Urteil des AG Kerpen vom 28.11.2003

AG Kerpen: entlastung, verwalter, anfechtung, zusammenarbeit, materielles recht, rechtliches gehör, meinung, wohnung, stimmrecht, wiederwahl

Amtsgericht Kerpen, 15 II 54/03

Datum:

28.11.2003

Gericht:

Amtsgericht Kerpen

Spruchkörper:

Abteilung 15

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

15 II 54/03

Tenor:

Der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 17.7.2003

wird zu TOP 4 für ungültig erklärt, soweit damit der Verwalterin

Entlastung erteilt wurde. Weiter wird der Beschluß zu TOP 7 für ungültig

erklärt.

Im übrigen wird der Anfechtungsantrag zurückgewiesen.

Die Verfahrenskosten werden den Wohnungseigentümern nach ihren

Miteigentumsanteilen auferlegt. Im übrigen findet eine Kostenerstattung

nicht statt.

G R Ü N D E :

Der Antragsteller und die Antragsgegner bilden die WEG M in L, die von der weiteren

Beteiligten verwaltet wird.

Unter dem 4.4.2000 faßten die Wohnungseigentümer mehrheitlich unter dem

Tagesordnungspunkt (TOP) "Sonstiges" folgenden Beschluß (vgl. Bl. 24 GA):

"Die anwesenden Eigentümer beschließen einstimmig, daß ab sofort jede

Eigentümerversammlung beschlußfähig ist, wenn die einwöchige Einladungsfrist

eingehalten wurde, dies ohne Rücksicht auf anwesende oder durch Vollmacht

vertretene Miteigentumsanteile."

Zu der Eigentümerversammlung vom 17.7.2003 wurde unter dem 4.7.2003 eingeladen

(vgl. Bl. 15 GA).

Die Einladung erfolgte dabei unter anderem an Herrn T als Zwangsverwalter für die

Wohnung, welche im Eigentum von Herrn S stand. Termin zur Zwangsversteigerung

stand dabei am 9.7.2003 an. Durch Einsichtnahme in das Grundbuch wurde festgestellt,

daß Herr C am 16.7.2003 durch Zuschlag Eigentümer des zunächst Herrn S

zustehenden Miteigentumsanteils (verbunden mit dem Sondereigentum an der

Wohnung Nr. 20) wurde.

Auf der Eigentümerversammlung waren nach der Zählung der Verwaltung zunächst

2.619, später 3.397/10.000stel Miteigentumsanteile (MEA) anwesend bzw. vertreten.

Der Antragsteller ficht alle auf der Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse an

und trägt dazu im wesentlichen vor, daß die Versammlung nicht beschlußfähig gewesen

sei. Weiter meint er, daß die Anfechtung deshalb begründet sei, weil möglicherweise ein

Nichtwohnungseigentümer (bzgl. der Wohnung S )eingeladen worden sei.

Er beantragt,

alle auf der Eigentümerversammlung vom 17.7.2003 gefaßten Beschlüsse für

unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

Der Antrag ist nur zum Teil begründet.

Die Beschlüsse sind nicht schon deshalb samt und sonders aufzuheben, weil die

Eigentümerversammlung beschlußunfähig gewesen wäre.

Gemäß § 25 Abs. 3 WEG kommt es für die Beschlußfähigkeit einer

Eigentümerversammlung grundsätzlich darauf an, ob die erschienenen

Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der MEA vertreten. Gemessen daran wäre

nicht von einer Beschlußfähigkeit auszugehen.

Allerdings ist in der Rechtsprechung und der Literatur unstrittig, daß die Vorschrift des §

25 Abs. 3 WEG nicht zwingend ist. Durch eine Vereinbarung, die insbesondere in der

Teilungserklärung (bzw. Gemeinschaftsordnung) enthalten sein kann, kann eine von §

25 Abs. 3 WEG abweichende Regelung getroffen werden. Unstrittig kann die Regelung

des § 25 Abs. 3 WEG weiter auch durch einen Beschluß abgeändert werden, wenn eine

entsprechende Beschlußkompetenz gegeben ist.

Umstritten ist alleine, ob ein solcher Mehrheitsbeschluß auch dann wirksam gefaßt

werden kann, wenn die Teilungserklärung - wie hier - keine Öffnungsklausel enthält.

