Urteil des AG Frankfurt am Main, Az. R II 57/99

AG Frankfurt: treu und glauben, nutzungsänderung, schwimmbad, verwalter, nichtigkeit, eigentümer, auflage, zwangsvollstreckung, sanierung, verfügung
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 92/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 27 Abs 2 Nr 4 WoEigG, § 43
WoEigG
(Wohnungseigentumsverfahren: Befugnis des Verwalters
zur Rechtsnachteilabwendung; Passivvertretung der
Wohnungseigentümer; Zustimmung zu einer
Nutzungsänderung)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 3 hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde
zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 25.564,59 €.
Gründe
Die Beteiligten zu 1 und 3 sind die Eigentümer der im Beschlusseingang
genannten Liegenschaft. Zu dieser Liegenschaft gehören neben den
Wohneinheiten eine Tiefgarage, ein Tennisplatz und eine Schwimmhalle.
Der Beteiligte zu 2 erwarb am 24.05.1996 durch Zuschlagsbeschluss das in der
Teilungserklärung (Bl. 41 f., 59 f. d. A.) als Schwimmhalle ausgewiesene
Teileigentum. Am 24.11.1999 wurde der Eigentumsübergang auf die Beteiligte zu
3, deren Geschäftsführer der Beteiligte zu 2 ursprünglich war, eingetragen. Mit am
14.04.2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz hat der Beteiligte zu 2 im
Rahmen des Wohnungseigentumsverfahrens, Amtsgericht Frankfurt am Main, Az.
65 UR II 57/99, beantragt, den Beteiligten zu 1 aufzugeben, einer
Nutzungsänderung betreffend das Schwimmbad zuzustimmen. Diesen Antrag hat
das Amtsgericht mit Verfügung vom 11.05.2000 vom Ausgangsverfahren (=
nunmehr Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Az. 20 W 210/2003) abgetrennt.
Mit einem am 15.08.2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz hat die Beteiligte
zu 3 angekündigt, anstelle des Beteiligten zu 2 denselben Antrag stellen zu wollen.
Die Beteiligten zu 2 und 3 haben erstinstanzlich ausgeführt, die früheren
Eigentümer der Schwimmhalle seien insolvent gewesen, weshalb die
Schwimmhalle zunehmend verwahrlost und letztlich sanierungsbedürftig geworden
sei. Die Eigentümer seien Aufforderungen zur Sanierung nicht nachgekommen,
weswegen die Beteiligten zu 1 im Jahr 1993 ein Wohnungseigentumsverfahren
(Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 65 UR II 224/93) zur Eintreibung eines
Sanierungsvorschusses in Höhe von 300.000,- DM betrieben hätten. Nachdem der
Beteiligte zu 2 die Schwimmhalle als „Ruine“ erworben habe, seien die
Rechtsvorgänger rechtskräftig zur Zahlung des Sanierungsvorschusses verurteilt
worden. In dem Ausgangsverfahren Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 65 UR II
57/99, habe sich der Beteiligte zu 2 gegen die gegen ihn gerichtete
Zwangsvollstreckung aus dem im Verfahren Amtsgericht Frankfurt am Main, Az.
65 UR II 224/93, ergangenen Beschluss gewandt.
Die Beteiligten zu 2 und 3 haben weiter ausgeführt, in der
Eigentümerversammlung vom 18.05.1995 sei zu Tagesordnungspunkt 4
beschlossen worden, dass ein Investor die Tiefgarage sanieren und den
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beschlossen worden, dass ein Investor die Tiefgarage sanieren und den
Wohnungseigentümern die Stellplätze zum Preis von 25.000,- DM anbieten solle
und eine Bürgschaft zur Ablösung der Schulden des Voreigentümers gestellt
werden solle, und die Eigentümergemeinschaft dafür einer Nutzungsänderung der
Schwimmhalle zustimmen werde. Den Beteiligten zu 2 sei beim Erwerb der
Schwimmhalle seitens der Beteiligten zu 4 erklärt worden, es werde ein Investor
gesucht, der die Schwimmhalle anderweitig nutzen solle. Dabei sei klar gewesen,
dass eine Nutzung als Schwimmbad wegen der Baufälligkeit unmöglich sei, und
der Beteiligte zu 2 habe von Anfang an bekundet, er wolle dort zwei Wohnungen
errichten.
Der Beteiligte zu 2 habe deswegen unter dem 16.12.1996 eine Baugenehmigung
für zwei Wohnungen in diesen Räumen eingeholt, die im November 2000 erlösche.
