des Antragsgegners zu 3 vom 11.4.2005 auf S. 3 = Bl. 271 GA) - von

ihm die Frage in den Raum gestellt worden sein, ob "etwa" einer der anwesenden

Miteigentümer dafür stimmen wollte, daß der Sohn der Antragsteller stimmberechtigt sei.

Hier liegt dann auch der Kern dessen, was dem Antragsgegner zu 3 als Verwalter im

Hinblick auf die Rechte der Antragsteller vorgeworfen werden kann: Denn mit seiner

Suggestivfrage hat (oder: hätte) er den Boden dafür bereitet, daß die übrigen

Wohnungseigentümer sodann mit großer Mehrheit den Antrag zurückgewiesen haben.

Ob es tatsächlich zu einer solchen Suggestivfrage gekommen ist, braucht nach Auffassung

des Gerichts nicht aufgeklärt zu werden. Denn dieser Vorgang könnte es nicht rechtfertigen,

eine erneute Bestellung des Antragsgegners zu 3 als unrechtmäßig anzusehen.

In erster Linie ist dabei zu bedenken, daß zwischen dem Antragsteller und dem

Antragsgegner zu 3 seit Jahren Animositäten bestehen (was der Antragsgegner jetzt

erfolglos zu bestreiten versucht). Der Antragsgegner zu 3 ist dabei seit langem massiven

(und nicht belegten) Vorwürfen des Antragstellers (etwa der Veruntreuung von

gemeinschaftlichen Geldern) ausgesetzt (worauf noch zurückzukommen ist). Auch wenn

die Suggestivfrage daher der Stimmungsmache gegen den bzw. die Antragsteller diente,

so bliebe dies doch angesichts des angespannten Verhältnisses zwischen dem

Antragsteller und dem Antragsgegner zu 3 ein Stück weit menschlich verständlich. Der Fall

kann daher auch nicht mit Konstellationen verglichen werden, in welchen ein Verwalter

beharrlich seinen gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt und er

daher für den einen oder mehrere Wohnungseigentümer nicht mehr zumutbar ist.

Weiter ist von Bedeutung, daß zwischen den Beteiligten heute unstreitig sein dürfte, daß in

der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 keine Ungleichbehandlung von

Abkömmlingen der Wohnungseigentümer stattgefunden hat.

Aufgrund des damals unstreitigen Vorbringens der Beteiligten in dem Verfahren 15 II 25/03

(= LG Köln 29 T 3/04 = OLG Köln 16 Wx 191/04) ging das OLG Köln bei seiner

Entscheidung vom 17.12.2004 noch davon aus, daß es in der fraglichen

Eigentümerversammlung zu einer Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer

gekommen sei. Die Antragsteller hatten dazu vorgetragen, daß in der

Eigentümerversammlung zwar ihr Sohn von der Abgabe seiner Stimme ausgeschlossen

worden sei, der Sohn eines anderen Wohnungseigentümers aber mit Stimmrecht weiter an

der Versammlung hätte teilnehmen können.

Diese Behauptung der Antragsteller muß aus heutiger Sicht als unzutreffend angesehen

werden. So haben die Antragsgegner inzwischen dargelegt, daß der vermeintliche Sohn

der anderen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlußfassung bereits selbst als

Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen war. Diesem Vortrag sind die

Antragsteller nicht entgegengetreten. Durch Einsichtnahme in das Grundbuch ist der

Vortrag der Antragsgegnerseite auch erhärtet worden. Denn Herr P ist unter dem 29.7.2002

- und damit vor der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 - als Eigentümer eingetragen

worden (vgl. das Grundbuchblatt Frechen-Königsdorf, Bl. 1640). Da die Antragsteller in

dem vorliegenden Verfahren nicht konkretisiert haben, daß über "den Fall P" hinaus auch

noch andere (vermeintliche) Abkömmlinge von Wohnungseigentümern an der damaligen

Versammlung hätten teilnehmen dürfen, fehlt damit rückblickend die Grundlage für die

Annahme, die Antragsteller hätten "mundtot" gemacht werden sollen, während der

Antragsgegner bei anderen Wohnungseigentümern nicht so genau hingesehen habe.

Zu den bereits erwähnten Punkten kommt ein wichtiger Gesichtspunkt hinzu. So ist der

Antragsgegner zu 3 in der Eigentümerversammlung vom 11.1.2005 erneut mit einer

überwältigenden Mehrheit zum Verwalter bestellt worden. In der Sitzung beim Amtsgericht

in Kerpen waren am 12.4.2005 eine Vielzahl der Wohnungseigentümer (rund 20)

persönlich anwesend. Weitere Wohnungseigentümer ließen sich dort vertreten.

Durchgängig und ausnahmslos haben diese auf der Antragsgegnerseite stehenden

Wohnungseigentümer ihren Willen zum Ausdruck gebracht, daß der Antragsgegner zu 3

weiter seine Arbeit als Verwalter soll nachgehen können. Eine solche Demonstration der

Geschlossenheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat der zuständige

Abteilungsrichter in der Zeit seiner richterlichen Tätigkeit noch nicht erlebt. Würde nun der

Beschluß über die Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 für ungültig oder gar für nichtig

erklärt, so würde damit nachhaltig in die Rechte der Antragsgegner eingegriffen werden.

