Urteil des AG Duisburg-Ruhrort vom 24.09.2009
AG Duisburg-Ruhrort (höhe, kläger, gegenstand des verfahrens, 1995, erhöhung, abrechnung, miete, zahlung, betriebskosten, grund)
Amtsgericht Duisburg-Ruhrort, 9 C 754/08
Datum:
24.09.2009
Gericht:
Amtsgericht Duisburg-Ruhrort
Spruchkörper:
9. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
9 C 754/08
Nachinstanz:
Landgericht Duisburg, 13 S 219/09
Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger
1.618,54 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 21.11.2008 zuzüglich 229,55
€ außergerichtlicher anwaltlicher Mahnkosten zu zahlen. Die
weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
120% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger vermietete den Beklagten durch schriftlichen Wohnraummietvertrag ab dem
01.02.1990 die im ersten Geschoss des Hauses in gelegene Wohnung zu einem
monatlichen Mietzins in Höhe von insgesamt 722,50 DM (= 369,41 €), der sich aus der
Miete für die Wohnräume in Höhe von 577,50 DM (= 295,27 €), einer Vorauszahlung für
die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der zentralen
Warmwasserversorgung von 100,00 DM (= 51,13 €) und einer Vorauszahlung auf die
übrigen Betriebskosten von 45,00 DM (= 23,01 €) zusammensetzte.
1
Die Beklagten zahlten auf Grund eines entsprechenden Erhöhungsverlangens ab
01.11.1990 (Blatt 79 d. A.) eine erhöhte Grundmiete von 585,20 DM (= 299,20 €) und ab
01.10.1993 (Blatt 80 d. A.) eine erhöhte Grundmiete von 662,20 DM (= 338,57 €) sowie
zusätzlich Vorauszahlungen für Wasser/Abwasser in Höhe von 100,00 DM, Heizung
und Warmwasserversorgung in Höhe von 50,00 DM und für Antenne bzw.
Kabelfernsehen in Höhe von 3,00 DM bzw. 9,77 DM.
2
Der Kläger begehrte auf Grund eines weiteren Mieterhöhungsschreibens (Blatt 81 d. A.)
von den Beklagten eine Anhebung der bisherigen ortsüblichen Vergleichsmiete auf
Grund des Mietspiegels der , Stand 01.05.1995, auf nunmehr 723,82 DM (= 370,07 €)
3
bei gleichbleibenden Vorauszahlungen für Wasser/Abwasser in Höhe von 50,00 DM,
Heizung und Warmwasser in Höhe von 100,00 DM und Kabelfernsehen in Höhe von
9,77 DM, insgesamt 159,77 DM. Die Beklagten zahlten von September 1995 bis August
2004 an den Kläger eine monatliche Gesamtmiete von 883,57 DM bzw. später 451,76 €.
Abrechnungen über Nebenkosten wurden in den Jahren 1996 bis 2003 nicht erteilt.
Seit September 2004 zahlen die Beklagten fortlaufend den im Schreiben der
Hausverwaltung Hain vom 23.08.2004 (Blatt 19 d. A.) ausgewiesenen monatlichen
Betrag in Höhe von 466,09 €, der sich aus einer Grundmiete per 01.09.2009 in Höhe
von 379,40 €, einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 35,56 €
(Betriebskostenvorauszahlung 25,56 € + Vorauszahlung Hausreinigung 10,00 €) und
einer Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 51,13 € zusammensetzen soll. Dieses
Schreiben erwähnt "im Betreff", dass es um eine "Anpassung der
Nebenkostenvorauszahlungen" geht, die auf Grund einer erteilten
Nebenkostenabrechnung mit einem Nachzahlungssaldo von 49,51 € zur Vermeidung
hoher Nachzahlungen angepasst werden soll.
4
Der Kläger erteilte den Beklagten Abrechnung über Heiz- und Betriebskosten für die
Abrechnungszeiträume 2003/2004, 2004/2005 sowie 2005/2006 unter Berücksichtigung
der im Schreiben vom 23.08.2004 (Blatt 19 d. A.) ausgewiesenen monatlichen
Vorauszahlungsbeträge, die Gegenstand des Verfahrens 9 C 719/07 AG Duisburg –
Ruhrort waren. Die Beklagten wurden unter Korrektur der Abrechnungen hinsichtlich der
Müllgebühren rechtskräftig zur Zahlung der Nachzahlungsbeträge verurteilt.
