Urteil des AG Kerpen vom 14.07.2008

AG Kerpen: wohnung, arrestgrund, vollziehung, zwangsversteigerung, aufteilungsplan, haus, gebäude, grundstück, freifläche, drittschuldner

Amtsgericht Kerpen, 26 C 27/08
Datum:
14.07.2008
Gericht:
Amtsgericht Kerpen
Spruchkörper:
Abteilung 26
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
26 C 27/08
Normen:
ZVG § 10; WEG §§ 16, 28; ZPO §§ 240, 916 ff.:
Leitsätze:
1. Es ist davon auszugehen, da der Gesetzgeber durch die Neuregelung
der Rangfolge in § 10 Abs. 1 ZVG (vgl. dort die Nr. 2) die Gläubiger
bezüglich fälliger Ansprüche auf Zahlung der Beiträge gemäß § 16 Abs.
2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG hat privilegieren wollen.
2. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist auch bei der Frage, ob
ausnahmsweise ein
Arrestgrund angenommen werden kann, zu repektieren. Dies ist erst
Recht dann der Fall, wenn über das Vermögen des Schuldners (und
Wohnungseigentümer) ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Denn in
diesen Fällen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen § 240
ZPO regelmäßig keinen Titel mehr gegen den Wohnungseigentümer
erstreiten. Die Gemeinschaft ist regelmäßig auch nicht in der Lage,
selbst ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten oder sich einem
solchen anzuschließen.
Rechtskraft:
rechtskräftig
Tenor:
Wegen Wohngeldforderungen der Antragstellerin als Vertreterin der
Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße, ####1 G, in Höhe von
4.214,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
jeweiligen Basiszinssatz aus 1.572,43 € seit dem 21.10.2007, aus
weiteren 2.040 € seit dem 2.1.2008, aus jeweils weiteren 150 € seit dem
2.1., 2.2., 2.3. und 2.4.2008 wird der dingliche Arrest in die
Kaufpreisforderung des Beklagten wegen des Verkaufs seines
Miteigentumsanteils (von 15/1.000stel Miteigentumsanteilen an dem
Grundstück Gemarkung G2, Flur X, Flurstück 314/44, Gebäude- und
Freifläche, Wohnen, T-Straße, groß: 66,35 ar, verbunden mit dem
Sondereigentum an der Wohnung Haus 1 im Erdgeschoss und dem
Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit der Nr. 1 bezeichnet) gegen
Frau M, T-Straße, ####1 G angeordnet.
Im übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.
Durch Hinterlegung eines Geldbetrages in Höhe von 5.500 € wir die
Durch Hinterlegung eines Geldbetrages in Höhe von 5.500 € wir die
Vollziehung des Arrestbefehls gehemmt. Als Sicherheit genügt dabei
eine selbstschuldnerische, unwiderrufliche Bürgschaft einer deutschen
Großbank, einer öffentlich-rechtlichen Sparkasse oder einer sonstigen,
als Zoll- oder Steuerbürge zugelassenen beziehungsweise dem
Einlagensicherungsfonds angeschlossenen Bank.
Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 30 %, der Beklagte
70 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
In Vollziehung des Arrestes wird gepfändet die angebliche Forderung
des Antragsgegners auf Kaufpreiszahlung gegen Frau M, T-Straße,
####1 G, bis zur Höhe der unter Ziffer 1 bezeichneten Forderung; der
Kaufpreis wird vom Antragsgegner beansprucht für die Veräußerung von
15/1.000stel Miteigentumsanteilen an dem Grundstück Gemarkung G2,
Flur X, Flurstück ###, Gebäude- und Freifläche, Wohnen, T-Straße,
groß: 66,35 ar, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung
Haus 1 im Erdgeschoss und dem Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils
mit der Nr. 1 bezeichnet. Der Antragsgegner hat sich jeder Verfügung
über die Kaufpreisforderung zu enthalten. Der Drittschuldner darf an den
Antragsgegner nicht mehr leisten.
T a t b e s t a n d :
1
Die Antragstellerin (im folgenden: Klägerin) ist die WEG-Verwalterin der
Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße, ####1 G. Der Antragsgegner (im
folgenden: Beklagte) ist seit dem 26.7.2000 Wohnungseigentümer in der Gemeinschaft.
