Urteil des AG Kassel vom 14.03.2007
AG Kassel: verfahrensgegenstand, rechtskraft, treppenhaus, ungültigerklärung, nichtigkeit, apotheke, druck, zutritt, einwirkung, ermessensspielraum
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Gericht:
AG Kassel
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
800 II 146/06 WEG
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 14 Nr 1 WoEigG, § 15 Abs 2
WoEigG, § 21 WoEigG, § 45
WoEigG
Wohnungseigentum: Beschlussfassung über eine
Haustürschließregelung
Tenor
1. Der Beschlussanfechtungsantrag vom 23.11.2006 wird zurückgewiesen.
2. Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 3 der Wohnungseigentümer vom
15.11.2006 ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Im Übrigen wird der Gegenantrag vom 27.11.2006 zurückgewiesen.
3. Von den Gerichtskosten tragen der Antragsteller 78 % und die Antragsgegner
22 %; die außergerichtlichen Kosten werden nicht erstattet.
6.000,00 EUR
Gründe
Die Verfahrensbeteiligten sind die Wohnungseigentümer der Wohnanlage ... Es
handelt sich hierbei um eine im Jahr 1981 erstellte Mehrhausanlage.
Im Haus ... befinden sich fünf Wohneinheiten und vier Gewerbeeinheiten, nämlich
eine Kinderarztpraxis, eine Praxis für Allgemeinmedizin/Gynäkologie, eine Praxis für
Krankengymnastik/psychologische Praxis sowie die Räume einer
Genossenschaftsbank.
Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohneinheit im Haus ..., die er 1987
erworben hat.
Die Beteiligten streiten über die Haustür-Schließregelung betreffend die
Eingangstür Haus ... Eine Vereinbarung über die Haustür-Schließregelung besteht
nicht. Die Hauseingangstür ist mit einer elektrischen Türöffnungs-
/Gegensprechanlage versehen.
In der Vergangenheit hatten einzelne Wohnungseigentümer, deren Wohn- und
Gewerbeeinheiten sich im Haus ... befinden, tagsüber durch Umlegen des
Schließhebels den Schließmechanismus der Hauseingangstür außer Betrieb
gesetzt.
Durch rechtskräftig gewordene gerichtliche Entscheidung vom 22.02.2006 in der
Fassung vom 01.06.2006 (800 II 123/05 WEG) wurde jenen Wohnungseigentümern
auf Antrag des damaligen Antragstellers aufgegeben es zu unterlassen, den
Schließmechanismus der Hauseingangstür außer betrieb zu setzen.
Die Wohnungseigentümer haben mehrheitlich durch Beschluss zu TOP 3 der
Eigentümerversammlung vom 15.11.2006 die Regelung getroffen: "Die
Hauseingangstür zu dem Objekt ... Eingangstür Hausnummer 10 bleibt zu den
üblichen Geschäftszeiten (Montag – Freitag von 8.00 bis 18.00 Uhr) frei zum
Öffnen, in dem der am Schloss befindliche Hebel so eingestellt wird, dass sich die
Tür durch bloßen Druck gegen das Türblatt öffnet". Auf das
Versammlungsprotokoll über die Eigentümerversammlung wird Bezug genommen
(Bl. 19, 20 dA.).
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Über den Hauseingang haben sämtliche Patienten Zutritt zu den einzelnen Praxen
im Haus .... Wie sich in der mündlichen Verhandlung herausgestellt hat, wird allein
die Praxis für Allgemeinmedizin/gynäkologische Praxis werktäglich von
durchschnittlich 200 Patienten aufgesucht. Über den Hauseingang gelangt auch
das Personal der Genossenschaftsbank vor Öffnung der Bank in die
Geschäftsräume. Außerdem wird über den Hauseingang auf unmittelbaren Weg
die im Haus ... befindliche Apotheke mit Waren beliefert.
Der Antragsteller hat den Eigentümerbeschluss vom 15.11.2006 angefochten.
