Urteil des AG Duisburg vom 29.07.2008
AG Duisburg: zwangsverwaltung, grundstück, beschlagnahme, gesetzesänderung, miteigentumsanteil, zwangsversteigerung, vollstreckung, handbuch, vorschuss, deckung
Amtsgericht Duisburg, 76a C 24/08
Datum:
29.07.2008
Gericht:
Amtsgericht Duisburg
Spruchkörper:
Zivilgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
76a C 24/08
Nachinstanz:
Landgericht Düsseldorf, 16 S 54/08
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor
Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages
leistet.
Die Entscheidung wurde durch Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 03.02.2009, AZ:
16 S 54/08 abgeändert.
1
T a t b e s t a n d
2
Die Klägerin macht gegen den Beklagten Wohngeldvorauszahlungsansprüche für den
Zeitraum von August 2007 bis Mai 2008 geltend. Mit Beschluss des Amtsgerichts
Duisburg vom 11.07.2007 wurde der Beklagte zum Zwangs-verwalter über den im
Grundbuch von Rheinhausen, Blatt 12538 eingetragenen 78/517 Miteigentumsanteil an
dem Grundstück Gemarkung Rheinhausen, Flur 6, Flurstück 1104, Gebäude- und
Freifläche, Günterstraße 50, verbunden mit dem Sondereigentum an der im
Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss rechts mit Kellerraum
bestellt. Die Wohnung ist vermietet, Miet- oder Nebenkostenvorauszahlungen leistete
der Mieter in der Zeit der Beschlagnahme indes nicht.
3
Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.08.2007 beschlossen die
Wohnungseigentümer den Wirtschaftsplan für das Jahr 2007 mit der Maßgabe, dass
dieser bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan Gültig-keit haben
solle. Nach dem Wirtschaftsplan entfallen auf den von dem Bekla-gten
zwangsverwalteten Miteigentumsanteil für August 2007 anteilige Haus-gelder in Höhe
von 130,00 €, für den Zeitraum ab September 2007 anteilige Hausgelder von monatlich
140,00 €. Die laufenden Hausgelder sind mit dem Monatsersten fällig. Der Beschluss
über den Wirtschaftsplan ist bestandskräftig.
4
Hausgeldzahlungen erbrachte der Beklagte im genannten Zeitraum nicht.
5
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte sei als Zwangsverwalter verpflichtet, die
laufenden Hausgeldzahlungen – notfalls aus Gläubigervorschüssen – zu begleichen.
6
Sie beantragt,
7
den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.390,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 130,00 € seit dem 02.08.2007 sowie aus
jeweils 140,00 € seit dem 02.09.2007, 02.10.2007, 02.11.2007, 02.12.2007, 02.01.2008,
02.02.2008, 02.03.2008, 02.04.2008 und 02.05.2008 zu zahlen.
8
Der Beklagte beantragt,
9
die Klage abzuweisen.
10
Er ist der Ansicht, nach Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und
Zwangsverwaltung von der Pflicht zur Zahlung laufender Hausgelder befreit zu sein.
11
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze
der Parteien und das Protokoll der Sitzung vom 08.07.2008 Bezug genommen.
12
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
13
I.
14
Die zulässige Klage ist unbegründet.
15
Die Klägerin kann von dem Beklagten die Zahlung laufender Hausgeld-zahlungen nicht
verlangen. Ein Anspruch auf Ausgleich der während der Zeit der Zwangsverwaltung
angefallenen, laufenden Hausgeldzahlungen ergibt sich weder aus § 155 Abs. 1 ZVG in
Verbindung mit § 16 Abs. 2 WEG und dem beschlossenen Wirtschaftsplan noch aus §
156 Abs. 1 ZVG.
16
1. Nach § 155 Abs. 1 ZVG sind aus den Nutzungen des zwangsverwalteten
Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit
Ausnahme derjenigen, die durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines
Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten.