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Über das Vermögen des Beklagten ist zu dem Aktenzeichen 72 IN 277/04 durch das
Amtsgericht Köln mit Beschluss vom 10.8.2004 ein Insolvenzverfahren eröffnet worden.
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Seit dem Jahr 2005 hat der Beklagte die laufenden Wohngelder für die in seinem
Eigentum stehende Einheit nicht mehr bezahlt. Aus drei Wohngeldabrechnungen, die
für die Zeiträume vom 1.1. bis 20.1., vom 21.1. bis zum 10.5. und vom 11.5. bis zum
31.12.2005 erstellt wurden, ist noch eine Forderung der Gemeinschaft in Höhe von
1.769,39 € zur Zahlung offen.
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Die Wohngeldabrechnung für das Jahr 2006 endet zu Lasten des Beklagten mit einem
Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.572,43 €.
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Im Jahre 2007 hatte der Beklagte Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von monatlich
170 € zu erbringen. Da von ihm Leistungen nicht erbracht wurden, steht noch eine
Forderung der Gemeinschaft in Höhe von 2.040 € zur Zahlung offen.
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Für das Jahr 2008 beläuft sich das monatlich zu zahlende Wohngeld auf einen Betrag in
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Höhe von 150 €, was für den Zeitraum von Januar bis April Forderung in Höhe von 600
€ ausmacht.
Mit Beschluss des AG Kerpen vom 18.4.2008 (Aktenzeichen 031 K 155/07) wurde die
Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums angeordnet. Unter dem 29.4.2008
wurde die Zwangsversteigerung wieder aufgehoben. Das Wohnungseigentum wurde
vom Insolvenzverwalter freigegeben und vom Beklagten inzwischen an Frau M verkauft.
Aus dem Kauferlös sollen im wesentliche dingliche Gläubiger befriedigt werden; nach
der unmittelbar bevorstehenden Zahlung des Kaufpreises ist nicht mehr zu erwarten,
dass eine Befriedigung aus der Kaufpreisforderung wegen rückständiger Wohngelder
zu erlangen ist.
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Die Klägerin meint, dass ihr wegen der Regelung in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Recht auf
dinglichen Arrest zustehe.
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Die Klägerin beantragt,
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1. wegen Wohngeldforderungen der Antragstellerin als Vertreterin der
Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße, ####1 G, in Höhe von
5.981,82 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz aus 1.769,39 € seit dem 16.12.2006, aus weiteren 1.572,43 €
seit dem 21.10.2007, aus weiteren 2.040 € seit dem 2.1.2008, aus jeweils
weiteren 150 € seit dem 2.1., 2.2., 2.3. und 2.4.2008 wird der dingliche
Arrest in das gesamte Vermögen des Antragsgegners angeordnet, soweit
dieses Vermögen nicht vom Insolvenzverfahren Amtsgericht Köln,
Aktenzeichen 72 IN 277/04, erfasst ist.
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2. In Vollziehung des Arrestes wird gepfändet die angebliche Forderung des
Antragsgegners auf Kaufpreiszahlung gegen Frau M, T-Straße, ####1 G,
bis zur Höhe der unter Ziffer 1 bezeichneten Forderung; der Kaufpreis wird
vom Antragsgegner beansprucht für die Veräußerung von 15/1.000stel
Miteigentumsanteilen an dem Grundstück Gemarkung G2, Flur X, Flurstück
###, Gebäude- und Freifläche, Wohnen, T-Straße, groß: 66,35 ar,
verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Haus 1 im
Erdgeschoss und dem Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit der Nr. 1
bezeichnet. Der Antragsgegner hat sich jeder Verfügung über die
Kaufpreisforderung zu enthalten. Der Drittschuldner darf an den
Antragsgegner nicht mehr leisten.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Der Beklagte behauptet, dass keine "unbedingte" Freigabe der Wohnung durch den
Insolvenzverwalter erfolgt sei. Vielmehr habe der Insolvenzverwalter die Wohnung zwar
zur Veräußerung freigegeben; dies sei aber nur unter der Bedingung erfolgt, dass ein
Teil des Kaufpreises sodann noch der Masse habe zufließen sollen. Schon aus diesem
Grunde könne kein dinglicher Arrest der Kaufpreisforderung erfolgen.
