Urteil des AG Hagen vom 17.06.2010
AG Hagen (isle of man, bundesrepublik deutschland, zahlung, höhe, abtretung, verzug, schuldner, grundbuch, rechtsform, zpo)
Amtsgericht Hagen, 10 C 155/09
Datum:
17.06.2010
Gericht:
Amtsgericht Hagen
Spruchkörper:
10. Abteilung des Amtsgerichts
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 C 155/09
Schlagworte:
Verzug eines Mieters, dessen Mietverhältnis nach § 566 BGB von
Limited (Isle of Man) "gekauft" wurde.
Normen:
§§ 535 ff., 566, 286 IV, 276 BGB, ROM Nr. 1, Ziff. 1. II f.
Leitsätze:
Eine "Limited" nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei
Geschäftstätigkeit in Deutschland als Gesellschaft bürgerlichen Rechts
behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 366 BGB mit der
Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die
ausländischen Rechtsverhältnisse nachvollziehbar und prüffähig auf
deutsch erläutert worden sind (Fortsetzung von OLG Hamburg 11 U
231/04, NZG 2007, 597 ff.)
Tenor:
1.
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner die Wohnung im
3. Obergeschoss im Anwesen Am Hohen H2 6 in ####1 Z1,
bestehend aus einem Zimmer, einer Toilette, einer Küche, einem Flur,
einem Keller und einer Terrasse zu räumen und nebst sämtlicher
in ihrem Besitz befindlicher Schlüssel an die Klägerin zu übergeben.
2.
Des weiteren werden die Beklagten verurteilt, an die Klägerin
8 x 59,00 € = 472,00 € zu zahlen, des weiteren weitere
6 x 54,00 € = 324,00 € zu zahlen.
3.
Des weiteren werden die Beklagten verurteilt, als Gesamtschuldner
weitere 610,00 € an die Klägerin zu zahlen.
4.
Ferner werden die Beklagten verurteilt, an die Klägerin als Gesamt-
schuldner 12 x 59,00 € (708,00 € insgesamt) zu zahlen.
5.
Des weiteren werden die Beklagten als Gesamtschuldner
verurteilt, Zinsen auf die vorgenannten Hauptbeträge (610,00 €,
708,00 €, 324,00 € und 472,00 €) in Höhe von fünf Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit dem 22.05.2009 zu zahlen.
6.
Ferner werden die Beklagen verurteilt, an die Klägerin bis zur
Herausgabe der in Ziffer 1. genannten Wohneinheit eine monatliche
Nutzungsentschädigung in Höhe von 655,00 € zu zahlen (davon
200,00 € Betriebskostenvorauszahlung).
7.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
8.
Der Streitwert wird auf 5.460,00 € + 11.899,00 € + (6 x 455,00 =)
2.730,00 €, insgesamt 20.089,17 € bis zum 23. Juli 2009, anschließend
auf 12.237,17 € festgesetzt.
9.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits zu 86,4 %, die
Beklagten als Gesamtschuldner zu 13,6 %.
10.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 130 % des beizutreibenden
Zahlbetrages.
Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten wegen der
anteilig zu erstattenden Kosten durch Sicherheitsleitung in Höhe
von 130 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht
die Beklagen vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand:
1
Die Beklagten mieteten von Herrn Markus L eine Wohnung im Hause B I H2 6 in Z1 ab
dem 1. März 2006 zum Preise von monatlich 455,00 € Kaltmiete zzgl. 200,00 €
Betriebskostenvorauszahlung.
2
Die Klägerin ist eine im Handelsregister der J p N eingetragene Rechtsform eines
Companytyps Namens "O N W", eingetragen unter der Company Nr. 000220V unter
dem Namen der Klägerin "N M". Sie hat Klage unter der Firmierung erhoben, dass sie
durch die F Q N GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer I-K M in I2, vertreten
werde.
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Sie hat mit Schriftsatz vom 18. Juni 2009 mitgeteilt, dass ihre Anschrift laute:
4
33 B T, E , J p N , IM1 1LB.
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Sie werde gesetzlich vertreten durch die im Register of Directors verzeichneten
Geschäftsführer (Directors), wobei es sich um die Herren O C B W und T U I D handele.