Nach Auffassung des Gerichts bedarf es ganz schwerwiegender Verstöße eines Verwalters

wenn dieser gegen eine derartige Mehrheit der Wohnungseigentümer durch eine

gerichtliche Entscheidung "in die Wüste" geschickt werden soll.

Dies gilt erst recht, wenn man bedenkt, daß die Antragsgegner zu 1 aufgrund des

Verhaltens der Antragsteller viel zu erdulden haben.

Damit kein Mißverständnis entsteht: Die Antragsteller machen von ihnen zustehenden

Rechten Gebrauch. Dies ist juristisch nicht zu beanstanden. Ebenfalls ist nicht zu

beanstanden, daß sie ihre Rechte extensiv in Anspruch nehmen. Damit müssen sich die

übrigen Wohnungseigentümer abfinden.

Gleichwohl würde man die soziale Wirklichkeit verkennen, wenn man nicht zur Kenntnis

nehmen würde, daß diese Wahrnehmung der Rechte durch die Antragsteller faktisch zu

einer erheblichen Belastung für die übrigen Wohnungseigentümer geworden ist. Einzelne

Wohnungseigentümer haben dazu in dem gerichtlichen Verfahren schriftlich Stellung

bezogen und sich u.a. wie folgt geäußert:

"Seit Dezember 1977 besitze und bewohne ich in der Wohnanlage im Hause 2 G eine

Wohnung. Mittlerweile bin ich 80 Jahre alt und wünsche mir, daß endlich einmal die

Anfechtungsklagen von Herrn L3 eine Ende hätten. Wie schön wäre es, wenn Herr L3 - so

wie wir - persönlich zu den Versammlungen käme, um dort seine Einsprüche vorzutragen,

damit bereits im Vorfeld die Angelegenheiten besprochen werden könnten und nicht im seit

Jahrzehnten nach jeder Beschlußfassung eine Anfechtungsklage folgt, die letzten Endes

von uns Eigentümern bezahlt werden muß.

Wir werden durch die Fa. B vorbildlich verwaltet. Diese Beurteilung erlaube ich mir,

weil ich inzwischen mit Verwaltern in anderen Objekten traurige Erfahrungen machen

mußte.

Eine 98 %ige Wiederwahl der Firma B spricht doch m.E. für sich.

Auf der letzten Eigentümerversammlung äußerte sich eine Dame, die erst vor einigen

Jahren eine Wohnung erworben hat, daß sie niemals diese Wohnung gekauft hätte, wenn

sie von dem Voreigentümer über dieses Prozesse unterrichtet worden wäre.

Bitte, denken Sie bei der Rechtsprechung an unsere Eigentümergemeinschaft, die

sich alle Frieden wünschen."

(Vgl. die Stellungnahme der Antragsgegnerin Ruth Artmann, vom 27.3.2005, Bl. 210

GA.)

oder auch:

"Ich habe die Wohnung ... am 23.11.1977 erworben. Auch ich fühle mich durch die

Eheleute L3 im höchsten Maße persönlich belästigt, da diese seit Jahren die auf

Mehrheiten gestützten demokratischen Beschlüsse der übrigen Wohnungseigentümer

anfechten. Somit werden mir Jahr für Jahr Gerichtskosten und auch außergerichtliche

Kosten durch das Verhalten der Eheleute L3 aufgezwungen. Ich weise mit Nachdruck

darauf hin, daß ich in Ruhe und Frieden mit meinem Mann in meinem Eigentum leben

möchte, ohne ständige Streitigkeiten durch die Eheleute L3 hinnehmen zu müssen."

(Vgl. die Stellungnahme der Antragsgegnerin Hilda Wildt vom 4.4.2005, Bl. 215 GA.)

Weitere Äußerungen sind dazu in der mündlichen Verhandlung vom 12.4.2005 gemacht

worden. In einer Vielzahl der Bemerkungen der erschienenen Wohnungseigentümer kam

zum Ausdruck, daß sie sich durch den Antragsteller (nicht: durch die Antragstellerin)

tyrannisiert vorkommen. Einer der Wohnungseigentümer sprach von einem "Terror",

welcher die Gemeinschaft durch den Antragsteller ausgesetzt sei.

Ergänzend sei dazu auf eine Liste Bezug genommen, welche der Vertreter der

Antragsteller in dem Verfahren (OLG Köln, 16 Wx 185/02) unter dem 20.1.2003 zur

Gerichtsakte gereicht hat. In dieser Liste sind die von den Antragstellern geführten WEG-

Verfahren zusammenstellt worden.