Weiter habe er die Bürgschaft bereitgehalten und in der Folge die Beteiligten zu 1
wiederholt aufgefordert, der geplanten Umnutzung der Schwimmhalle
zuzustimmen, was diese jedoch verweigert hätten. Dies sei treuwidrig, weil es dazu
führe, dass diese Räume für alle Zeiten nicht mehr nutzbar seien und die
Beteiligte zu 3 faktisch enteignet werde. Auch sei die geplante Nutzung (Wohnen
oder gegebenenfalls Bürobetrieb) in jedem Fall weniger störend, als die frühere, bis
vor 20 Jahren betriebene Nutzung (öffentlich zugängliches Schwimmbad).
Außerdem sei das Vorgehen der Beteiligten zu 1 in sich widersprüchlich, weil sie
einerseits die Zwangsvollstreckung wegen des Sanierungsvorschusses bezüglich
der Tiefgarage betrieben und gleichzeitig eine Sanierung der Tiefgarage solange
nicht sinnvoll erfolgen könne, solange das Schicksal der Schwimmhalle nicht
geklärt sei.
Die Beteiligte zu 3 hat deshalb erstinstanzlich beantragt, den Beteiligten zu 1
aufzugeben, einer Nutzungsänderung des ehemaligen Schwimmbades zu
Wohnzwecken, hilfsweise zu gewerblichen Zwecken, zuzustimmen.
Die Beteiligten zu 1 haben ausweislich eines Schriftsatzes ihres
Verfahrensbevollmächtigten angegeben, sich gemäß einem in der
Eigentümerversammlung vom 15.06.2000 gefassten Beschluss erstinstanzlich
nicht an dem Verfahren zu beteiligen.
Durch Beschluss vom 25.09.2000 hat das Amtsgericht den Beteiligten zu 1
aufgegeben, einer Nutzungsänderung des ehemaligen Schwimmbades zu
Wohnzwecken entsprechend der Baugenehmigungen zuzustimmen und zur
Begründung ausgeführt, betreffend der Beteiligten zu 2 und 3 liege ein
sachdienlicher Beteiligtenwechsel vor. Weil der Beschluss vom 18.05.1995 zu
Tagesordnungspunkt 4 nichtig sei, sei ein Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Der
Ausnahmefall, dass die Zustimmung zu einer einstimmigen Vereinbarung
gerichtlich erzwungen werden könne, wenn Treu und Glauben dies zwingend
verlangen, sei hier gegeben. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die
Beschlussgründe des amtsgerichtlichen Beschlusses verwiesen.
Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1 sofortige Beschwerde
eingelegt, zu deren Begründung sie ausgeführt haben, der von dem Amtsgericht
dem Beschluss zugrunde gelegte Sachverhalt sei unzutreffend, tatsächlich hätten
sich die Vorgänge anders zugetragen. Hinsichtlich der Einzelheiten des
diesbezüglichen Vorbringens wird auf die Seiten 5 f. des Beschlusses des
Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.02.2000 verwiesen. Mit ihrer sofortigen
Beschwerde haben die Beteiligten zu 1 die Zurückweisung des Antrags unter
Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses begehrt.
Die Beteiligte zu 3 ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten. Sie
hat die fehlende Vollmacht des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1
gerügt. Daraufhin haben die Beteiligten zu 1 eine Originalvollmacht der
Hausverwaltung vom 09.10.2000 sowie das Original eines Aufforderungsschreibens
des Verwaltungsbeirats vom 06.10.2000 zur Akte gereicht. Hinsichtlich des
Beschwerdevorbringens der Beteiligten zu 3 in der Sache wird auf die Darstellung
im Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.02.2002, Seite 6, Bezug
genommen.
Durch den bezeichneten Beschluss hat das Landgericht den Beschluss des
Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 25.09.2000 aufgehoben und den Antrag der
Beteiligten zu 3 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen
ausgeführt, dass die sofortige Beschwerde zulässig sei; insbesondere sei sie für
die Beteiligten zu 1 durch einen ordnungsgemäß hierzu bevollmächtigten
Verfahrensvertreter eingelegt worden. Die sofortige Beschwerde sei - so das
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Verfahrensvertreter eingelegt worden. Die sofortige Beschwerde sei - so das
Landgericht - auch begründet, da die Beteiligten zu 1 nicht verpflichtet seien, der
begehrten Nutzungsänderung zuzustimmen. Auf die Beschlussgründe wird
verwiesen.
Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 3 sofortige weitere Beschwerde
eingelegt, mit der sie die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses verfolgt.
Sie hat die sofortige weitere Beschwerde mit Schriftsätzen vom 19.09.2002,
06.11.2002, 01.10. 2003 und 01.06.2004, auf die Bezug genommen wird, im
Einzelnen begründet.
Die Beteiligten zu 1 sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch
ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie
hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht
nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin der angefochtene Beschluss
lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO.
Entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ist die Erstbeschwerde
nicht unzulässig gewesen. Sie ist dies schon deshalb nicht, weil der
Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 seine Vollmacht aus einer
Beauftragung durch die Verwalterin in einem Schreiben vom 09.10.2000 (Bl. 371 d.
A.) herleitet, wie bereits das Landgericht in seiner Verfügung vom 30.01.2002
zutreffend ausgeführt hat. Der angefochtene Beschluss (Seite 6) führt deshalb
auch die Originalvollmacht der Verwalterin vom 09.10.2000 ausdrücklich auf.
Nachdem das Amtsgericht die Verwalterin in Anwendung des § 27 Abs. 2 Nr. 3
WEG (vgl. auch § 16 Ziffer 4 g der Gemeinschaftsordnung) als zur Entgegennahme
der Zustellung betreffend den erstinstanzlichen Beschluss vom 25.09.2000 befugt
angesehen hatte, weil sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft
gerichtet war, war die Verwalterin jedenfalls bereits aus eigenem Recht berechtigt,
für die Beteiligten zu 1 fristwahrend sofortige Beschwerde einzulegen. Diese
Befugnis ergibt sich schon aus dem Gesetz, nämlich aus § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG,
ohne dass es auf Weiteres ankäme. Zu dieser Befugnis gehört auch die
Rechtsnachteilabwendung durch Einlegung eines befristeten Rechtsmittels, hier
durch Einlegung einer sofortigen Beschwerde bzw. Beauftragung eines
Rechtsanwalts (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 63. Auflage, § 27 WEG, Rz. 14;
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rz 134; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 27 Rz. 87;
Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Auflage, § 27 Rz. 43; vgl. auch BGHZ 78, 166). Sollte -
worauf noch einzugehen sein wird - entsprechend der Rechtsauffassung der
weiteren Beschwerde ein darüber hinausgehender wirksamer Beschluss der
Wohnungseigentümer über die Ermächtigung der Verwalterin oder des
Verwaltungsbeirats zur Weiterführung des Verfahrens bzw. Beauftragung eines
Rechtsanwalts nicht gefasst worden sein, bedeutet dies nicht, dass die
zulässigerweise eingelegte Beschwerde (im Nachhinein) unzulässig würde.
Vielmehr wären die Wohnungseigentümer lediglich nicht ordnungsgemäß vertreten
gewesen. Sie wären folglich als solche an dem Verfahren eigenständig zu
beteiligen gewesen (vgl. OLG Saarbrücken, ZMR 1998, 310; OLGR 2002, 316).
Soweit die Beteiligte zu 3 in der weiteren Beschwerde in diesem Zusammenhang
die Vermutung ausgesprochen hat, die mit Schriftsatz des
Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1 vom 12.01.2002 vorgelegten
Originalurkunden seien nachgefertigt worden, stützt sich diese Vermutung der
Beteiligten zu 3 allenfalls auf den dargelegten zeitlichen Ablauf. Zu Recht führen
die Beteiligen zu 1 im Schriftsatz vom 17.10.2002 aus, dass dieser Ablauf auf eine
nachträgliche Fertigung der Urkunden noch keinen Rückschluss zulässt. Der Senat
hat diesem Einwand also nicht weiter von Amts wegen nachzugehen. Abgesehen
davon könnte entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde in der
Vorlage der erwähnten Originalurkunden in der Beschwerdeinstanz auch eine
Genehmigung der Verfahrensführung ihres Verfahrensbevollmächtigten gesehen
werden. Grundsätzlich ist eine nachträgliche Genehmigung mit Rückwirkung
zumindest bis zum Abschluss der Beschwerdeinstanz möglich (vgl. Senat,
Beschluss vom 04.07.2003, Az. 20 W 11/02; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.,
§ 27 Rz. 173 unter Hinweis auf BayObLG WE 1990, 218; und KG NJW-RR 1991, 1363;
Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 27 WEG Rz. 297). Wären die Urkunden
tatsächlich erst im Nachhinein erstellt worden, müsste ihnen dann auch diese
rechtliche (d. h. genehmigende) Wirkung beigemessen werden.
