Urteil des AG Düsseldorf, Az. 37 C 5081/07

AG Düsseldorf (zedent, verkäuferin, vertrag zugunsten dritter, firma, wirtschaftliche leistungsfähigkeit, anzeige, wohnung, vertrag, leistungsfähigkeit, umstände)
Amtsgericht Düsseldorf, 37 C 5081/07
Datum:
23.08.2007
Gericht:
Amtsgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
Richterin
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
37 C 5081/07
Tenor:
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2007
durch die Richterin am Amtsgericht X
für R e c h t erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.311,72 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
25.04.2007 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu
vollstre-ckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d :
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Die Klägerin verlangt mit der Klage aus abgetretenem Recht Rückzahlung einer
Maklerprovision.
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Der Zedent, Herr S, erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 24.05.2004 eine Wohnung
in dem Gebäude Xstraße 19 in X. Verkäuferin war Frau R. Unter § 3 Ziff. 7 des
notariellen Kaufvertrages heißt es:
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"Dieser Vertrag kommt zustande durch Vermittlung von Frau N, X Straße 73,
XXX. Der Käufer hat an diese als Maklerprovision € 4.311,72 (einschließlich
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16 % Mehrwertsteuer) zu zahlen. Die Provision ist sofort fällig. Der
Provisionsanspruch entfällt, wenn der Käufer von diesem Vertrag zurücktritt,
weil das Vertragsobjekt nicht fristgerecht geräumt ist."
Der Zedent zahlte nach Vertragsabschluss die Provision in Höhe von 4.311,72 € an die
Beklagte als beim Kaufvertragsabschluss tätige Maklerin. Dem Kaufvertragsschluss
vorausgegangen war eine Anzeige der "Firma XX Immobilien GmbH" in der Zeitung
"Rheinboten". Der Zedent rief die in der Anzeige genannte Telefonnummer an und
erfuhr von der Beklagten, dass die in der Anzeige genannte Wohnung in der Xstraße in
XXX wahrscheinlich an den Mieter veräußert werde und man sich melden würde,
sobald etwas Passendes hereinkäme. Aufgrund einer neuen Anzeige im Rheinboten
nahm der Zedent erneut Kontakt auf mit der "Firma XX Immobilien". Hierbei sprach der
Zedent mit der Beklagten, die ihm zusagte, in den nächsten Tagen ein Exposé der in der
Anzeige beschriebenen Wohnung zuzusenden. Einige Tage später erhielt der Zedent
das Exposé der Wohnung X 19 mit Kontaktdaten, u.a. mit einer Visitenkarte mit der
Aufschrift: "XX Immobilien Bürogemeinschaft GmbH, XXXXXX". Der Zedent erwarb
schließlich eine Erdgeschosswohnung in dem Hause Xstraße 19.
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Die Eigentümerin der Wohnung, Frau R, ist gleichzeitig Geschäftsführerin der XX
Immobilien GmbH, geschäftsansässig auf der Xstraße 6, die in Bürogemeinschaft unter
der Bezeichnung "Firma XX Bürogemeinschaft Immobilien GmbH" mit der Beklagten als
Maklerin eine Bürogemeinschaft bildet.
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Die Klägerin macht mit der Klage aus abgetretenem Recht die Rückzahlung der von
dem Zedenten gezahlten Kaution geltend.
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Sie behauptet, der Zedent habe erst im Frühjahr 2005 von einer Bekannten erfahren,
dass eine enge Verflechtung zwischen der Verkäuferin, Frau R, und dem jeweiligen
Makler der Bürogemeinschaft bestünde. Die Maklerleistung habe die Beklagtenseite
nicht erbracht, denn hier sei von vornherein eine Verbindung zwischen Makler und
Verkäuferseite gegeben und zwar so, dass sich die Beklagte als Maklerin in einem
Streitfalle auf die Seite der Verkäuferin stellen würde. Die Einschaltung der Beklagten
als "Maklerin" stelle eine Umgehung der Möglichkeit dar, unmittelbar einen Vertrag mit
der Verkäuferin, die gleichzeitig Geschäftsführerin der "Firma XX Immobilien GmbH" sei
und an die sich der Zedent ursprünglich aufgrund der Zeitungsanzeige gewandt habe,
abzuschließen. Der Einschaltung der Beklagten als Maklerin hätte es nicht bedurft. Der
Zedent sei durch die Beklagtenseite bewusst darüber getäuscht worden, dass hier keine
Maklerleistungen im Sinne des Gesetzes erbracht worden sei. Wenn der Zedent die
enge Verflechtung der Beklagten mit der Verkäuferin gekannt hätte, hätte er die
Provisionsvereinbarung im Kaufvertrag nicht unterschrieben. Er habe nicht gewusst,
dass ihr die tatsächlichen Umstände einer echten Maklerleistung entgegen stünden. Die
Maklerzahlung sei daher ohne Rechtsgrund erfolgt.
