Urteil des AG Hamm vom 21.02.2006
AG Hamm: nebenkosten, umgestaltung, grundsteuer, vertragsschluss, zukunft, abwasser, nachzahlung, pauschal, anpassung, heizung
Amtsgericht Hamm, 16 C 371/05
Datum:
21.02.2006
Gericht:
Amtsgericht Hamm
Spruchkörper:
Zivilgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
16 C 371/05
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil
vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
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Die Beklagte hatte seit dem 01.09.1994 von den Klägern eine I2 gemietet. Unter § 3 des
Mietvertrages heißt es unter anderem: "... Neben der Miete sind monatlich zu entrichten
für: Wassergeld Heizung (anteilig) Abwasser- und Müllabfuhrgebühren anteilige
Grundsteuer und Gebäudeversicherung bis auf weiteres pauschal 300,- DM". In § 4 des
Vertrages heißt es: "... Die Nebenkosten (Heizkosten siehe § 5) für Wassergeld,
Heizung anteilig, Abwasser- und Müllabfuhrgebühren, anteilige Grundsteuer und
Gebäudeversicherung werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und
sind jährlich nach dem Stichtag vom 31.03. eines jeden Jahres mit dem Mieter
abzurechnen."
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Mit Schreiben vom 30.03.2005 rechneten die Kläger die Nebenkosten für das Jahr 2004
ab.
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Die Kläger behaupten, es seien ab 1998 Nebenkostenabrechnungen erstellt worden.
Aus der Formulierung im Mietvertrag "bis auf weiteres" ergebe sich, dass sie die
Nebenkosten auch konkret abrechnen könnten.
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Die Kläger beantragen,
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die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.122,96 € nebst 5 % Zinsen über dem
Basiszinssatz seit dem 16.05.2005 und weitere 169,94 € nebst 5 % Zinsen seit
Rechtshängigkeit zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte behauptet, es sei eine Pauschale von 300,- DM, keine
Nebenkostenvorauszahlung vereinbart worden. Dementsprechend sei eine
Nebenkostenabrechnung auch nie erstellt worden. Erst nachdem es zwischen den
Klägern und dem Geschäftsführer der Beklagten zu erheblichen Streitigkeiten
gekommen sei, hätten die Kläger erstmals im Jahr 2002 Nebenkostenabrechnungen für
die Jahre 2000 und 2001 erstellt.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe
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Die Klage ist nicht begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf
Nachzahlung von Nebenkosten für 2004 zu.
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Ob die Parteien bei Vertragsschluss eine Pauschale für Wassergeld, Heizung,
Abwasser- und Müllabfuhrgebühren, anteilige Grundsteuer und Gebäudeversicherung
oder abzurechnende Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart haben, geht aus dem
schriftlichen Mietvertrag nicht eindeutig hervor. Vielmehr ist die darin getroffene
Regelung widersprüchlich. Denn einerseits ist in § 3 davon die Rede, dass für die
genannten Betriebskosten "pauschal" 300,- DM gezahlt werden sollen, andererseits
regelt § 4 eine Abrechnungspflicht des Vermieters, die für die Vereinbarung einer
Vorauszahlung spricht. Die Parteien haben zu den bei Vertragsschluss zu diesem Punkt
geführten Gesprächen nichts näheres vorgetragen. Unstreitig sind allerdings in den
ersten Jahren des Vertragsverhältnisses, jedenfalls für die Jahre 1994 bis 1997 keine
Betriebskostenabrechnungen erstellt worden. Nach Darstellung der Beklagten hat sie
sogar erstmals im Jahr 2002 Abrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 erhalten. Die
Kläger haben weder konkret dargelegt, wann Abrechnungen für frühere Jahre erstellt
worden sind noch insbesondere, wann diese der Beklagten in welcher Form
zugegangen sind. Darauf kommt es aber letztlich auch nicht entscheidend an. Denn die
Handhabung in den ersten Jahren, in denen zu Lasten der Beklagten lediglich ein
pauschaler Betrag von 300,- DM berücksichtigt worden ist und keine Abrechnungen
erstellt worden sind, lässt nur den Schluss zu, dass die Parteien ursprünglich
übereinstimmend von der Vereinbarung einer Pauschale für die benannten
Nebenkosten ausgegangen sind.
