Urteil des AG Düsseldorf vom 14.10.2004
AG Düsseldorf: fristlose kündigung, wohnung, wichtiger grund, abmahnung, rücknahme der klage, fortsetzung des mietverhältnisses, mieter, wiedereröffnung, lärm, klageerweiterung
Amtsgericht Düsseldorf, 56 C 18402/03
Datum:
14.10.2004
Gericht:
Amtsgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
Richter
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
56 C 18402/03
Tenor:
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 02.09.2004
durch den Richter X
für R e c h t erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
zu vollsteckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
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Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung X, Y, 3. Geschoss rechts, die von der
Beklagten zu 1) seit dem 01.04.1998 aufgrund eines Dauernutzungsvertrags vom
24.03.1998 (Bl. 8 ff. GA) genutzt wird.
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Mit Schreiben vom 25.04.2003 (Bl. 23 GA) und vom 08.05.2003 (Bl. 24 GA) teilte die
Klägerin der Beklagten zu 1) unter anderem mit, dass es Beschwerden über
ruhestörenden Lärm aus ihre Wohnung gegeben habe, und bat sie , dafür Sorge zu
tragen, dass die Mitbewohner nicht gestört würden.
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Mit Anwaltsschreiben vom 28.08.2003 (Bl. 25 ff. GA) mahnte die Klägerin die Beklagte
zu 1) wegen Ruhestörungen ab und drohte eine fristlose Kündigung an, sofern weitere
Beschwerden über Ruhestörungen durch die Beklagte zu 1), ihre Kinder oder sonstige
Familienangehörige eingingen. Mit Kündigungsschreiben vom 14.11.2003 (Bl. 18 ff.
GA), das der Beklagten zu 1) am 20.11.2003 zugestellt wurde, kündigte die Klägerin das
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Nutzungsverhältnis wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens und forderte sie unter
Fristsetzung zum 30.11.2003 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.
Die streitgegenständliche Wohnung wurde kurz nach dem Krieg errichtet. Die Böden
weisen keinen besonderen Trittschallschutz auf, und die Eingangstüren sind mit einem
einfachen Türblatt versehen. Die Kinder der Beklagten zu 1), die ebenfalls in der
Wohnung leben, sind 6, 8 und 14 Jahre alt. Sie gehen in der Regel um 20.30 Uhr ins
Bett. An Werktagen sind sie in der Schule bzw. im Kindergarten und kommen alle erst
nach 16:00h nach Hause. Am Wochenende nehmen die Kinder in der Zeit von 10:00h
bis 13:00 Uhr durchgehend an Wochenendkursen des Moslimischen Jugendbundes teil.
Am 11.09.2003 waren die Beklagten im Urlaub.
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Die Klägerin behauptet, dass sie trotz der ausgesprochenen Abmahnung weitere
Beschwerden der Mitbewohner des Hauses über weitere Lärmstörungen aus der
Wohnung der Beklagten zu 1) erreicht hätten. Unter anderem am 11.09.2003,
21.09.2003, 22.09.2003, 27.09.2003, 29.09.2003 und am 30.09.2003 sowie im Zeitraum
vom 01.10.2003 bis 08.10.2003 sei zu verschiedenen Uhrzeiten aus der Wohnung der
Beklagten zu 1) lauter Lärm durch Trampeln, Rennen, Klopfen, Poltern, Türen schlagen,
Randalen und Streitereien verursacht worden. Wegen der Einzelheiten wird zur
Vermeidung von Wiederholungen auf die Behauptungen in der Klageschrift sowie das
in Bezug genommene Lärmprotokoll ("Protokoll 5", Bl. 28 ff. GA) für den Zeitraum vom
10.07.2003 bis zum 08.10.2003 verwiesen.
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Bezüglich des Beklagten zu 2) hat die Klägerin behauptet, dieser lebe dauerhaft in der
von der Beklagten zu 1) angemieteten Wohnung und übe damit Mitbesitz aus. Nach
Schluss der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin die Klage gegen den Beklagten
zu 2) zurückgenommen und gegen Herr X, XXX, YYY erweitert. Der Beklagte zu 2) hat
sein Einverständnis mit der Klagerücknahme nicht erklärt.
