Urteil des AG Heilbronn vom 04.08.2004
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AG Heilbronn Urteil vom 4.8.2004, 7 C 1928/04
Wohnraummiete: Geltung vertraglich vereinbarter längerer Kündigungsfristen nach neuem Mietrecht
Tenor
Tatbestand
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Die Kläger nehmen die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von Mietzins aus einem Wohnraummietvertrag in Anspruch.
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Mit schriftlichem Mietvertrag vom 26.8.1995 mieteten die Beklagten von den Klägern ab 01.09.1995 eine 3-Zimmer-Wohnung in Heilbronn zum
monatlichen Kaltmietzins von 385 EUR zuzüglich 25 EUR für eine Garage und 50 EUR Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt somit 460 EUR
monatlich. Bezüglich der Mietzeit und der ordentlichen Kündigung lautet § 2 des Mietvertrages:
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1. a) das Mietverhältnis beginnt am 1.9.1995, es läuft auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2. ...
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2. ... Die Kündigungsfrist beträgt
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3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,
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6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,
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9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,
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12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.....
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Mit Schreiben vom 08.12.2003 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31.03.2004, weil sie zum 01.01.2004 in eine
Vierzimmerwohnung umziehen wollten. Die Parteien streiten darüber, ob durch die Kündigung der Beklagten der Mietvertrag zum 31.3.2004
beendet wurde. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 06.02.2004 wurde den Klägern eine Liste von
Wohnungsinteressenten übersandt. Mit einem von ihnen schlossen die Kläger ab 01.06.2004 einen im Termin vorgelegten schriftlichen
Mietvertrag ab. Sie möchten die Beklagten erst zum 31.5.2004 aus dem Mietvertrag entlassen. Nachdem die Beklagten schon im Februar 2004
eine Übergabe der Mietsache wünschten, die Kläger die Beklagten jedoch im März 2004 wegen einer Rückgabe an ihren Anwalt verwiesen, bat
der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit Schreiben vom 29.3.2004 um einen kurzfristigen Termin zur Übergabe, zu der es wiederum nicht
kam, weshalb die Wohnungsschlüssel dann per Einschreiben mit Rückschein am 5.04.2004 zu den Klägern gelangten. Die Beklagten zahlten ab
März 2004 keine Miete mehr. Die Mieten für März und April 2004 stellen die Klageforderung dar. Die Beklagten halten die Mietzinsforderung dem
Grunde nach für nicht berechtigt. Sie haben hilfsweise die Aufrechnung erklärt mit einer Gegenforderung wegen zu viel gezahlter Betriebskosten
nach vorausgegangenen überhöhten Abrechnungen über die Nebenkosten für die Jahre 1995 bis 2002 in Höhe von insgesamt 2.162,63 EUR.
Die Beklagten machen geltend, gem. § 3 des Mietvertrages seien lediglich die Kosten von Strom, Heizung, Müllabfuhr und Kabel auf die
Beklagten umgelegt worden. Dennoch hätten die Kläger in ihren Nebenkostenabrechnungen von den Beklagten auch die Erstattung von Kosten
für Versicherungen, Grundsteuer, Schornsteinfeger etc. verlangt, ohne hierzu berechtigt zu sein. Bereits Herr Kl., von dem die Kläger die
Mietwohnung gekauft haben, rechnete die vertraglich nicht auf die Beklagten umgelegten Nebenkosten wie Versicherungen, Grundsteuer und
Schornsteinfeger den Beklagten gegenüber ab. Beim Kauf der Wohnung durch die Kläger war sowohl mit Herrn Kl. auf der einen Seite wie auch
mit den Beklagten auf der anderen Seite vereinbart worden, dass die Betriebskosten geschuldet und abgerechnet werden sollen wie bisher,
womit die Beklagten einverstanden waren. Während der Dauer des Mietverhältnisses erhoben die Beklagten auch keinerlei Einwendungen
gegen die Betriebskostenabrechnungen, sondern leisteten von ihnen geforderte Nachzahlungen. Die Kläger erheben gegen die hilfsweise zur
Aufrechnung gestellten Forderungen die Verjährungseinrede.
10 Die Kläger sind der Auffassung, nach der Vereinbarung in § 2 des schriftlichen Mietvertrages habe für die Beklagten eine neunmonatige
Kündigungsfrist bestanden, weil das Mietverhältnis länger als acht Jahre gedauert habe. Nur weil ab 01.06.2004 ein Nachmieter gefunden
werden konnte, seien die Kläger bereit, die Beklagten zum 31.05.2004 aus dem Mietvertrag zu entlassen.
11 Die Kläger beantragen,
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wie erkannt.
13 Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
15 Die Beklagten sind der Auffassung, nach neuem Recht gelte eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Außerdem sei die überwiegende Anzahl der
den Klägern gemeldeten Wohnungsinteressenten bereit gewesen, die Wohnung schon ab 01.03.2004 anzumieten. Nach Treu und Glauben
dürften die Kläger daher ab März 2004 keine Miete mehr beanspruchen.
16 Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Die Parteien haben einer
Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt (§ 128 Abs. 2 ZPO).
