Urteil des AG Giessen vom 30.06.2009
AG Gießen: wohnung, vermieter, transparenzgebot, rückgabe, zustand, beendigung, abnutzung, akte, kostenvoranschlag, kaution
1
2
3
4
5
6
7
Gericht:
AG Gießen
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
48M C 720/08, 48
M C 720/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 307 BGB, § 535 BGB
(Formularmietvertrag über Wohnung: Reichweite der
Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und zur
Endrenovierung)
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 511,59 € nebst 5 % Zinsen
über dem Basiszinssatz seit dem 7.10.2008 zu zahlen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung
in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden,
wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des
jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Der Beklagte vermietete der Klägerin durch schriftlichen Einheitsmietvertrag vom
13.7.2005 eine 2-Zimmerwohnung im Anwesen „…“ .
§ 11 des Vertrages (Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen) lautete:
„1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer
auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände
und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete
gleichsteht, Reinigen von Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern,
Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, Beseitigen kleinerer Putz- und
Holzschäden.
2. Der Vermieter kann die fälligen Schönheitsreparaturen bereits während der
Laufzeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses
alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung
gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen
verlangen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten in
der Regel:
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in
Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen
alle sieben Jahre; Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre; Lackieren
von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle
6 Jahre.
Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten während
des Vertrages ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparatur.
3. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem
vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der
Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des
vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende
Schönheitsreparatur verursachen würde. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet
sich regelmäßig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist
und des Zeitraums, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten
vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr
zurück, zahlt der Mieter 20 % der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%,
länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden
im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten
Malerfachgeschäftes ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen
Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen. 4. …“
In § 14 des Mietvertrages ist geregelt, dass die Mieträume bei Beendigung des
Mietverhältnisses ordnungsgemäß gereinigt zurückzugeben seien.
Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 33 bis 36 der Akte
verwiesen.
Nachdem das Mietverhältnis beendet worden war, wurde die Wohnung am
30.4.2008 zurückgegeben. Die Parteien erstellten jeweils Rückgabeprotokolle, die
aber nur von einer Seite unterschrieben wurden. Wegen des Inhalts dieser
Protokolle wird auf Bl. 38, 45 und 46 der Akte Bezug genommen. Die Klägerin
weigerte sich, Schönheitsreparaturen auszuführen.
Wegen des Zustands des Balkons und der Schlafzimmertür zum Zeitpunkt der
Rückgabe der Wohnung wird auf die Fotos Bl. 24 bis 25 der Akten verwiesen.
Der Beklagte zahlte einen Teil der Kaution zurück. Den verbleibenden Restbetrag
von 511,59 € macht die Klägerin mit der vorliegenden Klage geltend.
Gegenüber der Klageforderung hat der Beklagte die Aufrechnung mit folgenden
Gegenansprüchen gemäß der Rechnung der Hausmeisterei „…“ (Blatt 23 der
Akte) erklärt:
Die Klägerin behauptet, der Balkon sei bei der Rückgabe in keinem schlechteren
Zustand gewesen als bei Beginn des Mietverhältnisses. An der Tür zum
Schlafzimmer seien nur normale Kratzer vorhanden gewesen.
Die Klägerin ist der Auffassung, sie sei wegen der Kürze der Mietzeit nicht zur
Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet. Sie behauptet, der
Farbanstrich der Wände sei bei Beginn des Mietverhältnisses mangelhaft gewesen,
so dass sie das Schlafzimmer und das Wohnzimmer bei Beginn des
Mietverhältnisses selbst neu gestrichen habe.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, die Fugen der Fliesen auf dem Balkon seien weiß und
ordnungsgemäß gereinigt übergeben worden. Bei der Rückgabe seien die Fugen
völlig verdreckt und voller Moos gewesen. Die Schlafzimmertür sei durch Kratzen
oder Knabbern der Katze beschädigt worden, so dass es erforderlich gewesen sei,
die Tür zu reinigen, zu schleifen und zu lackieren.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
24
25
26
27
28
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution
aus der Kautionsvereinbarung des Mietvertrages. Die Aufrechnung des Beklagten
gegenüber diesem Anspruch geht ins Leere, da der Beklagte gegenüber der
Klägerin keine Ansprüche hat.