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Eine Berechtigung der Kläger, dies nachträglich einseitig zu ändern, lässt sich nicht
allein aus der Formulierung in § 3 des Mietvertrages herleiten, dass für die benannten
Nebenkosten "bis auf weiteres pauschal 300,- DM" zu zahlen seien. Die Formulierung
kann vielmehr auch dahin zu verstehen sein, dass die Pauschale gegebenenfalls erhöht
werden kann. Dass die Parteien der Formulierung bei Vertragsschluss übereinstimmend
eine andere Bedeutung beigemessen haben, haben die Kläger nicht dargelegt.
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Den Klägern steht auch kein Anspruch auf Nachzahlung jedenfalls hinsichtlich der
Heizkosten zu. Zwar gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung gem. § 2
HeizKVO, der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden ist,
rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. § 2 HeizKVO stellt aber kein Verbotsgesetz im
Sinne von § 134 BGB dar mit der Folge der Nichtigkeit entgegenstehender
Vereinbarungen (vgl. OLG E, ZMR 2003, 109; LG C, NZM 2000, 333, Lammel,
HeizKVO, § 2 Rn. 6 ff.; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl., Rn. 6051).
Vielmehr gilt die rechtsgeschäftliche Vereinbarung der Parteien fort, bis sich eine
Vertragspartei für die Zukunft auf die Abrechnungsweise nach der
Heizkostenverordnung beruft und eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt (vgl.
LG C, WuM 1995, 192; LG I, WuM 1995, 192; AG G, WuM 1997, 439; Schmid, a.a.O.,
Rn. 6053). Für laufende und vergangene Abrechnungszeiträume ist eine Anpassung
nicht möglich. Die Anpassung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Mieter (vgl.
Schmid, a.a.O., Rn. 6060 e). Dabei handelt es sich um einen Gestaltungsakt, der zu
einer neuen Ausgestaltung des bisherigen Mietvertrages führt (vgl. LG C, NZM 2000,
333). Den Zugang einer derartigen Gestaltungserklärung, aus der die Beklagte hätte
erkennen können, dass die Kläger eine Umgestaltung des Mietvertrages unter Berufung
auf die Vorschriften der Heizkostenverordnung für die Zukunft vornehmen wollen, haben
die Kläger nicht dargelegt. Eine solche Erklärung lässt sich nicht allein daraus herleiten,
dass die Kläger in den vorausgegangenen Jahren der Beklagten Abrechnungen über
die Betriebs- und Heizkosten übersandt haben, in der sie die gezahlte Pauschale als
Vorauszahlung behandelt haben. Dagegen spricht bereits, dass die Kläger zu der
Frage, welche Auswirkungen sich aus der Umgestaltung des Mietvertrages auf die
übrigen Vereinbarungen ergeben, insbesondere welchen Einfluss eine Herausnahme
der Heizkosten aus der Pauschale für deren Höhe hat, überhaupt nicht Stellung
genommen haben. Im übrigen konnte die Beklagte aber auch allein aus der
kommentarlosen Übersendung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen nicht
entnehmen, dass die Kläger damit gleichzeitig eine Erklärung zur Umgestaltung des
Mietverhältnisses vornehmen wollten in der Weise, dass abweichend von der
ursprünglich getroffenen Vereinbarung über die pauschale Abgeltung der Betriebs- und
Heizkosten hinsichtlich der Heizkosten für die Zukunft eine Anpassung des
Mietvertrages an die Vorschriften der Heizkostenverordnung verlangt werden sollte.
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Den Klägern steht daher mangels wirksamer Umgestaltung des Mietvertrages für die
Vergangenheit ein Anspruch auf Nachzahlung von nach den Vorschriften der
Heizkostenverordnung abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten nicht zu.
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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11 ZPO.
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Streitwert: 4.122,96 €
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