Entscheidungsgründe
17 Die zulässige Klage ist begründet.
18 Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf die Mieten für März und April 2004 in Höhe von 920 EUR aus dem zwischen den
Parteien geschlossenen Mietvertrag zu (§§ 535 Abs. 2, 421 BGB). Die mit Schreiben der Beklagten vom 08.12.2003 ausgesprochene Kündigung
zum 31.3.2004 hat das Mietverhältnis nicht vor dem 31.5.2004 beendet, denn die Kündigungsfrist für den vorliegenden Mietvertrag betrug neun
Monate, da das Mietverhältnis bis zum Ausspruch der Kündigung bereits mehr als acht Jahre gedauert hatte (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB i. V. m.
§ 2 Nr. 2 des Mietvertrages). Es handelt sich hier um einen so genannten „Altvertrag“ aus dem Jahre 1995, für den Art. 229 § 3 EGBGB als
Übergangsrecht gilt. Nach dessen Abs. 10 findet § 573c Abs. 4 BGB auf in Altverträgen vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen keine
Anwendung. Somit ist eine vertragliche Vereinbarung von längeren Kündigungsfristen (mehr als drei Monate) zum Nachteil des Mieters nicht
gem. § 573c Abs. 4 BGB unwirksam, sondern diese gelten fort. In mehreren Entscheidungen hat der BGH festgestellt, dass auch eine
Kündigungsklausel in einem Formularvertrag, die die gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergibt, eine vertragliche Vereinbarung
der Mietparteien darstellt, so dass die längeren Kündigungsfristen auch des hier vorliegenden Formularvertrages weiter gelten (vgl. u.a. BGH
NJW 2003, 2739). Die Entscheidungen des BGH bezogen sich jedoch alle auf Kündigungen, die zwischen dem 01.09.2001 und dem 01.01.2003
ausgesprochen wurden.
19 Gem. Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB gilt indessen ab dem 01.01.2003 für Dauerschuldverhältnisse ausschließlich neues Schuldrecht. Man ist daher auf
den ersten Blick und bei vereinfachter Sichtweise versucht, alle Mietverhältnisse, bei denen es sich um Dauerschuldverhältnisse handelt, ab dem
01.01.2003 dieser Übergangsregelung zu unterstellen. Gleichwohl stellt sich die Frage, ob Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auch für nach dem
01.01.2003 ausgesprochene Kündigungen anzuwenden ist. Hierüber besteht in der Literatur reger Streit. Obergerichtliche Rechtsprechung zu
diesem Konflikt fehlt, soweit ersichtlich.
20 Da es sich bei Art. 229 § 3 Abs. 10 und § 5 EGBGB um zwei konkurrierende Übergangsregelungen handelt und eine höhere Regel fehlt, die das
Konkurrenzverhältnis zu Gunsten einer der beiden Normen auflöst, ist nach den Grundsätzen der juristischen Methodik vorzugehen. Demnach
wäre § 5 des Art. 229 EGBGB das jüngere Gesetz, das § 3 des Artikels als älterem vorginge. Jedoch ist Art. 229 § 3 EGBGB das speziellere
Gesetz, da dieses sich nur auf das Mietrecht bezieht, § 5 jedoch auf alle Schuldverhältnisse. Wie die Überschrift zu § 5 besagt, handelt es sich
um die allgemeine Überleitungsvorschrift. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist die speziellere Norm. Eine Regel für die Kollision dieser
Konkurrenznormen, wenn also wie hier ein älteres spezielleres Gesetz mit einem jüngeren allgemeineren Gesetz unvereinbar nebeneinander
steht, existiert jedoch nicht.
21 Zum Teil wird dem jüngeren Gesetz der Vorrang eingeräumt, da nur dies dem Zweck der Vereinheitlichung der Regelung diene, mit dem
vermieden werden solle, dass auf Jahre hinaus doppeltes Recht gelte. Die Spezialität des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB trete dahinter zurück (so
Schmidt-Kessel in NJW 2003, 3749). Dem sind jedoch Wortlaut, Systematik und Zweck der Regelung entgegenzuhalten (Schimmel/Meyer in
NJW 2004,1633).
22 Dem Wortlaut von Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB nach ist das BGB in der „dann geltenden Fassung“ anzuwenden, womit nicht nur das BGB in der
Fassung der Schuldrechtsreform gemeint sein kann, sondern auch das zum 01.01.2003 geltende Recht. Dann wäre auch das auf Grund von
anderen Überleitungsvorschriften weitergeltende alte Recht miteinbezogen, weil es für Altfälle kraft Gesetzes immer noch Geltung beansprucht.
In diesem Falle wäre also auch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB miteinbezogen.