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Die Klägerin beantragt,
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die Beklagten zu verurteilen, die im Hause der Klägerin XXX in
9
YYY, dort im III. Geschoss rechts gelegene Wohnung, bestehend
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aus 4 Zimmern, Kochküche, Bad und WC, Diele, Balkon sowie zugehörigem
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Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Sie behaupten, außer dem Mitbewohner, Herrn X, dessen Wohnung unmittelbar unter
der Wohnung der Beklagten gelegen ist, habe sich kein anderer Mieter über die
Beklagtenfamilie beschwert. Sie führten ein übliches Benehmen, ohne dass andere
Mitbewohner belästigt würden.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird ergänzend auf die zur
Akte gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und die tatsächlichen
Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen ergänzend Bezug
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genommen.
Entscheidungsgründe
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Die zulässige Klage ist unbegründet.
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Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch gemäß § 546 BGB auf
Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.
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I.
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Das mit der Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis ist nicht durch die fristlose
Kündigung vom 14.11.2003 beendet worden. Die Kündigung ist unwirksam, da ein
wichtiger Grund i.S.v. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB in Form einer nachhaltigen
Störung des Hausfriedens, die der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter
Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der
beiderseitigen Interessen unzumutbar macht, nicht vorliegt.
21
1.
22
Bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung sind lediglich die behaupteten
Lärmbelästigungen nach Zugang der Abmahnung vom 28.08.2003 in der Zeit vom
11.09.2003 bis zum 08.10.2003 in dem im Lärmprotokoll "Protokoll 5" aufgeführten
Umfang zu berücksichtigen.
23
a)
24
Die behaupteten, im Lärmprotokoll "Protokoll 5" aufgeführten Emissionen aus der
Wohnung der Beklagten zu 1) vom 10.07.2003 bis einschl. 04.08.2003 können die
Wirksamkeit der Kündigung vom 28.08.2003 nicht begründen, da es insoweit an einer
ausreichenden Abmahnung fehlt.
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Gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist die Kündigung aus wichtigem Grund bei einer
Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht, wozu auch die behauptete Störung des
Hausfriedens zählt, erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Zwar muss in einer
Abmahnung die Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausdrücklich angedroht werden
(Palandt-Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 543, Rn. 47). Die Abmahnung vor fristloser
Kündigung muss jedoch die Ernsthaftigkeit des Vermieters erkennen lassen, bei
erneuten Vertragsverstößen das Mietverhältnis beenden zu wollen. Eine Abmahnung
vermag demgegenüber eine fristlose Kündigung nicht zu begründen, wenn der Mieter
aufgrund deren Inhalts auch (nur) mit einer Unterlassungsklage rechnen durfte (AG
Hamburg-Altona, NJW-RR 2003, 154). Vorliegend war bei der gemäß §§ 133, 157 BGB
gebotenen objektiven Auslegung der Schreiben vom 25.04.2003 und vom 08.05.2003
für die Beklagte zu 1) nicht erkennbar, dass für sie im Falle erneuter Beschwerden über
ruhestörenden Lärm die Beendigung des Mietverhältnisses drohte. Im Schreiben der
Klägerin vom 25.04.2003 heißt es vielmehr: "Wir haben Verständnis für das Spielen von
Kindern. Sie sollten auf die Kinder allerdings auch einwirken, dass man sich leise
verhalten kann. (...) Wir bitten Sie, dafür Sorge zu tragen, dass derartige Belästigungen
unserer Mitglieder zukünftig unterbleiben und hoffen, dass es nicht zu weiteren
Beschwerden kommt."