Der Antragsteller geht davon aus, ein ständiges Offenhalten der Haustür sei schon
wegen der Möglichkeit des Öffnens der Haustür mittels der elektrischen
Türöffnungsanlage nicht erforderlich. Er macht außerdem geltend, Fremde hätten
sich unbefugt wiederholt im Treppenhaus aufgehalten. Hierbei sei es auch zu
Verschmutzungen und Beschädigungen im Treppenhaus gekommen. Der
Antragsteller nimmt insoweit auch Bezug auf sein schriftsätzliches Vorbringen in
dem Verfahren 800 II 123/05 WEG.
Der Antragsteller geht im Übrigen der Auffassung, der angefochtene
Eigentümerbeschluss sei nichtig, da den Wohnungseigentümer die
Beschlusskompetenz über die Haustür-Schließregelung fehle, und er widerspreche
auch ordnungsmäßiger Verwaltung.
Der Antragsteller beantragt, den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 aus der
Wohnungseigentümerversammlung vom 15.11.2006 für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner beantragen den Antrag zurückzuweisen.
Die Antragsgegner stellen die Gegenanträge festzustellen, dass der in der
Eigentümerversammlung vom 15.11.2006 zu Tagesordnungspunkt 3 a gefasste
Beschluss über eine Gebrauchsregelung der Hauseingangstür zum Haus ..., ...
wirksam ist, inhaltlich der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und durch
diesen Beschluss der Eigentümergemeinschaft der Beschluss des Amtsgerichts
Kassel vom 22.02.2006, Az.: 800 II 123/05 WEG seine Erledigung gefunden hat.
Der Antragsteller beantragt, die Gegenanträge zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen
den Verfahrensbeteiligten gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Der Antrag auf Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses ist
zulässig, in der Sache aber nicht begründet.
Für das Beschlussanfechtungsverfahren ist die Verfahrenszuständigkeit des
Wohnungseigentumsgerichts gegeben (§ 43 I Nr. 4 WEG). Der Antragsteller ist als
Wohnungseigentümer antragsbefugt.
Der angefochtene Eigentümerbeschluss ist entgegen der Auffassung des
Antragstellers nicht nichtig. Im Beschlussanfechtungsverfahren ist die Nichtigkeit
eines Beschlusses auch von Amts wegen zu prüfen (s. Bärmann/Pick/Merle WEG 9.
Aufl. § 23 Rn. 121).
Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wenn der Beschlussfassung durch die
Wohnungseigentümer die Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung
entgegensteht. Denn eine gerichtliche Entscheidung ist gemäß § 45 II S. 2 WEG für
die Beteiligten bindend (s. BayObLG WuM 1994, 637 mwN.; Bärmann/Pick/Merle
aaO. § 23 Rn. 147). Dieses ist hier aber nicht der Fall.
Die beteiligten haben durch den angefochtenen Eigentümerbeschluss keine
Regelung getroffen, die Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung vom
22.02.2006 gewesen ist. Es besteht keine Identität in Bezug auf
Verfahrensgegenstand in beiden Verfahren.
Soweit eine Teilidentität zwischen jenen Wohnungseigentümern besteht, die an der
Beschlussfassung mitgewirkt haben und die zugleich Verfahrensbeteiligte im
gerichtlichen Verfahren gewesen sind, bedeutet dies nicht schon, dass eine
Regelung über die Haustürschließregelung durch die Wohnungseigentümer nicht
mehr hätte getroffen werden können.
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Die Bindung der Beteiligten an die gerichtliche Entscheidung vom 22.02.2006
besagt, dass nur über ein und denselben Verfahrensgegenstand keine weitere
Entscheidung mehr getroffen werden kann (s. BayObLG aaO.).
Verfahrensgegenstand der gerichtlichen Entscheidung war, dass einzelne
Wohnungseigentümer, die mangels entsprechender
Vereinbarung/Beschlussgrundlage den Mechanismus der Schließanlage
rechtswidrig außer Betrieb gesetzt hatten, zur Unterlassung verpflichtet worden
sind.