Nach Auffassung des BGH soll ein solcher Beschluß sodann nichtig sein (vgl. Beschluß

vom 20.9.2000, ZMR 2000, 771; ebenso Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., §

25 Rz. 88 m.w. Nachw.).

Diese Auffassung des BGH wird von dem hier zur Entscheidung berufenen Gericht nach

wie vor für unzutreffend gehalten (vgl. Beschluß vom 18.7.2002 - 15 II 18/02 = NZM

2002, 989 = NJW-RR 2003, 6 = ZMR 2003, 73). An diesen Ausführungen wird

festgehalten. Zur Vermeidung von Wiederholungen und zur Unterrichtung der

Beteiligten über die Rechtsauffassung des Gerichts wird diesem Beschluß eine

geschwärzte Abschrift des Beschlusses vom 18.7.2002 in Kopie beigefügt.

Alleine aus dem Fehlen einer sog. "Öffnungsklausel" kann daher nicht geschlossen

werden, daß der Beschluß vom 4.4.2000 (zur Beschlußfähigkeit der Gemeinschaft) als

nichtig anzusehen wäre.

Weiter ist der Beschluß nicht deshalb nichtig, weil er entgegen § 23 Abs. 2 WEG nicht

zureichend angekündigt und er sodann unter "Sonstiges" behandelt und gefaßt wurde.

Ein solcher Mangel führt nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit eines

Beschlusses (vgl. nur Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rz. 88 m.w.

Nachw.).

Auch inhaltlich stellt der Beschluß keinen so gravierenden Verstoß gegen die

Rechtsordnung dar, als daß seine Nichtigkeit angenommen werden müßte. Dazu ist

bereits darauf hingewiesen worden, daß die Regelung in § 25 Abs. 3 WEG abdingbar

ist. Insbesondere können die Wohnungseigentümer vereinbaren, daß jede

Eigentümerversammlung als beschlußfähig angesehen werden soll (vgl. Merle, in:

Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 84 m.w. Nachw.).

Als Zwischenergebnis ist somit aber festzuhalten, daß der Beschluß der Gemeinschaft,

der am 4.4.2000 unter "Sonstiges" gefaßt wurde, nicht als nichtig anzusehen ist. Da er

unstreitig nicht angefochten und nicht für unwirksam erklärt wurde, ist die

Eigentümerversammlung vom 17.7.2003 als beschlußfähig anzusehen. Der von dem

Antragsteller erhobene Einwand der mangelnden Beschlußfähigkeit greift daher im

Ergebnis nicht durch.

Keinen Erfolg hat auch der Einwand des Antragstellers, es sei möglicherweise ein

Nichteigentümer zu der Versammlung eingeladen worden. Denn im Zeitpunkt der

Versendung der Einladung (4.7.) stand die Wohnung des Miteigentümers S unstreitig

unter Zwangsverwaltung, so daß zu Recht der Zwangsverwalter eingeladen wurde.

Unerheblich ist sodann aber auch, daß noch vor der Durchführung der

Eigentümerversammlung Herr C durch Zuschlagsbeschluß Eigentümer der Wohnung

von Herrn S wurde. Denn es sind keine Umstände dafür ersichtlich, daß die Verwaltung

über diese Rechtsänderung vor der Durchführung der Eigentümerversammlung

Kenntnis erhalten hätte. Umstände dafür, daß Herrn C noch rechtzeitig über die bereits

einen Tag nach dem Zuschlagsbeschluß liegende Eigentümerversammlung hätte

informiert werden können, sind nicht ersichtlich oder dargetan worden.

Weiter kommt es letztlich auch nicht darauf ob, daß seitens der Verwaltung aufgrund der

vom Zwangsverwalter erteilten Ermächtigung bei der Abstimmung für den (gar nicht

mehr berechtigten) "Miteigentümer" S das Stimmrecht ausgeübt wurde. Denn alle

Beschlußfassungen erfolgten "einstimmig" im Sinne des gestellten Antrages. Selbst

wenn daher im einzelnen Fall zu Unrecht die auf die Eigentumseinheit von Herrn S

entfallenden Stimmen mitgezählt worden sein sollten, so hätte sich offensichtlich nicht

auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt.

Die angefochtenen Beschlüsse verstoßen indessen teilweise gegen materielles Recht

und sind deshalb für unwirksam zu erklären.

