Urteil des AG Frankfurt am Main vom 19.02.2008
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Gericht:
AG Frankfurt
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
33 C 3172/07 - 29,
33 C 3172/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 536 BGB
Wohnraummiete: Kürzung des Nebenkostensaldos im
Rahmen der Mietminderung
Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 724,10
Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab
7.8.2007 zu zahlen.
2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu
tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von
110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin klagt eine Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2005 in Höhe von
724,10 Euro nebst Zinsen hierauf ein.
Die Beklagten haben gemäß Mietvertrag vom 26.8.1977 mit der ...
Lebensversicherungs AG die Wohnung ... F, angemietet. Die Wohnung ging mit
Wirkung ab 1.1.2002 in das Eigentum der Klägerin über, so dass diese seitdem
Vermieterin ist. Die vereinbarte monatliche Gesamtmiete betrug im Jahr 2005
508,26 Euro, bestehend aus 399,36 Euro Grundmiete, 44,00 Euro Vorauszahlung
Betriebskosten, 40,90 Euro Vorauszahlung Heizkosten und 24,00 Euro
Vorauszahlung Wasser. Die Nettomiete wurde ausweislich der
Zustimmungserklärung der Beklagten vom 18.1.2007 zum
Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 14.8.2006 von bisher monatlich 399,36
Euro mit Wirkung ab 1.11.2006 auf monatlich 409,60 Euro erhöht.
Die Klägerin hat den Beklagten auf die Bruttomiete eine monatliche
Mietminderung in Höhe von 15 % zugestanden.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagten schuldeten den in der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag
in Höhe von 724,10 Euro. Denn durch eine Minderung der Bruttomiete trete nicht
gleichzeitig eine Minderung des ermittelten Nebenkostensaldos ein.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 724, 0
Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab
Zustellung des Mahnbescheids (7.8.2007) zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
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Die Beklagten sind der Auffassung, die von der Klägerin zugestandene
Mietminderung sei auch im Rahmen der Nachzahlung der Betriebskosten 2005 zu
berücksichtigen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. mit den mietvertraglichen Vereinbarungen steht der
Klägerin die für das Jahr 2005 eingeklagte Betriebskostennachzahlung in Höhe von
724,10 Euro zu.
Es ist unstreitig, dass die Beklagten diese Nachzahlung nicht ausgeglichen haben,
da sie der Auffassung sind, dass bei dieser Nachzahlung die Mietminderung, wie
von ihnen schriftsätzlich dargelegt, zu berücksichtigen sei.
Den Ausführungen der Beklagten kann nicht gefolgt werden. Die Beklagten
schulden den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen
Nachzahlungsbetrag in voller Höhe. Sonstige Einwendungen gegen diese
Betriebskostenabrechnung haben die Beklagten nicht substantiiert vorgetragen.
Es reicht für einen ordnungsgemäßen Vortrag nicht aus, wenn die Beklagten in
ihren Schriftsätzen lediglich auf Anlagen Bezug nehmen, ohne hierzu
schriftsätzlich weiter auszuführen.
Nach der Rechtssprechung des BGH tritt durch eine Minderung der Bruttomiete
nicht gleichzeitig eine Minderung des ermittelten Nebenkostensaldos ein.
Im Jahr 2005 betrug die monatliche Bruttomiete der Beklagten 508,26 Euro. Die
Nettomiete wurde ausweislich der Zustimmungserklärung der Beklagten vom
18.1.2007 von monatlich 399,36 Euro mit Wirkung ab 1.11.2006 auf monatlich
409,60 Euro erhöht. Diese Bruttomiete dient lediglich als Bemessungsgrundlage
für die von der Klägerin zugestandene Mietminderung in Höhe von monatlich 15 %.
Dies bedeutet aber nicht, dass gleichzeitig der Saldo aus der
Betriebskostenabrechnung um denselben Prozentsatz zu mindern ist. Zu diesem
Ergebnis kommen sowohl Langenberg (in Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, S. 280, RzG 162) als auch Eisenschmid ("Die
Mietminderung nach der Bruttomiete", WuM 205, S. 491 ff). Danach ist die Quote
der Minderung nach der Bruttomiete zu ermitteln und sind dem Mieter die
Betriebskostenvorauszahlungen in voller Höhe gut zu bringen. Gerade dies ist
seitens der Klägerin erfolgt.
Die Ausführungen der Beklagten in dem nach Schluss der mündlichen
Verhandlung zu den Akten gereichten nicht nachgelassenen Schriftsatz vom
3.2.2008 sind verspätet und bieten keinen Anlass, erneut in die mündliche
Verhandlung einzutreten. Die Beklagten hatten hinreichend Gelegenheit, bis zum
Schluss der mündlichen Verhandlung zur Sache vorzutragen. Außerdem enthält
dieser Schriftsatz auch keinen entscheidungserheblichen neuen Vortrag.
Die Beklagten sind daher antragsgemäß zu verurteilen.
Die auf die Klageforderung zuerkannten Zinsen sind gemäß den §§ 286 ff BGB aus
Verzug begründet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils aus den §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.