Urteil des AG Kassel vom 14.03.2007, 800 II 146/06

Entschieden
14.03.2007
Schlagworte
Verfahrensgegenstand, Rechtskraft, Treppenhaus, Ungültigerklärung, Nichtigkeit, Apotheke, Druck, Zutritt, Einwirkung, Ermessensspielraum
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Gericht: AG Kassel Quelle:

Entscheidungsdatum: 14.03.2007

Aktenzeichen: 800 II 146/06 WEG

Normen: § 14 Nr 1 WoEigG, § 15 Abs 2 WoEigG, § 21 WoEigG, § 45 WoEigG

Dokumenttyp: Beschluss

Wohnungseigentum: Beschlussfassung über eine Haustürschließregelung

Tenor

1. Der Beschlussanfechtungsantrag vom 23.11.2006 wird zurückgewiesen.

2. Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 3 der Wohnungseigentümer vom 15.11.2006 ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Im Übrigen wird der Gegenantrag vom 27.11.2006 zurückgewiesen.

3. Von den Gerichtskosten tragen der Antragsteller 78 % und die Antragsgegner 22 %; die außergerichtlichen Kosten werden nicht erstattet.

4. Der Geschäftswert wird auf 6.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

1Die Verfahrensbeteiligten sind die Wohnungseigentümer der Wohnanlage ... Es handelt sich hierbei um eine im Jahr 1981 erstellte Mehrhausanlage.

2Im Haus ... befinden sich fünf Wohneinheiten und vier Gewerbeeinheiten, nämlich eine Kinderarztpraxis, eine Praxis für Allgemeinmedizin/Gynäkologie, eine Praxis für Krankengymnastik/psychologische Praxis sowie die Räume einer Genossenschaftsbank.

3Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohneinheit im Haus ..., die er 1987 erworben hat.

4Die Beteiligten streiten über die Haustür-Schließregelung betreffend die Eingangstür Haus ... Eine Vereinbarung über die Haustür-Schließregelung besteht nicht. Die Hauseingangstür ist mit einer elektrischen Türöffnungs- /Gegensprechanlage versehen.

5In der Vergangenheit hatten einzelne Wohnungseigentümer, deren Wohn- und Gewerbeeinheiten sich im Haus ... befinden, tagsüber durch Umlegen des Schließhebels den Schließmechanismus der Hauseingangstür außer Betrieb gesetzt.

6Durch rechtskräftig gewordene gerichtliche Entscheidung vom 22.02.2006 in der Fassung vom 01.06.2006 (800 II 123/05 WEG) wurde jenen Wohnungseigentümern auf Antrag des damaligen Antragstellers aufgegeben es zu unterlassen, den Schließmechanismus der Hauseingangstür außer betrieb zu setzen.

7Die Wohnungseigentümer haben mehrheitlich durch Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 15.11.2006 die Regelung getroffen: "Die Hauseingangstür zu dem Objekt ... Eingangstür Hausnummer 10 bleibt zu den üblichen Geschäftszeiten (Montag Freitag von 8.00 bis 18.00 Uhr) frei zum Öffnen, in dem der am Schloss befindliche Hebel so eingestellt wird, dass sich die Tür durch bloßen Druck gegen das Türblatt öffnet". Auf das Versammlungsprotokoll über die Eigentümerversammlung wird Bezug genommen (Bl. 19, 20 dA.).

8Über den Hauseingang haben sämtliche Patienten Zutritt zu den einzelnen Praxen im Haus .... Wie sich in der mündlichen Verhandlung herausgestellt hat, wird allein die Praxis für Allgemeinmedizin/gynäkologische Praxis werktäglich von durchschnittlich 200 Patienten aufgesucht. Über den Hauseingang gelangt auch das Personal der Genossenschaftsbank vor Öffnung der Bank in die Geschäftsräume. Außerdem wird über den Hauseingang auf unmittelbaren Weg die im Haus ... befindliche Apotheke mit Waren beliefert.