Sie sei in das dortige Gesellschaftsregister eingetragen und dort mit ihrer
Firmenzentrale ansässig. Sie sei als Limited nach dem Recht der J p N gegründet
worden, wobei die Klägerin auf die entsprechenden Gründungsbescheinigungen und
Eintragsnachweise (hier im einzelnen: Schriftsatz vom 18. Juni 2009) verweist – es
handele sich um eine Company Limited by Shares nach dem Gesellschafsrecht der J p
N. Als Registered Agend sei E D G M unter der gleichen Adresse der Registered Agent
Adress 33 – 37 B T, E, J p N, IM1 1LB eingetragen.
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Unter dieser Bezeichnung erwarb die Klägerin von Herrn N L im Vollzug des
Kaufvertrages vom 19. Juli 2007, unterzeichnet vor dem Notar L in C zu dortiger UR-Nr.
2007/498 (Bl. 93 ff. d. A.). Dort ist unter anderem geregelt, dass die Übergabe der
Lastennutzung am Tag der vertragsgerechten Zahlung des Kaufpreises statt finde.
7
Die Klägerin wurde unter ihrer Bezeichnung nicht in einem deutschen Handelsregister
eingetragen. Sie wurde jedoch unter dem Namen "N Ltd" am 14.02.2008 als
Eigentümerin im Grundbuch des vermieteten Grundstücks eingetragen beim
Amtsgericht Z1.
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Unter dem 18. Januar 2008 (Bl. 49 d. A.) schrieb die Firma H T GmbH, T E in C, unter
der Bezeichnung "Verwaltung für Eigentümer N Ltd." betreffend das vermietete Objekt
an die Mieter und teilte mit, dass die N Ltd. mit Wirkung vom 26.10.2007 das oben
genannte Objekt erworben und die H T GmbH mit der Verwaltung der Wohnanlage
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bevollmächtigt hat. Um eine gute Betreuung zu gewährleisten, hätten sie die U S GmbH,
I in F, als Verwalter vor Ort beauftragt. Die Zahlungen möchten auf das Konto der H T
GmbH bei der AA S C in C zu der angegebenen Kontonummer überwiesen werden.
Mit Schreiben vom 08.05.2009 teilte eine Firma namens H Q N GmbH, Niederlassung
H, den Beklagten mit, dass sie ab dem 01.05.2009 die Betreuung ihres Hauses
übernommen habe und ihr auf sie lautende Verwaltungsvollmacht versichere.
Übergangsweise hätten sie die F Q N GmbH mit der Verwaltung beauftragt, da sie sich
bis zum 30.04.2009 im Aufbau ihrer Niederlassung befänden.
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Die Klägerin verlangt zum einen Räumung, des weiteren Zahlung für Oktober 2007 bis
Februar 2008 von 109,17 € sowie 4 x 655,00 € (zusammen 2729,17 €) habe die für die
Beklagte zahlende Arbeitsgemeinschaft der Stadt Z1 des hiesigen Arbeitsamtes an den
Alteigentümer, Herrn N L, gezahlt.
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Für April 2008 zahlte die Arbeitsgemeinschaft die Miete nicht an Herrn L oder die
Klägerin, sondern an die Beklagten, wie diese nunmehr eingeräumt haben.
12
Die Arbeitsgemeinschaft zahlte für die Beklagten an die Klägerin unter dem 12.04.2009
für März 2008 700,00 € sowie für die Monate Mai bis April 2009 jeweils 596,00 €,
zusammen also 7.852,00 € am 16.04.2009.
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Insoweit hat die Klägerin die Klage teilweise zurückgenommen. Sie beantragt insoweit,
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den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits nach § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO
aufzugeben.
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Die Klägerin verlangt nunmehr noch Zahlung der Miete und Vorauszahlungen für
Oktober 2007 bis Februar 2008, die die Beklagten noch an Herrn L gezahlt haben
(109,17 € sowie 4 x 655,00 €), des weiteren die offen stehenden Mieten ab April 2008
bis April 2009 – siehe im Einzelnen Seite 3 zum Schriftsatz vom 23. Juli 2009 (Bl. 57 d.
A.) – sowie wegen des weiteren Anlaufens der Rückstand während des Rechtsstreits
die nunmehr anerkannten Beträge des nicht gezahlten Restbetrages von jeweils 59,00 €
für die Folgezeit bis einschließlich Juni 2010.