5
Der Kläger erteilte den Beklagten weiterhin unter dem 24.04.2008 Abrechnung über die
Betriebs- und Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 01.05.2006 bis 30.04.2007
(Blatt 20 d. A.), welche jährliche Betriebskosten in Höhe von 2.166,68 € abzüglich in
Ansatz gebrachter Vorauszahlungen von 1.040,28 € (12 x 35,56 € + 12 x 51,13 €) €) und
Heizkosten in Höhe von 604,10 € auswies und eine rechnerische Nachzahlung von
1.730,50 € ergab.
6
Die Parteien streiten darüber, ob in der Vergangenheit wirksame Erhöhungen der
Grundmiete stattgefunden haben und darüber, ob zu Gunsten der Beklagten höhere
Vorauszahlungsbeträge in Ansatz zu bringen sind.
7
Der Kläger behauptet, das ordnungsgemäß zur Post gegebene Schreiben, mit dem eine
Erhöhung der Grundmiete ab September 1995 begehrt worden, sei zwar nicht im
Original zurück gesandt worden. Dem Erhöhungsverlangen sei aber konkludent durch
jahrelange Zahlung des exakt angegebenen Erhöhungsbetrages zugestimmt worden.
Ferner sollte durch Schreiben vom 23.08.2004 losgelöst von einer Anpassung der
Nebenkostenvorauszahlungen die Grundmiete auf 379,40 € angehoben werden. Dieses
Angebot sei von den Beklagten ebenfalls konkludent durch Zahlung exakt dieses
Betrages angenommen worden. Etwaige Rückforderungsansprüche der Beklagten
seien verwirkt und verjährt.
8
Der Kläger beantragt,
9
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 1.730,50 € nebst Zinsen
in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit
dem 21.11.2008 zuzüglich 229,55 € außergerichtlicher Mahnkosten zu zahlen.
10
Die Beklagten beantragen,
11
die Klage abzuweisen.
12
Die Beklagten bestreiten die Richtigkeit der Abrechnung unter Hinweis darauf, dass sie
auf Grund vorangegangener Mieterhöhungen nur die ab 01.10.1993 verlangte
Grundmiete von 338,58 € schulden und der Differenzbetrag von 40,82 € zu der vom
Kläger behaupteten Grundmiete von 379,40 € als weitere monatliche Vorauszahlung auf
die Nebenkosten zu berücksichtigten sei. Die Nachzahlungsforderung von 1.730,50 €
ermäßige daher um weitere, nicht berücksichtigte Vorauszahlungen von insgesamt
489,84 € (12 Monate x 40,82 €) auf 1.240,66 €. Das Mieterhöhungsschreiben des
Klägers, mit dem ab 01.09.1995 die Grundmiete auf den Betrag von 370,07 €
angehoben worden sein soll, sei ihnen nicht zugegangen. Vielmehr habe die
Rechtsvorgängerin des Klägers lediglich telefonisch ab September 1995 eine höhere
Miete eingefordert angesichts gestiegener Betriebskosten. Auch sei auf Grund des
Wortlauts des Schreibens vom 23.08.2004 nicht davon auszugehen, dass im Jahre
2004 eine Anhebung der Nettomiete von 370,07 € auf 379,40 € erfolgen sollte. Den
Beklagten seien daher unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung für
den Zeitraum vom 01.09.1995 bis 31.08.2004 ein Betrag in Höhe von 3.402,00 €
(Differenz zwischen 338,58 € und 370,08 € = 31,50 € monatlich x 12 Monate jährlich x 9
Jahre) zurückzuerstatten, für den Zeitraum vom 01.09.2004 bis 30.04.2006 in Höhe von
816,40 € (Differenz zwischen 338,58 € und 379,40 € = 40,82 € monatlich x 20 Monate).
In Höhe der verbleibenden Klageforderung von 1.240,66 € werden insoweit
aufgerechnet.
13
Wegen der weitergehenden Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu
den Akten gereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
14
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
15
==============================
16
Die Klage ist überwiegend im Umfang des Tenors begründet, darüber hinaus
unbegründet und daher abzuweisen.
17
Der Kläger hat gegen die Beklagten gemäß den §§ 535 Absatz 2, 556 Absatz 3 BGB in
Verbindungen mit §§ 4, 16 des Mietvertrages Anspruch auf Zahlung restlicher Heiz- und
Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2006/2007 in Höhe von 1.730,50 €
abzüglich weiterer, zu Gunsten der Beklagten in Ansatz zu bringender Vorauszahlungen
von jährlich 111,96 € (12 Monate x 9,33 €).
