Urteil des AG Düsseldorf vom 23.08.2007

AG Düsseldorf (zedent, verkäuferin, vertrag zugunsten dritter, firma, wirtschaftliche leistungsfähigkeit, anzeige, wohnung, vertrag, leistungsfähigkeit, umstände)

Amtsgericht Düsseldorf, 37 C 5081/07

Datum:

23.08.2007

Gericht:

Amtsgericht Düsseldorf

Spruchkörper:

Richterin

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

37 C 5081/07

Tenor:

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2007

durch die Richterin am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.311,72 € nebst Zinsen in

Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem

25.04.2007 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu

vollstre-ckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin verlangt mit der Klage aus abgetretenem Recht Rückzahlung einer

Maklerprovision.

Der Zedent, Herr S, erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 24.05.2004 eine Wohnung

in dem Gebäude Xstraße 19 in X. Verkäuferin war Frau R. Unter § 3 Ziff. 7 des

notariellen Kaufvertrages heißt es:

"Dieser Vertrag kommt zustande durch Vermittlung von Frau N, X Straße 73,

XXX. Der Käufer hat an diese als Maklerprovision € 4.311,72 (einschließlich

16 % Mehrwertsteuer) zu zahlen. Die Provision ist sofort fällig. Der

Provisionsanspruch entfällt, wenn der Käufer von diesem Vertrag zurücktritt,

weil das Vertragsobjekt nicht fristgerecht geräumt ist."

Der Zedent zahlte nach Vertragsabschluss die Provision in Höhe von 4.311,72 € an die

Beklagte als beim Kaufvertragsabschluss tätige Maklerin. Dem Kaufvertragsschluss

vorausgegangen war eine Anzeige der "Firma XX Immobilien GmbH" in der Zeitung

"Rheinboten". Der Zedent rief die in der Anzeige genannte Telefonnummer an und

erfuhr von der Beklagten, dass die in der Anzeige genannte Wohnung in der Xstraße in

XXX wahrscheinlich an den Mieter veräußert werde und man sich melden würde,

sobald etwas Passendes hereinkäme. Aufgrund einer neuen Anzeige im Rheinboten

nahm der Zedent erneut Kontakt auf mit der "Firma XX Immobilien". Hierbei sprach der

Zedent mit der Beklagten, die ihm zusagte, in den nächsten Tagen ein Exposé der in der

Anzeige beschriebenen Wohnung zuzusenden. Einige Tage später erhielt der Zedent

das Exposé der Wohnung X 19 mit Kontaktdaten, u.a. mit einer Visitenkarte mit der

Aufschrift: "XX Immobilien Bürogemeinschaft GmbH, XXXXXX". Der Zedent erwarb

schließlich eine Erdgeschosswohnung in dem Hause Xstraße 19.

Die Eigentümerin der Wohnung, Frau R, ist gleichzeitig Geschäftsführerin der XX

Immobilien GmbH, geschäftsansässig auf der Xstraße 6, die in Bürogemeinschaft unter

der Bezeichnung "Firma XX Bürogemeinschaft Immobilien GmbH" mit der Beklagten als

Maklerin eine Bürogemeinschaft bildet.

Die Klägerin macht mit der Klage aus abgetretenem Recht die Rückzahlung der von

dem Zedenten gezahlten Kaution geltend.

Sie behauptet, der Zedent habe erst im Frühjahr 2005 von einer Bekannten erfahren,

dass eine enge Verflechtung zwischen der Verkäuferin, Frau R, und dem jeweiligen

Makler der Bürogemeinschaft bestünde. Die Maklerleistung habe die Beklagtenseite

nicht erbracht, denn hier sei von vornherein eine Verbindung zwischen Makler und

Verkäuferseite gegeben und zwar so, dass sich die Beklagte als Maklerin in einem

Streitfalle auf die Seite der Verkäuferin stellen würde. Die Einschaltung der Beklagten

als "Maklerin" stelle eine Umgehung der Möglichkeit dar, unmittelbar einen Vertrag mit

der Verkäuferin, die gleichzeitig Geschäftsführerin der "Firma XX Immobilien GmbH" sei

und an die sich der Zedent ursprünglich aufgrund der Zeitungsanzeige gewandt habe,

abzuschließen. Der Einschaltung der Beklagten als Maklerin hätte es nicht bedurft. Der

Zedent sei durch die Beklagtenseite bewusst darüber getäuscht worden, dass hier keine