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Die Beklagten haben die Zahlungsforderung und den Räumungsantrag nunmehr
anerkannt unter Protest gegen die Kostenlast; die Parteien haben sich auf eine
Räumungsfrist von drei Monaten verständigt.
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Des weiteren beantragt die Klägerin über den anerkannten Betrag und den
Räumungsanspruch hinaus,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin
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2.729,17 € sowie die Zinsen auf die jeweiligen Zahlbeträge für die
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jeweiligen Monate in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem
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Basiszinssatz zu zahlen.
22
Die Beklagten haben auch den Anspruch der Klägerin auf Nutzungsentschädigung bis
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zu ihrem Auszug anerkannt.
Im Übrigen protestieren sie gegen die Kostenlast und beantragen,
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die Klage, soweit nicht anerkannt, abzuweisen.
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Sie wenden ein, dass ihnen das Auftreten mehrerer Verwaltungsgesellschaften und der
Klägerin selbst dubios erschienen sei; sie hätten sich mit dieser Sache auch an die
Arbeitsgemeinschaft gewandt, so dass auch diese lange Zeit überlegt habe, überhaupt
zu zahlen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen
ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
28
Die Klage ist nur soweit die Herausgabeforderung und die Zahlungsforderung für die
bereits fälligen Mietreste sowie den Nutzungsentschädigungsanspruch für die Zukunft
verlangt wird, begründet; im übrigen ist die Klage unbegründet.
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Die Klägerin ist im Inland nicht als eine Gesellschaft nach dem Recht der J P N
anzusehen; sie ist vielmehr so zu behandeln, als wäre sie eine rechtsfähige
Personengesellschaft entsprechend der bürgerlichen Gesellschaft.
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Die Rechtsfähigkeit einer Gesellschaft, die nicht unter das europäische
Niederlassungsfreiheitsrecht und auch nicht unter sonstiger Freizügigkeitsabkommen
oder Staatsverträge fällt, hier die Limited nach dem Recht der J P N, bestimmt sich
weiterhin nach der Sitztheorie. Sie hat ihren tatsächlichen Verwaltungssitz nach
Deutschland verlegt oder sie betreibt ihn in der Tat nur von hier, ohne dadurch ihre
rechtliche Existenz nach dem Sachrecht des Gründungsstaates zu verlieren. Sie ist als
rechtsfähige Personengesellschaft zu behandeln und wird durch ihre Gesellschafter
gesetzlich vertreten.
31
Die Wirksamkeit von Vertretungshandlungen, die von unter dem vermeintlich geltendem
ausländischen Recht gestellten "Organen" vorgenommen wurden, wird dadurch nicht
berührt.
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Dementsprechend konnten die sog. Direktoren der Klägerin, die offensichtlich im
Namen der nicht offenbarten wirklichen Gesellschafter der als GbR zu behandelnden
Rechtsform handelten, die F Q N GmbH in I2 beauftragen, das operative Geschäft in
Deutschland durchzuführen.
33
Insoweit wird auf die grundlegenden Ausführungen des Oberlandesgerichts Hamburg in
der Entscheidung 11 U 231/04 vom 30.03.2007 mit umfangreichen Ausführungen und
zahlreichen Nachweisen Bezug genommen, insbesondere dort Rdnr. 40.
34
Der tatsächliche operative – nicht allein auf Grundsatzentscheidungen tätige Apparat
der Klägerin ist ohne abweichende nähere Darlegung der Klägerin aufgrund des von ihr
im Inland, insbesondere in I2, betonten Geschäftsgebarens allein im Inland
anzunehmen.
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Das operative Geschäft wird, wie angesichts der Vertretung durch die F Q N GmbH zu
erkennen ist, tatsächlich im Sinne der Sitztheorie in I2 betreiben.
36
Hierfür spricht auch die Einschaltung zahlreicher weiterer, sich mehrfach ändernder,
tatsächlicher weiterer Verwaltungsgesellschaften wie der sich für die Klägerin
meldenden H Q Global T meldenden GmbH, die insgesamt ihren Sitz und ihre
Geschäftstätigkeit im Inland entfalten.
