Urteil des AG Frankfurt am Main vom 19.02.2008, 33 C 3172/07

Entschieden
19.02.2008
Schlagworte
Minderung, Nachzahlung, Vorauszahlung, Betrug, Wohnung, Betriebskosten, Vollstreckung, Wohnraummiete, Mietvertrag, Eigentum
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Gericht: AG Frankfurt Quelle:

Entscheidungsdatum: 19.02.2008 Norm: § 536 BGB

Aktenzeichen: 33 C 3172/07 - 29, 33 C 3172/07

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Kürzung des Nebenkostensaldos im Rahmen der Mietminderung

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 724,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 7.8.2007 zu zahlen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Die Klägerin klagt eine Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2005 in Höhe von 724,10 Euro nebst Zinsen hierauf ein.

2Die Beklagten haben gemäß Mietvertrag vom 26.8.1977 mit der ... Lebensversicherungs AG die Wohnung ... F, angemietet. Die Wohnung ging mit Wirkung ab 1.1.2002 in das Eigentum der Klägerin über, so dass diese seitdem Vermieterin ist. Die vereinbarte monatliche Gesamtmiete betrug im Jahr 2005 508,26 Euro, bestehend aus 399,36 Euro Grundmiete, 44,00 Euro Vorauszahlung Betriebskosten, 40,90 Euro Vorauszahlung Heizkosten und 24,00 Euro Vorauszahlung Wasser. Die Nettomiete wurde ausweislich der Zustimmungserklärung der Beklagten vom 18.1.2007 zum Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 14.8.2006 von bisher monatlich 399,36 Euro mit Wirkung ab 1.11.2006 auf monatlich 409,60 Euro erhöht.

3Die Klägerin hat den Beklagten auf die Bruttomiete eine monatliche Mietminderung in Höhe von 15 % zugestanden.

4Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagten schuldeten den in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 724,10 Euro. Denn durch eine Minderung der Bruttomiete trete nicht gleichzeitig eine Minderung des ermittelten Nebenkostensaldos ein.

5Die Klägerin beantragt,

6die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 724, 0 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung des Mahnbescheids (7.8.2007) zu zahlen.

7Die Beklagten beantragen,

8die Klage abzuweisen.

9Die Beklagten sind der Auffassung, die von der Klägerin zugestandene Mietminderung sei auch im Rahmen der Nachzahlung der Betriebskosten 2005 zu berücksichtigen.

10 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

11 Die Klage ist begründet.

12 Gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. mit den mietvertraglichen Vereinbarungen steht der Klägerin die für das Jahr 2005 eingeklagte Betriebskostennachzahlung in Höhe von 724,10 Euro zu.

13 Es ist unstreitig, dass die Beklagten diese Nachzahlung nicht ausgeglichen haben, da sie der Auffassung sind, dass bei dieser Nachzahlung die Mietminderung, wie von ihnen schriftsätzlich dargelegt, zu berücksichtigen sei.

14 Den Ausführungen der Beklagten kann nicht gefolgt werden. Die Beklagten schulden den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag in voller Höhe. Sonstige Einwendungen gegen diese Betriebskostenabrechnung haben die Beklagten nicht substantiiert vorgetragen. Es reicht für einen ordnungsgemäßen Vortrag nicht aus, wenn die Beklagten in ihren Schriftsätzen lediglich auf Anlagen Bezug nehmen, ohne hierzu schriftsätzlich weiter auszuführen.

15 Nach der Rechtssprechung des BGH tritt durch eine Minderung der Bruttomiete nicht gleichzeitig eine Minderung des ermittelten Nebenkostensaldos ein.

16 Im Jahr 2005 betrug die monatliche Bruttomiete der Beklagten 508,26 Euro. Die Nettomiete wurde ausweislich der Zustimmungserklärung der Beklagten vom 18.1.2007 von monatlich 399,36 Euro mit Wirkung ab 1.11.2006 auf monatlich 409,60 Euro erhöht. Diese Bruttomiete dient lediglich als Bemessungsgrundlage für die von der Klägerin zugestandene Mietminderung in Höhe von monatlich 15 %. Dies bedeutet aber nicht, dass gleichzeitig der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung um denselben Prozentsatz zu mindern ist. Zu diesem Ergebnis kommen sowohl Langenberg (in Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, S. 280, RzG 162) als auch Eisenschmid ("Die Mietminderung nach der Bruttomiete", WuM 205, S. 491 ff). Danach ist die Quote der Minderung nach der Bruttomiete zu ermitteln und sind dem Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen in voller Höhe gut zu bringen. Gerade dies ist seitens der Klägerin erfolgt.

17 Die Ausführungen der Beklagten in dem nach Schluss der mündlichen Verhandlung zu den Akten gereichten nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 3.2.2008 sind verspätet und bieten keinen Anlass, erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten. Die Beklagten hatten hinreichend Gelegenheit, bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zur Sache vorzutragen. Außerdem enthält dieser Schriftsatz auch keinen entscheidungserheblichen neuen Vortrag.

18 Die Beklagten sind daher antragsgemäß zu verurteilen.

19 Die auf die Klageforderung zuerkannten Zinsen sind gemäß den §§ 286 ff BGB aus Verzug begründet.

20 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils aus den §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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