Maklerleistungen im Sinne des Gesetzes erbracht worden sei. Wenn der Zedent die

enge Verflechtung der Beklagten mit der Verkäuferin gekannt hätte, hätte er die

Provisionsvereinbarung im Kaufvertrag nicht unterschrieben. Er habe nicht gewusst,

dass ihr die tatsächlichen Umstände einer echten Maklerleistung entgegen stünden. Die

Maklerzahlung sei daher ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 4.311,72 € nebst Zinsen i. H. v. 5

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01. 09.2006 zu zahlen,

2. die Beklagte zu verurteilen, den nicht anrechenbaren Teil der außergerichtlichen

Kosten der Rechtsverfolgung i. H. v. 299,04 € nebst Zinsen i. H. v. 4

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass der Zedent gewusst habe, dass Frau R mit der

Geschäftsführerin der XX Immobilien GmbH identisch sei. Dies sei ihm schon Ende

März 2004 durch Erhalt des zugesandten Kurzexposés im Begleitschreiben vom

29.03.2004 bekannt gewesen. Ferner macht sie geltend, dass der Zedent bereits der

überreichten Visitenkarte der Beklagten hätte entnehmen können, dass die Beklage als

Maklerin tätig geworden sei und zwar in Bürogemeinschaft mit der XX Immobilien

GmbH. Eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Beklagten und Frau R, die

schädlich für einen Courtageanspruch der Beklagten sein könne, sei hierin nicht zu

erblicken. Die Beklagte arbeite als selbständige Maklerin mit Genehmigung nach § 34 c

GewO und es bestünden auch außerhalb der Vereinbarung über die Bürogemeinschaft

keine sonstigen vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien. Aus diesem Grunde

läge auch keine Täuschung der Beklagten vor. Rechtsgrund für die Zahlung der

Maklercourtage sei zudem der notarielle Vertrag vom 24.05.2004, durch dessen § 3 Ziff.

7 zugunsten der Beklagten ein eigener Courtageanspruch begründet worden sei.

Die Klage ist der Beklagten am 25.04.2007 zugestellt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen

den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen

Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist zulässig und – mit Ausnahme eines Teils der Nebenforderungen –

begründet.

I. Der Klägerin steht aus abgetretenem Recht ein bereicherungsrechtlicher

Rückzahlungsanspruch gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 398 BGB in Höhe von

4.311,72 € zu.

Die Maklerprovisionszahlung des Zedenten an die Beklagte erfolgte ohne Rechtsgrund.

Ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB ist nicht

gegeben. Für das wirksame Entstehen eines Maklervergütungsanspruchs ist nach § 652

BGB Voraussetzung, dass das der Vermittlung zugrunde liegende Geschäft (hier

Kaufvertrag) mit einem Dritten und nicht mit dem Makler selbst zustande kommt. Dritter

ist der Vertragspartner des Auftraggebers nur, wenn er vom Makler verschieden ist,

wobei nicht auf die formelle rechtliche Stellung, sondern auf die zugrunde liegenden

wirtschaftlichen Verhältnisse abzustellen ist. Dabei ist entscheidend, ob der Makler und

der Dritte jeweils die Fähigkeit zur selbstständigen unabhängigen Willensbildung haben

(BGH, NJW 1985, S. 2473), insbesondere keine Verflechtung besteht. Makler kann

daher nicht sein, wer mit der anderen Partei des Hauptvertrages derart wirtschaftlich

identisch ist, so dass eine selbstständige Entscheidungsbefugnis des Maklers oder der

Partei fehlt (echte Verflechtung) oder wer zum Vertragspartner seines Auftraggebers in

einer Beziehung steht, aufgrund deren er sich, unabhängig vom Verhalten im Einzelfall,

wegen eines institutionalisierten Interessenkonflikts im Streitfall bei regelmäßigem

Verlauf auf die Seite des Vertragspartners seines Auftraggebers stellen wird, sog.

unechte Verflechtung (BGHZ 112, S. 240; NJW 1998, S. 1552). Vorliegend ist von einer

derartigen unzulässigen Verflechtung auszugehen. Der Entstehung des

Makleranspruchs stand bereits entgegen, dass aus Sicht des Zedenten die "Firma XX

Immobilien GmbH" und nicht die Beklagte auf Maklerseite auftrat bzw. die nachträgliche

Einschaltung der Beklagten in ihrer Eigenschaft als selbstständige, von der "Firma XX

Immobilien GmbH" zu unterscheidende Maklerin zumindest nicht kausal war für den

Kaufvertragsabschluss. Eine enge Verflechtung zwischen der "XX Immobilien GmbH"

und der eigenen Geschäftsführerin ist ohne weiteres zu bejahen. Vom objektiven

Empfängerhorizont konnte und musste der Zedent, der sich auf eine Anzeige der "Firma

