Urteil des AG Frankfurt am Main vom 12.07.2004

Gericht

Amtsgericht Frankfurt am Main

Aktenzeichen

R II 57/99

Entschieden

12.07.2004

Schlagworte

Treu und glauben , Nutzungsänderung , Schwimmbad , Verwalter , Nichtigkeit , Eigentümer , Auflage , Zwangsvollstreckung , Sanierung , Verfügung

AG Frankfurt: treu und glauben, nutzungsänderung, schwimmbad, verwalter, nichtigkeit, eigentümer, auflage, zwangsvollstreckung, sanierung, verfügung

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 92/02

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 27 Abs 2 Nr 4 WoEigG, § 43

WoEigG

(Wohnungseigentumsverfahren: Befugnis des Verwalters

zur Rechtsnachteilabwendung; Passivvertretung der

Wohnungseigentümer; Zustimmung zu einer

Nutzungsänderung)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 3 hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde

zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 25.564,59 €.

Gründe

Die Beteiligten zu 1 und 3 sind die Eigentümer der im Beschlusseingang

genannten Liegenschaft. Zu dieser Liegenschaft gehören neben den

Wohneinheiten eine Tiefgarage, ein Tennisplatz und eine Schwimmhalle.

Der Beteiligte zu 2 erwarb am 24.05.1996 durch Zuschlagsbeschluss das in der

Teilungserklärung (Bl. 41 f., 59 f. d. A.) als Schwimmhalle ausgewiesene

Teileigentum. Am 24.11.1999 wurde der Eigentumsübergang auf die Beteiligte zu

3, deren Geschäftsführer der Beteiligte zu 2 ursprünglich war, eingetragen. Mit am

14.04.2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz hat der Beteiligte zu 2 im

Rahmen des Wohnungseigentumsverfahrens, Amtsgericht Frankfurt am Main, Az.

65 UR II 57/99, beantragt, den Beteiligten zu 1 aufzugeben, einer

Nutzungsänderung betreffend das Schwimmbad zuzustimmen. Diesen Antrag hat

das Amtsgericht mit Verfügung vom 11.05.2000 vom Ausgangsverfahren (=

nunmehr Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Az. 20 W 210/2003) abgetrennt.

Mit einem am 15.08.2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz hat die Beteiligte

zu 3 angekündigt, anstelle des Beteiligten zu 2 denselben Antrag stellen zu wollen.

Die Beteiligten zu 2 und 3 haben erstinstanzlich ausgeführt, die früheren

Eigentümer der Schwimmhalle seien insolvent gewesen, weshalb die

Schwimmhalle zunehmend verwahrlost und letztlich sanierungsbedürftig geworden

sei. Die Eigentümer seien Aufforderungen zur Sanierung nicht nachgekommen,

weswegen die Beteiligten zu 1 im Jahr 1993 ein Wohnungseigentumsverfahren

(Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 65 UR II 224/93) zur Eintreibung eines

Sanierungsvorschusses in Höhe von 300.000,- DM betrieben hätten. Nachdem der

Beteiligte zu 2 die Schwimmhalle als „Ruine“ erworben habe, seien die

Rechtsvorgänger rechtskräftig zur Zahlung des Sanierungsvorschusses verurteilt

worden. In dem Ausgangsverfahren Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 65 UR II

57/99, habe sich der Beteiligte zu 2 gegen die gegen ihn gerichtete

Zwangsvollstreckung aus dem im Verfahren Amtsgericht Frankfurt am Main, Az.

65 UR II 224/93, ergangenen Beschluss gewandt.

Die Beteiligten zu 2 und 3 haben weiter ausgeführt, in der

Eigentümerversammlung vom 18.05.1995 sei zu Tagesordnungspunkt 4

beschlossen worden, dass ein Investor die Tiefgarage sanieren und den

Wohnungseigentümern die Stellplätze zum Preis von 25.000,- DM anbieten solle

und eine Bürgschaft zur Ablösung der Schulden des Voreigentümers gestellt

werden solle, und die Eigentümergemeinschaft dafür einer Nutzungsänderung der

Schwimmhalle zustimmen werde. Den Beteiligten zu 2 sei beim Erwerb der

Schwimmhalle seitens der Beteiligten zu 4 erklärt worden, es werde ein Investor

gesucht, der die Schwimmhalle anderweitig nutzen solle. Dabei sei klar gewesen,

dass eine Nutzung als Schwimmbad wegen der Baufälligkeit unmöglich sei, und

der Beteiligte zu 2 habe von Anfang an bekundet, er wolle dort zwei Wohnungen

errichten.