Fehlerhaft ist dabei zunächst, daß der Verwaltung Entlastung erteilt wurde. Das Gericht

hält insofern an seiner Ansicht fest, daß die Gewährung von Entlastung, auf welche kein

Anspruch besteht, grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl. AG

Kerpen, Beschluß vom 18.12.1996, ZMR 1998, 376 [378]). Der BGH hat demgegenüber

mit Beschluß vom 17.7.2003 (ZMR 2003, 750 - dort auch mit Nachweisen zur

Gegenmeinung, vgl. a.a.O. auf S. 752 -) und (sogar für den ausgeschiedenen Verwalter)

mit Beschluß vom 25.9.2003 (ZMR 2003, 942) entschieden, daß eine Entlastung nur

dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen soll, "wenn Ansprüche gegen

den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlaß

besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten" (vgl. den zweiten Leitsatz

des Beschlusses vom 17.7.2003).

Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, daß die Entlastung als Korrelat für die

Rechenschaftsverpflichtung des Verwalters zu verstehen sei. Mit der Entlastung könne

zudem eine "weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit mit der Verwalter" gesichert

werden. Da auch die Wohnungseigentümer auf eine vertrauensvolle Zusammenarbeit

mit dem Verwalter angewiesen seien, dürfe die Beschlußfassung über die Entlastung

nicht auf die Frage reduziert werden, ob die Gemeinschaft durch den Beschluß

Ansprüche gegen den Verwalter verlieren könne. Unerheblich sei dabei auch, daß der

Mehrzahl der Wohnungseigentümer gegebenenfalls nicht bekannt sei, daß mit der

Entlastung die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses verbunden sei. An

dieser gesetzlichen "Nebenfolge" der Entlastung müßten sich die Wohnungseigentümer

festhalten lassen. Schließlich sei die neue Meinung den Nachweis dafür schuldig

geblieben, "daß sie den Wohnungseigentümern einen weitergehenden Schutz als die

bisher herrschende Meinung (biete)" (vgl. zum allem ZMR 2003, 750 [752] unter II. 2.).

Diese Erwägungen des BGH vermögen nicht zu überzeugen.

Auszugehen ist von der Frage, was unter einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu

verstehen ist. In § 21 Abs. 4 WEG wird dies mit den Worten umschrieben, daß die

Verwaltung "dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem

Ermessen" zu entsprechen habe. Abzustellen ist daher auf das Interesse der

Wohnungseigentümer. Keinem Zweifel unterliegt dabei, daß jedwedes

Verwaltungshandeln positive wie auch negative Wirkungen nach sich ziehen kann. Ob

eine Beschlußfassung ordnungsgemäßem Verwalten entspricht, kann somit immer nur

entschieden werden, wenn die Vor- und Nachteile, welche der Gemeinschaft durch die

beschlossene Maßnahme entstehen, gegeneinander abgewogen werden, wobei der

Gemeinschaft insofern in gewisser - aber nicht unbegrenzter - Ermessensspielraum

einzuräumen ist.

Einen solchen Prozeß der Abwägung läßt indessen die Entscheidung des BGH nicht

erkennen.

Zutreffend weist der BGH allerdings darauf hin, daß der Vertrag mit dem Verwalter auf

eine langfristig angelegte Geschäftsbesorgung ausgerichtet ist und daher "im Prinzip"

Raum für Entlastungsbeschlüsse vorhanden sein mag. Damit ist jedoch noch nicht

gesagt, ob die Gewährung von Entlastung ordnungsgemäßem Verwaltungshandeln

entspricht.

Denn für die Beantwortung dieser Frage kommt es nicht auf die Interessen des

Verwalters, sondern alleine auf das wohlverstandene Interesse der

Wohnungseigentümer an. Daß der Verwalter daher als Korrelat für die ihn treffende

Rechenschaftspflicht ein Interesse an der Entlastung besitzen mag, hat daher bei der

Betrachtung außen vor zu bleiben.

Richtig ist weiter, daß die Entlastung des Verwalters positive Wirkungen für eine

vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen den Wohnungseigentümern und dem

Verwalter haben kann. Diese positiven Auswirkungen dürfen indessen nicht überschätzt

werden. In dem Beschluß des BGH vom 17.7.2003 heißt es unter anderem (vgl. a.a.O.

unter II 2 a cc am Ende):

"Selbst wenn sie (die Wohnungseigentümer; Anm. des Gerichts) hierzu (zur Entlastung;

Anm. des Gerichts) keine Verpflichtung trifft, können die Wohnungseigentümer ein

vernünftiges Interesse daran haben, aus freien Stücken durch die Entlastung eine

weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter zu sichern."