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Weiter bestehe auch kein Bedürfnis für eine dingliche Sicherung der Gemeinschaft. So
hätte die Gemeinschaft nach Auffassung des Beklagten selbst ein
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Zwangsversteigerungsverfahren einleiten oder diesem beitreten können. Schließlich sei
im Kaufvertrag eine Übernahme von Altschulden des Beklagten durch den Käufer
vereinbart worden.
Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Schriftwechsel der Parteien sowie auf das
Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2008 Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Der Antrag der Klägerin ist - was für die Klägerin in der mündlichen Verhandlung auch
klargestellt worden ist - dahingehend auszulegen, dass es der Klägerin lediglich um den
dinglichen Arrest in die Kaufpreisforderung (in nicht in sonstiges Vermögen des
Beklagten, welches nicht vom Insolvenzverfahren erfasst ist) geht. Eine
Teilklagerücknahme ist mit dieser Klarstellung des Antrages nicht verbunden.
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Die Klage ist auch überwiegend begründet. Anlässlich der Terminierung hat das Gericht
allerdings darauf hingewiesen, dass die Konkurrenz von mehreren Gläubigern nach der
ständigen Rechtsprechung des BGH für sich genommen noch keinen Arrestgrund
abgibt (vergleiche BGHZ 131, 95 ff. - am Ende der Entscheidung -; vgl. auch
Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 26. Aufl., § 917 Rz. 9).
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Nach Auffassung des Gerichts können jedoch die Erwägungen des BGH in der hier
vorliegenden, sehr speziellen Konstellation nicht zu überzeugen.
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Mit der Klägerin ist vielmehr davon auszugehen, dass der Gesetzgeber durch die
Neuregelung der Rangfolge in § 10 Abs. 1 ZVG - vgl. dort die Nr. 2 - die Gläubiger
bezüglich fälliger Ansprüche auf Zahlung der Beiträge gemäß § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2
und 5 WEG hat privilegieren wollen. Nach Auffassung des Gerichts ist diese
Entscheidung des Gesetzgebers auch bei der Frage, ob ausnahmsweise ein
Arrestgrund angenommen werden kann, zu respektieren. Dies ist erst recht dann der
Fall, wenn über das Vermögen des Schuldners (und Wohnungseigentümers) ein
Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Denn in diesen Fällen kann die
Wohnungseigentümergemeinschaft wegen § 240 ZPO regelmäßig keinen Titel mehr
gegen den Wohnungseigentümer erstreiten. Die Gemeinschaft ist daher regelmäßig
auch nicht in der Lage selbst ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten oder sich
einem solchen anzuschließen. Nach Auffassung des Gerichts gehen daher auch die
von den Beklagtenvertreter dargelegten Erwägungen zur mangelnden Schutzbedürfnis
der Klägerin (vgl. die Ausführungen in dem Schriftsatz vom 7.7.2008) an der Sache
vorbei.
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Festzuhalten ist somit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Eröffnung
eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines zur Gemeinschaft gehörenden
Wohnungseigentümers eine Titulierung von Wohngeldforderungen nicht mehr
erzwingen kann. Die Gemeinschaft ist daher auch nicht in der Lage, für die
Wohngeldforderungen, die nach der Öffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden
sind, selbst einer Zwangsversteigerung einzuleiten oder einem solchen Verfahren
beizutreten (vgl. dazu auch BGH, Beschluss vom 24.1.2008, V ZB 99/07, ZMR 2008,
471 [472]: "Die Titulierung der Wohngeldforderung eröffnet gemäß § 10 Abs. 3 ZVG der
Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Recht zur vorrangigen
Befriedigung gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.").
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Gibt nun aber der Insolvenzverwalter - wie im vorliegenden Fall (worauf noch
einzugehen ist) - das Wohnungseigentum frei, so darf dies nach Auffassung des
Gerichts nicht dazu führen, dass die vom Gesetzgeber in § 10 Abs. 1 ZVG angeordnete
Rangfolge zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaften einfach unterlaufen
werden kann. Nach Auffassung des Gerichtes besteht dabei nur die Möglichkeit, in
dieser Ausnahmesituation einen Arrestgrund zu Gunsten der
Wohnungseigentümergemeinschaften bereits deshalb anzunehmen, weil ihr sonst der
in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG durch den Gesetzgeber vorgesehene Vorrang verloren ginge.