9Der Antragsteller hat den Eigentümerbeschluss vom 15.11.2006 angefochten.

10 Der Antragsteller geht davon aus, ein ständiges Offenhalten der Haustür sei schon wegen der Möglichkeit des Öffnens der Haustür mittels der elektrischen Türöffnungsanlage nicht erforderlich. Er macht außerdem geltend, Fremde hätten sich unbefugt wiederholt im Treppenhaus aufgehalten. Hierbei sei es auch zu Verschmutzungen und Beschädigungen im Treppenhaus gekommen. Der Antragsteller nimmt insoweit auch Bezug auf sein schriftsätzliches Vorbringen in dem Verfahren 800 II 123/05 WEG.

11 Der Antragsteller geht im Übrigen der Auffassung, der angefochtene Eigentümerbeschluss sei nichtig, da den Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz über die Haustür-Schließregelung fehle, und er widerspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

12 Der Antragsteller beantragt, den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.11.2006 für ungültig zu erklären.

13 Die Antragsgegner beantragen den Antrag zurückzuweisen.

14 Die Antragsgegner stellen die Gegenanträge festzustellen, dass der in der Eigentümerversammlung vom 15.11.2006 zu Tagesordnungspunkt 3 a gefasste Beschluss über eine Gebrauchsregelung der Hauseingangstür zum Haus ..., ... wirksam ist, inhaltlich der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und durch diesen Beschluss der Eigentümergemeinschaft der Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom 22.02.2006, Az.: 800 II 123/05 WEG seine Erledigung gefunden hat.

15 Der Antragsteller beantragt, die Gegenanträge zurückzuweisen.

16 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Verfahrensbeteiligten gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

17 Der Antrag auf Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses ist zulässig, in der Sache aber nicht begründet.

18 Für das Beschlussanfechtungsverfahren ist die Verfahrenszuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts gegeben 43 I Nr. 4 WEG). Der Antragsteller ist als Wohnungseigentümer antragsbefugt.

19 Der angefochtene Eigentümerbeschluss ist entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht nichtig. Im Beschlussanfechtungsverfahren ist die Nichtigkeit eines Beschlusses auch von Amts wegen zu prüfen (s. Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 23 Rn. 121).

20 Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wenn der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer die Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung entgegensteht. Denn eine gerichtliche Entscheidung ist gemäß § 45 II S. 2 WEG für die Beteiligten bindend (s. BayObLG WuM 1994, 637 mwN.; Bärmann/Pick/Merle aaO. § 23 Rn. 147). Dieses ist hier aber nicht der Fall.

21 Die beteiligten haben durch den angefochtenen Eigentümerbeschluss keine Regelung getroffen, die Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung vom 22.02.2006 gewesen ist. Es besteht keine Identität in Bezug auf Verfahrensgegenstand in beiden Verfahren.

22 Soweit eine Teilidentität zwischen jenen Wohnungseigentümern besteht, die an der Beschlussfassung mitgewirkt haben und die zugleich Verfahrensbeteiligte im gerichtlichen Verfahren gewesen sind, bedeutet dies nicht schon, dass eine Regelung über die Haustürschließregelung durch die Wohnungseigentümer nicht mehr hätte getroffen werden können.

23 Die Bindung der Beteiligten an die gerichtliche Entscheidung vom 22.02.2006 besagt, dass nur über ein und denselben Verfahrensgegenstand keine weitere Entscheidung mehr getroffen werden kann (s. BayObLG aaO.).

24 Verfahrensgegenstand der gerichtlichen Entscheidung war, dass einzelne Wohnungseigentümer, die mangels entsprechender Vereinbarung/Beschlussgrundlage den Mechanismus der Schließanlage rechtswidrig außer Betrieb gesetzt hatten, zur Unterlassung verpflichtet worden sind.