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Diese als bloße Bitte formulierte Aufforderung unter gleichzeitiger Bekundung von
Verständnis für das Verhalten der Kinder musste die Beklagte zu 1) nicht als
Abmahnung verstehen. Auch war anhand des Schreibens vom 25.04.2003 nicht die
Ernsthaftigkeit der Klägerin erkennbar, bei weiteren Beschwerden das Mietverhältnis
beenden zu wollen. Hieran ändert auch der Zusatz "Betrachten Sie dieses Schreiben
als Mahnung" nichts, da gemäß §§ 133, 157 BGB auf den gesamten Inhalt der Erklärung
abzustellen ist. Dass und ggfs. welche rechtlichen Konsequenzen mit weiteren
behaupteten Ruhestörungen verbunden sein sollten, ergibt sich auch nicht aus dem
weiteren Schreiben der Klägerin vom 08.05. 2003, in dem es hierzu lediglich heißt: "Wir
machen Sie ein weiteres Mal darauf aufmerksam, dass wir mit einem derartigen
Verhalten nicht einverstanden sind."
27
Dass auch die Klägerin selbst ihre Schreiben nicht als Abmahnung i.S.v. § 543 Abs. 3
S. 1 BGB, sondern lediglich als Ermahnung auffasste, ergibt sich zudem aus dem
Schreiben der Prozessbevollmächtigen der Klägerin vom 28.08.2003, in dem
ausdrücklich erstmals eine als solche bezeichnete "förmliche Abmahnung"
ausgesprochen
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wird und die vorbezeichneten Schreiben der Klägerin als Ermahnungen bezeichnet
werden.
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Das Schreiben der Klägerin vom 08.05.2003 genügt zudem auch deshalb nicht den
Anforderungen an eine wirksame Abmahnung i.S.v. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB, weil darin
lediglich pauschal behauptet wird, dass es zwischen 07.04.2003 und 29.04.2003 "fast
täglich" zu Belästigungen der Mitglieder der Klägerin gekommen sei, weil die Kinder
"unentwegt laut poltern, stampfen, rennen, springen, schreien und Türen schlagen" und
"diesen Krach" sowohl innerhalb als auch außerhalb der Ruhezeiten sowie an
Feiertagen veranstalten sollen. Inhaltlich muss eine Abmahnung die Verletzung einer
Vertragspflicht so konkret bezeichnen, dass der Mieter hieran erkennen kann, wie er
sich künftig verhalten muss. Daher sind die jeweiligen Störungen genau zu bezeichnen
(Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rn. 47). Diesen Anforderungen genügt das
Schreiben vom 08.05.2003 nicht, da die behaupteten Lärmbelästigungen nur pauschal
und ohne nähere zeitliche Eingrenzung genannt werden.
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b)
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Für den Zeitraum ab Zugang der förmlichen Abmahnung vom 28.08.2003 bis zum
letzten Eintrag im Lärmprotokoll "Protokoll Nr. 5" am 08.10.2003 liegt kein wichtiger
Grund i.S.v. §§ 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB vor.
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Die diesbezüglichen Eintragungen im Lärmprotokoll "Protokoll Nr. 5" lassen unter
Berücksichtigung des Umstands, dass es sich unstreitig um ein Wohnhaus aus der
Nachkriegszeit ohne besondere Trittschallisolierung handelt, Lärmbeeinträchtigungen,
die eine fristlose Kündigung rechtfertigten, nicht erkennen. Unstreitig ist das
Lärmprotokoll von einem Mieter erstellt worden, der unmittelbar unter der Wohnung der
Beklagten zu 1) wohnt. Daher ist bei der Würdigung der Eintragungen zu
berücksichtigen, dass Trittschall-Emissionen in einem Haus der vorbeschriebenen
Bauart von diesem Bewohner am stärksten wahrgenommen werden. Dass und in
welchem konkreten Ausmaß auch in anderen Wohnungen Geräuschemissionen aus der
Wohnung der Beklagten zu 1) in dem Zeitraum, auf den sich das "Protokoll Nr. 5"
erstreckt, wahrnehmbar waren, hat die Klägerin- auch im nachgelassenen Schriftsatz-
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nicht substantiiert dargetan.