Ein Verfahrensfehler des Landgerichts - mit der Folge einer Aufhebung des
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Ein Verfahrensfehler des Landgerichts - mit der Folge einer Aufhebung des
landgerichtlichen Beschlusses und Zurückverweisung an das Landgericht (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 43 Rz. 125; Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff
WEG Rz. 111; OLG Düsseldorf WE 1994, 375) - liegt auch nicht in dem Umstand,
dass das Landgericht nicht (zusätzlich) sämtliche Wohnungseigentümer am
Verfahren beteiligt hat. Dies wäre unter Zugrundelegung der oben dargestellten
Rechtsauffassung dann erforderlich gewesen, wenn die Beteiligten zu 1 nicht
aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 15.06.2000 in
Verbindung mit dem Beschluss des Verwaltungsbeirats vom 06.10.2000 bei der
Durchführung des Beschwerdeverfahrens durch ihren Verfahrensbevollmächtigten
wirksam vertreten gewesen wären.
Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht nämlich ausgeführt, dass der
Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 die erforderliche Vollmachtskette
durch die erwähnten Beschlüsse und die Beauftragung durch die Hausverwalterin
nachgewiesen hat.
Der nicht angefochtene und mithin bestandskräftige Eigentümerbeschluss vom
15.06.2000, Tagesordnungspunkt 7, ist zur Überzeugung des Senats jedenfalls
nicht nichtig. Darin haben die Wohnungseigentümer für den Fall einer ihnen
nachteiligen amtsgerichtlichen Entscheidung anstelle der
Eigentümerversammlung dem Verwaltungsbeirat die Entscheidung übertragen, ob
ein Anwalt beauftragt wird, die Entscheidung des Gerichts zu prüfen und
gegebenenfalls Rechtsmittel einzulegen und die Gemeinschaft in diesem
Verfahren zu vertreten.
Zwar ist es zutreffend, wie die weitere Beschwerde im Einzelnen ausführt, dass die
im vorliegenden Verfahren von der Beteiligten zu 3 gestellten Sachanträge das
Grundverhältnis der Eigentümer untereinander betreffen. Sie begehrt damit eine
Nutzungsänderung ihres Teileigentums, was grundsätzlich einer Vereinbarung
bedarf. Tatsächlich geht es hierbei also um einen der Verwaltung der
Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss nicht zugänglichen
Verfahrensgegenstand. Dieser Umstand führt zur Überzeugung des Senats aber
nicht zu einer Nichtigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom
15.06.2000, Tagesordnungspunkt 7, mit der Folge, dass jeder einzelne
Wohnungseigentümer vorliegend eine Einzelvollmacht zur Vertretung im
Wohnungseigentumsverfahren erteilen müsste.
Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass ein Beschluss, durch den sich etwa
ein Verwalter ermächtigen lässt, die Wohnungseigentümer gerichtlich und
außergerichtlich zu vertreten, sowie Rechtsanwälte mit der
Interessenwahrnehmung der Wohnungseigentümer zu beauftragen, im
Allgemeinen auch dann dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht,
wenn er im Hinblick auf ein Verfahren gefasst wird, das ein Wohnungseigentümer
gegen die übrigen angestrengt hat. Für einen solchen Beschluss genügt die
einfache Stimmmehrheit, falls nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes
festlegt (vgl. BayObLG NZM 2001, 959 unter Hinweis auf BayObLG WuM 1997,
396). Andererseits mag es im Einzelfall mit Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung nicht zu vereinbaren sein, wenn ein mit relativer Mehrheit gefasster
Eigentümerbeschluss den Verwalter ermächtigt, eine verbleibende Mehrheit von
Wohnungseigentümern auf Zustimmung zur Änderung von Miteigentumsquoten
zu verklagen, weil der Verwalter diese Ermächtigung nur unter Verletzung seiner
vertraglichen Neutralitätspflicht ausüben könnte (vgl. Kammergericht NZM 2001,
528; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 27 Rz. 46a; Münchener Kommentar/Engelhardt,
BGB, 4. Auflage, § 27 WEG Rz. 12).
Es spricht auch nichts dagegen, dass sich etwa ein Verwalter mit der
Passivvertretung der Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsverfahren
ermächtigen lässt (vgl. BayObLG WuM 2004, 112; ZMR 2003, 519; NZM 2001, 959;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 171; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 27 Rz. 45).
Dies gilt auch für solche Verfahren, die ein Wohnungseigentümer gegen die
anderen anstrengt (BayObLG NZM 2001, 959; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 27 Rz.
