Urteil des AG Hohenschönhausen vom 18.05.2005, 70 II 26/05

Aktenzeichen: 70 II 26/05

AG Hohenschönhausen: gesellschafter, sachliche zuständigkeit, grundbuch, besitz, akte, eigentümer, eigenschaft, ermessen, gebäude, rechtskraft

Quelle: Gericht: AG Hohenschönhausen

Entscheidungsdatum: 07.09.2005

Normen: § 8 WoEigG, § 43 Abs 1 Nr 1 WoEigG

Aktenzeichen: 70 II 26/05 WEG

Dokumenttyp: Beschluss

Wohngeldklage des Notverwalters gegen Gesellschaft und Gesellschafter bei Ein-Personen- Wohnungseigentümergemeinschaft: Sachliche Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts; Entstehung der Eigentümergemeinschaft

Tenor

1. Die Antragsgegner werden als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Wohnungseigentümergemeinschaft, zu Händen der Antragstellerin, 389.395,00 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 18. Mai 2005 zu zahlen.

2. Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Der Geschäftswert wird auf 389.395,00 Euro festgesetzt.

4. Der Beschluss wird im Wege der einstweiligen Anordnung für vorläufig vollstreckbar erklärt.

Gründe

I.

1Die Antragstellerin verlangt von der Antragsgegnerin zu 1. und den Antragsgegnern zu 2. und 3., die Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. sind, die Zahlung von Wohngeldern.

2Die Wohnungsbaugenossenschaft ... G. (im Folgenden: WBG ...) war Eigentümerin des Grundstücks A das mit einem Gebäude mit 136 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten bebaut ist. Die Antragsgegner zu 2. und 3. schlossen in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. am 6. September 2001 einen notariellen Kaufvertrag mit der WBG ... über dieses Grundstück. Am 18. Juli 2002 ließen die Antragsgegner zu 2. und 3. im Namen der WBG ... eine notarielle Teilungserklärung beurkunden (Bl. 6 ff d. A.). In der Folgezeit wurde die WBG ... als erster Eigentümer sämtlicher Wohnungen der Wohnanlage in den Wohnungsgrundbüchern des Amtsgerichts Hohenschönhausen von Hohenschönhausen, Blatt ... N bis ... N, eingetragen. Die Antragsgegner zu 2. und 3. wurden in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. am 22. Juli 2003 in den Wohnungsgrundbüchern als Eigentümer eingetragen. Sie verkauften diverse Wohnungen an eine Vielzahl von Erwerbern, für die Eigentumsübertragungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen wurden.

3Durch Beschluss des Amtsgerichts Hohenschönhausen vom 16. März 2005 70 II 62/04 WEG wurde die Antragstellerin im Wege der einstweiligen Anordnung zur Notverwalterin der Wohnanlage bestellt. Weder von den Antragsgegnern noch von mehreren Vorverwaltern der Wohnanlage konnte die Antragstellerin Verwaltungsunterlagen erhalten. Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen für die Wohnanlage sind nicht vorhanden. Das Gebäude weist erhebliche Bauschäden auf. Insgesamt sind noch sieben Wohnungen des Hauses vermietet.

4Mit Schreiben vom 29. April 2005 forderte die Antragsgegnerin die Antragsgegner zur Verabschiedung eines Wirtschaftsplanes 2005 auf (Bl. 26 ff d. A.). Dazu kam es in der Folgezeit nicht. Daraufhin stellte die Antragstellerin mit Schreiben vom 9. Mai 2005 einen Wirtschaftsplan für das Jahr 2005 in Höhe von insgesamt 454.548,00 Euro auf und legte ferner eine Sonderumlage von 200.000,00 Euro fest (Bl. 34 ff d. A.).

5Mit ihrem Antrag verlangt die Antragstellerin von den Antragsgegnern die Zahlung von

5Mit ihrem Antrag verlangt die Antragstellerin von den Antragsgegnern die Zahlung von Wohngeldern für sämtliche Wohnungen hinsichtlich des Zeitraums Januar bis Mai 2005 in Höhe von insgesamt 189.395,00 Euro sowie die Zahlung der Sonderumlage in Höhe von 200.000,00 Euro. Die Zahlungen hatten die Antragsgegner trotz Fristsetzung bis zum 17. Mai 2005 nicht geleistet.

6Die Antragstellerin behauptet, die einzelnen Erwerber der Wohnungen hätten den Besitz an den erworbenen Wohnungen erlangt.

7Sie meint, die Antragsgegnerin zu 1. als Eigentümerin der Wohnungen sei zur Zahlung der von ihr festgelegten Wohngelder verpflichtet. Als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. erstrecke sich die Verpflichtung auch auf die Antragsgegner zu 2. und 3.