Die Liste baut sich wie folgt auf:

Abgeschlossene WEG-Antragsverfahren:

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Aufstellung,einer Sitzgruppe im Hof / Maßnahmeanfechtung:

204 II 60/90 AG Köln = 30 T 207/90 LG Köln = 16 Wx 65/91 OLG Köln = 30 T 131/91 LG

Köln = 16 Wx 53/92 OLG Köln

16 Wx 39/93 OLG Köln (Ablehnung der Richterin C

16 Wx 48/93 OLG Köln (Verbindung der Verfahren 204 II 60/90 und 204 II 125/91)

16 Wx 120/94 OLG Köln ((Ablehnung der Richterin C3 und Verbindung von zwei

Verfahren)

29 T 77/94 LG Köln / 29 T 323/97 + 29 T 324/97 + 29 T 325/97 LG Köln (Erinnerung gegen

den Kostenansatz)

Aufstellung einer Sitzgruppe im Hof / Beschlußanfechtung:

204 II 125/91 AG Köln = 30 T 172/92 LG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1991:

Anfechtung von 4 der 20 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Abberufung des Verwalters

204 II 126/91 AG Köln = 29 T 37/97 LG Köln = 16 Wx 185/97 OLG Köln =29 T 172/99 LG

Köln

Einsicht in Verwaltungsunterlagen:

204 II 220/91 AG Köln = 30 T 181/91 LG Köln

Instandsetzung der Fenster in der Wohnanlage:

15 II 52/93 AG Kerpen = 29 T 103/95 LG Köln = 16 Wx 219/97 OLG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1994:

Anfechtung von 4 der 10 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Abberufung des Verwalters

15 II 28/94 AG Kerpen (verbunden mit 15 II 29/94 AG Kerpen)

29 T 8/96 LG Köln (Ablehnung des Richters S = 16 Wx 303/96 OLG Köln

29 T 328/96 LG Köln (PKH-Beschwerde)

29 T 269/97 LG Köln (Ablehnung des Richters S

29 T 108/00 LG Köln (Beschwerde gegen die Sachentscheidung des Amtsgerichts)

Sanierung der Tiefgarage und Reinigung der Kanalisation:

15 II 108/94 AG Kerpen = 29 T 9/96 LG Köln = 16 Wx 144/96 OLG Köln =

29 T 231/96 LG Köln = 16 Wx 14/00 OLG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1995:

Anfechtung von 2 der 8 gefaßten Versammlungsbeschlüsse:

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15 II 27/95 AG Kerpen = 29 T 163/96 LG Köln = 16 Wx 206/96 OLG Köln =

29 T 306/96 LG Köln = 16 Wx 115/98 OLG Köln

29 T 404/98 LG Köln = 16 Wx 95/99 OLG Köln

PKH-Bewilligung: 20.5.1999 (29 T 404/98)

Wohnungseigentümerversammlung 1996:

Anfechtung von 7 der 17 gefaßten Versammlungsbeschlüsse:

15 II 28/96 AG Kerpen = 29 T 310/96 LG Köln = 16 Wx 283/97 OLG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1997:

Anfechtung von 5 der 12 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Abberufung des Verwalters:

15 II 40/97 AG Kerpen = 29 T 168/97 LG Köln = 16 Wx 284/97 OLG Köln =

29 T 265/99 LG Köln = 16 Wx 172/00 OLG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1998:

Anfechtung von 3 der 13 gefaßten Versammlungsbeschlüsse:

15 II 13/98 AG Kerpen = 29 T 13/01 LG Köln

Anhängige WEG-Antragsverfahren:

Wohnungseigentümerversammlung 1999:

Anfechtung von 3 der 9 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Verpflichtungsantrag

15 II 19/99 AG Kerpen = 29 T 76/01 LG Köln = 16 Wx 185/02 OLG Köln

1. Genehmigung der Jahresabrechnung 1998;

2. Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 1998;

3. Installation von Außenbeleuchtungsanlagen mit Bewegungssensoren an den Eingängen

der vier Häuser X-Straßeb, 2c, 2d und 2f;

4. Verpflichtung des Verwalters, die Außenbeleuchtungsanlagen an den Eingängen der

zwei Häuser X-Straße und 2a entsprechend dem Versammlungsbeschluß der

Wohnungseigentümer zu ändern;

Stand des Verfahrens: Berichtigung des Eingangsvermerks durch das Landgericht.

Akteneinsicht. Beschwerdebegründung.

Wohnungseigentümerversammlung 2000:

Anfechtung-von 5 der 12 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Abberufung des Verwalters

15 II 16/00 AG Kerpen = 29 T 214/01 LG Köln

1. Genehmigung der Jahresabrechnung 1999;

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2. Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 1999;

3. Entlastung des Verwalters für das Jahr 1999;

4. Errichtung einer Holzpergola über der Fläche des Müllcontainerplatzes;

5. Wiederwahl des Verwalters für die Zeit vom 1.4.2000 bis 31.3.2003,

6. Ermächtigung des Verwalters, die Antragsteller abzumahnen, nicht jährlich willkürlich die

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft anzufechten und die Anfechtungsverfahren nicht

über alle Instanzen zu betreiben;

Stand des Verfahrens: Mündliche Verhandlung vor dem AG Kerpen am 8.10.2002.

Entscheidung demnächst.

Wohnungseigentümerversammlung 2001:

Anfechtung von 5 der 10 gefaßten Versammlungsbeschlüsse:

15 II 32/01 AG Kerpen = 29 T 205/02 LG Köln

1. Genehmigung der Jahresabrechnung 2000;

2. Genehmigung des Wirtschaftsplans 2002;

3. Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 2000;

4. Entlastung des Verwalters für das Jahr 2000;

5. Installation von acht Hausnummernbeleuchtungen,

PKH-Bewilligung nicht mehr beantragt.