45).
Abgesehen davon, dass vorliegend der Eigentümerbeschluss vom 15.06.2000
nicht angefochten ist, und mithin Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung keine
entscheidende Rolle spielen, weil ein Verstoß hiergegen noch keine Nichtigkeit des
Eigentümerbeschlusses begründen würde, geht es bei dieser Beschlussfassung
nicht um die Geltendmachung eines den Wohnungseigentümern nur
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nicht um die Geltendmachung eines den Wohnungseigentümern nur
gemeinschaftlich zustehenden Anspruchs. Vielmehr steht vorliegend die Abwehr
eines von einem Wohnungseigentümer gegenüber den anderen
Wohnungseigentümern geltend gemachten Anspruchs in Rede. Die
Geltendmachung eines solchen Anspruchs betrifft alle Wohnungseigentümer in
dieser Funktion persönlich. Über einen solchen Anspruch kann auch wegen der
erforderlichen Einstimmigkeit nur gegen die jeweiligen Antragsgegner - hier: die
übrigen Wohnungseigentümer - einheitlich entschieden werden. Entgegen der
Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ist zur Überzeugung des Senats
insofern auch die Wohnungseigentümergemeinschaft befugt, eine mehrheitliche
Beschlussfassung herbeizuführen, ob und inwieweit sie sich gegen die an sie
herangetragenen Ansprüche verteidigen will. Es geht bei dieser Beschlussfassung
nicht darum, eine Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen bzw.
vorzubereiten, sondern um eine solche Änderung abzuwehren, zumal bereits ein
einziger mit seiner Rechtsverteidigung erfolgreicher Wohnungseigentümer diesen
Anspruch zu Fall bringen könnte. Zur Überzeugung des Senats kann die
Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser Frage darüber entscheiden, ob und
inwieweit sie sich in einem derartigen Verfahren vertreten lassen will. Es würde der
Gewährleistung einer sachgerechten Abwicklung des Rechtsverkehrs der
Wohnungseigentümer im Innenverhältnis widersprechen, wollte man in einem Fall
wie diesem trotz eindeutiger bestandskräftiger Beschlussfassung in einem
Einzelfall verlangen, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer eine
Einzelvollmacht erteilt. Dies würde gerade bei großen
Wohnungseigentümergemeinschaften zu nicht zu handhabbaren Schwierigkeiten
führen. Der Beschluss ermöglicht es, die Interessen der Wohnungseigentümer, die
sich nicht aktiv an der rechtlichen Auseinandersetzung beteiligen wollen,
wahrzunehmen und zu koordinieren. Hinzu kommt, dass dadurch das Recht des
einzelnen Wohnungseigentümers, im gerichtlichen Verfahren selber aufzutreten
und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, nicht eingeschränkt
wird (vgl. BayObLG NZM 2001, 959 zur Verfahrensvertretung im
Beschlussanfechtung); auch dieser Gesichtspunkt würde dagegen sprechen, den
Eigentümerbeschluss vom 15.06.2000 wegen Verstoßes gegen die
Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung als nichtig ansehen
zu wollen.
Ausgehend hiervon ist es auch nicht zu beanstanden, dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend anstelle der
Wohnungseigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat beauftragt hat, eine
Entscheidung über die Durchführung des Beschwerdeverfahrens und Beauftragung
eines Rechtsanwalts herbeizuführen. Die Wirksamkeit dieser Übertragung scheitert
nicht daran, dass nach der Teilungserklärung ein Verwaltungsbeirat gar nicht
vorgesehen ist, aber dennoch ein solcher von der
Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde. Selbst wenn man von einer
Nichtigkeit der Wahl des Verwaltungsbeirates ausgehen wollte, ergäbe sich daraus
noch nicht zwingend, dass die Wohnungseigentümer nicht berechtigt gewesen
wären, zumindest den Miteigentümern, die Mitglieder des gewählten
Verwaltungsbeirates sind, die Entscheidung über die Verteidigung im vorliegenden
Verfahren zu übertragen.
Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Landgericht in der Sache auf die sofortige
Beschwerde den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben.
Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass die Beteiligten zu 1 nicht
verpflichtet sind, der begehrten Nutzungsänderung zuzustimmen. Tatsächlich
richtet sich diese auf eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend, dass die
im Teilungsplan als Schwimmhalle ausgewiesenen Räumlichkeiten als Wohnraum
umgebaut und künftig entsprechend genutzt werden dürfen. Eine Ersetzung der
Zustimmung zu einer einstimmigen Vereinbarung kann - worauf das Landgericht
zutreffend hingewiesen hat und worüber die Beteiligten im Kern nicht streiten - von
einem Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht erzwungen werden (vgl. hierzu
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42). Eine Ausnahme kann davon allenfalls
durch das Prinzip von Treu und Glauben begründet sein (BGH NJW 1995, 2791;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz.
20). Dabei sind allerdings an die Annahme einer Treuwidrigkeit nach
Rechtsprechung des Senats sehr hohe Anforderungen im Sinne des Vorliegens
außergewöhnlicher Umstände zu stellen (vgl. Senat Rechtspfleger 1979, 109; vgl.
auch BayObLG NJW-RR 1992, 83; NJW-RR 1994, 145; ZMR 2001, 997; OLG Karlsruhe
WuM 1999, 178; OLG Köln DWE 1998, 190; OLG Hamm NZM 2000, 659;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz.
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Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz.
21).
Tatsächlich sind diese engen Voraussetzungen vorliegend nicht gegeben. Die
entsprechende Würdigung durch das Landgericht weist Rechtsfehler nicht auf.
Dabei ist das Landgericht zunächst zu Recht davon ausgegangen, dass der
Beteiligte zu 2 nicht darauf vertrauen durfte, dass sich die Wohnungseigentümer
an die Beschlussfassung vom 18.05.1995 halten würden bzw. dieser Beschluss in
irgendeiner Weise zu seinen Gunsten Wirkungen entfalten würde, worauf noch das
Amtsgericht seine abweichende Entscheidung tragend gestützt hatte. Insoweit
übereinstimmend sind die Vorinstanzen zu Recht zunächst davon ausgegangen,
dass dieser Beschluss nichtig war. Auf die diesbezüglichen Ausführungen in den
Beschlüssen von Amts- und Landgericht kann verwiesen werden. Dies ist
letztendlich von den Antragstellern nicht in Zweifel gezogen worden. Abgesehen
davon enthielt dieser Eigentümerbeschluss eine Verfallsregelung zum 30.08.1995;
der Beteiligte zu 2 hat erst im September 1995 das Teileigentum an der
Tiefgarage und dem Tennisplatz erworben. Der Erwerb der Schwimmhalle selbst
erfolgte dann sogar erst mit Zuschlag vom 24.05.1996. Zu diesem Zeitpunkt
konnte der Beteiligte zu 2 jedenfalls nicht mehr davon ausgehen, dass noch eine
Bindungswirkung des Beschlusses vom 18.05.1995 gegeben war. Lediglich
ergänzend ist durch den Senat zu bemerken, dass dies letztendlich auch durch
den Umstand bestätigt wird, dass Anlass der Beschlussfassung ein anderer
Investor war; wie die Beteiligte zu 3 selber eingeräumt hat (vgl. den Schriftsatz
vom 16.01.2001), war der Beteiligte zu 2 auch gar nicht davon ausgegangen, dass
er dieser Investor gewesen wäre, auf den die Beschlussfassung konkret Bezug
nahm. Aus den Äußerungen des Beteiligten zu 2 in den von den Beteiligten zu 1
mit Schriftsatz vom 25.11.2000 vorgelegten Schreiben, insbesondere denjenigen
vom 22.09.1995, 30.08.1996 und 04.04.1997 wird auch nicht deutlich, dass er
noch vom Bestand dieses Eigentümerbeschlusses zu seinen Gunsten ausging. Es
kann dann auch offen bleiben, ob gestützt auf den Eigentümerbeschluss vom
18.05.1995 ein Anspruch gegen die Beteiligten zu 1 ohne die in diesem Beschluss
jedenfalls ebenfalls geregelten Bedingungen/Gegenleistungen begründbar wäre,
was die Beteiligten zu 1 im Beschwerdeverfahren gerügt hatten. Ebenfalls
dahinstehen kann, ob man - wie das Amtsgericht es ausweislich des Beschlusses
vom 25.09.2000 getan hat - den den Beschluss vom 18.05.1995 nicht
mittragenden Eigentümern als Treuwidrigkeit vorhalten kann, diesen Beschluss
nicht angefochten zu haben. Daran könnten allerdings bereits deshalb Bedenken
bestehen, weil es wegen der Nichtigkeit des Beschlusses einer Anfechtung gar
nicht bedurft hätte und wegen der kurzen Verfallfrist ein Anfechtungsverfahren
ohnehin kaum sinnvoll gewesen wäre.