Die Klägerin ist nicht verpflichtet, die Kosten für die Renovierung der Wohnung
ganz oder teilweise zu tragen, weil die Renovierungsklausel und die Quotenklausel
in § 11 des Mietvertrages unwirksam sind. Diese Vertragsbestimmungen
verstoßen gegen das Transparenzgebot und benachteiligen die Klägerin
unangemessen, sie sind daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
Dabei bleibt offen, ob die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Klägerin
wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Mieterhöhung bzw. gegen § 556
Abs. 4 BGB unwirksam ist. Diese Bestimmungen sollen sicherstellen, dass sich das
zu zahlende Entgelt für die Wohnung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
erhöht (vgl. BGH, WuM 09, 240 - VIII ZR 118/07). Wenn die Kosten für die
Durchführung von Schönheitsreparaturen wegen Preissteigerungen beim
Handwerk etwa nach 3 - 4 Jahren stark angestiegen sind, erhält der Vermieter bei
einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen und einer Quotenklausel auch dann
ein höheres Entgelt für die Nutzung der Wohnung, wenn sich die ortsübliche Miete
nicht verändert hat. Diese Erwägungen sind insbesondere dann nicht von der Hand
zu weisen, wenn man der „Entgeltthese“ folgt, wonach die Verpflichtung zur
Vornahme von Schönheitsreparaturen Teil des vom Mieter geschuldeten Entgelts
ist (vgl. dazu Eisenhardt, WuM 08, 623). Im Übrigen ist auch schwer
nachzuvollziehen, warum der Mieter nicht „automatisch“ mit steigenden
Verwaltungskosten belastet werden kann, während Kostenerhöhungen für
Renovierungsarbeiten ohne Weiteres an ihn weitergegeben werden können.
Jedenfalls verstößt die Regelung in § 11 Abs. 1-3 des Mietvertrages gegen das
Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Es ist anerkannt, dass der Mieter
nur die Schäden an der Dekoration zu beheben braucht, die auf sein Wohn- und
Nutzungsverhalten zurückzuführen sind (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen,
Instandsetzung und Rückbau, 3. Auflage, I Rn 141). Der erste Absatz von § 11 des
Mietvertrages sieht keine Ausnahme für Schönheitsreparaturen vor, die deswegen
erforderlich werden, weil die Dekoration bei Reparatur- oder
Instandsetzungsarbeiten, bei Unglücksfällen oder bei Naturereignissen
(Wasserrohrbruch, Brand, Überschwemmung) beschädigt wird. Der
Bundesgerichtshof hat u. a. in seinen Urteilen vom 15.5.1991 (WuM 91,381 - VIII
ZR 38/90) und vom 26.09.2007 (WuM 07, 684 - VIII ZR 143/06) entschieden, dass
das Transparenzgebot verletzt wird, wenn der Vermieter an den Mieter
unangemessene Forderungen stellen kann, ohne dass der Mieter dem unter
Hinweis auf den Wortlaut der Klausel entgegentreten kann. In den hier
geschilderten Fällen könnte sich ein Vermieter darauf berufen, dass der Wortlaut
von § 11 des Mietvertrages keine Ausnahmen zulässt. Dass dies nicht nur eine
theoretische Erwägung ist, zeigt etwa der Artikel „Praxis Aktuell“ in DWW 02, 275,
in dem die Auffassung vertreten wird, bei einer derartigen Klausel sei die
Durchführung von Schönheitsreparaturen, die wegen Hochwassers erforderlich
werden, Sache des Mieters (vgl. auch den Hinweis von Sternel, WuM 02, 585 auf
eine Pressemitteilung von Haus- und Grund vom August 2002). Es liegt daher ein
Verstoß gegen das Transparenzgebot vor (vgl. Langenberg, a.a.O.). Problematisch
ist auch, dass nirgends gesagt wird, dass bei der Erforderlichkeit von
Renovierungsarbeiten darauf abzustellen ist, ob eine Renovierung notwendig wäre,
wenn der Mieter die Wohnung mit der bisherigen Ausstattung weiter bewohnen
würde (vgl. Langenberg, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 538 Rnr.
241). Der Vermieter könnte nach dem Wortlaut der Klausel bei einer Beendigung
des Mietverhältnisses die Auffassung vertreten, ein Mieter, der etwa in einem mit
einer Mustertapete ausgestatteten Wohnzimmer eine Vielzahl von Dübellöchern
für eine Regalwand anbringt, müsse auch dann renovieren, wenn die letzte
Renovierung erst wenige Monate zurückliegt, weil die Dekoration wegen der vielen
Dübellöcher so stark beschädigt sei, dass eine Neurenovierung erforderlich sei.
Auch deswegen verstößt § 11 Abs. 1-3 des Mietvertrages gegen das
Transparenzgebot.
Die Regelung, wonach dem Anstrich der Wände und Decken das Anbringen einer
weißen Raufasertapete gleichsteht, kann so verstanden werden dass andere
Ausführungsarten auch während des Mietverhältnisses nicht zulässig sind. Eine
derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter unangemessen (vgl. BGH WuM
07, 259 - VIII ZR 199/06). Dazu kommt noch, dass der Mieter auch noch kleinere
29
30
31
32
33
34
35
36
37
07, 259 - VIII ZR 199/06). Dazu kommt noch, dass der Mieter auch noch kleinere
Putz- und Holzschäden beseitigen muss. Diese Arbeiten werden in § 28 Abs. 4
Satz 3 II. BV nicht erwähnt; dies hat die Unwirksamkeit der gesamten
Renovierungsvereinbarung zur Folge (vgl. BGH WuM 09, 286 - VIII ZR 210/08).