18
Die hier streitige Abrechnung, welche den Beklagten unstreitig nach § 556 Absatz 3
BGB innerhalb von 12 Monaten seit Beendigung des Abrechnungszeitraumes
zugegangen ist, begegnet hinsichtlich ihrer Fälligkeit keinen rechtlichen Bedenken. Zu
den Mindestangaben einer ordnungsgemäßen Abrechnung gehört eine
Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde
gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der
Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH Urteil vom 27.11.2002 – VIII ZR 108/02 in NJW
RR 2003, 442 unter III a und Urteil vom 23.11.1981 – VIII ZR 298/80 in NJW 1982, 573
unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die streitige Abrechnung in jeder Hinsicht
gerecht. Formelle Bedenken werden von den Beklagten auch nicht erhoben.
19
Materielle Bedenken, welche die Beklagten hinsichtlich der Höhe der in Ansatz
gebrachten Vorauszahlungsbeträge insoweit erhoben haben, als nach ihren
Berechnungen ein weiterer Betrag in Höhe von 489,84 € (12 Monate x 40,82 €) als
Vorauszahlung vom unstreitigen Saldo der Abrechnung in Abzug zu bringen ist, sind nur
zu einem geringen Teil begründet.
20
In dem hier streitigen Abrechnungszeitraum vom 01.05.2006 bis 30.04.2006, in dem die
Beklagten unstreitig die in der Abrechnung in Abzug gebrachten Vorauszahlungen in
Höhe von 1.040,28 € (12 Monate x 25,56 € Betriebskostenvorauszahlung + 51,13 €
Heizkostenvorauszahlung + 10,00 € Hausreinigung) geleistet haben, sind zusätzlich
monatlich weitere 9,33 € tatsächlich gezahlter Miete für 12 Monate in Höhe von 111,96 €
als geleistete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten anspruchsmindernd in Abzug zu
bringen. Die Beklagten haben durch tatsächliche Zahlung der gemäß Schreiben der
Hausverwaltung vom 23.08.2004 ab September begehrten erhöhten Miete von
insgesamt 466,09 € konkludent dem darin liegenden Angebot der Klägerin zustimmen
wollen. Dieses Angebot ist bei verständiger Würdigung gemäß § 133, 157 BGB aus der
Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers dahingehend zu verstehen, dass wegen
einer erteilten Nebenkostenabrechnung die nicht mehr zur Deckung der laufenden
Aufwendungen vereinbarten Vorauszahlungsbeträge zur Vermeidung zukünftiger hoher
Nachforderungen erhöht werden sollen. Dabei handelt es sich nicht, wie der Kläger
meint, um eine Erhöhung der Grundmiete, die nach seiner Darstellung seit 1995
monatlich 370,07 € betragen hat. Weder ist von einer Erhöhung des Grundmietzinses
auch nur ansatzweise die Rede, noch hat der Kläger die formellen Voraussetzungen
einer Erhöhung des Grundmietzinses auch nur ansatzweise eingehalten, obwohl ihm
die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen eines Begehrens, den
Grundmietzins anzuheben, hinlänglich bekannt waren, wie die vorausgegangenen
Mieterhöhungsverlangen zur Anhebung des Grundmietzinses zum 01.11.1990,
01.01.1993 und 01.09.1995 deutlich zeigen. In diesen Fällen hat der Kläger nämlich
unmissverständlich jeweils unter Bezugnahme auf den zu dieser Zeit gültigen
Mietspiegel der eine Anhebung der gezahlten Miete ohne Nebenkosten auf die
ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, wobei die Vorauszahlungen auf die
Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten sowie für Antenne bzw. Kabelfernsehen
unverändert geblieben sind. Da die Beklagten das im Schreiben der Hausverwaltung
vom 23.04.2004 liegende Angebot auf eine Erhöhung der Vorauszahlungsbeträge
konkludent angenommen haben, war daher die Differenz zwischen der fälschlich als
neuer Grundmiete in Höhe von 379,40 € bezeichneten Miete und der seit der letzten
Mieterhöhung geschuldeten Grundmiete in Höhe von 370,07 € in Höhe von monatlich
9,33 € als geleistete Vorauszahlung in Ansatz zu bringen.