Stand des Verfahrens:

Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem LG Köln am 9.1.2003. Demnächst

Entscheidung über die Aussetzung des Verfahrens.

Wohnungseigentümerversammlung 2002:

Anfechtung von 2 der 11 gefaßten Versammlungsbeschlüsse

15 II 23/02 AG Kerpen

1. Genehmigung der Jahresabrechnung 2001:

2. Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 2001

PKH-Bewilligung nicht mehr beantragt.

Stand des Verfahrens: Beschluß des AG Kerpen vom 4.11.2002: Aussetzung des

Verfahrens bis zur Entscheidung des OLG Köln in der Sache 15 1119/99 AG Kerpen 29 T

76/01 LG Köln = 16 Wx 185/02 OLG Köln

Diese Liste ist - wie erwähnt - unter dem 20.1.2003 eingereicht worden und befindet sich

daher nicht "auf dem neuesten Stand".

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Die Anzahl der Verfahren, welche nach Kenntnis des Abteilungsrichters ausschließlich von

dem bzw. den Antragsteller/n geführt werden bzw. geführt worden sind, ist - wertfrei

gemeint - beeindruckend. Sie beeindruckt vor allem die übrigen Wohnungseigentümer,

welche hier als Antragsgegner zu 1 geführt werden. Denn sie wollen - was in den zitierten

schriftlichen Stellungnahmen und in der mündlichen Verhandlung vom 12.4.2005 deutlich

zum Ausdruck gekommen ist - "in Frieden" in der Gemeinschaft leben und ihre

Angelegenheiten betr. die WEG dabei von dem Antragsgegner zu 3 verwalten lassen. Aus

Sicht der übrigen Wohnungseigentümer wäre es unverständlich, wenn das Verhalten des

Antragsgegners zu 3 anläßlich der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 (unterstellt es

kam zu der "Suggestivfrage") für sie dazu führen würde, daß sie sich einen neuen

Verwalter suchen müßten, obwohl sie mit der Amtsführung des Antragsgegners zu 3

offenbar vollkommen zufrieden sind und keine Beanstandungen vorzubringen haben.

Auch wenn diese Zufriedenheit der übrigen Wohnungseigentümer keinen Freibrief für den

Antragsgegner zu 3 darstellen kann, so wäre es auch aus Sicht des Gerichts einigermaßen

unverständlich, wenn der Antragsgegner zu 3 nicht im Amt bleiben könnte. Denn das

Zerwürfnis, welches zwischen dem Antragsteller und dem Antragsgegner zu 3 besteht und

welches nach Auffassung des Gerichts die eigentliche Ursache für den ganzen Konflikt

darstellt, ist maßgeblich durch die vielen Verfahren herbeigeführt worden, welche der

Antragsteller sein nunmehr rund 15 Jahren gegen die Gemeinschaft betreibt. Diese

Ursache darf daher nach Auffassung des Gerichts auch bei der Bewertung des Vorgangs

rund um die Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 nicht unberücksichtigt bleiben.

Bietet nun - wie dargelegt - das Verhalten des Antragsgegners zu 3 anläßlich der

Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 keinen Grund dafür, ihn nicht wieder als Verwalter

zu wählen, so rechtfertigt sich die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 (Verwalterwahl)

auch nicht aus anderen Gründen.

Die Antragsteller haben dazu - wie schon in früheren Verfahren - eine Vielzahl von Punkten

aufgelistet, die gegen die Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 sprechen sollen.

Problematisch bei dem Vortrag der Antragsteller ist dabei freilich, daß nicht unerhebliche

Teile dieses Vortrages in der Art von "Textblöcken" immer wieder unterbreitet werden.

So berufen sich die Antragsteller auf S. 5 des Schriftsatzes ihres Bevollmächtigten vom

4.4.2005 (hier Bl. 220 GA) etwa darauf, daß dem Antragsteller vom Antragsgegner zu 3 ein

Hausverbot für die Geschäftsräumlichkeiten erteilt worden sei.

Dieses Hausverbot ist allerdings "Schnee von gestern". Das Gericht hat dazu in einem

Beschluß vom 25.11.2002 (15 II 16/00) u.a. ausgeführt:

"Unbegründet ist die Anfechtung der Hausgeldabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.

bis 31.12.1999. Dazu wird zunächst auf die Ausführungen in dem Beschluß vom 3.7.2001

(vgl. Bl. 268 ff. GA) Bezug genommen, mit welchem für diesen Anfechtungsantrag die

Bewilligung von Prozeßkostenhilfe zurückgewiesen wurde. Auch unter Berücksichtigung

des Vorbringens aus dem Beschwerdeverfahren gegen diese Entscheidung rechtfertigt

sich kein anderes Ergebnis. Dabei fällt auf, daß die Antragsteller wegen des Vorwurfs,

einer angeblich verweigerten Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, im

wesentlichen auf Vorgänge zurückgreifen, welche rund 10 Jahre zurückliegen (vgl. Bl. 394

ff. GA). Demgegenüber ist gerichtsbekannt, daß es in der jüngeren Vergangenheit

durchaus zu ernst zu nehmenden Angeboten auf Einsichtnahme in die

Verwaltungsunterlagen gekommen ist. Dazu wird Bezug genommen auf die Ausführungen

des Gerichts in dem Verfahren 15 II 13/98 (vgl. dort auf S. 2 f. des Beschlusses vom

184

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188

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28.12.2000)."