XX Immobilien GmbH" bei der Beklagten meldete, davon ausgehen, dass Maklerpartei

die "Firma XX Immobilien GmbH" ist. Auch aus der dem Zedenten vorgelegten

Visitenkarte und dem Exposé, welches den Zusatz "Bürogemeinschaft" enthielt, war für

den Kläger – ohne einen ausdrücklichen Hinweis – nicht ersichtlich, dass es sich

hierbei um eine andere Rechtspersönlichkeit handelte, als die noch in der Anzeige

genannte "XX Immobilien GmbH" bzw. die Beklagte als selbstständige Maklerin einer

bloßen Bürogemeinschaft auftrat. Der Zusatz auf der Visitenkarte "X. NXXXXX" konnte

aufgrund der Umstände vom objektiven Empfängerhorizont nur dahingehend

verstanden werden, dass es sich bei dem Zusatz um den Namen der Mitarbeiterin der

GmbH handelte. Nicht zuletzt das Kurzexposé, welches von der Beklagten in ihrem

Schriftsatz vom 15.05.2007 zur Akte gereicht wurde, verdeutlicht, dass Vertragspartner

des Zedenten die XX Immobilien (Bürogemeinschaft) GmbH war, deren

Geschäftsführerin die Verkäuferin selbst war. So ist dieses Exposé unterzeichnet von

der Beklagten mit folgendem Zusatz "XX Immobilien GmbH Bürogemeinschaft, X.

NXXXXXX" und auf dem unteren Rand des Briefkopfes befindet sich ebenfalls der

Zusatz "XX Immobilien Bürogemeinschaft GmbH, Geschäftsführerin X. R".

Letztlich kann dies auch dahinstehen, denn auch wenn man davon ausgeht, dass auch

aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers – insbesondere aufgrund der

ausdrücklichen und ausschließlichen Nennung der Beklagten in der notariellen

Urkunde unter § 3 Ziff. 7 – deutlich wurde, dass die Beklagte Maklerpartei war, ist

aufgrund einer engen Verflechtung der Beklagten und der Eigentümerin, Frau R, nicht

von einem Provisionsanspruch auslösenden Maklervertrag auszugehen. Die enge

Verflechtung ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass nicht die Beklagte unter ihrem

eigenen Namen, sondern unter dem Namen der GmbH, dessen Geschäftsführerin die

Verkäuferin ist, Anzeigen schaltete und unter derselben Telefonnummer wie die GmbH

der Verkäuferin erreichbar war und mit dieser in Bürogemeinschaft in denselben

Büroräumlichkeiten arbeitet.

Auch wenn es zwischen der Beklagten und der Verkäuferin weder einen

Mitarbeitervertrag noch eine Ausschließlichkeits- oder sonstige Vereinbarung gibt, so

ergibt sich doch allein aus dem Umstand, dass die Beklagte und die Verkäuferin als

Geschäftsführerin der GmbH in Bürogemeinschaft agieren ein erheblicher

Interessenkonflikt auf Seiten der Beklagten, so dass davon ausgegangen werden kann,

dass sie sich regelmäßig auf die Seite der Verkäuferin stellen würde. Auch im Rahmen

einer Bürogemeinschaft partizipieren beide Seiten voneinander. Die wirtschaftliche

Leistungsfähigkeit des jeweils Anderen ist für den in Bürogemeinschaft Tätigen

grundsätzlich von ausschlaggebender Bedeutung. Die Parteien der Bürogemeinschaft

partizipieren von der finanziellen Leistungsfähigkeit des Anderen etwa dergestalt, dass

bessere Büromöbel und Einrichtungsgegenstände angeschafft werden oder größere

Büroräumlichkeiten angemietet werden können. Nicht zuletzt ist die finanzielle Lage des

Anderen entscheidend dafür, ob die Bürogemeinschaft weiterhin Bestand haben kann.

Schon aus diesem Grunde ist die finanzielle Leistungsfähigkeit der Verkäuferin für die

Beklagte offenkundig von besonderer Wichtigkeit, so dass sie ein nicht unerhebliches

Eigeninteresse daran hat, die Verkäuferin zufrieden zu stellen und ihr durch für sie

günstige Kaufvertragsabschlüsse die finanzielle Leistungsfähigkeit zu garantieren.

Die selbstständige, unabhängige Willensbildung ist mithin vorliegend gefährdet. Diese

Interessenkollision hindert die Beklagte an einer dem gesetzlichen Leitbild

entsprechenden Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von

Maklerlohn nach § 652 BGB aus (BGHZ 112, Seite 240 ff.).