Der Beteiligte zu 2 habe deswegen unter dem 16.12.1996 eine Baugenehmigung

für zwei Wohnungen in diesen Räumen eingeholt, die im November 2000 erlösche.

Weiter habe er die Bürgschaft bereitgehalten und in der Folge die Beteiligten zu 1

wiederholt aufgefordert, der geplanten Umnutzung der Schwimmhalle

zuzustimmen, was diese jedoch verweigert hätten. Dies sei treuwidrig, weil es dazu

führe, dass diese Räume für alle Zeiten nicht mehr nutzbar seien und die

Beteiligte zu 3 faktisch enteignet werde. Auch sei die geplante Nutzung (Wohnen

oder gegebenenfalls Bürobetrieb) in jedem Fall weniger störend, als die frühere, bis

vor 20 Jahren betriebene Nutzung (öffentlich zugängliches Schwimmbad).

Außerdem sei das Vorgehen der Beteiligten zu 1 in sich widersprüchlich, weil sie

einerseits die Zwangsvollstreckung wegen des Sanierungsvorschusses bezüglich

der Tiefgarage betrieben und gleichzeitig eine Sanierung der Tiefgarage solange

nicht sinnvoll erfolgen könne, solange das Schicksal der Schwimmhalle nicht

geklärt sei.

Die Beteiligte zu 3 hat deshalb erstinstanzlich beantragt, den Beteiligten zu 1

aufzugeben, einer Nutzungsänderung des ehemaligen Schwimmbades zu

Wohnzwecken, hilfsweise zu gewerblichen Zwecken, zuzustimmen.

Die Beteiligten zu 1 haben ausweislich eines Schriftsatzes ihres

Verfahrensbevollmächtigten angegeben, sich gemäß einem in der

Eigentümerversammlung vom 15.06.2000 gefassten Beschluss erstinstanzlich

nicht an dem Verfahren zu beteiligen.

Durch Beschluss vom 25.09.2000 hat das Amtsgericht den Beteiligten zu 1

aufgegeben, einer Nutzungsänderung des ehemaligen Schwimmbades zu

Wohnzwecken entsprechend der Baugenehmigungen zuzustimmen und zur

Begründung ausgeführt, betreffend der Beteiligten zu 2 und 3 liege ein

sachdienlicher Beteiligtenwechsel vor. Weil der Beschluss vom 18.05.1995 zu

Tagesordnungspunkt 4 nichtig sei, sei ein Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Der

Ausnahmefall, dass die Zustimmung zu einer einstimmigen Vereinbarung

gerichtlich erzwungen werden könne, wenn Treu und Glauben dies zwingend

verlangen, sei hier gegeben. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die

Beschlussgründe des amtsgerichtlichen Beschlusses verwiesen.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1 sofortige Beschwerde

eingelegt, zu deren Begründung sie ausgeführt haben, der von dem Amtsgericht

dem Beschluss zugrunde gelegte Sachverhalt sei unzutreffend, tatsächlich hätten

sich die Vorgänge anders zugetragen. Hinsichtlich der Einzelheiten des

diesbezüglichen Vorbringens wird auf die Seiten 5 f. des Beschlusses des

Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.02.2000 verwiesen. Mit ihrer sofortigen

Beschwerde haben die Beteiligten zu 1 die Zurückweisung des Antrags unter

Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses begehrt.

Die Beteiligte zu 3 ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten. Sie

hat die fehlende Vollmacht des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1

gerügt. Daraufhin haben die Beteiligten zu 1 eine Originalvollmacht der

Hausverwaltung vom 09.10.2000 sowie das Original eines Aufforderungsschreibens

des Verwaltungsbeirats vom 06.10.2000 zur Akte gereicht. Hinsichtlich des

Beschwerdevorbringens der Beteiligten zu 3 in der Sache wird auf die Darstellung

im Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.02.2002, Seite 6, Bezug

genommen.

Durch den bezeichneten Beschluss hat das Landgericht den Beschluss des

Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 25.09.2000 aufgehoben und den Antrag der

Beteiligten zu 3 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen

ausgeführt, dass die sofortige Beschwerde zulässig sei; insbesondere sei sie für

die Beteiligten zu 1 durch einen ordnungsgemäß hierzu bevollmächtigten

Verfahrensvertreter eingelegt worden. Die sofortige Beschwerde sei - so das

Landgericht - auch begründet, da die Beteiligten zu 1 nicht verpflichtet seien, der

begehrten Nutzungsänderung zuzustimmen. Auf die Beschlussgründe wird

verwiesen.

Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 3 sofortige weitere Beschwerde

eingelegt, mit der sie die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses verfolgt.

Sie hat die sofortige weitere Beschwerde mit Schriftsätzen vom 19.09.2002,

06.11.2002, 01.10. 2003 und 01.06.2004, auf die Bezug genommen wird, im

Einzelnen begründet.

Die Beteiligten zu 1 sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch

ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie

hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht

nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin der angefochtene Beschluss

lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO.

Entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ist die Erstbeschwerde

nicht unzulässig gewesen. Sie ist dies schon deshalb nicht, weil der

Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 seine Vollmacht aus einer

Beauftragung durch die Verwalterin in einem Schreiben vom 09.10.2000 (Bl. 371 d.

A.) herleitet, wie bereits das Landgericht in seiner Verfügung vom 30.01.2002

zutreffend ausgeführt hat. Der angefochtene Beschluss (Seite 6) führt deshalb

auch die Originalvollmacht der Verwalterin vom 09.10.2000 ausdrücklich auf.

Nachdem das Amtsgericht die Verwalterin in Anwendung des § 27 Abs. 2 Nr. 3

WEG (vgl. auch § 16 Ziffer 4 g der Gemeinschaftsordnung) als zur Entgegennahme

der Zustellung betreffend den erstinstanzlichen Beschluss vom 25.09.2000 befugt

angesehen hatte, weil sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft

gerichtet war, war die Verwalterin jedenfalls bereits aus eigenem Recht berechtigt,

für die Beteiligten zu 1 fristwahrend sofortige Beschwerde einzulegen. Diese

Befugnis ergibt sich schon aus dem Gesetz, nämlich aus § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG,

ohne dass es auf Weiteres ankäme. Zu dieser Befugnis gehört auch die

Rechtsnachteilabwendung durch Einlegung eines befristeten Rechtsmittels, hier

durch Einlegung einer sofortigen Beschwerde bzw. Beauftragung eines

Rechtsanwalts (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 63. Auflage, § 27 WEG, Rz. 14;

Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rz 134; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 27 Rz. 87;

Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Auflage, § 27 Rz. 43; vgl. auch BGHZ 78, 166). Sollte -

worauf noch einzugehen sein wird - entsprechend der Rechtsauffassung der

weiteren Beschwerde ein darüber hinausgehender wirksamer Beschluss der

Wohnungseigentümer über die Ermächtigung der Verwalterin oder des

Verwaltungsbeirats zur Weiterführung des Verfahrens bzw. Beauftragung eines

Rechtsanwalts nicht gefasst worden sein, bedeutet dies nicht, dass die

zulässigerweise eingelegte Beschwerde (im Nachhinein) unzulässig würde.

Vielmehr wären die Wohnungseigentümer lediglich nicht ordnungsgemäß vertreten

gewesen. Sie wären folglich als solche an dem Verfahren eigenständig zu

beteiligen gewesen (vgl. OLG Saarbrücken, ZMR 1998, 310; OLGR 2002, 316).

Soweit die Beteiligte zu 3 in der weiteren Beschwerde in diesem Zusammenhang

die Vermutung ausgesprochen hat, die mit Schriftsatz des

Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1 vom 12.01.2002 vorgelegten

Originalurkunden seien nachgefertigt worden, stützt sich diese Vermutung der

Beteiligten zu 3 allenfalls auf den dargelegten zeitlichen Ablauf. Zu Recht führen

die Beteiligen zu 1 im Schriftsatz vom 17.10.2002 aus, dass dieser Ablauf auf eine

nachträgliche Fertigung der Urkunden noch keinen Rückschluss zulässt. Der Senat

hat diesem Einwand also nicht weiter von Amts wegen nachzugehen. Abgesehen

davon könnte entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde in der

Vorlage der erwähnten Originalurkunden in der Beschwerdeinstanz auch eine

Genehmigung der Verfahrensführung ihres Verfahrensbevollmächtigten gesehen

werden. Grundsätzlich ist eine nachträgliche Genehmigung mit Rückwirkung

zumindest bis zum Abschluss der Beschwerdeinstanz möglich (vgl. Senat,

Beschluss vom 04.07.2003, Az. 20 W 11/02; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.,

§ 27 Rz. 173 unter Hinweis auf BayObLG WE 1990, 218; und KG NJW-RR 1991, 1363;

Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 27 WEG Rz. 297). Wären die Urkunden

tatsächlich erst im Nachhinein erstellt worden, müsste ihnen dann auch diese

rechtliche (d. h. genehmigende) Wirkung beigemessen werden.