Dem ist entgegen zu halten, daß gerade die guten Verwalter gerichtsbekannt vielfach

keinen besonderen Wert auf die Entlastung legen, weil ihnen bereits eine hohe Quote

bei der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung oder auch bei ihrer Wiederwahl

als Vertrauensbeweis für eine gute Zusammenarbeit ausreicht. Gute Verwalter wissen

zudem, daß sie einer Entlastung nicht bedürfen, weil sie ohnehin keine

Schadensersatzprozesse zu befürchten haben. Und schließlich ist eine gewährte

Entlastung auch gar nicht in der Lage, eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zu

"sichern". So ist dem Gericht aus etlichen Verfahren bekannt, daß Verwaltern zum Teil

über Jahre hinweg immer wieder Entlastung erteilt wurde und einzelnen

Wohnungseigentümern erst mit deutlicher zeitlicher Verzögerung auffällt, daß dem

Verwalter zu Unrecht vertraut wurde. Nicht selten liegt dann aber zwischen einer noch

gewährten Entlastung und der Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund

nicht mal ein Kalenderjahr.

Die Gewährung von Entlastung ist daher weder erforderlich noch überhaupt geeignet,

eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zu sichern.

Mit den vorstehenden Überlegungen ist aber gleichsam erst die eine (positive) Seite der

Beschlußfassung einer Prüfung unterzogen worden. Ob nämlich eine solche

Beschlußfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht kann erst dann

abschließend beurteilt werden, wenn auch die negativen Folgen der Beschlußfassung

mit in die Beurteilung einbezogen werden. Als negative Folge geht dabei mit Entlastung

unstrittig einher, daß die Wohnungseigentümer möglicherweise Ansprüche gegenüber

dem Verwalter verlieren.

Geht es daher um die Prüfung, ob die Entlastung auf bloße Anfechtung hin für

unwirksam zu erklären ist, so ist im Wege der Abwägung zu prüfen, ob diese Gefahr

schwerer wiegt, als der beschränkte positive Nutzen, der oben dargestellt worden ist.

Daß der BGH eine solche Abwägung vorgenommen hätte, kann der Entscheidung nicht

entnommen werden.

Nach Auffassung des Gerichts fällt diese Abwägung zu Lasten des Verwalters aus.

Anders als bei Geschäftsführern einer GmbH oder gar Vorständen einer AG ist das

Wirken des Verwalters einer WEG nicht auf eine "Außenwirkung" gerichtet. Während für

die vorgenannten Gesellschaften - wie auch für Genossenschaften - eine Entlastung

gleichsam zum normalen Geschäftsablauf dazu gehört und von dem "Publikum"

erwartet wird, kann dies für die Verwaltung von Wohnungseigentum nicht gesagt

werden. Auch die Versagung einer Entlastung hat daher in den dargestellten Bereichen

gänzlich unterschiedliche Folgen. Während bei großen Gesellschaften des Privatrechts

die Frage der Entlastung bzw. der Verweigerung der Entlastung Rückschlüsse auf den

Zustand des Unternehmens zulassen können (vgl. dazu Barner, Die Entlastung als

Institut des Verbandsrechts, 1990, S. 11 ff.), ist dies bei

Wohnungseigentümergemeinschaften nicht zu befürchten. Denn dieser "Verband" ist

nicht in einem unternehmerischen Sinn auf Kapitalvermehrung ausgerichtet. Die

positiven Effekte einer Entlastung des Geschäftsführers oder Vorstands einer

juristischen Person, die als Unternehmen am Markt tätig wird, kann daher nicht mit der

Entlastung eines WEG-Verwalters verglichen werden.

Hinzu kommt, daß es bei der Entlastung in Unternehmen häufig genug um die Frage

geht, ob die Geschäftsführung bei der Unternehmensleitung eine "glückliche Hand"

bewiesen hat. Auch diese Überlegung erscheint kaum auf die Situation von WEG-

Verwaltern übertragbar zu sein, weil es hier - bei aller Verantwortung, welche WEG-

Verwaltern obliegt - nicht primär um unternehmerische Entscheidungen geht.

Ist daher die positive Wirkung einer Entlastung weit geringer, als vom BGH

angenommen, so stellt sich der Nachteil eines etwaigen Verlustes von Rechten als

deutlicher Schwachpunkt bei der Gewährung von Entlastungen dar. Dem Gericht ist

dazu aus etlichen Verfahren bekannt, daß Wohnungseigentümergemeinschaften über

Jahre hinweg "blauäugig" die Verwaltung entlasteten und später

Schadensersatzforderungen nicht mehr durchsetzbar waren. Nach der festen

Überzeugung des Gerichts stellen daher die positiven Wirkungen einer gewährten

Entlastung bei weitem keinen Ausgleich für die Gefahr des Verlustes von Rechten dar.