Darüber hinaus ist im Rahmen der Würdigung der Einzelfallumstände zu
berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Wohnung mit dem Wissen und Wollen
der Klägerin nicht nur von der Beklagten zu 1) alleine, sondern auch von deren drei
Kindern bewohnt wird und dass diese altersbedingt einen erhöhten Bewegungsdrang
haben. Bei dieser Sachlage lassen die Eintragungen im Lärmprotokoll "Protokoll Nr. 5"
objektive Umstände, die über eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung
hinausgehen, nicht erkennen. Hierauf hat das Gericht in der mündlichen Verhandlung
hingewiesen.
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Die Eintragungen im Lärmprotokoll sind weitgehend unsubstantiiert, da das objektive
Ausmaß der behaupteten Lärmbelästigungen nicht erkennbar ist. Soweit "Gepolter",
"Getrampel", "Springen", "Rennen", "Klopfen" und "Türen schlagen" aufgeführt ist,
fehlen hinreichend konkrete Angaben zur genauen Intensität dieser Geräusche. Die
Klägerin hat weder dargetan, wie viele Personen zu welchen Zeiten gepoltert,
getrampelt, gesprungen und gerannt sein sollen, noch in welcher Häufigkeit die
behaupteten Geräusche auftraten. Die bloße Angabe der Uhrzeiten lässt nicht
erkennen, wie häufig etwa zwischen 09:30h und 16:20h (am 28.09.2003) Türen
geschlagen wurden und wie oft gepoltert, gerannt und geklopft worden sein soll.
Entsprechendes gilt auch für die übrigen Eintragungen. So ist zur Eintragung für den
11.09.2003 angegeben, dass seit 08:00 Uhr Gepolter und Getrampel incl.
Haustürschlagen bis 20.25 Uhr geherrscht habe. Allerdings findet sich hierzu auch die
Einschränkung, dass das Schlagen der Haustüre seit zwei Tagen bis zu zehn Mal
erfolgt sei. Ungeachtet dessen, dass die Intensität des Türschlagens nicht dargelegt ist,
stellt die Benutzung der Haustüre zehn Mal innerhalb von zwei Tagen durch eine
mindestens vierköpfige Familie mit drei schulpflichtigen Kindern keine Pflichtverletzung
dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde.
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Soweit das Lärmprotokoll darüber hinaus subjektive Wertungen wie "normales Theater"
(21.09.2003), "Randale" (22.09.2003), "riesen Schreierei" (27.09.2003), "volle
Breitseite" (28.09.2003), "poltern und schreien in Vollenendung" (30.09.2003), "trampeln
und rumsen in Perfektion" (03.10.2003) enthält, ist dies einer objektiven Beurteilung
nicht zugänglich.
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Desweiteren hat die Klägerin die Behauptung der Beklagten zu 1), dass sie und ihre
Kinder am 11.09.2003 Urlaub gewesen seien, die Kinder erst nach 16:00h nach Hause
kämen, gegen 20:30 Uhr ins Bett gingen und am Wochenende durchgehend vormittags
an Wochenendkursen teilnähmen, nicht bestritten. Soweit die Klägerin am Ende ihres
Schriftsatzes vom 11.05.2004 angekündigt hat, zu den Ausführungen der Beklagten in
der Klageerwiderung noch rechtzeitig vor dem Verhandlungstermin Stellung nehmen zu
wollen, ist sie dieser Ankündigung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht
nachgekommen. Gemäß § 138 Abs. 3 ZPO war das Vorbringen der Beklagten zur
Abwesenheit ihrer Kinder daher als zugestanden anzusehen, weshalb auch aus diesem
Grund eine übermäßige Lärmbelästigung (in den verbleibenden Anwesenheitszeiten),
die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, nicht feststellbar ist.
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2.
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Soweit die Klägerin erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz
vom 23.09.2004 ihren Vortrag zu den behaupteten Lärmbelästigungen auf weitere
39
Zeiträume erweitert hat, war dieses Vorbringen gemäß § 296a ZPO unberücksichtigt zu
lassen.