An diesen Ausführungen hält das Gericht fest. Es steht schon seit Jahren "kein Hausverbot"

mehr zwischen den Antragstellern und dem Antragsgegner zu 3 in Rede. Gleichwohl

hindert dies die Antragsteller nicht, sich immer wieder auf diesen Punkt zu stützen (was die

Arbeit des Gerichts nicht gerade erleichtert).

Gerichtsbekannt ist freilich auch, daß die Argumentation inzwischen insofern eine neue

Seite bekommen hat, als die Antragsteller - was durchaus diskutiert werden kann - geltend

machen, daß ihnen nicht mehr zugemutet werden könne, die Unterlagen in den

Geschäftsräumlichkeiten des Antragsgegners zu 3 einsehen zu müssen. Auch dazu hat

das Gericht in der bereits erwähnten Entscheidung aus dem Jahre 2002 Stellung bezogen.

Dort ist dazu weiter ausgeführt worden:

"Weiter können die Antragsteller nicht mit Erfolg geltend machen, daß ihnen die

Einsichtnahme nicht in den Räumen des Verwalters zugemutet werden könne. Das Gericht

verkennt dabei nicht, daß seit Jahren erhebliche Spannungen zwischen dem Antragsteller

und dem Verwalter bestehen. Indessen erscheint es dem Gericht gleichwohl für den bzw.

die Antragsteller noch zumutbar, die Unterlagen in dem Büro des Verwalters einzusehen.

Dies um so mehr, als es dabei nicht zwingend zu einem persönlichen Kontakt zwischen

dem bzw. den Antragsteller(n) und dem Verwalter kommen muß."

Soweit dem Gericht bekannt, ist dieser Punkt bisher weder von dem LG Köln noch von dem

OLG Köln anders beurteilt worden (wobei angesichts der Vielzahl der Verfahren hier nicht

ganz ausgeschlossen werden kann, daß hier eine davon abweichende Stellungnahme

eines der erwähnten Gerichte übersehen worden sein könnte). Das Gericht hält daher auch

insofern an seiner Rechtsauffassung fest.

Mit dem erwähnten Vorwurf der Antragsteller betreffend die angebliche Beschneidung ihres

Einsichtsrechts steht in unmittelbarem Zusammenhang, daß der Antragsteller in der

Vergangenheit von dem Antragsgegner zu 3 nicht gerade mit "Glacéhandschuhen"

angefaßt worden ist. So ist es in der Tat unstreitig zu Bemerkungen des Antragsgegners

gegenüber dem Antragsteller gekommen, die als ausfallend bezeichnet werden müssen.

Dies hat - wie erwähnt - schon unterschiedlichen Entscheidungen des AG Kerpen und des

LG Köln geführt (Verfahren AG Kerpen 15 II 40/97 = LG Köln 29 T 265/99). In einem

Beschluß vom 25.11.2002 (Verfahren 15 II 16/00) hat das AG Kerpen sodann aber

ausdrücklich darauf hingewiesen, daß es an seiner Rechtsauffassung in diesem Punkt

nicht mehr festhält und mit dem LG Köln davon auszugehen ist, daß die

Unbeherrschtheiten des Antragsgegners zu 3 gegenüber dem Antragsteller vor dem

Hintergrund der wechselseitigen Angriffe keinen Grund abgeben, der gegen eine

Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 spricht. An dieser Einschätzung hat sich nichts

geändert.

Weiter hat der Antragsteller dem Antragsgegner zu 3 bereits in dem Verfahren 15 II 25/03

vorgeworfen, zu Unrecht Entnahmen vom Gemeinschaftskonto gemacht zu haben und

Gelder sogar veruntreut zu haben. Auch dieser Punkt wird in dem Schriftsatz des

Antragstellervertreters vom 4.4.2005 (dort auf S. 6 = Bl. 221 GA) wieder aufgegriffen. Auch

dazu hat das Gericht jedoch bereits Ausführungen gemacht. In dem Beschluß vom

1.12.2003 heißt es dazu:

"Die Antragsteller haben zur Begründung vorgetragen, der Antragsgegner zu 2 habe

Gelder veruntreut, indem er Anwaltskosten von dem Gemeinschaftskonto beglichen habe.

191

192

193

194

Diese Behauptung der Antragsteller ist nicht substantiiert genug vorgetragen worden.