Ein Verfahrensfehler des Landgerichts - mit der Folge einer Aufhebung des

landgerichtlichen Beschlusses und Zurückverweisung an das Landgericht (vgl.

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 43 Rz. 125; Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff

WEG Rz. 111; OLG Düsseldorf WE 1994, 375) - liegt auch nicht in dem Umstand,

dass das Landgericht nicht (zusätzlich) sämtliche Wohnungseigentümer am

Verfahren beteiligt hat. Dies wäre unter Zugrundelegung der oben dargestellten

Rechtsauffassung dann erforderlich gewesen, wenn die Beteiligten zu 1 nicht

aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 15.06.2000 in

Verbindung mit dem Beschluss des Verwaltungsbeirats vom 06.10.2000 bei der

Durchführung des Beschwerdeverfahrens durch ihren Verfahrensbevollmächtigten

wirksam vertreten gewesen wären.

Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht nämlich ausgeführt, dass der

Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 die erforderliche Vollmachtskette

durch die erwähnten Beschlüsse und die Beauftragung durch die Hausverwalterin

nachgewiesen hat.

Der nicht angefochtene und mithin bestandskräftige Eigentümerbeschluss vom

15.06.2000, Tagesordnungspunkt 7, ist zur Überzeugung des Senats jedenfalls

nicht nichtig. Darin haben die Wohnungseigentümer für den Fall einer ihnen

nachteiligen amtsgerichtlichen Entscheidung anstelle der

Eigentümerversammlung dem Verwaltungsbeirat die Entscheidung übertragen, ob

ein Anwalt beauftragt wird, die Entscheidung des Gerichts zu prüfen und

gegebenenfalls Rechtsmittel einzulegen und die Gemeinschaft in diesem

Verfahren zu vertreten.

Zwar ist es zutreffend, wie die weitere Beschwerde im Einzelnen ausführt, dass die

im vorliegenden Verfahren von der Beteiligten zu 3 gestellten Sachanträge das

Grundverhältnis der Eigentümer untereinander betreffen. Sie begehrt damit eine

Nutzungsänderung ihres Teileigentums, was grundsätzlich einer Vereinbarung

bedarf. Tatsächlich geht es hierbei also um einen der Verwaltung der

Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss nicht zugänglichen

Verfahrensgegenstand. Dieser Umstand führt zur Überzeugung des Senats aber

nicht zu einer Nichtigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom

15.06.2000, Tagesordnungspunkt 7, mit der Folge, dass jeder einzelne

Wohnungseigentümer vorliegend eine Einzelvollmacht zur Vertretung im

Wohnungseigentumsverfahren erteilen müsste.

Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass ein Beschluss, durch den sich etwa

ein Verwalter ermächtigen lässt, die Wohnungseigentümer gerichtlich und

außergerichtlich zu vertreten, sowie Rechtsanwälte mit der

Interessenwahrnehmung der Wohnungseigentümer zu beauftragen, im

Allgemeinen auch dann dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht,

wenn er im Hinblick auf ein Verfahren gefasst wird, das ein Wohnungseigentümer

gegen die übrigen angestrengt hat. Für einen solchen Beschluss genügt die

einfache Stimmmehrheit, falls nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes

festlegt (vgl. BayObLG NZM 2001, 959 unter Hinweis auf BayObLG WuM 1997,

396). Andererseits mag es im Einzelfall mit Grundsätzen ordnungsgemäßer

Verwaltung nicht zu vereinbaren sein, wenn ein mit relativer Mehrheit gefasster

Eigentümerbeschluss den Verwalter ermächtigt, eine verbleibende Mehrheit von

Wohnungseigentümern auf Zustimmung zur Änderung von Miteigentumsquoten

zu verklagen, weil der Verwalter diese Ermächtigung nur unter Verletzung seiner

vertraglichen Neutralitätspflicht ausüben könnte (vgl. Kammergericht NZM 2001,

528; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 27 Rz. 46a; Münchener Kommentar/Engelhardt,

BGB, 4. Auflage, § 27 WEG Rz. 12).

Es spricht auch nichts dagegen, dass sich etwa ein Verwalter mit der

Passivvertretung der Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsverfahren

ermächtigen lässt (vgl. BayObLG WuM 2004, 112; ZMR 2003, 519; NZM 2001, 959;

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 171; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 27 Rz. 45).