Der angefochtene Eigentümerbeschluss setzt dagegen den Mitgebrauch der
Wohnungseigentümer an der Türschließanlage voraus und er regelt die Art und
Weise der Ausübung, indem er ihnen die Möglichkeit einräumt, den
Schließmechanismus der Haustüranlage zu bestimmten Zeiten durch Umlegen
des Schließhebels tagsüber zu beseitigen. Zwischen der für alle
Wohnungseigentümer maßgeblichen Haustür-Schließregelung und der durch das
Gericht gegen einzelne Wohnungseigentümer ausgesprochene Verpflichtung zur
Unterlassung der rechtswidrigen Einwirkung auf den Schließmechanismus der
Haustür besteht aufgrund der Verschiedenartigkeit des Gegenstands der
Regelungen keine Identität.
Der angefochtene Eigentümerbeschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung,
weil die getroffene Regelung, das Schließmechanismus der Haustüranlage
tagsüber zu bestimmten Zeiten außer Betrieb gesetzt werden kann, unter
Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls als ordnungsmäßiger
Gebrauch gemäß § 15 II WEG zu beurteilen ist.
Ob ein Gebrauch ordnungsmäßig ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung
und bietet einen gewissen Ermessensspielraum unter Berücksichtigung der
Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der
allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen (s. BGH NJW
2000, 3211; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 958 mwN.).
Die Beschaffenheit der Haustür-Schließanlage als solche steht der
Beschlussregelung nicht entgegen. Der Entscheidung vom 17.07.1985 des KG
(ZMR 1985, 345) ist nicht zu entnehmen, dass die Wohnungseigentümer daran
gehindert wären, eine Regelung zu treffen, die ihnen einräumt, die
Türschließanlage zeitweilig außer Betrieb zu setzen. Der einzelne
Wohnungseigentümer kann hiernach nur verlangen, dass die Haustür nicht länger
als kurzfristig offengehalten wird, wenn nicht durch Vereinbarung oder Beschluss
eine andere Schließregelung getroffen worden ist. Daraus folgt, dass trotz der
Zweckbestimmung der Türschließanlage, die ein Eindringen in das Haus von außen
verhindern soll, die Art und Weise des Gebrauchs der Schließanlage durch die
Wohnungseigentümer geregelt werden kann.
Der Einwand des Antragstellers, in der Vergangenheit hätten sich wiederholt
Personen im Haus ausgehalten, von denen Störungen ausgingen, weil die Haustür
tagsüber offengehalten wurde, führt nicht dazu, dass davon auszugehen wäre,
dass mit dem Offenhalten der Haustür unvermeidbare Nachteile iSd. § 14 Nr. 1
WEG für die Wohnungseigentümer verbunden sind. Nur wenn dies der Fall wäre, ist
in der von den Wohnungseigentümern getroffenen Schließregelung kein
ordnungsmäßiger Gebrauch gemäß § 15 II WEG zu sehen.
Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beeinträchtigungen, die nach Vortrag des
Antragstellers darin zu sehen sind, dass Personen im Haus "herumlungerten,
rauchten und Drogen konsumierten", solche sind, die auf den unsachgemäßen
Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zurückzuführen. Vordergründig
stehen hier Beeinträchtigungen im Raum, die auf das psychische Verhalten der
Personen zurückzuführen sind. Unvermeidbare Nachteile iSd. § 14 I WEG sind aber
nur Beeinträchtigungen, die mit dem räumlich-gegenständlichen Bereich des
Wohnungseigentums verbunden sind (s. KG NJW-RR 1988, 586).
Die Auffassung des Antragstellers, das Offenhalten der Haustür führe zu einer
Verminderung der Sicherheit der Eigentumswohnungen und seiner Bewohner,
lässt unberücksichtigt, dass sich der der Charakter der Wohnanlage geändert hat
und damit auch der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums.