Mit Blick auf die Entscheidung des BGH ist weiter kritisch anzumerken, daß der Senat in

dem Beschluß keine Erwägungen dazu angestellt hat, ob die positiven Wirkungen der

Beschlußfassung nicht auch auf einem Weg herbeigeführt werden könnten, welche die

negativen Wirkungen der Entlastung vermeidet.

Eine solche Gestaltung erscheint auch durchaus denkbar. Steht etwa bei der

Beschlußfassung ohnehin die Wiederwahl des Verwalters an, so liegt eine zureichende

Vertrauenskunde schon dann vor, wenn der Verwalter (gegebenenfalls sogar mit einer

hohen Stimmenzahl) wiedergewählt wurde. Aber auch wenn eine Wiederwahl nicht

zeitgleich ansteht ist kein Grund ersichtlich, weshalb die Wohnungseigentümer dem

Verwalter nicht im Beschlußwege ihr Vertrauen sollten kundtun könnten, ohne ihn im

"technischen Sinn" zu entlasten. Die Gemeinschaft könnte daher durchaus etwa über

den Beschlußantrag abstimmen, ob die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit der

Amtsführung des Verwalters "zufrieden" ist. Erreicht der Verwalter dabei eine hohe

Quote, so dürfte dies als Vertrauensbeweis für eine gute Zusammenarbeit ohne weiteres

ausreichen.

Entgegen der Ansicht des BGH ist auch nicht unerheblich, ob die Mehrheit der

Wohnungseigentümer die Bedeutung kennt, welche der Entlastung beigelegt wird (vgl.

dazu die Ausführungen des BGH in dem vom 17.7.2003 unter II. 2a dd).

Richtig ist dabei freilich, daß es auch für die Auslegung von gefaßten Beschlüssen auf

den sog. "Empfängerhorizont" ankommt und nicht etwa darauf, was der Erklärende

subjektiv zum Ausdruck bringen wollte. Nach einer bestandskräftig gewährten

Entlastung können sich die Wohnungseigentümer daher nicht mit Erfolg darauf berufen,

von dem Begriff der Entlastung keine zureichende Vorstellung gehabt zu haben.

Andererseits kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß (zumindest)

professionellen Verwaltern die mit der Entlastung verbundene Rechtsfolge eines

negativen Schuldanerkenntnisses bekannt ist, während dies vielen - wenn nicht den

meisten - Wohnungseigentümern gerade unbekannt ist. Wenn der BGH daher in seinem

Beschluß Wert auf die "vertrauensvolle Zusammenarbeit" zwischen dem Verwalter und

den Wohnungseigentümern legt, so müßte den Verwaltern an sich zur Nebenpflicht

gemacht werden, die Wohnungseigentümer vor der Abstimmung über diesen

Tagesordnungspunkt erst eingehend aufzuklären. Denn ohne eine solche Aufklärung

kann nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden, daß viele Verwalter geradezu auf diese

Unkenntnis der Wohnungseigentümer spekulieren und von ihnen darauf gehofft wird,

daß der Vertragspartner sein Stimmrecht in Verkennung der Brisanz der Entscheidung

ausübt.

Daß ein solches Verwalterhandeln wiederum keine Basis für eine vertrauensvolle

Zusammenarbeit mit den Wohnungseigentümern bieten kann, liegt auf der Hand:

Unaufgeklärt über die Wirkungen eines Entlastungsbeschlusses sollen die

Wohnungseigentümer weiter ihr Stimmrecht zur Entlastung des Verwalters ausüben (um

dem Verwalter dadurch "Vertrauen zu signalisieren"), während dieser eine

vertrauensvolle Zusammenarbeit gleichzeitig dadurch beschädigen darf, daß er die

Wohnungseigentümer über die Wirkung der Beschlußfassung unaufgeklärt läßt.