Dies gilt auch für solche Verfahren, die ein Wohnungseigentümer gegen die

anderen anstrengt (BayObLG NZM 2001, 959; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 27 Rz.

45).

Abgesehen davon, dass vorliegend der Eigentümerbeschluss vom 15.06.2000

nicht angefochten ist, und mithin Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung keine

entscheidende Rolle spielen, weil ein Verstoß hiergegen noch keine Nichtigkeit des

Eigentümerbeschlusses begründen würde, geht es bei dieser Beschlussfassung

nicht um die Geltendmachung eines den Wohnungseigentümern nur

gemeinschaftlich zustehenden Anspruchs. Vielmehr steht vorliegend die Abwehr

eines von einem Wohnungseigentümer gegenüber den anderen

Wohnungseigentümern geltend gemachten Anspruchs in Rede. Die

Geltendmachung eines solchen Anspruchs betrifft alle Wohnungseigentümer in

dieser Funktion persönlich. Über einen solchen Anspruch kann auch wegen der

erforderlichen Einstimmigkeit nur gegen die jeweiligen Antragsgegner - hier: die

übrigen Wohnungseigentümer - einheitlich entschieden werden. Entgegen der

Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ist zur Überzeugung des Senats

insofern auch die Wohnungseigentümergemeinschaft befugt, eine mehrheitliche

Beschlussfassung herbeizuführen, ob und inwieweit sie sich gegen die an sie

herangetragenen Ansprüche verteidigen will. Es geht bei dieser Beschlussfassung

nicht darum, eine Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen bzw.

vorzubereiten, sondern um eine solche Änderung abzuwehren, zumal bereits ein

einziger mit seiner Rechtsverteidigung erfolgreicher Wohnungseigentümer diesen

Anspruch zu Fall bringen könnte. Zur Überzeugung des Senats kann die

Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser Frage darüber entscheiden, ob und

inwieweit sie sich in einem derartigen Verfahren vertreten lassen will. Es würde der

Gewährleistung einer sachgerechten Abwicklung des Rechtsverkehrs der

Wohnungseigentümer im Innenverhältnis widersprechen, wollte man in einem Fall

wie diesem trotz eindeutiger bestandskräftiger Beschlussfassung in einem

Einzelfall verlangen, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer eine

Einzelvollmacht erteilt. Dies würde gerade bei großen

Wohnungseigentümergemeinschaften zu nicht zu handhabbaren Schwierigkeiten

führen. Der Beschluss ermöglicht es, die Interessen der Wohnungseigentümer, die

sich nicht aktiv an der rechtlichen Auseinandersetzung beteiligen wollen,

wahrzunehmen und zu koordinieren. Hinzu kommt, dass dadurch das Recht des

einzelnen Wohnungseigentümers, im gerichtlichen Verfahren selber aufzutreten

und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, nicht eingeschränkt

wird (vgl. BayObLG NZM 2001, 959 zur Verfahrensvertretung im

Beschlussanfechtung); auch dieser Gesichtspunkt würde dagegen sprechen, den

Eigentümerbeschluss vom 15.06.2000 wegen Verstoßes gegen die

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung als nichtig ansehen

zu wollen.

Ausgehend hiervon ist es auch nicht zu beanstanden, dass die

Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend anstelle der

Wohnungseigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat beauftragt hat, eine

Entscheidung über die Durchführung des Beschwerdeverfahrens und Beauftragung

eines Rechtsanwalts herbeizuführen. Die Wirksamkeit dieser Übertragung scheitert

nicht daran, dass nach der Teilungserklärung ein Verwaltungsbeirat gar nicht

vorgesehen ist, aber dennoch ein solcher von der

Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde. Selbst wenn man von einer

Nichtigkeit der Wahl des Verwaltungsbeirates ausgehen wollte, ergäbe sich daraus

noch nicht zwingend, dass die Wohnungseigentümer nicht berechtigt gewesen

wären, zumindest den Miteigentümern, die Mitglieder des gewählten

Verwaltungsbeirates sind, die Entscheidung über die Verteidigung im vorliegenden

Verfahren zu übertragen.

Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Landgericht in der Sache auf die sofortige

Beschwerde den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben.

Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass die Beteiligten zu 1 nicht

verpflichtet sind, der begehrten Nutzungsänderung zuzustimmen. Tatsächlich

richtet sich diese auf eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend, dass die

im Teilungsplan als Schwimmhalle ausgewiesenen Räumlichkeiten als Wohnraum

umgebaut und künftig entsprechend genutzt werden dürfen. Eine Ersetzung der

Zustimmung zu einer einstimmigen Vereinbarung kann - worauf das Landgericht

zutreffend hingewiesen hat und worüber die Beteiligten im Kern nicht streiten - von

einem Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht erzwungen werden (vgl. hierzu

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42). Eine Ausnahme kann davon allenfalls

durch das Prinzip von Treu und Glauben begründet sein (BGH NJW 1995, 2791;

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz.

20). Dabei sind allerdings an die Annahme einer Treuwidrigkeit nach

Rechtsprechung des Senats sehr hohe Anforderungen im Sinne des Vorliegens

außergewöhnlicher Umstände zu stellen (vgl. Senat Rechtspfleger 1979, 109; vgl.

auch BayObLG NJW-RR 1992, 83; NJW-RR 1994, 145; ZMR 2001, 997; OLG Karlsruhe

WuM 1999, 178; OLG Köln DWE 1998, 190; OLG Hamm NZM 2000, 659;

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz.

21).

Tatsächlich sind diese engen Voraussetzungen vorliegend nicht gegeben. Die

entsprechende Würdigung durch das Landgericht weist Rechtsfehler nicht auf.

Dabei ist das Landgericht zunächst zu Recht davon ausgegangen, dass der

Beteiligte zu 2 nicht darauf vertrauen durfte, dass sich die Wohnungseigentümer

an die Beschlussfassung vom 18.05.1995 halten würden bzw. dieser Beschluss in

irgendeiner Weise zu seinen Gunsten Wirkungen entfalten würde, worauf noch das

Amtsgericht seine abweichende Entscheidung tragend gestützt hatte. Insoweit

übereinstimmend sind die Vorinstanzen zu Recht zunächst davon ausgegangen,

dass dieser Beschluss nichtig war. Auf die diesbezüglichen Ausführungen in den

Beschlüssen von Amts- und Landgericht kann verwiesen werden. Dies ist

letztendlich von den Antragstellern nicht in Zweifel gezogen worden. Abgesehen

davon enthielt dieser Eigentümerbeschluss eine Verfallsregelung zum 30.08.1995;

der Beteiligte zu 2 hat erst im September 1995 das Teileigentum an der

Tiefgarage und dem Tennisplatz erworben. Der Erwerb der Schwimmhalle selbst

erfolgte dann sogar erst mit Zuschlag vom 24.05.1996. Zu diesem Zeitpunkt

konnte der Beteiligte zu 2 jedenfalls nicht mehr davon ausgehen, dass noch eine

Bindungswirkung des Beschlusses vom 18.05.1995 gegeben war. Lediglich

ergänzend ist durch den Senat zu bemerken, dass dies letztendlich auch durch

den Umstand bestätigt wird, dass Anlass der Beschlussfassung ein anderer

Investor war; wie die Beteiligte zu 3 selber eingeräumt hat (vgl. den Schriftsatz

vom 16.01.2001), war der Beteiligte zu 2 auch gar nicht davon ausgegangen, dass

er dieser Investor gewesen wäre, auf den die Beschlussfassung konkret Bezug

nahm. Aus den Äußerungen des Beteiligten zu 2 in den von den Beteiligten zu 1

mit Schriftsatz vom 25.11.2000 vorgelegten Schreiben, insbesondere denjenigen

vom 22.09.1995, 30.08.1996 und 04.04.1997 wird auch nicht deutlich, dass er

noch vom Bestand dieses Eigentümerbeschlusses zu seinen Gunsten ausging. Es

kann dann auch offen bleiben, ob gestützt auf den Eigentümerbeschluss vom

18.05.1995 ein Anspruch gegen die Beteiligten zu 1 ohne die in diesem Beschluss

jedenfalls ebenfalls geregelten Bedingungen/Gegenleistungen begründbar wäre,

was die Beteiligten zu 1 im Beschwerdeverfahren gerügt hatten. Ebenfalls

dahinstehen kann, ob man - wie das Amtsgericht es ausweislich des Beschlusses

vom 25.09.2000 getan hat - den den Beschluss vom 18.05.1995 nicht

mittragenden Eigentümern als Treuwidrigkeit vorhalten kann, diesen Beschluss

nicht angefochten zu haben. Daran könnten allerdings bereits deshalb Bedenken

bestehen, weil es wegen der Nichtigkeit des Beschlusses einer Anfechtung gar

nicht bedurft hätte und wegen der kurzen Verfallfrist ein Anfechtungsverfahren

ohnehin kaum sinnvoll gewesen wäre.