23 Systematisch sind vor allem die Absätze 2 und 6 des Art. 229 § 3 EGBGB ausschlaggebend, nach welchen alte mietrechtliche Normen bis 2006
bzw. 2004 und somit über den Stichtag des Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB hinaus weitergelten. Dass diese Überleitungsvorschriften ab 01.01.2003
durch Art. 229 § 5 EGBGB obsolet sein sollen, wird, soweit ersichtlich, nirgends vertreten. Da die speziellen Überleitungsvorschriften für
Mietverhältnisse in Art. 229 § 3 EGBGB vom Gesetzgeber bewusst langfristig angelegt und ausdifferenziert gestaltet wurden, wäre zu erwarten
gewesen, dass er eine Aufhebung ausdrücklich vorgenommen hätte, wenn er deren Außerkraftsetzung gewollt hätte. Ausgehend von den
genannten langfristigen Überleitungsvorschriften ist ebenso wenig ersichtlich, weshalb nur diese weitergelten, die übrigen Regelungen, wie hier
Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB jedoch durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB stillschweigend aufgehoben worden sein sollten. Auch in der
Gesetzesbegründung findet sich kein Hinweis für eine beabsichtigte Aufhebung der mietrechtlichen Überleitungsvorschriften (BT-Drucks.
14/6040, S. 273). Zu guter letzt spricht systematisch für den Vorrang der speziellen mietrechtlichen Überleitungsvorschriften, dass das erst
umfassend reformierte Mietrecht von der Schuldrechtsreform ausgeklammert blieb, und die Anwendung von Überleitungsvorschriften zur
Schuldrechtsreform auf das Mietrecht daher nicht gerade nahe liegt.
24 Auch der Gesetzeszweck, der nach der Gegenmeinung bei der Schuldrechtsreform ausschließlich in der Rechtsvereinheitlichung liegt, spricht im
Mietrecht für die Weitergeltung des spezielleren Übergangsrechts, denn nicht nur bei Erlass der Schuldrechtsreform, sondern auch schon bei der
Mietrechtsreform war sich der Gesetzgeber der Bedeutung der Transparenz und der Vereinheitlichung bewusst. Dennoch hat er sich bei den
mietrechtlichen Überleitungsvorschriften für die Vorrangigkeit des Vertrauensschutzes der Betroffenen, insbesondere die Fortgeltung der alten
Kündigungsfristen ausgesprochen. Auch in Abs. 6 des Art. 229 § 3 EGBGB wurde die lange Frist bewusst gewählt, um eine ordnungsgemäße
Umsetzung der Mietrechtsreform zu ermöglichen. Es wurde im Mietrecht also bewusst die Vereinheitlichung abgelehnt und eine Geltung
doppelten Rechts auf Jahre hinaus in Kauf genommen. Dass er dies nach 16 Monaten mit einer allgemein gefassten Vorschrift und nur einer
knappen Gesetzesbegründung hinfällig werden lassen wollte, ist nicht ersichtlich.
25 Dieser Konkurrenzlösung stehen auch nicht schützenswerte Interessen der Mieter entgegen, da sie sich auf die langen Fristen vertraglich
eingelassen haben und ihnen deren Weitergeltung somit zumutbar ist.
26 Es war auch nicht treuwidrig i. S. von § 242 BGB, dass die Kläger die Beklagten erst zum 31.5.2005 aus dem Mietvertrag entlassen haben, weil
die Mietwohnung erst ab 1.6.2004 weitervermietet wurde. Bei einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter besteht für
den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu einem bestimmten, der regulären
Beendigung des Mietvertrages vorausgehenden Zeitpunkt zu akzeptieren. Vielmehr dienen die gesetzlichen Kündigungsfristen auch dazu, dem
Vermieter die Möglichkeit zu geben, ohne vom bisherigen Mieter erzeugten Zeitdruck einen Mieter nach seinen Wunschvorstellungen und
eventuell zu anderen Vertragsbedingungen auszuwählen. Die Beklagten haben auch nicht dargelegt, inwiefern es für sie eine besondere Härte
darstellt, sich, wie vertraglich und gesetzlich vorgesehen, am Vertrag bis zu dessen regulärer Beendigung festhalten zu lassen. Dass die Kläger
die Wohnung bereits zum 1.6.2004 weitervermietet haben, stellt bereits ein Entgegenkommen an die Beklagten dar.
27 Durch die von den Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung ist die Klageforderung nicht erloschen, denn den Beklagten steht kein Anspruch aus
ungerechtfertigter Bereicherung für überzahlte Betriebskosten gegen die Kläger zu. Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, ob die
Beklagten gemäß dem schriftlichen Mietvertrag die von Ihnen erstmals im vorliegenden Rechtsstreit beanstandeten Betriebskosten geschuldet
hätten oder die Verjährungseinrede der Kläger durchgreift. Die Tatsache, dass die Beklagten diese Betriebskosten über Jahre hinweg
beanstandungslos an die Kläger gezahlt haben, führte zu einer stillschweigenden Vereinbarung der Umlegung dieser Betriebskosten auf die
Beklagten. Durch diese jahrelange Übung ist davon auszugehen, dass die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die von den
Klägern in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Beklagten abzuwälzen (vgl. hierzu BGH, WuM 2004,292).
28 Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 291 i. Verb. m. 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
29 Kosten: §§ 91, 100 Abs. 4 ZPO. Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
30 Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 19 Abs. 4 GKG.