Dieser Gedanke rechtfertigt es, die Klägerin gegenüber anderen Gläubigern zu
bevorzugen.
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Das Gericht hat auch keinen Zweifel daran, dass im übrigen die Voraussetzungen für
den Erlass eines Arrestes vorliegen.
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So hat die Klägerin zureichend glaubhaft gemacht, dass ihr gegenüber dem Beklagten
für das Jahr 2006 noch eine Forderung aus der Wohngeldabrechnung in Höhe von
1.572,43 € zusteht. Weiter hat die Klägerin eine Wohngeldforderungen für das Jahr
2007 in Höhe von 2.040 € zureichend dargetan. Gleiches gilt schließlich für den
Zeitraum von Januar bis April 2008, als insofern noch ein Wohngeld in Höhe von 4 mal
150 €, zusammen also 600 € zur Zahlung offen steht. Es errechnet sich so ein
"privilegierter" Gesamtbetrag in Höhe von 4.214,43 €.
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Soweit die Klägerin über die vorstehenden Beträge hinaus den Arrestbefehl auch
wegen einer offenen Wohngeldforderungen für das Jahr 2005 verfolgt, unterliegt der
Antrag der Abweisung. Insofern muss sich die Klägerin nämlich entgegenhalten lassen,
dass nach der Leitentscheidungen des Gesetzgebers (vergleiche § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG)
nur die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und
den letzten zwei Jahren davor von dem Vorrecht erfasst werden.
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Dem Erlass eines dinglichen Arrestes steht auch nicht entgegen, dass der
Insolvenzverwalter das Wohnungseigentumsrecht nach der Darstellung der
Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2008 nicht "unbedingt"
freigegeben haben soll. Dieser Vortrag der Beklagtenvertreter ist dem Gericht nicht
substantiiert genug. So ist zwischen den Parteien unstreitig geblieben, dass der
Beklagte berechtigt war, über das Wohnungseigentum zu verfügen und dieses zu
veräußern. Dieses Recht stand dem Beklagten aber nur deshalb zu, weil der
Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum "frei gegeben hatte" und er somit kein
eigenes Interesse an der Verwertung dieses Vermögensgegenstandes hatte. Bei dieser
Sachlage hätte es aber eines substantiierten Vortrages dazu bedurfte, unter welchen
Bedingungen im einzelnen der Verkauf sollte von statten gehen können, wenn von dem
Insolvenzverwalter nur eine "bedingte" Freigabe gewollt gewesen sein sollte. Die dazu
von dem Beklagtenvertreter anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2008 zur
Gerichtsakten überreichten Unterlagen sind nicht zureichend aussagekräftig.
Unerheblich ist daher auch, dass der Notarin, bei welcher der Kaufvertrag geschlossen
wurde, die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters noch nicht in der für eine
Grundbuchumschreibung gehörigen Form vorliegen mag.
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Unerheblich ist weiter, dass der Käufer in Ziffer V. 4 des notariellen Kaufvertrages
bestehende Wohngeldrückstände in Höhe von 3.249,43 € übernommen haben soll.
Diese Übernahme hindert die Klägerin nämlich nicht daran, ihren Kraft Gesetz
bestehenden Anspruch auf dingliche Sicherung der Kaufpreisforderung durchzusetzen.
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Die Klägerin ist schließlich auch befugt, den Anspruch gegen den Beklagen zu
verfolgen. Dieses Recht der Klägerin (vgl. auch § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG n.F.) ergibt sich
aus dem Verwaltervertrag. Dort ist in § 2 Ziffer 2 d) geregelt, dass der Verwalter
berechtigt (und verpflichtet) ist, für die Gemeinschaft Maßnahmen zu treffen, die zur
Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sind (vgl. hier Bl. 38 GA).
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Der zu sichernde Zinsanspruch rechtfertigt sich in der zugesprochenen Höhe aus §§
286 ff. BGB.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.
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Streitwert: 5.981,82 e
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