Mit seiner Rechtsprechung zur Verwalterentlastung unterläuft der BGH daher zugleich

auch die Aufklärungspflichten, welche er sonst den Verwaltern auferlegt. Übernimmt der

Verwalter zum Beispiel die Zuständigkeit zur Erklärung von Zustimmungen und will er

nun statt dessen die Wohnungseigentümer in eigener Verantwortung abstimmen lassen,

so muß der gewerbliche Verwalter die Wohnungseigentümer "umfassend über die

aufgetretenen tatsächlichen und rechtlichen Zweifelsfragen" aufklären (vgl. BGH, ZMR

1996, 274 [276]). Durch die Aufklärung muß die Eigentümerversammlung dabei in die

Lage versetzt werden, "das Risiko, das sie mit der Zustimmung zu der beabsichtigten

Maßnahme oder mit deren Versagung eingeht, zutreffend abzuschätzen". Verletzt der

Verwalter schuldhaft diese Pflichten, "so haftet er, weil er der Eigentümerversammlung

keine ordnungsgemäße Grundlage für die zu treffende Entscheidung verschafft hat" (vgl.

a.a.O.).

Erst recht sind solche Aufklärungspflichten aber dann anzunehmen, wenn der Verwalter

durch die Beschlußfassung selbst begünstigt werden soll. Denn es ist schlechterdings

nicht hinnehmbar, daß der Verwalter "sehenden Auges" die Unwissenheit der

Wohnungseigentümer zu seinem eigenen Vorteil ausnützt.

Unter dem Aspekt einer ordnungsgemäßen Verwaltung hätte der BGH daher sehr wohl

in Rechnung stellen müssen, daß den Wohnungseigentümern vielfach die Wirkungen

der Entlastung nicht bekannt sind (so zu Recht Köhler, ZMR 1999, 293 [296]).

Aber nicht nur unter dem Blickwinkel der Aufklärungspflichten sind die Vorkenntnisse

der Wohnungseigentümer von Bedeutung. Denn richtig ist an den Ausführungen des

BGH zur Bedeutung des Kenntnisstandes der Wohnungseigentümer bei der

Abstimmung über die Entlastung nur, daß sich die Wohnungseigentümer nach der

gewährten Entlastung nicht darauf berufen können, über die Bedeutung der

Abstimmung im Irrtum gewesen zu sein (vgl. dazu schon oben).

Kommt es indessen zu einer Anfechtung der Entlastung, so ist der gefaßte Beschluß an

anderen Kriterien zu messen. Denn nach der Anfechtung kommt es nicht mehr auf das

subjektive Verständnis des einzelnen Wohnungseigentümers an, sondern darauf, ob die

Entlastung dem objektiven Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (nach

billigem Ermessen) entsprochen hat. Davon kann aber nicht ausgegangen werden,

wenn einer Vielzahl der Wohnungseigentümer nicht einmal bewußt war, was als

gesetzliche (Neben-)Folge mit der Entlastung verbunden ist. Fehlt daher eine

zureichende Aufklärung des Verwalters über die Folgen der Entlastung, so schlägt dies

auf das Anfechtungsverfahren durch und kann ebenfalls einen Grund abgeben, den

Beschluß für unwirksam zu erklären.

Zu Unrecht meint der BGH weiter, die noch vor dem Beschluß vom 17.7.2003 im

Vordringen befindliche Meinung sei den Nachweis dafür schuldig geblieben, den

Wohnungseigentümern einen weitergehenden Schutz zu bieten, als die vom BGH jetzt

gestützte Auffassung.

Dabei wird verkannt, daß viele Wohnungseigentümer zu Beginn der Tätigkeit des

Verwalters häufig keine zuverlässigen Informationen über dessen Qualifikation besitzen.

Vielfach schwant erst einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft nach geraumer Zeit, daß

der Verwalter überfordert sein könnte oder daß er aus anderen Gründen den

Verwaltervertrag schlecht erfüllt. Dieser Vorgang, der vielfach zunächst nur mit einem

"unguten Gefühl" hinsichtlich der Erledigung der Aufgaben des Verwalters einhergeht,

schlägt sich dann später in der Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses nieder. Hier

liegt nun aber ein Teil des Problems: Denn nach der tradierten Meinung, welche vom

BGH jetzt festgeschrieben worden ist, muß der Anfechtende darlegen, daß "erkennbar

Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen". Der Wohnungseigentümer, von

dem keine Kenntnisse in der Buchführung und in der Verwaltung von

Wohnungseigentum verlangt werden können, muß nun also die Nachweise

zusammentragen, die einen Anspruch gegen den Verwalter als naheliegend erscheinen

lassen. Die Praxis dazu zeigt, daß die Wohnungseigentümer damit vielfach überfordert

sind.