So berufen sich die Antragsteller auf eine Entscheidung des BayObLG vom 19.9.2001 (2Z

BR BR 98/01 = ZMR 2002, 141). In dem dortigen Fall lag die Besonderheit vor, daß der

Verwalter als Geschäftsführer einer Verwaltungsgesellschaft Kosten unter

Inanspruchnahme eines Gemeinschaftskonto beglichen hatten, die ihm bzw. der

Verwaltungs-GmbH vom Gericht auferlegt worden waren. Die von den Antragstellern

zitierte Entscheidung wäre daher nur dann übertragbar, wenn im einzelnen vorgetragen

worden wäre, in welchem (bzw. welchen) Verfahren dem Antragsgegner zu 2 die Kosten

des Verfahrens - einschließlich der außergerichtlichen Kosten - auferlegt wurden und in

welchem Umfang diese Kosten sodann nicht (wie geschuldet) von ihm persönlich, sondern

unter Inanspruchnahme gemeinschaftlicher Gelder beglichen wurden.

An einem solchen Vortrag fehlt es indessen vollständig. So haben die Antragsteller

lediglich vorgetragen, in welcher Höhe nach ihrer Auffassung in den Jahren von 1990 bis

2002 in die Abrechnungen Anwaltskosten eingeflossen bzw. dort "versteckt" worden sein

sollen. Darlegungen dazu, daß diese Kosten aufgrund von gerichtlichen Entscheidungen

von dem Antragsgegner persönlich hätten getragen werden müssen, fehlen vollkommen.

Entgegen der Ansicht der Antragsteller (vgl. den Schriftsatz vom 26.9.2003 auf S. 6 =

Bl. 78 GA) ist auch nicht etwa im Wege der Amtsermittlung aufzuklären, welche Beträge

von dem Antragsgegner zu 2 für welche Verfahren ausgegeben wurden und ob dem

Antragsgegner zu 2 in diesen Verfahren möglicherweise selbst die Kosten auferlegt

wurden. Dabei ist zu bedenken, daß WEG-Verfahren zu den sog. "echten Streitverfahren"

der freiwilligen Gerichtsbarkeit gehören. Es ist daher grundsätzlich Sache der Beteiligten,

den für die Entscheidung relevanten Verfahrensstoff zusammenzutragen. Hinzu kommt,

daß die Antragsteller hier ohnehin an den meisten Verfahren beteiligt waren, die zu Kosten

auf Seiten der WEG geführt haben. Es müßte den Antragstellern daher möglich sein, zu

den jeweils getroffenen Kostenentscheidungen Ausführungen zu machen. Weiter ist zu

bedenken, daß der Vortrag der Antragsteller in der Tat viel zu unsubstantiiert geblieben ist,

als daß Nachforschungen seitens des Gerichts anzustellen wären. Gerichtsbekannt ist

weiter, daß der Antragsgegner zu 2 - anders als in den 90er Jahren - durchaus bereit ist,

den Antragstellern Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren (vgl. dazu auch die

Ausführungen des Gerichts in dem Verfahren 15 II 16/00). Weshalb diese Angebote nicht

"ernst zu nehmen seien" (vgl. Bl. 84 GA) erschließt sich dem Gericht nicht, ist auch nicht

dargelegt worden. Selbst wenn man dazu weiter unterstellt, daß etwaige Fragen zu den

Belegen bzw. den Vorgängen "nur im persönlichen Gespräch mit dem Verwalter geklärt

werden (könnten)" (vgl. Bl. 84 f. GA), so würde dies eben die Antragsteller nicht der Mühe

entheben, erst einmal die Belege zu prüfen und ihre Fragen zusammenzustellen. In jedem

Fall müssen sich folglich die Antragsteller erst der Mühe unterziehen, die Unterlagen zu

prüfen und die angeblichen Veruntreuungen durch den Verwalter im einzelnen darzulegen.

Sie können nicht davon ausgehen, daß diese Arbeit im Wege der Amtsermittlung durch das

Gericht übernommen wird, zumal es sich um Vorgänge handelt, die über viele Jahre

hinweg in die Vergangenheit greifen und längst durch Jahresabrechnungen abgeschlossen

sind.

Eine Amtsermittlung können die Antragsteller dabei auch nicht mit dem Hinweis

verlangen, daß ihnen eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen unzumutbar sei

(vgl. S. 12 des Schriftsatzes vom 26.9.2003 = Bl. 84 GA). Dabei müssen sich die

Antragsteller - oder zumindest der Antragsteller - auch vorhalten lassen, daß das schlechte

Klima, welches zwischen ihm und dem Verwalter herrscht, nicht alleine auf verbalen

Fehlgriffen des Verwalters beruht. Dazu hat das LG Köln in dem Verfahren 29 T 265/99 (=

Beschwerdeentscheidung zu dem Verfahren AG Kerpen, 15 II 40/97) Ausführungen

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gemacht, auf welche hier Bezug genommen werden soll. Einen weiteren Beleg bietet dafür

im übrigen auch das vorliegende Verfahren. So ist oben bereits dargelegt worden, daß die

Entscheidung des BayObLG vom 19.9.2001 von einer Konstellation ausgeht, die hier -

soweit ersichtlich - nicht gegeben ist. Wenn die Antragsteller dem Antragsgegner

gleichwohl ohne ihren Vortrag zu substantiieren eine Veruntreuung von gemeinschaftlichen

Geldern vorwerfen, kann dies ohne weiteres als "starker Tobac" bezeichnet werden.

Greifen die Antragsteller aber den Antragsgegner in dieser Weise an, so können sie auch

ihrerseits nicht erwarten, mit "Glacéhandschuhen" angefaßt zu werden.