Die erstmals mit diesem Schriftsatz vorgelegten Lärmprotokolle nebst Beweisantritten
für den Zeitraum ab dem 11.10.2003 sowie die erstmals vorgelegten
Beschwerdeschreiben weiterer Hausbewohner sind neue Angriffsmittel i.S.v. § 296a
ZPO, die nach Schluss der mündlichen Verhandlung nicht mehr vorgebracht werden
konnten. Das neue Vorbringen war auch nicht gemäß § 296a S. 2 ZPO i.V.m. § 139 Abs.
5 ZPO berücksichtigen, da sich die eingeräumte Schriftsatzfrist lediglich auf den in der
mündlichen Verhandlung erteilten Hinweis des Gerichts betreffend das Lärmprotokoll
"Protokoll Nr. 5" und die Aufklärung, wer Beklagter zu 2) ist, bezog. Die Vorlage weiterer
Lärmprotokolle für neue Zeiträume im nachgelassenen Schriftsatz vom 23.09.2004 stellt
keine Erklärung der Klägerin zu dem Zeitraum dar, den das "Protokoll Nr. 5" betrifft.
Ergänzenden Vortrag zu diesem Protokoll enthält der nachgelassene Schriftsatz nicht,
weshalb auch kein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß §
156 ZPO bestand. Gleiches gilt für die Beschwerdeschreiben weiterer Hausbewohner.
diese enthalten ebenfalls keinen ergänzenden, hinreichend substantiierten Sachvortrag
zum "Protokoll Nr. 5" ab dem Zeitpunkt der förmlichen Abmahnung vom 28.08.2003 bis
zum Ausspruch der fristlosen Kündigung.
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II.
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Hinsichtlich des ursprünglichen Beklagten zu 2) war die Klage ebenfalls abzuweisen.
Die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erklärte Klagerücknahme hätte
gemäß § 269 Abs. 1 ZPO der Einwilligung des Beklagten zu 2) bedurft, die dieser bis
zum Verkündungstermin nicht erklärt hat. Die Fiktionswirkung des § 269 Abs. 2 S. 4
ZPO besteht nicht, da ein entsprechender Hinweis unterblieben ist. Die gegen den
(ursprünglichen) Beklagten zu 2) gerichtete Klage ist zwar zulässig, aus den Gründen zu
Ziff. I jedoch ebenfalls unbegründet.
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III.
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Soweit die Klägerin nach Schluss der mündlichen Verhandlung die Klage gegen den
Ehemann der Beklagten erweitert hat, hatte auch dies unberücksichtigt zu bleiben. Zwar
fallen neue Sachanträge, zu denen auch eine Klageerweiterung gilt, nicht unter
44
§ 296a ZPO. Sie sind aber gleichwohl unzulässig, da sie spätestens in der letzten
mündlichen Verhandlung zu stellen sind (vgl. Zöller, ZPO, 23. Aufl., § 297 Rn. 2a). Eine
Berücksichtigung der Klageerweiterung gemäß §§ 139 Abs. 5, 283 ZPO kam ebenfalls
nicht in Betracht, da sich die eingeräumte Schriftsatzfrist lediglich darauf erstreckte, der
Klägerin die Möglichkeit zu geben, weitere Tatsachen vorzutragen, aus denen sich die
Passivlegitimation des (ursprünglichen) Beklagten zu 2) ergeben könnte. Dies hat sie
nicht getan, sondern statt dessen unter Rücknahme der Klage gegen ihn die Klage auf
einen neuen Beklagten erweitert. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung
gemäß § 156 ZPO bestand ebenfalls nicht. Es lag keiner der in § 156 Abs. 2 ZPO
genannten Fälle vor. Eine Wiedereröffnung hätte zu einer Verzögerung des Verfahrens
durch die erforderliche Klagezustellung und Neuterminierung geführt.
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IV.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die
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vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 3.717,60 EUR (12 x Monatsnettomiete 309,80 EUR)
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