8Die Antragstellerin beantragt,

9die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, an die Wohnungseigentümergemeinschaft, zu Händen der Antragstellerin, 389.395,00 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 18. Mai 2005 zu zahlen.

10 Der Antragsgegner zu 3. beantragt,

11den Antrag zurückzuweisen.

12 Er behauptet, von den Erwerbern sei niemand in den Besitz der Wohnungen gelangt.

13 Die Antragsgegnerin zu 1. und der Antragsgegner zu 2. waren trotz ordnungsgemäßer Ladung durch Empfangsbekenntnis des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegnerin zu 1. vom 25. Juli 2005 bzw. durch Zustellungsurkunde vom 26. Juli 2005 (Bl. 87, 88 d. A.) zur mündlichen Verhandlung vom 31. August 2005 nicht erschienen.

14 Die Antragsgegner zu 1. und 3. hatten ferner im Schriftwege eingewandt, es sei keine wirksame Eigentümergemeinschaft entstanden und die Antragsgegner zu 2. und 3. könnten nicht vor dem Wohnungseigentumsgericht in Anspruch genommen werden.

15 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Inhalt der Akte und der beigezogenen Akte des Amtsgerichts Hohenschönhausen 70 II 62/04 WEG –, die derzeit jedoch nur als Retent vorliegt, Bezug genommen.

II.

16 Der Antrag ist zulässig.

17 Für das vorliegende Verfahren ist das Wohnungseigentumsgericht gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zuständig. Dies ergibt sich hinsichtlich der Antragsgegnerin zu 1. daraus, dass die Antragsgegner zu 2. und 3. als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. im Grundbuch eingetragen sind, die Antragsgegnerin zu 1. also Wohnungseigentümerin ist. Hinsichtlich der Antragsgegner zu 2. und 3. folgt dies daraus, dass sie als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. mit dieser gesamtschuldnerisch haften. Dadurch sind sie zwar selbst nicht Wohnungseigentümer, können jedoch aufgrund der Sachnähe des Wohnungseigentumsverfahrens ebenfalls vor dem Wohnungseigentumsgericht in Anspruch genommen werden. Dies ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung hinsichtlich der persönlich haftenden Gesellschafterin einer Kommanditgesellschaft in gleicher Weise bejaht worden (BayObLG, GE 1989, 361 ff m. w. N.). Die gegenteilige Auffassung des LG Hamburg (ZMR 2002, 870) überzeugt dagegen nicht. Wenn für solche Ansprüche das Prozessgericht zuständig wäre, würde dies zu einer Aufspaltung des Rechtsweges führen, die prozessökonomisch nicht sinnvoll wäre. Zudem ist nach dem in der Rechtsprechung anerkannten Grundsatz, dass über solche Ansprüche das sachnähere Gericht zu entscheiden hat, auch deshalb von der Zuständigkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszugehen.

18 Der Zulässigkeit des Antrags steht auch die Einwendung der Antragsgegner nicht entgegen, dass sie keine Wohnungseigentümer seien. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist jedenfalls dadurch entstanden, dass die Antragsgegnerin zu 1. am 22. Juli 2003 als Eigentümerin der Wohnungen eingetragen worden war. Erste Eigentümerin sämtlicher Wohnungen war die WBG ... auf deren Vollmacht hin die Antragsgegner zu 2. und 3. am 18. Juli 2002 auch die Teilungserklärung notariell beurkunden ließen. Nach Anlegung der Grundbücher wurde die WBG ... als erster Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit der Eintragung der Erwerber sämtlicher Wohnungen, nämlich der Antragsgegnerin zu 1., kam daher die

Erwerber sämtlicher Wohnungen, nämlich der Antragsgegnerin zu 1., kam daher die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Entstehen. Dabei bleibt es ohne Belang, ob die diversen Erwerber, für die in der Folgezeit Eigentumsübertragungsvormerkungen eingetragen worden waren, ihrerseits den Besitz an den Wohnungen erlangt hatten oder nicht. Denn diese hätten schon deshalb nicht werdende Wohnungseigentümer werden können, weil zu diesem Zeitpunkt bereits die Antragsgegnerin zu 1. als erster Erwerber der Wohnungen im Grundbuch eingetragen worden war, so dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden war.

19 Der Antrag ist auch begründet.

20 Aufgrund des von der Antragsgegnerin als Notverwalterin erstellten Wirtschaftsplans vom 9. Mai 2005 ist die Antragsgegnerin zu 1. und demzufolge wegen ihrer persönlichen Haftung auch deren Gesellschafter, also die Antragsgegner zu 2. und 3., zur Zahlung der Wohngelder für die Monate Januar bis Mai 2005 in Höhe von insgesamt 189.395,00 Euro und zur Zahlung der Sonderumlage von 200.000,00 Euro verpflichtet.