17
a) Bisher, d. h. vor dem Inkrafttreten der Änderungen des Zwangsver-
steigerungsgesetzes durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigen-
tumsgesetzes und anderer Gesetzte vom 26.03.2007 (WEG-ÄndG, BGBl. I, S. 370) am
01.07.2007, bestand in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass zu den
vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Zwangs-verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1
ZVG auch das auf den Schuldner für den Lasten und Kostenbeitrag entfallende laufende
Wohngeld gehörte (vgl. Stöber, ZVG-Handbuch, 8. Aufl. 2007, Rdn. 630a; ders., ZVG-
Kommentar, 18. Aufl. 2006, § 152 ZVG Rdn. 19.3; Steiner-Hagemann, 9. Aufl. 1986, §
155 ZVG Rdn. 28, jeweils m. w. N.). Wurden – wie im vorliegenden Fall –
Mieteinnahmen nicht erzielt, musste der zur Deckung des Wohngeldes erforderliche
Geldbetrag von dem Gläubiger als Vorschuss nach § 161 Abs. 3 ZVG eingefordert
werden (Stöber, ZVG-Kommentar, a. a. O., Rdn. 19.5., § 155 ZVG Rdn. 4.4).
18
b) Nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung kann diese Auffassung keinen Bestand
mehr haben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Zahlung laufender
Hausgelder nach § 155 Abs. 1 ZVG nicht verlangen, weil Hausgelder dem Begriff der
vorweg zu bestreitenden "Ausgaben der Zwangsverwaltung" nicht mehr unterfallen.
Dies ergibt die Auslegung der Vorschrift unter Berück-sichtigung der
Gesetzessystematik, der Entstehungsgeschichte und des Gesetzeszwecks.
19
aa) Bereits aus der Gesetzessystematik lässt sich mit Eindeutigkeit entnehmen, dass
Hausgeldansprüche von den Ausgaben der Zwangsverwaltung zu unterscheiden sind:
Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen
Eigentums oder des Sondereigentums, die nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2, Abs. 5 WEG
geschuldet werden und zu denen laufende Hausgeldansprüche zählen, sind nunmehr
ausdrücklich § 10 Abs. 1 ZVG genannt, der sie der Rangklasse 2 zuordnet. Ansprüche,
die der Rang-ordnung des § 10 Abs. 1 ZVG unterfallen, sind aber gem. § 155 Abs. 2
ZVG im Gegensatz zu den in Abs. 1 genannten Ausgaben und Kosten gerade nicht
"vorweg", sondern erst aus den verbleibenden Überschüssen zu befriedigen.
20
Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sonder-eigentums, die
nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2, Abs. 5 WEG geschuldet werden, finden nach der
Gesetzesänderung darüber hinaus auch in § 156 Abs. 1 S. 3 ZVG ausdrückliche
Erwähnung, der sie für den Fall der Vollstreckung in ein Wohneigentum den öffentlichen
Lasten gleichstellt. Bereits nach der bis zum 01.07.2007 geltenden Rechtslage stand
außer Streit, dass diese öffentlichen Lasten in der Zwangsverwaltung zwar insofern
privilegiert werden, als dass sie ohne weiteres Verfahren, d. h. ohne vorherige
Aufstellung eines Teilungsplans, zu berichtigen sind, sie jedoch als Rangforderungen
von den Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG zu unterscheiden
sind (vgl. nur Stober, a. a. O., § 156 ZVG Rdn. 2).
21
Das so gewonnene Ergebnis der systematischen Auslegung wird durch die Begründung
zum Entwurf WEG-ÄndG vom 08.03.2006 (BT-Drucks. 16/887) belegt, wenn es dort zur
Neufassung des § 156 Abs. 1 S. 2 und 3 ZVG heißt:
22
"Bisher konnten die laufenden Beträge des Hausgeldes im Rahmen der
Zwangsverwaltung gem. § 155 Abs. 1 ZVG vorweg aus den Einnahmen als Ausgaben
der Zwangsverwaltung gezahlt werden. Da das Hausgeld mit den laufenden Beträgen
nun in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (neu) erfasst ist, dürfte es (...) ohne die Folgeänderung (des
§ 156 ZVG) erst nach Aufstellung des Teilungsplanes ausgezahlt werden. Um diese
Schlechterstellung der Wohnungseigen-tümergemeinschaft zu vermeiden, ist eine den
laufenden öffentlichen Lasten entsprechende Regelung vorgesehen."