Die Antragsteller können dem Antragsgegner zu 2 auch nicht vorhalten, er habe durch

die Inanspruchnahme von in Düsseldorf ansässigen Anwälten erhebliche

Kostensteigerungen verursacht. Denn grundsätzlich erfolgt die Abrechnung der

Anwaltskosten nach der BRAGO. Differenzen in Bezug auf die Abrechnung können sich

daher allenfalls unter dem Aspekt von Fahrtkosten und Abwesenheitsgeldern ergeben.

Sollten dabei durch die Beauftragung von in Düsseldorf ansässigen Anwälten Mehrkosten

entstanden sein - dies ist von den Antragstellern wiederum nicht substantiiert vorgetragen

worden -, so wären diese jedenfalls nicht beträchtlich. Ein wichtiger Grund, der gegen eine

Wiederwahl des Antragsgegners zu 2 sprechen könnte, kann darin jedenfalls nicht erblickt

werden."

Auch an diesen Ausführungen, die nach der Kenntnis des Gerichts vom LG Köln geteilt

werden, wird festgehalten. Erwähnt sei daher hier nur, daß die Antragsteller im

vorliegenden Verfahren ihren Vortrag keineswegs substantiierter unterbreitet haben. Dazu

hätten sie aber schon aufgrund der oben erneut wiedergegebenen Ausführungen gemäß

Beschluß vom 1.12.2003 durchaus Veranlassung gehabt.

Weiter werfen die Antragsteller dem Antragsgegner zu 3 zum wiederholten Male vor, die

übrigen Wohnungseigentümer nicht zureichend über Willenserklärungen bzw.

Zustellungen zu unterrichten. Auch dazu finden sich bereits Ausführungen in dem

Beschluß vom 1.12.2003. Dort heißt es dazu:

"Nicht substantiiert ist weiter der Vortrag, der Antragsgegner unterrichte die

Wohnungseigentümer seit Jahren nicht in gehörigem Maß über den Gang von gerichtlichen

Verfahren. Sollte dies zutreffen, so dürfte ein solcher Verstoß im übrigen kaum von den

Antragstellern geltend gemacht werden können. Denn durch die Schlechterfüllung des

Verwaltervertrages wären ihre Rechte schon deshalb nicht betroffen, da - soweit ersichtlich

- an allen Verfahren die Antragsteller als solche (also als Antragsteller) oder aber als

Antragsgegner unmittelbar beteiligt waren. Eine mangelhafte Unterrichtung der übrigen

Wohnungseigentümer müßte nach Auffassung des Gerichts daher von den 'übergangenen'

Wohnungseigentümern geltend gemacht werden."

Für die Frage der Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 ersichtlich unerheblich ist, ob die

Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 "willkürlich und eigenmächtig" um fünf Tage

verkürzt wurde (vgl. den Schriftsatz vom 4.4.2005 auf S. 6 zu e) = Bl. 221 GA). Denn dies

würde einer Wiederwahl in keinem Fall entgegenstehen.

Vollkommen unsubstantiiert ist weiter die Behauptung der Antragsteller, der Antragsgegner

zu 3 komme seit Jahren nicht mehr seiner Verpflichtung nach, die Wohnanlage in

vorgeschriebenen Zeitabständen zusammen mit Mitgliedern des Verwaltungsbeirats zu

begehen (vgl. Bl. 221 unten GA).

Zum wiederholten Mal werfen die Antragsteller dem Antragsgegner zu 3 auch vor, daß er

sich unzulässig in der Wohnanlage als Makler betätige. Auch dazu hat das Gericht in dem

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bereits mehrfach erwähnten Beschluß vom 1.12.2003 wie folgt Stellung genommen. Dort

heißt es dazu:

"Gegen die Wiederwahl kann auch nicht angeführt werden, daß der Antragsgegner zu

2 gegebenenfalls als Makler für die im Objekt belegenen Wohnungen tätig wird. Eine

solche Tätigkeit wird nicht generell für unzulässig gehalten. So hat der BGH unlängst noch

entschieden, daß WEG-Verwalter nicht als "Verwalter im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2

WoVermittG" anzusehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 13.3.2003 - III ZR 299/02 -, ZMR 2003,

431) und ihm daher durchaus ein Courtageanspruch zustehen kann. Problematisch kann

die Rechtslage daher allenfalls dann werden, wenn der Verwalter zugleich gemäß § 12

WEG für die Zustimmung zur Veräußerung zuständig ist. Aber selbst in einem solchen Fall

wäre die Tätigkeit als Makler nicht grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. Merle, in:

Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 12 Rz. 21 m.w. Nachw.). Gegen die Wiederwahl

eines in dieser Weise tätig werdenden Verwalters könnte daher allenfalls vorgebracht

werden, daß er in einzelnen Fällen entgegen dem Interesse Veräußerungen zugestimmt

hat, um die Courtage zu verdienen. Für einen solche Annahme fehlt es aber an jeglichem

Vortrag. So haben die Antragsteller nicht vorgebracht, wann der Antragsgegner unter

Mißachtung von Belangen der Gemeinschaft welcher Veräußerung zugestimmt haben soll

und welcher Schaden dadurch möglicherweise der Gemeinschaft entstanden sein sollte.