Auch § 3 Ziff. 7 des notariellen Kaufvertrages begründet kein selbstständiges, von einer

echten Maklerleistung unabhängiges Schuldversprechen. Der das Schuldrecht

beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt es zwar den Parteien eines

Maklervertrages, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, dass zwischen dem

Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine

dahingehende Abrede kann auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag

zugunsten Dritter (§ 328 BGB) erfolgen (ständige Rechtsprechung, BGH, NJW 2003, S.

1249 ff.). Voraussetzung ist zwar hierfür nicht, dass der Maklerkunde die

entsprechenden Rechtskenntnisse hat, erforderlich ist jedoch, dass dem

Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten

Maklerleistung entgegenstanden (vgl. BGH, NJW 2003, S. 1249 ff.). Von einer

hinreichenden Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände kann vorliegend

nicht angenommen werden. Die Beklagte wäre insofern beweisbelastet. Nach dem

Sach- und Streitstand ist sogar – gegenteilig – davon auszugehen, dass der Zedent

keine Kenntnis von der Verflechtung der Beklagten mit der Verkäuferin hatte. Dem

seitens der Klägerin angebotenen Gegenbeweis durch Vernehmung des Zedenten als

Zeugen musste daher nicht nachgegangen werden. Die Klägerin hat bestritten, dass der

Zedent das Kurzexposé vom 29.03.2004 erhalten hat. Selbst wenn man davon ausgeht,

dass die Beklagte – wie von ihr behauptet – das Kurzexposé an den Zedenten versandt

haben will, ist hierdurch noch nicht dessen Zugang nachgewiesen. Ungeachtet dessen

wäre selbst bei unterstelltem Zugang des Kurzexposés vom 29.03.2004 keine Kenntnis

von der Verflechtung der Beklagten und der Verkäuferin anzunehmen. Hierbei ist zu

berücksichtigen, dass sich der Hinweis auf die Geschäftsführertätigkeit der Verkäuferin

am unteren Rand des Begleitschreibens – ohne besondere drucktechnische

Hervorhebung - befindet. Es kann auch keineswegs davon ausgegangen werden, dass

der Zedent bei Durchsicht des Kurzexposés auf den Briefbogen und insbesondere

darauf geachtet hat, wer Geschäftsführerin der GmbH ist. Hinzu kommt, dass die

Geschäftsführerin auch nicht mit vollständigem Vornamen genannt ist, sondern nur mit

dem Kürzel "X. RXXX". Somit ist es für den Zedenten auch keineswegs offenkundig

gewesen, dass es sich hierbei um die personidentische Verkäuferin R handelte. Auch

aus dem Umstand, dass die Verkäuferin unter der gleichen Adresse wohnhaft ist, wie

die Räumlichkeiten, in denen sich der Zedent mit der Beklagten und der Verkäuferin zur

Besprechung der Kaufvertragsmodalitäten getroffen haben, kann keine Kenntnis

hergeleitet werden. Vielmehr konnte der Zedent selbstverständlich erwarten, dass die

Beklagte ihn, sollte es eine Personenidentität geben, hierüber aufklären würde. Dass

dies seitens der Beklagten nicht erfolgte, verdeutlicht hingegen, dass sie sich tatsächlich

in einem Interessenkonflikt befand, da sie anderenfalls die Verflechtungsverhältnisse

ohne Weiteres hätte offenbaren können.

Nach alledem war die Hauptforderung in vollem Umfang begründet.

II. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen sind erst ab Rechtshängigkeit

(Zugang der Klage: 25.04.2007) berechtigt. Nach dem Vortrag der Klägerin ist die

Beklagte erstmals mit anwaltlichem Schreiben vom 21.08.2006 unter Fristsetzung bis

zum 31.08.2006 zu Rückzahlung aufgefordert worden. Die einseitige Setzung eines

Zahlungszieles führt nicht zum Verzugseintritt. Es können daher erst ab

Rechtshängigkeit Zinsen beansprucht werden. Da sich die Beklagte zum Zeitpunkt der

Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht in Verzug befand, sind

auch die anwaltlichen Gebühren nicht gemäß §§ 280, 286 BGB gerechtfertigt. Insoweit

war die Klage abzuweisen.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Nr. 2 ZPO. Die Zuvielforderung der

Klägerin war vorliegend nicht erheblich und hat, da es sich um nicht streitwerterhöhende

Nebenforderungen handelt, keine erhöhten Kosten verursacht, so dass es angemessen

war, der Beklagten die gesamten Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Streitwert: 4.311,72 € (§ 43 GKG).