23
bb) Weder Sinn und Zweck des § 155 ZVG noch die Zielsetzung des WEG-ÄndG
können eine andere Auslegung rechtfertigen. Da die Zwangsverwaltung dem Schuldner
das Grundstück erhalten und dem beitreibenden Gläubiger zugleich die Befriedigung
seiner Ansprüche sichern soll, dient auch § 155 ZVG dem Erhalt des Grundstücks in
seinem wirtschaftlichen Bestand. Diesem Normzweck entspricht es, Gläubiger
laufender, wiederkehrender Leistungen wegen dieser Leistungen bevorzugt zu
befriedigen, um sie nicht zur Zwangsversteigerung zu drängen (vgl. Steiner-Hagemann,
a. a. O., § 155 ZVG Rdn. 2). Eine Privilegierung von Wohnungseigentümern
dahingehend, ihnen anders als den übrigen Gläubigern der Rangklassen 1 bis 4 ein von
der Erzielung von Überschüssen unabhängiges Forderungsrecht zuzubilligen, gebietet
24
er nicht. Dabei wird man sich auch zu vergegenwärtigen haben, dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft unter den Voraussetzungen des § 18 WEG von dem
zahlungsunfähigen oder –unwilligen Eigentümer die Veräuße-rung von dessen
Wohnungseigentum verlangen und so dessen Ausscheiden aus der
Eigentümergemeinschaft herbeiführen kann.
Die Änderungen von Vorschriften des ZVG dienten ersichtlich dem Zweck, die Stellung
von Wohnungseigentümergemeinschaften innerhalb des
Zwangs-versteigerungsverfahrens durch Schaffung eines Vorrangs für Hausgeld-
ansprüche zu verbessern (vgl. auch Begründung zum Entwurf des WEG-ÄndG vom
08.03.2006, BT-Drucks. 16/887, zu Art. 2). Auch diesem Gesetzeszweck läuft die
genannte Auslegung des § 155 Abs. 1 ZVG nicht zuwider. Führt die Privilegierung der
Wohnungseigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren im Einzelfall zu Nachteilen
bei der Zwangsverwaltung, so ist dies – trotz der in der Literatur vereinzelt geäußerten
Bedenken (vgl. Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165, 174 ff.) – als gesetzgeberische
Grundentscheidung hinzunehmen.
25
c) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, insbesondere das von der Klägerin in
Bezug genommene Urteil vom 24.01.2008 – V ZB 99/07 – (Rpfleger 2008, 268 ff.) steht
dem ebenfalls nicht entgegen. Dass der Bundesgerichtshof Ansprüche auf laufende
Hausgeldzahlungen auch nach dem 01.07.2007 den Ausgaben der Verwaltung im
Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG zuordnet, lässt sich der Entscheidung nicht entnehmen.
Abgesehen davon, dass die hier in Rede stehende Rechtsfrage dort nicht zur
Entscheidung stand, betrifft die mit klägerischem Schriftsatz vom 17.07.2008 (dort S. 3
oben) zitierte Textpassage ersichtlich die frühere Rechtslage, wenn unmittelbar im
Anschluss auf den Zeitraum "ab Oktober 2005" Bezug genommen wird.
26
2. Aus § 156 Abs. 1 S. 1, S. 2 ZVG lässt sich ein Zahlungsanspruch der klagenden
Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend nicht herleiten. Zwar sind laufende
Hausgeldzahlungen, wie bereits oben ausgeführt, nach dieser Vorschrift ohne weiteres
Verfahren zu zahlen. Dies setzt jedoch jedenfalls voraus, dass nach Zahlungen auf die
Ausgaben der Verwaltung und Kosten des Verfahrens genügend Mittel aus den
Einkünften ("Überschüsse") vorhanden sind; aus Verwaltungsvorschüssen des
Gläubigers darf der Zwangsverwalter diese Zahlungen nicht erbringen (vgl. Steiner-
Hagemann, § 156 ZVG Rdn. 8).
27
Eine Zahlungspflicht des Beklagten gegenüber der Klägerin besteht hier deshalb nicht,
weil zwischen den Parteien unstreitig geblieben ist, dass während der Dauer der
Beschlagnahme Erträge aus der Vermietung der Eigentumswohnung nicht erzielt
worden sind.
28
II.
29
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
30
Streitwert: 1.390,00 € (bezifferte Klageforderung)
31