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Das Recht auf Freizügigkeit steht Gesellschaften, die auf der J P N gegründet worden
sind, nicht zu, da sie nicht im Geltungsbereich der EGV bzw. heute des Lissabon-
Vertrages ansässig sind, vielmehr Artikel 37 Nr. 2 EGBGB (alte Fassung, nunmehr die
Vorschriften im Römischen Abkommen Nr. 1 unter Ziffer 1. II. f.) Anwendung finden. Die
J P N ist auch nicht Teil eines Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum
oder Partei eines Staatsvertrages mit der Bundesrepublik Deutschland, auf dessen
Grundlage dort gegründete Gesellschaften in Deutschland unabhängig von ihrem
tatsächlichen Sitz anzuerkennen wären (vgl. im Einzelnen Rdnr. 26 im Urteil des OLG
Hamburg a.a.O.).
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Nur mit dieser Maßgabe steht der Klägerin der zugesprochene Zahlungsanspruch und
die aufgrund des Anerkenntnisses zugesprochenen weiteren Ansprüche zu.
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Aufgrund des Anerkenntnisses waren die Beklagten insoweit zur Herausgabe und zu
Zahlung der Restbeträge sowie der zukünftigen Miete bzw. zukünftig anfallenden
Nutzungsentschädigung zu zahlen.
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Jedenfalls haben die Beklagten mit ihrem Anerkenntnis, weiter Entgelt für das Nutzen
der Wohnung sowie die Betriebskostenvorauszahlungen zahlen zu müssen mit der
Klägerin in der mündlichen Verhandlung auf das Beendigen des Mietverhältnisses
geeinigt, indem sie ihren Mietbeendigungswillen und Auszugswunsch kund taten.
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Die Zinsforderungen waren nur insoweit berechtigt, als dass Zinsen auf die Rückstände
der Mieten ab April 2008 von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen sind,
auch wenn die Beklagten nicht im Verzug waren (§ 291 BGB).
42
Für die Zeit vor Eintragung unter dem Namen der Klägerin im Grundbuch schuldeten die
Beklagten zwar möglicherweise aufgrund der vorzeitigen Abtretung der Mietforderungen
der "N" die Miete und die Nutzungsentschädigung; die Voraussetzungen für den
vorzeitigen Übergang hatte die Klägerin aber genau genommen nicht einmal schlüssig
dargelegt. Die Voraussetzungen der Abtretung bestehen in der Übergabe des gekauften
Objektes. Die Übergabe wird aber damit fingiert, dass die vertragsgerechte Zahlung des
Kaufpreises auf das Notaranderkonto eingeht. Hierzu ist nicht das geringste vorgebracht
(siehe insbesondere § 6, NA und Ziffer 5 des Mietvertrags).
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Jedenfalls sind die Beklagten nach § 407 BGB durch die Zahlung an Herrn N L wegen
der von ihnen entrichteten Beträge von der Schuld befreit worden. Ein neuer Gläubiger
muss eine Leistung, die der Schuldner nach der Abtretung an den bisherigen Gläubiger
bewirkt, so wie jedes Rechtsgeschäft, das nach der Abtretung zwischen dem Schuldner
und dem bisherigen Gläubiger in Ansehung der Forderung vorgenommen wird, gegen
sich gelten lassen, es sei denn, dass der Schuldner die Abtretung bei der Leistung oder
der Vornahme des Rechtsgeschäfts kennt. Der Schuldner ist nach § 410 BGB dem
neuen Gläubiger zur Leistung nur gegen Aushändigung einer von dem bisherigen
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Gläubiger über die Abtretung ausgestellten Urkunde verpflichtet. Eine Kündigung oder
eine Mahnung des neuen Gläubigers ist unwirksam, wenn sie ohne Vorlegung einer
solchen Urkunde erfolgt und der Schuldner sie aus diesem Grunde unverzüglich
zurückweist.
Nun mögen die Beklagten der Klägerin gegenüber keine Erklärung abgegeben haben.
Jedoch befanden sie sich in Unkenntnis der Abtretung. Die Mitteilung durch die H T
GmbH war inhaltlich falsch. Mit Wirkung vom 26.10.2007 hatte die N das Objekt
keineswegs schon erworben. Dies geschah frühestens mit Eintragung im Grundbuch am
14.02.2008.