Auch von einer sich aus den sonstigen Umständen ergebenden Treuwidrigkeit der
Beteiligten zu 1, auf die die weitere Beschwerde den gestellten Sachantrag im
Wesentlichen stützt, kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Das Landgericht
hat sich im angefochtenen Beschluss im Einzelnen mit allen in diesem
Zusammenhang relevanten Gesichtspunkten auseinander gesetzt. Dies betrifft -
wie bereits erwähnt - insbesondere den angeblichen Vertrauensschutz aufgrund
der Beschlussfassung vom 18.05.1995 und im Zusammenhang mit den
Kaufvertragsverhandlungen betreffend die Schwimmhalle, der angeblich in Person
des Beteiligten zu 2 geweckten Erwartung, die Beteiligten zu 1 würden einen dem
Beschluss vom 18.05.1995 entsprechenden Beschluss nochmals fassen, die
angeblich besprochene Vorgehensweise betreffend die Tiefgarage bzw. den
Umstand, dass das Eigentum an der Schwimmhalle nicht anders als in der
geplanten Weise nutzbar sei. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die
Ausführungen im angefochtenen Beschluss verwiesen, die Rechtsfehler nicht
aufweisen. Soweit allerdings im vorliegenden Sachzusammenhang auf die
angeblich besprochene Vorgehensweise betreffend die Tiefgarage abgestellt wird,
ist lediglich noch ergänzend zu den landgerichtlichen Ausführungen hinzuzufügen,
dass jedenfalls der Beteiligte zu 2 ursprünglich selber darauf hingewiesen hatte,
dass die Komplexe Schwimmbad/Tiefgarage lediglich hinsichtlich des zeitlichen
Zusammenhangs der erforderlichen Arbeiten zusammenhängen (vgl. das
Schreiben des Beteiligten zu 2 vom 19.03.1998).
Soweit die Beteiligte zu 3 in diesem Zusammenhang im Schriftsatz vom
01.06.2004 darauf abstellt, die Beteiligten zu 1 hätten sich aus den dort
aufgeführten weiteren Gründen treuwidrig verhalten, kann es darauf nicht
ankommen. Soweit darin auf einen Schriftwechsel aus dem Jahr 2004 Bezug
genommen wird, handelt es sich bereits um neues Sachvorbringen, das im
Verfahren der weiteren Beschwerde grundsätzlich nicht mehr zu berücksichtigen
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Verfahren der weiteren Beschwerde grundsätzlich nicht mehr zu berücksichtigen
ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45
Rz. 40). Soweit die weitere Beschwerde auf den Schriftsatz vom 01.06.2004 im
Verfahren Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Az. 20 W 210/03, verweist, führen
auch diese Ausführungen zu keiner anderen Beurteilung. Unabhängig von der
Frage, ob sich die Beteiligten zu 1 bei ihren mehrheitlich getroffenen
Entscheidungen betreffend die Kosten- und Lastenverteilung im beschriebenen
Sinne treuwidrig verhalten haben, würde sich daraus noch kein Anspruch der
Beteiligten zu 3 auf Änderung der Teilungserklärung im hier begehrten Sinne
gegen alle Wohnungseigentümer ergeben.