25 Der angefochtene Eigentümerbeschluss setzt dagegen den Mitgebrauch der Wohnungseigentümer an der Türschließanlage voraus und er regelt die Art und Weise der Ausübung, indem er ihnen die Möglichkeit einräumt, den Schließmechanismus der Haustüranlage zu bestimmten Zeiten durch Umlegen des Schließhebels tagsüber zu beseitigen. Zwischen der für alle Wohnungseigentümer maßgeblichen Haustür-Schließregelung und der durch das Gericht gegen einzelne Wohnungseigentümer ausgesprochene Verpflichtung zur Unterlassung der rechtswidrigen Einwirkung auf den Schließmechanismus der Haustür besteht aufgrund der Verschiedenartigkeit des Gegenstands der Regelungen keine Identität.

26 Der angefochtene Eigentümerbeschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die getroffene Regelung, das Schließmechanismus der Haustüranlage tagsüber zu bestimmten Zeiten außer Betrieb gesetzt werden kann, unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls als ordnungsmäßiger Gebrauch gemäß § 15 II WEG zu beurteilen ist.

27 Ob ein Gebrauch ordnungsmäßig ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung und bietet einen gewissen Ermessensspielraum unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen (s. BGH NJW 2000, 3211; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 958 mwN.).

28 Die Beschaffenheit der Haustür-Schließanlage als solche steht der Beschlussregelung nicht entgegen. Der Entscheidung vom 17.07.1985 des KG (ZMR 1985, 345) ist nicht zu entnehmen, dass die Wohnungseigentümer daran gehindert wären, eine Regelung zu treffen, die ihnen einräumt, die Türschließanlage zeitweilig außer Betrieb zu setzen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann hiernach nur verlangen, dass die Haustür nicht länger als kurzfristig offengehalten wird, wenn nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eine andere Schließregelung getroffen worden ist. Daraus folgt, dass trotz der Zweckbestimmung der Türschließanlage, die ein Eindringen in das Haus von außen verhindern soll, die Art und Weise des Gebrauchs der Schließanlage durch die Wohnungseigentümer geregelt werden kann.

29 Der Einwand des Antragstellers, in der Vergangenheit hätten sich wiederholt Personen im Haus ausgehalten, von denen Störungen ausgingen, weil die Haustür tagsüber offengehalten wurde, führt nicht dazu, dass davon auszugehen wäre, dass mit dem Offenhalten der Haustür unvermeidbare Nachteile iSd. § 14 Nr. 1 WEG für die Wohnungseigentümer verbunden sind. Nur wenn dies der Fall wäre, ist in der von den Wohnungseigentümern getroffenen Schließregelung kein ordnungsmäßiger Gebrauch gemäß § 15 II WEG zu sehen.

30 Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beeinträchtigungen, die nach Vortrag des Antragstellers darin zu sehen sind, dass Personen im Haus "herumlungerten, rauchten und Drogen konsumierten", solche sind, die auf den unsachgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zurückzuführen. Vordergründig stehen hier Beeinträchtigungen im Raum, die auf das psychische Verhalten der Personen zurückzuführen sind. Unvermeidbare Nachteile iSd. § 14 I WEG sind aber nur Beeinträchtigungen, die mit dem räumlich-gegenständlichen Bereich des Wohnungseigentums verbunden sind (s. KG NJW-RR 1988, 586).

31 Die Auffassung des Antragstellers, das Offenhalten der Haustür führe zu einer Verminderung der Sicherheit der Eigentumswohnungen und seiner Bewohner, lässt unberücksichtigt, dass sich der der Charakter der Wohnanlage geändert hat und damit auch der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums.

32 Der Antragsteller selbst hat dargelegt, dass bis Mitte der 90er Jahre die Wohnanlage durch den Wohncharakter geprägt war. Dies bedeutet für das Haus

Wohnanlage durch den Wohncharakter geprägt war. Dies bedeutet für das Haus Poststraße 10, dass bis dahin kein nennenswerter Publikumsverkehr gegeben war.