Bereits dieser Ansatz verdeutlicht, daß natürlich die "neuere Auffassung" den

Wohnungseigentümern einen besseren Schutz geboten hat. Denn anders als nach der

Rechtsprechung des BGH hätte es für einen Anfechtungserfolg ausgereicht, nur

fristgerecht die Anfechtung vorzunehmen. Daß dies für die Wohnungseigentümer

einfacher ist - und ihnen daher einen besseren Schutz vermittelt - liegt auf der Hand.

Hinzu kommt ein weiterer Aspekt.

Wenn sich die neue Auffassung zur Entlastung durchgesetzt hätte, so hätten die

Verwalter nach den schon bisher gemachten Erfahrungen mutmaßlich nach und nach

auf das Institut der Entlastung schlicht verzichtet oder dieses zumindest nicht in dem

bisher üblichen Umfang eingesetzt. So ist namentlich aufgrund des Beschlusses des

BayObLG vom 19.12.2002 (- 2Z BR 104/02 - ZMR 2003, 280) schon eine deutliche

Tendenz der Verwalter zu erkennen gewesen, Anträge auf Entlastung erst gar nicht

mehr auf die Tagesordnung zu nehmen. Fehlt es nämlich an einem Anspruch auf

Entlastung und wäre diese dann auf Anfechtung hin stets für ungültig zu erklären (soweit

nicht im Einzelfall ein Anspruch auf Entlastung besteht), so hätten solche

Anfechtungsverfahren zum einen zu einem Ansehensverlust für die unterlegenen

Verwalter führen können, zum anderen hätte es nahegelegen, ihnen sowohl die

Verfahrenskosten als auch die außergerichtlich auf der Gegenseite angefallenen Kosten

aufzuerlegen.

Wenn der BGH daher die jüngst noch im Vordringen befindliche Meinung gestützt hätte,

hätten Verwalter vermutlich in Zukunft weithin auf eine Entlastung verzichtet. Diese

Entwicklung hätte aber wiederum für viele Eigentümergemeinschaften bedeutet, daß

Schadensersatzverpflichtungen gegen den Verwalter auch dann noch hätten

durchgesetzt werden können, wenn das Fehlverhalten erst Jahre später für die

Wohnungseigentümer ersichtlich wurde.

Nach alledem kann entgegen der Auffassung des BGH die dem Verwalter gewährte

Entlastung nicht als ordnungsgemäße Verwaltung angesehen werden. Der Beschluß ist

daher auf die Anfechtung hin für unwirksam zu erklären.

Zu Recht ist demgegenüber der Verwaltungsbeirat entlastet worden. Soweit das Gericht

bislang die oben dargestellten Erwägungen zur Entlastung des (professionellen)

Verwalters auch auf die Entlastung des Verwaltungsbeirats übertragen hat, wird daran

nicht festgehalten.

Denn im Gegensatz zu professionellen Verwaltern erhalten

Verwaltungsbeiratsmitglieder für ihre Tätigkeit in aller Regel keine Vergütung. Die

Wohnungseigentümer haben aber ein berechtigtes Interesse daran, in ihrem Kreis

Personen zu finden, die bereit sind, sich der ehrenamtlichen Tätigkeit eines

Beiratsmitgliedes zu stellen und so zugunsten der Gemeinschaft tätig zu werden. Wäre

nun aber auch den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats ohne wenn und aber auf bloße

Anfechtung hin die positive Wirkung einer Entlastung zu nehmen, so steht zu

befürchten, daß in Zukunft immer weniger Wohnungseigentümer bereit wären, ein

solches Amt überhaupt zu übernehmen (während diese Sorge bei dafür bezahlten

Verwaltern nicht besteht). Aus diesem Grunde erscheint es richtig, die im Ermessen der

Wohnungseigentümer stehende Frage der Entlastung von

Verwaltungsbeiratsmitgliedern anders zu entscheiden, als bei (professionellen)

Verwaltern.

Steht daher die Entlastung von Verwaltungsbeiratsmitgliedern in Rede, so ist ein

solcher Beschluß nur dann für unwirksam zu erklären, wenn im Rahmen der Anfechtung

dargetan wird, daß ihnen Pflichtverstöße zur Last zu legen sind und

Schadensersatzansprüche zumindest dem Grunde nach denkbar sind. Da es an

solchen Darlegungen hier fehlt, ist der Beschluß zur Entlastung der

Verwaltungsbeiratsmitglieder nicht zu beanstanden.

Demgegenüber ist der Beschluß zu TOP 7 für unwirksam zu erklären.