Auch von einer sich aus den sonstigen Umständen ergebenden Treuwidrigkeit der

Beteiligten zu 1, auf die die weitere Beschwerde den gestellten Sachantrag im

Wesentlichen stützt, kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Das Landgericht

hat sich im angefochtenen Beschluss im Einzelnen mit allen in diesem

Zusammenhang relevanten Gesichtspunkten auseinander gesetzt. Dies betrifft -

wie bereits erwähnt - insbesondere den angeblichen Vertrauensschutz aufgrund

der Beschlussfassung vom 18.05.1995 und im Zusammenhang mit den

Kaufvertragsverhandlungen betreffend die Schwimmhalle, der angeblich in Person

des Beteiligten zu 2 geweckten Erwartung, die Beteiligten zu 1 würden einen dem

Beschluss vom 18.05.1995 entsprechenden Beschluss nochmals fassen, die

angeblich besprochene Vorgehensweise betreffend die Tiefgarage bzw. den

Umstand, dass das Eigentum an der Schwimmhalle nicht anders als in der

geplanten Weise nutzbar sei. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die

Ausführungen im angefochtenen Beschluss verwiesen, die Rechtsfehler nicht

aufweisen. Soweit allerdings im vorliegenden Sachzusammenhang auf die

angeblich besprochene Vorgehensweise betreffend die Tiefgarage abgestellt wird,

ist lediglich noch ergänzend zu den landgerichtlichen Ausführungen hinzuzufügen,

dass jedenfalls der Beteiligte zu 2 ursprünglich selber darauf hingewiesen hatte,

dass die Komplexe Schwimmbad/Tiefgarage lediglich hinsichtlich des zeitlichen

Zusammenhangs der erforderlichen Arbeiten zusammenhängen (vgl. das

Schreiben des Beteiligten zu 2 vom 19.03.1998).

Soweit die Beteiligte zu 3 in diesem Zusammenhang im Schriftsatz vom

01.06.2004 darauf abstellt, die Beteiligten zu 1 hätten sich aus den dort

aufgeführten weiteren Gründen treuwidrig verhalten, kann es darauf nicht

ankommen. Soweit darin auf einen Schriftwechsel aus dem Jahr 2004 Bezug

genommen wird, handelt es sich bereits um neues Sachvorbringen, das im

Verfahren der weiteren Beschwerde grundsätzlich nicht mehr zu berücksichtigen

ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45

Rz. 40). Soweit die weitere Beschwerde auf den Schriftsatz vom 01.06.2004 im

Verfahren Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Az. 20 W 210/03, verweist, führen

auch diese Ausführungen zu keiner anderen Beurteilung. Unabhängig von der

Frage, ob sich die Beteiligten zu 1 bei ihren mehrheitlich getroffenen

Entscheidungen betreffend die Kosten- und Lastenverteilung im beschriebenen

Sinne treuwidrig verhalten haben, würde sich daraus noch kein Anspruch der

Beteiligten zu 3 auf Änderung der Teilungserklärung im hier begehrten Sinne

gegen alle Wohnungseigentümer ergeben.

Soweit die weitere Beschwerde unter Bezugnahme auf die Entscheidung des

Oberlandesgerichts Düsseldorf in DWE 2003, 24 darauf verweist, dass sich die

oben dargestellten außergewöhnlichen Umstände daraus ergäben, dass es

faktisch keine Möglichkeit gebe, das Teileigentum als Schwimmbad zu nutzen,

vermag auch dies vorliegend den geltend gemachten Anspruch nicht zu

begründen. Zwar mag es sein, dass im Einzelfall ausnahmsweise auch

wirtschaftliche Gesichtspunkte in die erforderliche Güterabwägung mit

einzubeziehen sind, wenn etwa ohne die begehrte Änderung der

Nutzungsbestimmung das Eigentum wirtschaftlich praktisch wertlos würde. Die

vorliegende Sachlage ist aber mit derjenigen in der zitierten Entscheidung des

Oberlandesgerichts Düsseldorf in keiner Weise zu vergleichen. In jenem Fall hatte