33 Nachdem im Haus ... gleich vier Arzt-/Heilbehandlungspraxen eingerichtet wurden, was zu einem starken Publikumsverkehr geführt hat, beispielsweise besuchen tagtäglich ca. 250 Patienten nur die Gemeinschaftspraxis ... hat sich der Charakter der Anlage grundlegend verändert. Diese Veränderung bringt es auch mit sich, dass das Eindringen von unerwünschten Personen in das Haus durch das Geschlossenhalten der Haustür nicht wirklich wirksam verhindert werden kann. Denn bei einem ständigen Kommen und Weggehen von Patienten, die tagsüber die einzelnen Praxen aufsuchen, besteht auch immer die Möglichkeit, dass hierbei Personen unerwünscht in das Haus gelangen können. Eine Kontrolle, die wirksam verhindert, dass unerwünschte Personen in das Haus gelangen, wie beispielsweise durch eine Kameraüberwachung, gibt es nicht.

34 Unter Berücksichtigung dieser besonderen Umstände des Einzelfalls macht es keinen Unterschied, ob die Haustür tagsüber offengehalten gehalten wird oder geschlossen bleibt. Die beim Offenhalten der Haustür verbundenen Nachteile für die Wohnungseigentümer gehen letztlich nicht über die Nachteile hinaus, die bestehen, wenn die Haustür aufgrund des starken Publikumsverkehrs tagsüber ständig wieder geöffnet werden muss und dann für eine Zeitlang offen steht.

35 In Anbetracht der nachträglich eingetretenen Veränderung des Mitgebrauchs an der Türschließanlage der Haustür und in Abwägung der allseitigen Interessen, wobei das allgemeine Sicherheitsinteresse der Wohnungseigentümer wie auch das Interesse der Teileigentümer an einer möglichst ungestörten Betriebsausübung zu berücksichtigen ist, dass sich nicht jeder Patient über die Gegensprechanlage einzeln anmelden und ihm dann über die elektrische Türöffnungsanlage die Haustür geöffnet werden muss, entspricht die getroffene Haustür-Schließregelung ordnungsgemäßem Gebrauch iSd. § 15 II WEG.

36 Der Gegenantrag auf Feststellung, dass der Eigentümerbeschluss vom 15.11.2006 ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist zulässig.

37 Der Feststellungsantrag ist nicht deswegen unzulässig, weil dem Antrag im Beschlussanfechtungsverfahren ein identischer oder im wesentlichen übereinstimmender Verfahrensgegenstand zugrunde liegt, in dessen Rahmen notwendigerweise über den Gegenstand des Feststellungsantrags mitentschieden werden muss. Da der Antragsteller jederzeit den Beschlussanfechtungsantrag zurücknehmen und dadurch dem weiteren Verfahren die Grundlage entziehen kann, muss für den Antragsgegner die Möglichkeit bestehen, durch Stellung eines Gegenantrags eine Klärung des Rechtsbegehrens im gleichen Verfahren auch dann zu erreichen, wenn der Antragsteller seinen Antrag zurücknehmen sollte (s. OLG Hamm NJW 1973, 2300).

38 Dass der vom Antragsteller angefochtene Eigentümerbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, also der Feststellungsantrag auch in der Sache begründet ist, ergibt sich aus den vorstehenden Gründen.

39 Gegenstand des Feststellungsantrags kann auch ein vergangenes Rechtsverhältnis sein, wenn sich aus ihm noch Rechtsfolgen für Gegenwart oder Zukunft ergeben (s. BGHZ 27, 190; Zöller/Greger ZPO 25. Aufl. § 256 Rn. 3 a). Dieses ist nach Vortrag des Antragsgegners in Bezug auf die Regelung durch die gerichtliche Entscheidung vom 22.02.2006 für die Betroffenen der Fall. Handeln die betroffenen Wohnungseigentümer dem Unterlassungsgebot zuwider, so kann gegen sie im Wohnungseigentumsverfahren im Rahmen der Vollstreckung auf Antrag ein Ordnungsgeld oder Ordnungshaft verhängt werden (entspr. § 890 ZPO).