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Die Klägerin beantragt,
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1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 4.311,72 € nebst Zinsen i. H. v. 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01. 09.2006 zu zahlen,
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2. die Beklagte zu verurteilen, den nicht anrechenbaren Teil der außergerichtlichen
Kosten der Rechtsverfolgung i. H. v. 299,04 € nebst Zinsen i. H. v. 4
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte behauptet, dass der Zedent gewusst habe, dass Frau R mit der
Geschäftsführerin der XX Immobilien GmbH identisch sei. Dies sei ihm schon Ende
März 2004 durch Erhalt des zugesandten Kurzexposés im Begleitschreiben vom
29.03.2004 bekannt gewesen. Ferner macht sie geltend, dass der Zedent bereits der
überreichten Visitenkarte der Beklagten hätte entnehmen können, dass die Beklage als
Maklerin tätig geworden sei und zwar in Bürogemeinschaft mit der XX Immobilien
GmbH. Eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Beklagten und Frau R, die
schädlich für einen Courtageanspruch der Beklagten sein könne, sei hierin nicht zu
erblicken. Die Beklagte arbeite als selbständige Maklerin mit Genehmigung nach § 34 c
GewO und es bestünden auch außerhalb der Vereinbarung über die Bürogemeinschaft
keine sonstigen vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien. Aus diesem Grunde
läge auch keine Täuschung der Beklagten vor. Rechtsgrund für die Zahlung der
Maklercourtage sei zudem der notarielle Vertrag vom 24.05.2004, durch dessen § 3 Ziff.
7 zugunsten der Beklagten ein eigener Courtageanspruch begründet worden sei.
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Die Klage ist der Beklagten am 25.04.2007 zugestellt worden.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen
Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist zulässig und – mit Ausnahme eines Teils der Nebenforderungen –
begründet.
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I. Der Klägerin steht aus abgetretenem Recht ein bereicherungsrechtlicher
Rückzahlungsanspruch gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 398 BGB in Höhe von
4.311,72 € zu.
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Die Maklerprovisionszahlung des Zedenten an die Beklagte erfolgte ohne Rechtsgrund.
Ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB ist nicht
gegeben. Für das wirksame Entstehen eines Maklervergütungsanspruchs ist nach § 652
BGB Voraussetzung, dass das der Vermittlung zugrunde liegende Geschäft (hier
Kaufvertrag) mit einem Dritten und nicht mit dem Makler selbst zustande kommt. Dritter
ist der Vertragspartner des Auftraggebers nur, wenn er vom Makler verschieden ist,
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wobei nicht auf die formelle rechtliche Stellung, sondern auf die zugrunde liegenden
wirtschaftlichen Verhältnisse abzustellen ist. Dabei ist entscheidend, ob der Makler und
der Dritte jeweils die Fähigkeit zur selbstständigen unabhängigen Willensbildung haben
(BGH, NJW 1985, S. 2473), insbesondere keine Verflechtung besteht. Makler kann
daher nicht sein, wer mit der anderen Partei des Hauptvertrages derart wirtschaftlich
identisch ist, so dass eine selbstständige Entscheidungsbefugnis des Maklers oder der
Partei fehlt (echte Verflechtung) oder wer zum Vertragspartner seines Auftraggebers in
einer Beziehung steht, aufgrund deren er sich, unabhängig vom Verhalten im Einzelfall,
wegen eines institutionalisierten Interessenkonflikts im Streitfall bei regelmäßigem
Verlauf auf die Seite des Vertragspartners seines Auftraggebers stellen wird, sog.