Auch die Quotenklausel in § 11 Abs. 3 des Mietvertrages ist unwirksam, und zwar
schon deswegen, weil die Kosten der Renovierung im Zweifel nach einem
Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäftes ermittelt
werden sollen. Die Worte „im Zweifel“ sind so zu verstehen, dass dieser
Kostenvoranschlag im Streitfall verbindlich sein soll, was jedoch unzulässig ist (vgl.
BGH, WuM 07, 684 - VIII ZR 215/03).
Außerdem verstößt die Quotenklausel auch gegen das Transparenzgebot, weil sich
der Kostenanteil einerseits regelmäßig nach den angegeben Fristen richten soll,
andererseits werden in der Darstellung der Berechnungsweise aber keine
Ausnahmen von den starren Fristen gemacht und es wird nicht erläutert, wie der
Kostenanteil bei unterdurchschnittlicher Abnutzung errechnet werden soll (vgl.
BGH WuM 07, 684 - VIII ZR 143/06).
Da die Quotenklausel schon aus den angegebenen Gründen unwirksam ist kann
dahinstehen, ob sie auch deswegen gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt, weil
der Mieter keinen Ausgleich erhält, wenn er die Wohnung bei Beendigung des
Mietverhältnisses renoviert, obwohl die Fristen noch nicht abgelaufen sind. Der
Mieter muss seine Abnutzung bezahlen, erhält aber keinen Ausgleich bzw. keine
Anrechnung für einen Wertzuwachs auf der Vermieterseite, wenn er die Wohnung
selbst ganz oder teilweise renoviert, weil er den Kostenanteil nach der
Quotenklausel nicht bezahlen kann. Das hätte zur Folge, dass ein Mieter, der bei
einem 5 jährigen Renovierungsturnus nach einer 2 ½ jährigen Mietzeit einen von
zwei Wohnräumen renoviert gleichwohl für den anderen Raum die Hälfte der
Renovierungskosten zahlen müsste. Dies könnte man als unangemessene
Benachteiligung ansehen.
Der Beklagte hat gegen die Klägerin auch keinen Anspruch auf Erstattung der
Kosten für die Beseitigung der Kratzer am Rahmen und am Blatt der
Schlafzimmertür. Der Beklagte hat zwar vorgetragen, die Tür sei beschädigt
gewesen; auf den vorgelegten Fotos ist eine Beschädigung aber nicht zu
erkennen, es sind nur Kratzer zu sehen. Das Gericht kann nicht feststellen, dass
die Klägerin den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten hätte; wenn man fast
drei Jahre in einer Wohnung wohnt, bleiben kleine Kratzer an den Türen nicht aus.
Zur Renovierung der Tür war die Klägerin nicht verpflichtet.
Die Klägerin ist auch nicht verpflichtet, die Kosten für die Reinigung der
Balkonfugen zu bezahlen. Zunächst ist in § 14 des Mietvertrages nur von den
„Mieträumen“ die Rede, zu denen ein Balkon nicht gehört. Im Übrigen bedeutet
die Rückgabe in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand nicht, dass alles
blitzsauber zurückzugeben ist. Selbst in den Fällen, in denen die Wohnung nach
dem Mietvertrag in einem sauberen Zustand zurückzugeben ist, ist nur eine
Rückgabe in normal-gereinigtem Zustand geschuldet (vgl. AG Aachen, WuM 08,
111). Es genügt ein Reinigungsgang, wie er im Allgemeinen in kürzeren Abständen
erfolgt, wie etwa das Wischen des Bodens (vgl. Langenberg,
Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Auflage, II Rn. 121). Nach
den hier vorgelegten Fotos waren die Fliesen des Balkons sauber; nur die Fugen
waren teilweise grünlich und dunkel verfärbt. Moosbewuchs ist nicht zu erkennen.
Die Verfärbung der Fugen kann nicht durch normales Putzen beseitigt werden. Die
Reinigung von Fugen eines Balkons gehört nicht zu den regelmäßig
auszuführenden Reinigungsarbeiten; eine derartige Reinigung ist nach Auffassung
des Gerichts nur ein bis zweimal jährlich auszuführen. Die Klägerin war daher nicht
verpflichtet, die Verfärbung der Fugen am Ende des Mietverhältnisses vollständig
zu beseitigen.
Da der Beklagte keine Ansprüche gegen die Klägerin hat, war er zur Rückzahlung
des einbehaltenen Teils der Kaution zu verurteilen
Die zuerkannten Zinsen sind als Verzugszinsen gerechtfertigt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Gemäß § 511 Nr. 4 ZPO war die Berufung zuzulassen, weil der hier vorliegende
Einheitsmietvertrag aus dem Jahr 2004 auch von anderen Vermietern verwendet
Einheitsmietvertrag aus dem Jahr 2004 auch von anderen Vermietern verwendet
wird; die Frage, ob § 11 des Mietvertrages wirksam ist, hat daher grundsätzliche
Bedeutung
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.