40 Der Eigentümerbeschluss vom 15.11.2006 lässt die durch die gerichtliche Entscheidung vom 22.02.2006 getroffene Regelung in rechtlicher Hinsicht unberührt, da der Verfahrensgegenstand des gerichtlichen Verfahrens und der Gegenstand im Beschlussverfahren der Wohnungseigentümer nicht miteinander identisch sind. Im Übrigen würde die Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung einer Abänderung durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer entgegenstehen. Bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vom 15.11.2006 war daher die durch die gerichtliche

41 Entscheidung getroffene Regelung für die Betroffenen rechtswirksam. Dass nach Auffassung der Antragsgegner die gerichtliche Regelung durch den nachfolgenden Eigentümerbeschluss ihre "Erledigung" gefunden hat, trifft hiernach nicht zu.

42 Nicht begründet ist der weitergehende Gegenantrag festzustellen, dass die gerichtliche Entscheidung vom 22.02.2006 durch den Eigentümerbeschluss vom 15.11.2006 ihre "Erledigung" gefunden hat.

43 Der gestellte Antrag bedarf der Auslegung. Er kann so verstanden werden, dass der Antragsteller festgestellt wissen will, ob die gerichtliche Entscheidung für die Beteiligten noch bindend ist oder, ob der unzulässige Gebrauch der Türschließanlage durch einzelne Wohnungseigentümer, die den Schließmechanismus der Haustür zeitweilig außer Betrieb gesetzt hatten, durch den Eigentümerbeschluss vom 15.11.2006 nachträglich geheilt worden ist.

44 Der Feststellungsantrag ist in beiden Richtungen seiner Auslegung unbegründet.

45 Eine rechtskräftige Entscheidung kann zwischen den Beteiligten nicht ihre "Erledigung" durch einen nachträglichen Beschluss der Wohnungseigentümer finden, weil die Rechtskraft der Entscheidung einer Abänderung des ein und denselben Verfahrensgegenstands durch nachträglichen Beschluss der Wohnungseigentümer entgegensteht. Dies ist bereits ausgeführt worden (s. BayOBLG aaO). Die rechtskräftige Entscheidung ist für alle Beteiligten bindend und unabänderbar.

46 Eine nachträgliche Heilung des unzulässigen Gebrauchs der Türschließanlage durch einzelne Wohnungseigentümer tritt durch den Eigentümerbeschluss nicht ein, auch wenn dieser den Wohnungseigentümern die Befugnis einräumt, die Türschließanlage zeitweilig außer Betrieb zu setzen, weil der Verfahrensgegenstand, der der gerichtlichen Entscheidung zugrunde liegt, verschieden ist von dem, über den die Wohnungseigentümer eine Beschlussregelung getroffen haben.

47 Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Danach tragen im Verhältnis ihres Obsiegens und Unterliegens der Antragsteller von den Gerichtskosten 78 % und die Antragsgegner 22 %.; im Übrigen verbleibt es bei der Kostenregelung gemäß § 47 S. 2 WEG. Dafür, dass ausnahmsweise die Erstattung der außergerichtlichen Kosten anzuordnen wäre, besteht hier kein besonderen Anlass.

48 Der Geschäftswert ist gemäß § 48 III WEG nach dem Wert des Interesses auf 3.000,00 EUR für den Beschlussanfechtungsantrag und auf 2.400,00 EUR für die beiden Gegenanträge festgesetzt worden.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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542 F 3168/09 vom 22.02.2010

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661 IN 186/05 vom 22.11.2007

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800 C 6255/08 vom 26.03.2009

Anmerkungen zum Urteil