Der Antragsteller selbst hat dargelegt, dass bis Mitte der 90er Jahre die
Wohnanlage durch den Wohncharakter geprägt war. Dies bedeutet für das Haus
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Wohnanlage durch den Wohncharakter geprägt war. Dies bedeutet für das Haus
Poststraße 10, dass bis dahin kein nennenswerter Publikumsverkehr gegeben war.
Nachdem im Haus ... gleich vier Arzt-/Heilbehandlungspraxen eingerichtet wurden,
was zu einem starken Publikumsverkehr geführt hat, beispielsweise besuchen
tagtäglich ca. 250 Patienten nur die Gemeinschaftspraxis ... hat sich der Charakter
der Anlage grundlegend verändert. Diese Veränderung bringt es auch mit sich,
dass das Eindringen von unerwünschten Personen in das Haus durch das
Geschlossenhalten der Haustür nicht wirklich wirksam verhindert werden kann.
Denn bei einem ständigen Kommen und Weggehen von Patienten, die tagsüber
die einzelnen Praxen aufsuchen, besteht auch immer die Möglichkeit, dass hierbei
Personen unerwünscht in das Haus gelangen können. Eine Kontrolle, die wirksam
verhindert, dass unerwünschte Personen in das Haus gelangen, wie beispielsweise
durch eine Kameraüberwachung, gibt es nicht.
Unter Berücksichtigung dieser besonderen Umstände des Einzelfalls macht es
keinen Unterschied, ob die Haustür tagsüber offengehalten gehalten wird oder
geschlossen bleibt. Die beim Offenhalten der Haustür verbundenen Nachteile für
die Wohnungseigentümer gehen letztlich nicht über die Nachteile hinaus, die
bestehen, wenn die Haustür aufgrund des starken Publikumsverkehrs tagsüber
ständig wieder geöffnet werden muss und dann für eine Zeitlang offen steht.
In Anbetracht der nachträglich eingetretenen Veränderung des Mitgebrauchs an
der Türschließanlage der Haustür und in Abwägung der allseitigen Interessen,
wobei das allgemeine Sicherheitsinteresse der Wohnungseigentümer wie auch das
Interesse der Teileigentümer an einer möglichst ungestörten Betriebsausübung zu
berücksichtigen ist, dass sich nicht jeder Patient über die Gegensprechanlage
einzeln anmelden und ihm dann über die elektrische Türöffnungsanlage die
Haustür geöffnet werden muss, entspricht die getroffene Haustür-Schließregelung
ordnungsgemäßem Gebrauch iSd. § 15 II WEG.
Der Gegenantrag auf Feststellung, dass der Eigentümerbeschluss vom 15.11.2006
ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist zulässig.
Der Feststellungsantrag ist nicht deswegen unzulässig, weil dem Antrag im
Beschlussanfechtungsverfahren ein identischer oder im wesentlichen
übereinstimmender Verfahrensgegenstand zugrunde liegt, in dessen Rahmen
notwendigerweise über den Gegenstand des Feststellungsantrags mitentschieden
werden muss. Da der Antragsteller jederzeit den Beschlussanfechtungsantrag
zurücknehmen und dadurch dem weiteren Verfahren die Grundlage entziehen
kann, muss für den Antragsgegner die Möglichkeit bestehen, durch Stellung eines
Gegenantrags eine Klärung des Rechtsbegehrens im gleichen Verfahren auch
dann zu erreichen, wenn der Antragsteller seinen Antrag zurücknehmen sollte (s.
OLG Hamm NJW 1973, 2300).
Dass der vom Antragsteller angefochtene Eigentümerbeschluss ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht, also der Feststellungsantrag auch in der Sache begründet
ist, ergibt sich aus den vorstehenden Gründen.
Gegenstand des Feststellungsantrags kann auch ein vergangenes
Rechtsverhältnis sein, wenn sich aus ihm noch Rechtsfolgen für Gegenwart oder
Zukunft ergeben (s. BGHZ 27, 190; Zöller/Greger ZPO 25. Aufl. § 256 Rn. 3 a).