unechte Verflechtung (BGHZ 112, S. 240; NJW 1998, S. 1552). Vorliegend ist von einer
derartigen unzulässigen Verflechtung auszugehen. Der Entstehung des
Makleranspruchs stand bereits entgegen, dass aus Sicht des Zedenten die "Firma XX
Immobilien GmbH" und nicht die Beklagte auf Maklerseite auftrat bzw. die nachträgliche
Einschaltung der Beklagten in ihrer Eigenschaft als selbstständige, von der "Firma XX
Immobilien GmbH" zu unterscheidende Maklerin zumindest nicht kausal war für den
Kaufvertragsabschluss. Eine enge Verflechtung zwischen der "XX Immobilien GmbH"
und der eigenen Geschäftsführerin ist ohne weiteres zu bejahen. Vom objektiven
Empfängerhorizont konnte und musste der Zedent, der sich auf eine Anzeige der "Firma
XX Immobilien GmbH" bei der Beklagten meldete, davon ausgehen, dass Maklerpartei
die "Firma XX Immobilien GmbH" ist. Auch aus der dem Zedenten vorgelegten
Visitenkarte und dem Exposé, welches den Zusatz "Bürogemeinschaft" enthielt, war für
den Kläger – ohne einen ausdrücklichen Hinweis – nicht ersichtlich, dass es sich
hierbei um eine andere Rechtspersönlichkeit handelte, als die noch in der Anzeige
genannte "XX Immobilien GmbH" bzw. die Beklagte als selbstständige Maklerin einer
bloßen Bürogemeinschaft auftrat. Der Zusatz auf der Visitenkarte "X. NXXXXX" konnte
aufgrund der Umstände vom objektiven Empfängerhorizont nur dahingehend
verstanden werden, dass es sich bei dem Zusatz um den Namen der Mitarbeiterin der
GmbH handelte. Nicht zuletzt das Kurzexposé, welches von der Beklagten in ihrem
Schriftsatz vom 15.05.2007 zur Akte gereicht wurde, verdeutlicht, dass Vertragspartner
des Zedenten die XX Immobilien (Bürogemeinschaft) GmbH war, deren
Geschäftsführerin die Verkäuferin selbst war. So ist dieses Exposé unterzeichnet von
der Beklagten mit folgendem Zusatz "XX Immobilien GmbH Bürogemeinschaft, X.
NXXXXXX" und auf dem unteren Rand des Briefkopfes befindet sich ebenfalls der
Zusatz "XX Immobilien Bürogemeinschaft GmbH, Geschäftsführerin X. R".
Letztlich kann dies auch dahinstehen, denn auch wenn man davon ausgeht, dass auch
aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers – insbesondere aufgrund der
ausdrücklichen und ausschließlichen Nennung der Beklagten in der notariellen
Urkunde unter § 3 Ziff. 7 – deutlich wurde, dass die Beklagte Maklerpartei war, ist
aufgrund einer engen Verflechtung der Beklagten und der Eigentümerin, Frau R, nicht
von einem Provisionsanspruch auslösenden Maklervertrag auszugehen. Die enge
Verflechtung ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass nicht die Beklagte unter ihrem
eigenen Namen, sondern unter dem Namen der GmbH, dessen Geschäftsführerin die
Verkäuferin ist, Anzeigen schaltete und unter derselben Telefonnummer wie die GmbH
der Verkäuferin erreichbar war und mit dieser in Bürogemeinschaft in denselben
Büroräumlichkeiten arbeitet.
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Auch wenn es zwischen der Beklagten und der Verkäuferin weder einen
Mitarbeitervertrag noch eine Ausschließlichkeits- oder sonstige Vereinbarung gibt, so
ergibt sich doch allein aus dem Umstand, dass die Beklagte und die Verkäuferin als
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Geschäftsführerin der GmbH in Bürogemeinschaft agieren ein erheblicher
Interessenkonflikt auf Seiten der Beklagten, so dass davon ausgegangen werden kann,
dass sie sich regelmäßig auf die Seite der Verkäuferin stellen würde. Auch im Rahmen
einer Bürogemeinschaft partizipieren beide Seiten voneinander. Die wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit des jeweils Anderen ist für den in Bürogemeinschaft Tätigen
grundsätzlich von ausschlaggebender Bedeutung. Die Parteien der Bürogemeinschaft
partizipieren von der finanziellen Leistungsfähigkeit des Anderen etwa dergestalt, dass
bessere Büromöbel und Einrichtungsgegenstände angeschafft werden oder größere
Büroräumlichkeiten angemietet werden können. Nicht zuletzt ist die finanzielle Lage des
Anderen entscheidend dafür, ob die Bürogemeinschaft weiterhin Bestand haben kann.
Schon aus diesem Grunde ist die finanzielle Leistungsfähigkeit der Verkäuferin für die
Beklagte offenkundig von besonderer Wichtigkeit, so dass sie ein nicht unerhebliches
Eigeninteresse daran hat, die Verkäuferin zufrieden zu stellen und ihr durch für sie
günstige Kaufvertragsabschlüsse die finanzielle Leistungsfähigkeit zu garantieren.
Die selbstständige, unabhängige Willensbildung ist mithin vorliegend gefährdet. Diese
Interessenkollision hindert die Beklagte an einer dem gesetzlichen Leitbild
entsprechenden Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von
Maklerlohn nach § 652 BGB aus (BGHZ 112, Seite 240 ff.).