Weiter kann die Wiederwahl natürlich nicht mit dem Argument beanstandet werden,

der Antragsgegner habe einem Wohnungseigentümer zu Unrecht Maklergebühren in

Rechnung gestellt und sich geweigert, die entrichteten Maklergebühren zurückzuzahlen.

Dabei wird verkannt, daß die Verwaltung nach §§ 20 ff. WEG gerade von der Tätigkeit

eines Maklers zu trennen ist (vgl. die erwähnte BGH-Entscheidung). Selbst wenn daher der

(unsubstantiiert gebliebene) Vortrag der Antragsteller zutreffen sollte, wäre dies im

Verhältnis zwischen dem Antragsgegner zu 2 und dem betroffenen Wohnungseigentümer

zu klären, nicht aber im Wege der Anfechtung des Beschlusses zur Wiederwahl des

Verwalters."

Auch daran hält das Gericht fest. Dem Antragsgegner zu 3 kann daher auch nicht (vgl. den

Schriftsatz des Antragstellervertreters vom 4.4.2005 auf S. 7 unter lit. h) vorgeworfen

werden, er "leugne wahrheitswidrig" seine Betätigung als Makler in der Wohnanlage.

Dem Antragsgegner kann auch nicht vorgehalten werden, er habe "unzulässig vom Konto

der Eigentümergemeinschaft immer wieder Beträge auf sein Privatkonto überwiesen" (vgl.

den erwähnten Schriftsatz auf S. 7 unter lit. i). Auffallend ist dabei, daß die Antragsteller

gleichzeitig mitteilen, daß der Antragsgegner eine "Überprüfung dieser Vorgang durch die

Antragsteller ... verhindert (habe)" (vgl. Bl. 222 GA). Damit räumen die Antragsteller aber im

Grunde ein, daß sie die ehrenrührige Behauptung, der Antragsgegner zu 3 vergreife sich

an dem Geld der Gemeinschaft, in keiner Weise erhärten können. Vollkommen

unsubstantiiert ist dann auch die unter lit. l) in dem erwähnten Schriftsatz aufgestellte

Behauptung, der Antragsgegner zu 3 habe "schon in den Jahren 1991, 1992 und 1993

Gelder der Gemeinschaft

v e r u n t r e u t

Stützung dieser Behauptung fehlt es an jeglichem Sachvortrag der Antragsteller.

Dem Antragsgegner kann auch nicht ohne weiteres vorgeworfen werden, er habe die

Rechte der Antragsteller in der im August 2003 einberufenen Eigentümerversammlung

verletzt. Richtig ist dabei allerdings, daß die Einberufung dieser Eigentümerversammlung

zu beanstanden war, weil sie innerhalb der Schulferien des Landes NRW stattfinden sollte.

Denn der Verwaltervertrag sieht vor, daß innerhalb der Schulferien keine

Eigentümerversammlungen abgehalten werden sollten (vgl. im einzelnen das Verfahren 15

II 61/03).

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Ist nach alledem die erneute Bestellung des Antragsgegners zu 3 nicht zu beanstanden, so

sind auch die Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 5 rechtmäßig.

Unter TOP 4 wurde eine "Übergangsregelung" getroffen, durch welche - nach der

Entscheidung des OLG Köln vom 17.12.2004 - die Administration sichergestellt werden

sollte. Dabei wurde ersichtlich davon ausgegangen, daß der Antragsgegner zu 3 bis zu der

Entscheidung des OLG Köln als "faktischer Verwalter" anzusehen war. Mit dem Beschluß

sollte eine Regelung bis zu der erneuten Beschlußfassung (vom 11.1.2005) getroffen

werden, was aus Sicht des Gerichts nicht zu beanstanden ist.

Weiter bestehen auch keine Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit des Beschlusses zu

TOP 5, durch welchen der Beirat ermächtigt wurde, den Verwaltervertrag mit dem

Antragsgegner zu 3 abschließen. Dabei ist auch zu bedenken, daß der Antragsgegner zu 3

bereits rund 15 Jahre die Verwaltung führt und daher auf den Wohnungseigentümern

bekannte Verträge zurückgegriffen werden kann.

Abschließend sei noch darauf hingewiesen, daß das Gericht davon Abstand genommen

hat, noch die Schriftsätze jeweils zur Stellungnahme zuzuleiten, die nicht Gegenstand der

mündlichen Verhandlung waren. Für die Entscheidung dieses Verfahren hat sich in den

Schriftsätzen kein erhebliches Vorbringen (für diese Instanz) mehr befunden. Auch unter

dem Blickwinkel des rechtlichen Gehörs wäre es daher reine Förmelei gewesen, wenn erst

noch jeweils Gelegenheit zu einer Stellungnahme eingeräumt worden wäre.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Es entsprach billigem Ermessen, den Antragstellern als den Unterlegenen die

Verfahrenskosten aufzuerlegen.

Eine Erstattung von außergerichtlich angefallenen Kosten wird nicht angeordnet (vgl. auch

§ 47 Satz 2 WEG).

Geschäftswert nach § 48 WEG: 10.000 e