Soweit die weitere Beschwerde unter Bezugnahme auf die Entscheidung des
Oberlandesgerichts Düsseldorf in DWE 2003, 24 darauf verweist, dass sich die
oben dargestellten außergewöhnlichen Umstände daraus ergäben, dass es
faktisch keine Möglichkeit gebe, das Teileigentum als Schwimmbad zu nutzen,
vermag auch dies vorliegend den geltend gemachten Anspruch nicht zu
begründen. Zwar mag es sein, dass im Einzelfall ausnahmsweise auch
wirtschaftliche Gesichtspunkte in die erforderliche Güterabwägung mit
einzubeziehen sind, wenn etwa ohne die begehrte Änderung der
Nutzungsbestimmung das Eigentum wirtschaftlich praktisch wertlos würde. Die
vorliegende Sachlage ist aber mit derjenigen in der zitierten Entscheidung des
Oberlandesgerichts Düsseldorf in keiner Weise zu vergleichen. In jenem Fall hatte
das Gericht im Wesentlichen darauf abgestellt, dass die gewünschte Nutzung nach
den örtlichen Gegebenheiten der üblichen Nutzung der dortigen Räumlichkeiten
entspreche. Danach war angesichts der örtlichen Gegebenheiten und der dort
üblichen Nutzung der dortigen Räumlichkeiten ohnehin von einem Wohncharakter
auszugehen. Schon davon kann bei dem vorliegenden Teileigentum nicht ohne
weiteres ausgegangen werden. Hier soll eine von den örtlichen Gegebenheiten
gänzlich abweichende Nutzung des Teileigentums verlangt werden. Darüber hinaus
sah die dortige Teilungserklärung eine Regelung vor, die darauf schließen ließ, dass
die Nutzung zu dem gewünschten Zweck ursprünglich beabsichtigt war. Auch
daran fehlt es hier. Weiter hat das Landgericht hier zu Recht darauf ausgeführt,
dass eine ehemalige Schwimmhalle in verschiedenster Weise genutzt werden
kann, sei es, dass sie als Schwimmhalle restauriert wird oder jedenfalls einer
anderen den Räumlichkeiten entsprechenden Nutzung zugeführt wird. Dass
letzteres nicht möglich wäre, ist nicht erkennbar, nachdem selbst die Antragsteller
eine Vielzahl von möglichen Nutzungen aufgeführt hatten (vgl. etwa nur das
Schreiben des Beteiligten zu 2 vom 19.03.1998). Zu Recht hat denn auch das
Oberlandesgericht Düsseldorf in der zitierten Entscheidung aufgeführt, dass die
wirtschaftliche Verwertbarkeit regelmäßig in der Risikosphäre des Eigentümers
liegt (vgl. auch Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 22). Dies gilt hier in
besonderem Maße, da bereits der Beteiligte zu 2 - und ebenso die Beteiligte zu 3 -
das Teileigentum in dem vorliegenden Zustand erworben hatten und deren
eingeschränkte Nutzbarkeit also bekannt gewesen sein muss.
Damit kann letztlich auch offen bleiben, ob die von der Beteiligten zu 3
vorgesehene Nutzung zu Wohnzwecken nach Ablauf der in der Baugenehmigung
gesetzten Frist baurechtlich überhaupt noch möglich wäre, was der Antragsteller
ursprünglich selber ausdrücklich in Zweifel gezogen hatte (vgl. die Schriftsätze
vom 13.04.2000 und 15.08.2000). Bereits das Amtsgericht hatte im Beschluss
vom 25.09.2000 auf diesen Gesichtspunkt - der damals aus zeitlichen Gründen
unerheblich war - hingewiesen (vgl. die Seiten 7/8 des Beschlusses).
Die Sache war entscheidungsreif. Eines ausdrücklichen Hinweises an die Beteiligte
zu 3 auf die Zulässigkeit der Erstbeschwerde, wie von ihr im Schriftsatz vom
19.09.2002 ursprünglich noch erbeten, bedurfte es angesichts der
landgerichtlichen Entscheidung nicht mehr. Abgesehen davon, dass der Senat im
Rechtsbeschwerdeverfahren naturgemäß die gesamte landgerichtliche
Entscheidung auf Rechtsfehler zu überprüfen hat und demgemäß ein
Verfahrensbeteiligter auch grundsätzlich damit rechnen muss, dass eine in diesem
Zusammenhang auftretende Rechtsfrage zu seinen Ungunsten bewertet wird, hat
die Beteiligte zu 3 ihre sofortige weitere Beschwerde in der Folge auch mit den
nachfolgenden Schriftsätzen vom 01.10.2003 und 01.06.2004 inhaltlich und in der
Sache begründet; auch in den Vorinstanzen war zu den in materiell-rechtlicher
Hinsicht maßgeblichen streitigen Tatsachenfragen und den sich darauf
gründenden Rechtsfragen umfassend Stellung genommen worden. Wie bereits
ausgeführt, wäre neues Sachvorbringen im weiteren Beschwerdeverfahren ohnehin
nicht mehr zu berücksichtigen gewesen.
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Den erst nach abschließender Senatsberatung eingegangenen Schriftsatz der
Beteiligten zu 1 vom 10.07.2004 hat der Senat nicht mehr berücksichtigt; insoweit
bedurfte es also einer Gewährung rechtlichen Gehörs für die anderen Beteiligten
nicht mehr.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 3 die Gerichtskosten des
Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen hat, nachdem sie mit ihrem
Rechtsmittel unterlegen ist, § 47 Satz 1 WEG.
Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten
anzuordnen, hat der Senat nicht gesehen, § 47 Satz 2 WEG.
Die Wertfestsetzung beruht auf der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch
das Landgericht, § 48 Abs. 3 WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.