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Der mehrfache Wechsel der Verwaltungsgesellschaften ließ die Beklagten zu recht
daran zweifeln, dass es sich um eine existierende Gesellschaft oder einen zumindest
wirklich berechtigten Anspruchsteller handelte. Hierin wurden die Beklagten zudem zu
recht darin bestärkt, dass die Arbeitsgemeinschaft die Zahlung für geraume Zeit
eingestellt hatte.
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Entsprechendes gilt für den gesetzlichen Forderungsübergang aufgrund des Eintrags
der Klägerin im Grundbuch gem. §§ 412 BGB i. V. m. § 407 BGB.
47
Eine allgemein Kenntnis jeglicher Grundbucheintragungen ist Mietern prinzipiell fern;
sie haben auch nicht ohne weiteres ein Grundbuchinformationsrecht. Den Beklagten ist
erst im Laufe des Rechtsstreites mitgeteilt worden, dass die Klägerin sich im Grundbuch
eingetragen befindet.
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Jedenfalls sind die Beklagten nach § 286 BGB nicht in Verzug getreten. Für einen
Inländer ist die Beurteilbarkeit ausländischer Rechtsformen, wie hier der Klägerin, nach
einem sehr speziellem Sonderstatut der J P N, die nicht einmal unter die allgemeinen
Regelungen des Niederlassungs- und Freizügigkeitsrechts des EGV und des Lissabon-
Abkommens fallen, nicht ohne Erläuterung durch den Anspruchsteller so einsichtig,
dass er in Verzug ist.
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Insoweit befindet sich der Mieter durchaus in der berechtigten Vermutung, dass es sich
um eine "dubiose", jedenfalls von ihm nicht nachprüfbare Anspruchsstellung handelt.
Dementsprechend sind die Beklagten nach § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug geraten,
jedenfalls nicht, bevor sie mit dem Schriftsatz vom 26. April 2010 auf die Nachprüfbarkeit
der per Internet erreichbaren, sich im Übrigen nunmehr von www.fsc.gov.em wieder
veränderten Fundstelle des sehr speziellen Rechts der J P N informieren konnten.
Zudem ist fehlendes Verschulden, das Verzugsvoraussetzung ist, anzunehmen, weil
dem durchschnittlichen Mieter keineswegs fremdsprachige Quellen zumutbar
verständlich sein müssen.
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Die Urteile des Kammergerichts C vom 11.05.2005, auf die sich die Klägerin
ausdrücklich bezieht sowie des OLG I vom 30.03.2007 beleuchten zudem, wie
schwierig die Beurteilung der Rechtsform und ihrer Vertretungsverhältnisse und ihrer
Anerkennung von Gesellschaften der J P N innerhalb Deutschlands für hiesige
Einwohner und Bürger ist; ein derartiges Prüfungsverhalten kann dem
durchschnittlichen Mieter jedenfalls nicht zur Vermeidung eines Verzuges zugemutet
werden; dies würde die ortsübliche Sorgfalt bei weitem übersteigen (§ 276 BGB).
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Jedenfalls hatte die Klägerin die Einzelheiten ihrer Rechtsform, ihrer wirksamen
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Vertretung, die eben nach dem Urteil des Oberlandesgerichts I bis heute nicht
vollständig geklärt ist, weil die Namen der Gesellschafter nicht angegeben sind, in
einem Anspruchstellerschreiben bei Hinweis auf die Rechtsnachfolge und spätestens
bei dem Aussprechen der Kündigung mitgeteilt werden müssen.
Die Kostenentscheidung folgt dementsprechend nicht aus § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO,
weil die Beklagten durchaus keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben haben,
weil ihnen die Spezialitäten der Rechtsform und der Rechtsnachfolge eben nicht
mitgeteilt worden sind. Ihr Anerkenntnis ist vielmehr ein sofortiges, soweit sie anerkannt
haben, den Restbetrag zu schulden (§ 93 ZPO).
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Die Räumungsverpflichtung ergibt sich erst aus der getroffenen Vereinbarung über die
Beendigung des Mietverhältnisses, so dass der Räumungsanspruch bis dahin nicht
begründet war.
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Soweit die Klägerin unterliegt mit dem Zahlungsanspruch in Höhe von 2.729,17 €, findet
§ 91 ZPO Anwendung.
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Die Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
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