Dieses ist nach Vortrag des Antragsgegners in Bezug auf die Regelung durch die
gerichtliche Entscheidung vom 22.02.2006 für die Betroffenen der Fall. Handeln die
betroffenen Wohnungseigentümer dem Unterlassungsgebot zuwider, so kann
gegen sie im Wohnungseigentumsverfahren im Rahmen der Vollstreckung auf
Antrag ein Ordnungsgeld oder Ordnungshaft verhängt werden (entspr. § 890 ZPO).
Der Eigentümerbeschluss vom 15.11.2006 lässt die durch die gerichtliche
Entscheidung vom 22.02.2006 getroffene Regelung in rechtlicher Hinsicht
unberührt, da der Verfahrensgegenstand des gerichtlichen Verfahrens und der
Gegenstand im Beschlussverfahren der Wohnungseigentümer nicht miteinander
identisch sind. Im Übrigen würde die Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung
einer Abänderung durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer
entgegenstehen. Bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vom 15.11.2006 war
daher die durch die gerichtliche
Entscheidung getroffene Regelung für die Betroffenen rechtswirksam. Dass nach
Auffassung der Antragsgegner die gerichtliche Regelung durch den nachfolgenden
Eigentümerbeschluss ihre "Erledigung" gefunden hat, trifft hiernach nicht zu.
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Nicht begründet ist der weitergehende Gegenantrag festzustellen, dass die
gerichtliche Entscheidung vom 22.02.2006 durch den Eigentümerbeschluss vom
15.11.2006 ihre "Erledigung" gefunden hat.
Der gestellte Antrag bedarf der Auslegung. Er kann so verstanden werden, dass
der Antragsteller festgestellt wissen will, ob die gerichtliche Entscheidung für die
Beteiligten noch bindend ist oder, ob der unzulässige Gebrauch der
Türschließanlage durch einzelne Wohnungseigentümer, die den
Schließmechanismus der Haustür zeitweilig außer Betrieb gesetzt hatten, durch
den Eigentümerbeschluss vom 15.11.2006 nachträglich geheilt worden ist.
Der Feststellungsantrag ist in beiden Richtungen seiner Auslegung unbegründet.
Eine rechtskräftige Entscheidung kann zwischen den Beteiligten nicht ihre
"Erledigung" durch einen nachträglichen Beschluss der Wohnungseigentümer
finden, weil die Rechtskraft der Entscheidung einer Abänderung des ein und
denselben Verfahrensgegenstands durch nachträglichen Beschluss der
Wohnungseigentümer entgegensteht. Dies ist bereits ausgeführt worden (s.
BayOBLG aaO). Die rechtskräftige Entscheidung ist für alle Beteiligten bindend und
unabänderbar.
Eine nachträgliche Heilung des unzulässigen Gebrauchs der Türschließanlage
durch einzelne Wohnungseigentümer tritt durch den Eigentümerbeschluss nicht
ein, auch wenn dieser den Wohnungseigentümern die Befugnis einräumt, die
Türschließanlage zeitweilig außer Betrieb zu setzen, weil der
Verfahrensgegenstand, der der gerichtlichen Entscheidung zugrunde liegt,
verschieden ist von dem, über den die Wohnungseigentümer eine
Beschlussregelung getroffen haben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Danach tragen im Verhältnis ihres
Obsiegens und Unterliegens der Antragsteller von den Gerichtskosten 78 % und
die Antragsgegner 22 %.; im Übrigen verbleibt es bei der Kostenregelung gemäß §
47 S. 2 WEG. Dafür, dass ausnahmsweise die Erstattung der außergerichtlichen
Kosten anzuordnen wäre, besteht hier kein besonderen Anlass.
Der Geschäftswert ist gemäß § 48 III WEG nach dem Wert des Interesses auf
3.000,00 EUR für den Beschlussanfechtungsantrag und auf 2.400,00 EUR für die
beiden Gegenanträge festgesetzt worden.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.