21
Die Beklagten haben nicht schlüssig dargelegt, dass darüber hinaus zu ihren Gunsten
weitere Zahlungen als geleistete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten in Ansatz zu
bringen sind, insbesondere die zum 01.09.1995 von 338,57 € auf 370,07 € (um 31,50 €)
vom Kläger beabsichtigte Erhöhung der Grundmiete als Erhöhung der
Nebenkostenvorauszahlung anzusehen ist. Die Beklagten haben durch Zahlung des
durch Mieterhöhungsschreiben begehrten Mietzinses von 451,76 € über einen Zeitraum
von mehr als neun Jahren konkludent ihre Zustimmung zur Anhebung des
Grundmietzinses auf den Betrag von 723,80 DM (=370,07 €) erklärt, wie auch der
Bundesgerichtshof in einem gleich gelagerten Fall in seinem Urteil vom 29.05.2005
(BGH VIII ZR 182/04) entschieden hat. Dabei geht das Gericht davon aus, dass die
Beklagten das schriftliche Mieterhöhungsverlangen, wie alle anderen zuvor, auch
22
tatsächlich erhalten haben. Dafür spricht nicht nur der gewöhnliche typische Verlauf
derartiger Ereignisse, sondern auch der Umstand, dass die Parteien nach eigener
Darstellung der Beklagten telefonisch über eine erhöhte Mietanforderung des Klägers
gesprochen haben und davon auszugehen ist, dass nur das vom Kläger vorgelegte
schriftliche Mieterhöhungsverlangen Gegenstand dieses Gesprächs gewesen sein
kann, da ein Erhöhungsverlangen eines anderen Inhalts von den Beklagten nicht
behauptet wird. Die Beklagten haben auch nicht vorgetragen, dass zu dieser Zeit
überhaupt Nebenkostenabrechnungen mit einem Nachzahlungssaldo erteilt worden ist,
die Anlass dazu gegeben haben könnten, die Nebenkostenvorauszahlungen um einen
Betrag von monatlich 31,50 € zu erhöhen. Vielmehr konnten die Beklagten auf Grund
des von ihnen selbst vorgelegten Schreibens vom 28.02.1995 (Blatt 52 d. A.), mit dem
der Kläger eine "Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 4 MHG" wegen gestiegener
Betriebskosten für Müllabfuhr und Versicherungen in Höhe von 0,06 DM pro m² begehrt
hat, unschwer erkennen, dass die zum 01.11.1995 begehrte Anhebung der Miete zur
Anpassung der Grundmiete an die nach dem Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete
erfolgen soll.
Aufrechenbare Rückforderungsansprüche gemäß § 812 BGB stehen den Beklagten
gegen den Kläger nicht zu. Die von ihnen seit dem 01.09.2004 geleisteten
Mietzahlungen in Höhe von monatlich 466,09 € sind mit Rechtsgrund geleistet, da
zumindest konkludent eine Einigung der Parteien über eine Erhöhung der Miete durch
Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen um 9,33 € stattgefunden hat. Die erhöhten
Nebenkostenvorauszahlungen hätten indes nur im Rahmen der streitigen
Auseinandersetzungen der Parteien über die Abrechnung der Jahre 2003/2004,
2004/2005 und 2005/2006 berücksichtigt werden können. Dies ist jedoch nunmehr
ausgeschlossen, da hierüber bereits rechtskräftig entschieden worden ist. Der Klage
war daher im Umfang des Tenors stattzugeben und sie darüber hinaus abzuweisen.
23
Der Zinsanspruch ergibt sich in zuerkanntem Umfang aus den §§ 284, 286 BGB.
24
Der Kläger hat darüber hinaus Anspruch gemäß §§ 280, 281, 286 BGB auf Zahlung der
durch die Einschaltung seines Prozessbevollmächtigten entstandenen unstreitigen
außergerichtlichen Kosten in Höhe von 229,55 €. Die Beklagten befanden sich mit der
Zahlung der Betriebskostenabrechnung in Verzug, so dass die Einschaltung des
Prozessbevollmächtigten zur Rechtsverfolgung des Anspruchs notwendig war.
25
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Danach waren
die gesamten Kosten des Rechtsstreits den Beklagten als Gesamtschuldner
aufzuerlegen, da die Zuvielforderung verhältnismäßig geringfügig war und keine
besonderen Kosten verursacht hat.
26
Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
27
Der Streitwert wird auf 1.730,50 € festgesetzt.
28