das Gericht im Wesentlichen darauf abgestellt, dass die gewünschte Nutzung nach

den örtlichen Gegebenheiten der üblichen Nutzung der dortigen Räumlichkeiten

entspreche. Danach war angesichts der örtlichen Gegebenheiten und der dort

üblichen Nutzung der dortigen Räumlichkeiten ohnehin von einem Wohncharakter

auszugehen. Schon davon kann bei dem vorliegenden Teileigentum nicht ohne

weiteres ausgegangen werden. Hier soll eine von den örtlichen Gegebenheiten

gänzlich abweichende Nutzung des Teileigentums verlangt werden. Darüber hinaus

sah die dortige Teilungserklärung eine Regelung vor, die darauf schließen ließ, dass

die Nutzung zu dem gewünschten Zweck ursprünglich beabsichtigt war. Auch

daran fehlt es hier. Weiter hat das Landgericht hier zu Recht darauf ausgeführt,

dass eine ehemalige Schwimmhalle in verschiedenster Weise genutzt werden

kann, sei es, dass sie als Schwimmhalle restauriert wird oder jedenfalls einer

anderen den Räumlichkeiten entsprechenden Nutzung zugeführt wird. Dass

letzteres nicht möglich wäre, ist nicht erkennbar, nachdem selbst die Antragsteller

eine Vielzahl von möglichen Nutzungen aufgeführt hatten (vgl. etwa nur das

Schreiben des Beteiligten zu 2 vom 19.03.1998). Zu Recht hat denn auch das

Oberlandesgericht Düsseldorf in der zitierten Entscheidung aufgeführt, dass die

wirtschaftliche Verwertbarkeit regelmäßig in der Risikosphäre des Eigentümers

liegt (vgl. auch Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 22). Dies gilt hier in

besonderem Maße, da bereits der Beteiligte zu 2 - und ebenso die Beteiligte zu 3 -

das Teileigentum in dem vorliegenden Zustand erworben hatten und deren

eingeschränkte Nutzbarkeit also bekannt gewesen sein muss.

Damit kann letztlich auch offen bleiben, ob die von der Beteiligten zu 3

vorgesehene Nutzung zu Wohnzwecken nach Ablauf der in der Baugenehmigung

gesetzten Frist baurechtlich überhaupt noch möglich wäre, was der Antragsteller

ursprünglich selber ausdrücklich in Zweifel gezogen hatte (vgl. die Schriftsätze

vom 13.04.2000 und 15.08.2000). Bereits das Amtsgericht hatte im Beschluss

vom 25.09.2000 auf diesen Gesichtspunkt - der damals aus zeitlichen Gründen

unerheblich war - hingewiesen (vgl. die Seiten 7/8 des Beschlusses).

Die Sache war entscheidungsreif. Eines ausdrücklichen Hinweises an die Beteiligte

zu 3 auf die Zulässigkeit der Erstbeschwerde, wie von ihr im Schriftsatz vom

19.09.2002 ursprünglich noch erbeten, bedurfte es angesichts der

landgerichtlichen Entscheidung nicht mehr. Abgesehen davon, dass der Senat im

Rechtsbeschwerdeverfahren naturgemäß die gesamte landgerichtliche

Entscheidung auf Rechtsfehler zu überprüfen hat und demgemäß ein

Verfahrensbeteiligter auch grundsätzlich damit rechnen muss, dass eine in diesem

Zusammenhang auftretende Rechtsfrage zu seinen Ungunsten bewertet wird, hat

die Beteiligte zu 3 ihre sofortige weitere Beschwerde in der Folge auch mit den

nachfolgenden Schriftsätzen vom 01.10.2003 und 01.06.2004 inhaltlich und in der

Sache begründet; auch in den Vorinstanzen war zu den in materiell-rechtlicher

Hinsicht maßgeblichen streitigen Tatsachenfragen und den sich darauf

gründenden Rechtsfragen umfassend Stellung genommen worden. Wie bereits

ausgeführt, wäre neues Sachvorbringen im weiteren Beschwerdeverfahren ohnehin

nicht mehr zu berücksichtigen gewesen.

Den erst nach abschließender Senatsberatung eingegangenen Schriftsatz der

Beteiligten zu 1 vom 10.07.2004 hat der Senat nicht mehr berücksichtigt; insoweit

bedurfte es also einer Gewährung rechtlichen Gehörs für die anderen Beteiligten

nicht mehr.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 3 die Gerichtskosten des

Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen hat, nachdem sie mit ihrem

Rechtsmittel unterlegen ist, § 47 Satz 1 WEG.

Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten

anzuordnen, hat der Senat nicht gesehen, § 47 Satz 2 WEG.

Die Wertfestsetzung beruht auf der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch

das Landgericht, § 48 Abs. 3 WEG.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.