Der Einbau von Wasserzählern zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verstößt gegen

die Teilungserklärung. Denn in der Teilungserklärung ist unter § 8 lit. a) geregelt, daß

der Kaltwasserverbrauch zu den Bewirtschaftungskosten gehört, über welche nach MEA

abgerechnet werden soll (vgl. hier Bl. 35 GA). Auf die Anfechtung hin ist der Beschluß

daher für unwirksam zu erklären (vgl. dazu den Beschluß des BGH vom 25.9.2003, dort

insbesondere unter III 2c aa und III 2 d aa), wobei offen bleiben kann, ob mit dem BGH

dann anderes zu gelten hat, wenn die Teilungserklärung keine Vorgabe zur Verteilung

der Wasserkosten beinhaltet. Sind nämlich die Kosten des Wasserverbrauchs in der

Teilungserklärung geregelt, so kommt eine Änderung dieses Verteilungsschlüssels

(durch eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung) jedenfalls durch einen

angefochtenen Beschluß nur dann in Betracht, wenn ein Festhalten an der Regelung in

der Teilungserklärung als grob unbillig angesehen werden müßte (vgl. BGH, a.a.O.).

Solche Umstände sind hier indessen weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Nicht begründet ist demgegenüber die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 6. Durch

diesen Beschluß soll zunächst ein Anwalt mit der Prüfung beauftragt werden, in

welchem Umfang nachträglich Maßnahmen zur Verbesserung des Feuerschutzes

getroffen werden müssen, die von der Stadt Kerpen verlangt werden. Dieser Beschluß

läßt einen Fehler nicht erkennen; ein solcher Fehler ist von dem Antragsteller auch nicht

konkret vorgetragen worden.

Nicht zu beanstanden ist weiter der Beschluß zu TOP 8. Denn durch diesen Beschluß

wird lediglich geregelt, daß der zur Zeit der Beschlußfassung bereits geltende

Wirtschaftsplan so lange gültig bleiben soll, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen

wird. Eine solche Beschlußfassung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. KG,

ZMR 2002, 460 "Fortgeltung I"; vgl. auch OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 862).

Das Gericht hat in schriftlichem Verfahren entschieden, da ausschließlich Rechtsfragen

zu klären waren und sich der Antragsteller wie auch die Antragsgegner mit einer

Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt haben. Ergänzend ist

darauf hinzuweisen, daß die Ausführungen in dem Schriftsatz vom 21.10.2003 (des

Antragsgegnervertreters) bzw. im Schreiben vom 27.10.2003 (des Antragstellers) von

dem Gericht zur Kenntnis genommen wurden, letztlich aber ohne Auswirkung auf die

Entscheidung geblieben sind. Es konnte daher auch davon Abstand genommen

werden, den Beteiligten dazu noch vor dem Erlaß dieses Beschlusses rechtliches

Gehör zu gewähren.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Dabei entsprach es billigem Ermessen, den Wohnungseigentümern (bestehend aus

dem Antragsteller und den Antragsgegnern) die Kosten des Verfahrens entsprechend

ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen aufzuerlegen. Dabei hat das Gericht gewürdigt,

daß die Anfechtung teilweise Erfolg hatte und eine Kostenaufhebung den Antragsteller

über Gebühr belasten würde. Weiter bestand nach Auffassung des Gerichts durchaus

auch ein Interesse der Gemeinschaft daran, die Rechtsfragen, die in diesem

Anfechtungsverfahren von Bedeutung waren, zu klären.

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es bei § 47 Satz 2 WEG zu verbleiben.

Geschäftswert nach § 48 WEG: 10.000 EUR

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diese Entscheidung kann die sofortige Beschwerde eingelegt werden. Die

sofortige Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Gegenstandes der sofortigen

Beschwerde 750 EUR übersteigt. Es wird darauf hingewiesen, daß der Wert des

Beschwerdegegenstandes sich maßgeblich nach dem Änderungsinteresse des

Beschwerdeführers bestimmt und nicht mit dem in dieser Entscheidung festgesetzten

Gegenstandswert übereinstimmen muß. Die sofortige Beschwerde ist innerhalb einer

Frist von zwei Wochen, die mit der Zustellung der Entscheidung beginnt, beim

Amtsgericht Kerpen oder bei dem Landgericht Köln entweder durch Einreichung einer

Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte

einzulegen. Die Frist wird nur durch den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der

genannten Gerichte bzw. durch die Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der

genannten Gerichte gewahrt.