Urteil des AG Frankfurt am Main vom 28.03.2008
AG Frankfurt: abrechnung, einsichtnahme, mieter, wohnraummiete, ermessen, geschäftsbedingung, haus, vertragsklausel, bestimmungsrecht, mietvertrag
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Gericht:
AG Frankfurt
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
33 C 3275/07 - 50,
33 C 3275/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 307 BGB, § 315 BGB, § 316
BGB, § 535 Abs 2 BGB, § 556
BGB
Wohnraummiete: Formularvertragliche Gestattung der
Betriebskostenabrechnung nach billigem Ermessen
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 82,82 Euro nebst Zinsen
in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit
7.8.2007 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 30% und der
Beklagte 70% zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.
Die Klägerin hat die Klage in Höhe von 36,23 Euro zurückgenommen.
Entscheidungsgründe
Soweit sie nicht zurückgenommen worden ist, ist die Klage begründet.
Die Klägerin kann vom Beklagten die Zahlung der sich – nach Klagerücknahme
noch – in Höhe von 48,65 Euro aus der Heizkostenabrechnung und in Höhe von
34,26 Euro aus der Betriebskostenabrechnung jeweils für die Zeit vom 16.11.2005
bis zum 31.12.2005 (Bl. 23 ff d.A.) ergebenden Saldi verlangen, weil der Beklagte
diese schuldig geblieben ist (§ 535 BGB).
Beide Saldi sind fällig, weil beide Abrechnungen formell den Anforderungen
entsprechen, die an ordnungsgemäße Abrechnungen zu stellen sind.
Insbesondere ist auch die Zusammensetzung der zugrunde gelegten
Wirtschaftseinheit detailliert dargelegt worden. Was an den beigefügten
Auflistungen nicht nachvollziehbar sein soll, ist nicht nachvollziehbar.
Die Bildung einer Wirtschaftseinheit ist auch zulässig. Dies ist zwar nicht
ausdrücklich im Mietvertrag (Bl. 67 ff d.A.) vereinbart. In § 2 Ziffer 2 Ziffer 2 ist der
Klägerin jedoch ein Bestimmungsrecht nach §§ 315, 316 BGB eingeräumt worden,
das es ihr erlaubt, jedenfalls bei erstmaliger Abrechnung eine Wirtschafts-
und/oder Abrechnungseinheit zu bilden. Dass diese Vertragsklausel, bei der es
sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der §§ 305 ff BGB handelt,
unwirksam sein soll, ist nicht ersichtlich. Insbesondere hat der Beklagte nicht
dargelegt, dass ihn diese Kel unangemessen benachteiligt.
Die Klägerin hat auch sachliche Gründe für die Bildung einer Wirtschaftseinheit.
Sämtliche zugehörigen Objekte gehören zur sogenannten .... Sie sind darüber
hinaus an ein gemeinsames Heizkraftwerk angeschlossen. Irgendwelche konkreten
Bedenken, die gegen die Zulässigkeit der Bildung einer Wirtschaftseinheit
sprechen, hat der Beklagte nicht dargelegt.
Er hat auch nicht dargelegt, dass ein Zwischen- und/oder Unterzähler existiert, der
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Er hat auch nicht dargelegt, dass ein Zwischen- und/oder Unterzähler existiert, der
die ausschließlich im von ihm bewohnten Haus verbrauchte Heizenergie gesondert
erfasst. Wenn er seine Kenntnis von Erzählungen von Nachbarn weitergibt, stellt
dies keinen konkreten Tatsachenvortrag dar. Diese Erzählungen sind unbeachtlich.
Auch der Umstand, dass ein Teil der Objekte möglicherweise modernisiert, ein
anderer Teil dagegen nicht modernisiert ist, steht der Bildung einer
Wirtschaftseinheit nicht entgegen. Selbst wenn diese Modernisierung die
Aufbringung einer Wärmedämmung an einzelnen Objekten, wobei Einzelheiten
nicht dargelegt worden sind, zum Gegenstand hatte, folgt hieraus nicht, dass die
Heizkosten modernisierter und nicht modernisierter Objekte getrennt abzurechnen
sind. Diese Vorgehensweise würde wenigstens die Möglichkeit der getrennten
Verbrauchsermittlung voraussetzen. Diese ist gerade nicht vorhanden. Alle
Objekte werden von einem gemeinsamen Heizkraftwerk versorgt. Das
Vorhandensein vermeintlicher Unterzähler oder ähnlichem hat der Beklagte nicht
dargelegt. Es mag auch sein, dass die Mieter modernisierter Häuser, indes
ausschließlich über die Grundkosten, möglicherweise überproportional an den
Heizkosten beteiligt werden. Dass dieses Missverhältnis wirtschaftlich überhaupt
nennenswert messbar ist, ist weder ersichtlich noch dargelegt worden.
Im Übrigen hat kein Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, die
seine Kostenbelastung absolut richtig feststellt. Der Anspruch ist lediglich gerichtet
auf eine angemessene Belastung an den insgesamt entstandenen Kosten im
Verhältnis zu den anderen Nutzern. Ungenauigkeiten, die im Verhältnis zu
anderen Mietern kaum oder nur geringfügig ins Gewicht fallen, sind dabei
hinzunehmen.
Soweit der Beklagte der Auffassung ist, es sei erforderlich, die Kosten für Wasser
und Abwasser in der Abrechnung gesondert darzustellen, so kann dem nicht
generell gefolgt werden. Es ist denkbar, dass dies in Einzelfällen erforderlich ist. In
Frankfurt am Main ist dies jedoch nicht der Fall, weil beide Leistungen vom selben
Versorger erbracht und einheitlich nach Verbrauch berechnet werden. Soweit der
Beklagte dieses bestreitet, ist dies völlig unsubstantiiert. Er möge insoweit Einsicht
in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege nehmen, an der es fehlt. Der
Beklagte kann auch im Prozess nicht verlangen, dass die Klägerin Belege vorlegt.
Er möge von seinem Recht auf Einsichtnahme Gebrauch machen und dem Gericht
sodann detailliert und nachvollziehbar darlegen, welche konkreten
Beanstandungen er an den Belegen hat. Erst dann besteht für das Gericht
Veranlassung, die Klägerin zur Vorlage von Belegen zu veranlassen.
Entsprechendes gilt für die Betriebskostenabrechnung. Auch hier hat der Beklagte
nach vorausgegangener Einsichtnahme in die Belege nichts Konkretes
vorgetragen.
Die zugesprochenen Zinsen sind begründet gemäß §§ 288, 286 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 269, 91, 92 Abs. 1 ZPO. Danach hat die
Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit sie die Klage
zurückgenommen hat. Im Übrigen hat der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits
zu tragen, weil er unterlegen ist. Schließlich sind die Kosten im Verhältnis des
jeweiligen Obsiegens geteilt worden.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713
ZPO.
Der Streitwert wird auf 119,40 Euro festgesetzt.
Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche
Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert
(§ 511 Abs. 4 ZPO).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.