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Auch § 3 Ziff. 7 des notariellen Kaufvertrages begründet kein selbstständiges, von einer
echten Maklerleistung unabhängiges Schuldversprechen. Der das Schuldrecht
beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt es zwar den Parteien eines
Maklervertrages, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, dass zwischen dem
Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine
dahingehende Abrede kann auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag
zugunsten Dritter (§ 328 BGB) erfolgen (ständige Rechtsprechung, BGH, NJW 2003, S.
1249 ff.). Voraussetzung ist zwar hierfür nicht, dass der Maklerkunde die
entsprechenden Rechtskenntnisse hat, erforderlich ist jedoch, dass dem
Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten
Maklerleistung entgegenstanden (vgl. BGH, NJW 2003, S. 1249 ff.). Von einer
hinreichenden Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände kann vorliegend
nicht angenommen werden. Die Beklagte wäre insofern beweisbelastet. Nach dem
Sach- und Streitstand ist sogar – gegenteilig – davon auszugehen, dass der Zedent
keine Kenntnis von der Verflechtung der Beklagten mit der Verkäuferin hatte. Dem
seitens der Klägerin angebotenen Gegenbeweis durch Vernehmung des Zedenten als
Zeugen musste daher nicht nachgegangen werden. Die Klägerin hat bestritten, dass der
Zedent das Kurzexposé vom 29.03.2004 erhalten hat. Selbst wenn man davon ausgeht,
dass die Beklagte – wie von ihr behauptet – das Kurzexposé an den Zedenten versandt
haben will, ist hierdurch noch nicht dessen Zugang nachgewiesen. Ungeachtet dessen
wäre selbst bei unterstelltem Zugang des Kurzexposés vom 29.03.2004 keine Kenntnis
von der Verflechtung der Beklagten und der Verkäuferin anzunehmen. Hierbei ist zu
berücksichtigen, dass sich der Hinweis auf die Geschäftsführertätigkeit der Verkäuferin
am unteren Rand des Begleitschreibens – ohne besondere drucktechnische
Hervorhebung - befindet. Es kann auch keineswegs davon ausgegangen werden, dass
der Zedent bei Durchsicht des Kurzexposés auf den Briefbogen und insbesondere
darauf geachtet hat, wer Geschäftsführerin der GmbH ist. Hinzu kommt, dass die
Geschäftsführerin auch nicht mit vollständigem Vornamen genannt ist, sondern nur mit
dem Kürzel "X. RXXX". Somit ist es für den Zedenten auch keineswegs offenkundig
gewesen, dass es sich hierbei um die personidentische Verkäuferin R handelte. Auch
aus dem Umstand, dass die Verkäuferin unter der gleichen Adresse wohnhaft ist, wie
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die Räumlichkeiten, in denen sich der Zedent mit der Beklagten und der Verkäuferin zur
Besprechung der Kaufvertragsmodalitäten getroffen haben, kann keine Kenntnis
hergeleitet werden. Vielmehr konnte der Zedent selbstverständlich erwarten, dass die
Beklagte ihn, sollte es eine Personenidentität geben, hierüber aufklären würde. Dass
dies seitens der Beklagten nicht erfolgte, verdeutlicht hingegen, dass sie sich tatsächlich
in einem Interessenkonflikt befand, da sie anderenfalls die Verflechtungsverhältnisse
ohne Weiteres hätte offenbaren können.
Nach alledem war die Hauptforderung in vollem Umfang begründet.
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II. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen sind erst ab Rechtshängigkeit
(Zugang der Klage: 25.04.2007) berechtigt. Nach dem Vortrag der Klägerin ist die
Beklagte erstmals mit anwaltlichem Schreiben vom 21.08.2006 unter Fristsetzung bis
zum 31.08.2006 zu Rückzahlung aufgefordert worden. Die einseitige Setzung eines
Zahlungszieles führt nicht zum Verzugseintritt. Es können daher erst ab
Rechtshängigkeit Zinsen beansprucht werden. Da sich die Beklagte zum Zeitpunkt der
Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht in Verzug befand, sind
auch die anwaltlichen Gebühren nicht gemäß §§ 280, 286 BGB gerechtfertigt. Insoweit
war die Klage abzuweisen.
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III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Nr. 2 ZPO. Die Zuvielforderung der
Klägerin war vorliegend nicht erheblich und hat, da es sich um nicht streitwerterhöhende
Nebenforderungen handelt, keine erhöhten Kosten verursacht, so dass es angemessen
war, der Beklagten die gesamten Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
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IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
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Streitwert: 4.311,72 € (§ 43 GKG).
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