21 Wegen des Fehlens vorangegangener Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen war die Antragstellerin in ihrer Eigenschaft als Notverwalterin gemäß § 11 Abs. 4 der notariell beurkundeten Teilungsverklärung dazu berechtigt, die Wohnungseigentümer zur Wohngeldzahlung heranzuziehen. Zur Beschlussfassung über den von ihr erstellten Wirtschaftsplan kam es zuvor nicht, da die Antragsgegnerin zu 1. auf das Schreiben der Antragstellerin vom 29. April 2005 nicht reagiert hatte. Aus der Anlage zu diesem Schreiben ergibt sich ohne weiteres, wie sich die Gesamtkosten von 454.548,00 Euro zusammensetzen. Anhaltspunkte dafür, dass es sich diesbezüglich um unangemessen hohe Kosten handelt, sind nicht ersichtlich. Da die Antragsgegnerin zu 1. Eigentümerin sämtlicher Wohnungen ist, hat sie das mit dem vorliegenden Antrag verlangte Wohngeld für die Monate Januar bis Mai 2005 zu zahlen, das sich insgesamt auf 189.395,00 Euro beläuft. Ferner ist sie dazu verpflichtet, die Sonderumlage von 200.000,00 Euro zu zahlen, die die Antragstellerin zur Deckung der unstreitig bestehenden Finanzierungslücke für die Durchführung von Not- und Sofortmaßnahmen festgesetzt hatte. Die Antragstellerin hat im Einzelnen dargelegt, welche Maßnahmen vorzunehmen sind. Daraus ergibt sich, dass es sich um unaufschiebbare Fälle handelt, so dass die Sonderumlage von der Antragstellerin gemäß § 11 Abs. 9 Satz 2 der Teilungserklärung bestimmt werden konnte. Dem gesamten Vorbringen der Antragstellerin zu den einzelnen Umständen in dem Hause sind die Antragsgegner in keiner Weise entgegengetreten. Vielmehr hat der Antragsgegner zu 3. anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 31. August 2005 ausdrücklich bekundet, dass die Antragsgegnerin zu 1. aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr in der Lage ist, die Wohnungen selbst zu verwalten. Die nach dem Vorbringen der Beteiligten nur als desolat zu bezeichneten Zustände in dem Hause können demnach nur durch die von der Antragstellerin festgelegte Sonderumlage beseitigt werden. Angesichts der Tatsache, dass immerhin noch sieben Mietparteien in dem Hause wohnen, sind diese Maßnahmen auch unaufschiebbar.

22 Die Antragsgegner waren daher wie geschehen zur Zahlung von insgesamt 389.395,00 Euro an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen der Antragstellerin zu verpflichten.

23 Der Zinsanspruch stützt sich auf §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB. Mit Ablauf der in dem Schreiben der Antragstellerin vom 9. Mai 2005 gesetzten Frist war die Antragsgegnerin zu 1. und demnach auch deren Gesellschafter, die Antragsgegner zu 2. und 3., mit der Zahlung in Verzug geraten.

24 Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Dabei entsprach es billigem Ermessen gemäß § 47 Satz 1 WEG, die Gerichtskosten den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern aufzuerlegen, weil sie im vorliegenden Verfahren unterlegen sind. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten entsprach es billigem Ermessen gemäß § 47 Satz 2 WEG, den Antragsgegnern die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin ebenfalls als Gesamtschuldnern aufzuerlegen. Denn das vorliegende Wohngeldverfahren war ausschließlich deshalb erforderlich geworden, weil die Antragsgegner in gemeinschaftswidriger Weise ihrer Verpflichtung zur Zahlung der Wohngelder und der Sonderumlage nicht nachgekommen waren. Ob sie dazu aus finanziellen Gründen nicht in der Lage waren, hat dabei außer Betracht zu bleiben, weil dies der Verpflichtung zur Zahlung nicht entgegen steht. Es würde daher billigem Ermessen widersprechen, wenn die Antragstellerin ihre dadurch veranlassten außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hätte.

25 Der Geschäftswert war gemäß § 48 Abs. 3 WEG auf 389.395,00 Euro festzusetzen.

26 Darüber hinaus hatte das Gericht auf Anregung der Antragstellerin gemäß § 44 Abs. 3 WEG im Wege der einstweiligen Anordnung den Beschluss für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Es wäre nämlich angesichts der erheblichen Zahlungsrückstände der Antragsgegner, die als einzige Wohnungseigentümer für die Verwaltungskosten des gesamten Gebäudes aufzukommen haben, und angesichts der unaufschiebbaren Maßnahmen, die zur Festlegung der Sonderumlage geführt haben, nicht hinnehmbar, wenn die Antragstellerin mit der Vollstreckung zunächst den Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses abwarten müsste. Insofern war im Wege der einstweiligen Anordnung wie geschehen zu entscheiden.

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